上海浦东独栋别墅市场分析

上海浦东独栋别墅市场分析浦东独栋别墅市场分布世纪公园板块碧云板块张江板块1234世纪公园板块碧云板块

张江板块浦东的顶级独栋别墅市场主要集中在世纪公园板和张江板块。碧云板块也有一些高端独栋别墅，但品质稍逊于上述两个板块。北蔡、周康、航头、迪斯尼板块的别墅以联排为主，除个别标杆（如康桥的绿宝园）之外，普遍品质和客群低于世纪公园、张江及碧云板块。世纪公园板块位于内环，地理位置优越，交通便利，配套高端，是浦东城市别墅的典范。区域内别墅启动于2003年左右，现房逐年减少，目前除四季雅苑有少量现房外，其他均为二手房。九间堂曾被评为中国第四大豪宅，是板块内最贵的别墅，也是浦东顶级中式别墅的标杆。业主基本以马云之类的著名企业家为主。和记黄埔开发的御翠园是区域内的知名高端别墅，其品质和客群仅次于九间堂。四季雅苑与御翠园一路之隔，面积和总结低于御翠园，是区域内的第三高端社区。碧云板块是以欧美人群为主的上海第二代国际社区。板块内别墅启动于90年底后期，目前基本为二手房。金桥加工区世界500强中40%的CEO、高层管理者都住在碧云国际社区。维诗凯亚启动于2003年，是区域内比较新的别墅社区。张江板块的高端别墅主要集中于龙东大道沿线及东郊宾馆别墅区。汤臣高尔夫别墅是龙东大道沿线的别墅力作。东郊宾馆别墅区是新兴顶级别墅圈，是浦东唯一可以与西郊媲美的“城市资源型”别墅区。区域内项目基本于2008年后启动，现房为主。华洲君庭是区域内标杆，面积1300平米起，总价1.5亿起。东郊壹号一期的面积和总价仅次于华洲君庭，二期品质与华洲君庭分庭抗礼。板块分析浦东独栋别墅市场分布世纪公园板块碧云板块张江板块1234世纪公园、碧云板块独栋别墅分布图御翠园九间堂四季雅苑碧云别墅世贸湖滨花园云间绿大地维斯凯亚百富丽山庄浦东花园别墅传说99金色维也纳世纪公园板块是浦东新区行政文化中心，辐射出去的上海科技馆、新国际博览中心、东方艺术中心以及联洋、花木两大社区，形成了一个大型的生态居住区，现已建立起了中央生活区的雏形。位于城区成熟的高端人群聚集地段，高端社交配套资源，和良好的生活配套。处于交通干道交会处，出行便捷。板块内高端独栋别墅主要集中在世纪公园东侧一带，以九间堂、御翠园、四季雅苑为代表。九间堂开发商上海证大三角洲置业有限公司项目综述楼盘位置芳甸路599弄九间堂是浦东顶级别墅的代表，也是中国中式别墅的典范。邱德光担纲设计。位于浦东新区行政艺术中心区域内，西临世纪公园，南靠张家浜，北面即为成熟的联洋社区。每套别墅户均占地3亩，四周以3.5米高墙围拢，保证业主的私密性。绿化面积约66044平方米。产品规划占地10.67万平方米户数49户容积率0.27户均占地2-3亩房型面积700-800地下室面积100-200价格单价10万以上范围7000-15000万物业物业公司上海证大物业管理有限公司物业费8元/平米·月薄薄酒大门停车处九思散子画展晓山青餐厅包房休息区域晓山青餐厅户外思诚会议室B1FSPA平面图FloorPlan九间堂的十乐会所是中国社区顶级会所之一效果图实景照片本套为54号，总价8300万。位于小区核心位置不靠路，两面临河,地上两层地下一层，产证面积731.24平方，其中地下面积280.24平米，花园占地1300平米，使用面积达到1200平以上,分为9个套房。房子靠水景，斜对面就是马云的房子！小区副楼王位置。

典型二手房源案名御翠园项目综述开发商和记黄埔御翠园是区域内的第二大豪宅。由长江实业（集团）及和记黄埔地产集团属下的上海和联房产开发有限公司精心打造。御翠园不仅毗邻全上海最大的世纪公园旁，小区内绿化面积达56％，区内有湖水荡漾，小溪流水，一派恬静休闲的园林美景。会所面积超大，功能齐全。楼盘位置浦东区花木路1883弄产品规划占地104万方户数420容积率0.15户均占地0.5-1亩房型面积400-800地下室面积200左右价格单价10万以上范围6000-10000万物业物业公司和记物业管理服务有限公司物业费8元/平米·月御翠园实景照片本套为御翠园128号，798.68平米，小区中心位置，7600万（到手价）。典型二手房源典型二手房源本套为御翠园142号，798平米，7000万（到手价）。四季雅苑开发商和记黄埔项目简介综述楼盘位置花木路1983弄90号四季雅苑是区域内的第三大豪宅。由多幢花园、别墅及酒店服务式公寓组成。是一个以高级别墅为主的住宅区。景观设计以欧陆风格为特色，小区中央为3万平方米的景观公园。附近有著名的耀中国际学校，幼儿园至中学均设有课程；周边生活配套有麦德龙、百安居等大型卖场和联洋生活社区小区内会所（四季会）小而精，有超市、面包房、健身房和游泳池等，功能人性化。产品规划占地27万平方米户数441户容积率0.41户均占地1-2亩（独栋）房型面积246-521（独栋）地下室面积100-200价格单价10-13万范围4000-6500万（独栋）物业物业公司和记物业管理服务有限公司物业费10元/平方米·月（会所免费试用）小区中央景观中原集人工湖、罗马广尝凉亭为一体，在绿化配置上，选用具有季节变化特点的枫树和银杏等树木。每栋别墅包含花园和车库。设施包括一个圆型广场，篮球场，网球场，桌球台，健身房，儿童乐园和室内及室外游泳池等。总平图实景照片典型二手房源四季雅苑366号楼王，396.23平米，6800万，无地下室。小区中心位置，一手房，景观很好。典型二手房源本套为四季雅苑81号，521.26平米，5300万。花园近600平米，送地下室180平米。性价比较高。世纪公园板块小结世纪公园板块位于内环，地理位置优越，交通便利，配套高端，是浦东城市别墅的典范。板块内别墅启动于2003年左右，以二手房为主。目前除四季雅苑有少量现房外，其他均为二手房。由于地理位置的优越性，板块内物业出售和出租市场两旺。板块内别墅的单价10万元起，占据上海别墅市场顶端的水平。板块内购买客群以顶级企业家和华裔外籍人士为主。尤其是九间堂和御翠园，业主都是非富即贵阶层。浦东独栋别墅市场分布世纪公园板块碧云板块张江板块1234碧云国际社区位于金桥出口加工区的西侧，是上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区。古北仙霞地区，以日本韩国人居多；而碧云则以欧美人居多，居住人口60%为境外人士。金桥加工区世界500强中40%的CEO、高层管理者都住在碧云国际社区。碧云社区浦东机场30km，驾车约40分钟金桥开发区陆家嘴张江高科项目组成OfficePark核心区域华山医院浦东妇幼保健医院中欧国际工商学院碧云别墅南区碧云国际社区集发展商组合投资、城市组合规划为一体；其核心区域主要由碧云花园、碧云别墅、碧云东方公寓和钻石酒店公寓等项目组成；非核心区域则由世茂湖滨、维诗凯亚、百富丽山庄等住宅项目以及花园办公及公共配套所组成。维诗凯亚为区域内别墅代表项目。维诗凯亚开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公项目简介楼盘位置云山路2000弄维诗凯亚包括独栋及双拼别墅，西班牙风格。维诗凯亚启动于2003年，是区域内比较新的别墅社区。维诗凯亚别墅有相对集中的九大courtyard(村落组团)十来户业主围成一个亲切的邻家院落。产品规划占地11万平方米户数179户容积率0.5房型面积400平米左右（独栋）价格单价5万范围2000万左右（独栋）物业物业公司仲量联行物业费6.8元/平方米·月实景照片典型二手房源本套为凯诗维亚小区的西边套，面积500多平米，2900万。花园比较大，送地下室，是小区中品质比较高的一套独栋别墅。项目组成碧云板块是上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区。社区内注重景观及交通规划，步行环境优良，闹中取静，是上海的高品质宜居社区。产品形式多样，别墅、花园洋房、酒店式公寓和谐统一。板块内别墅启动较早，多为第二代（碧云别墅、百富利山庄）和第三代别墅（维诗凯亚），目前没有一手房。产品以出租为主要运营模式，由专业物业公司统一运作。居住人口以欧美外籍人士为主，占比60%以上。金桥加工区世界500强中40%的CEO、高层管理者都住在碧云国际社区。社区邻里文化气氛比较浓厚，中外家庭交流机会很多。碧云板块小结浦东花园别墅开发商上海美园置地有限公司项目综述楼盘位置明月路476号小区为独栋别墅社区，开放式中庭花园草地，每户送250-450平方米花园，房型三种：252、290、316平方米，别墅风格为欧式。产品规划占地7.8万平方米户数117户容积率0.45户均占地1-2亩房型面积252-316价格单价7万范围2000万左右物业物业公司仲量联行物业费6元/平米·月浦东独栋别墅市场分布世纪公园板块碧云板块张江板块1234东园雅集张江板块的高端独栋别墅主要集中于龙东大道沿线及延生轴。其中的东郊宾馆别墅区是近几年新崛起的中国顶级居住区之一，而且是唯一可以与西郊媲美的“城市资源型”别墅区。板块在售产品均以价值千万甚至上亿的独栋别墅为主。尤其是东郊宾馆别墅区的一手别墅的供应量逐渐增加，其总价和单价的水平也是占据上海别墅市场顶端的水平。汤臣高尔夫别墅和华洲君庭是区域内标杆，东郊壹号，东郊花园、合生东郊别墅、东园雅集为代表项目。东郊壹号东郊花园合生东郊别墅华洲君庭东园雅集汤臣高尔夫别墅8期开发商上海汤臣房地产开发有限公司项目简介楼盘位置龙东大道1号、龙东大道415弄汤臣高尔夫第8期,位于汤臣高尔夫球场东南侧,是汤臣集团的1-7期高尔夫别墅项目之后的又一力作,为地中海式、拉斯维加式和古典法式的全石材别墅。首席提出前瞻性的独立别墅电梯设计，另设有中央环保系统。每户占地1.5-3亩的超大面积花园后庭院；6米商品位挑空客厅，顶楼设有大面积阳光室，超大面积露台也是此期别墅的一大亮点。产品规划占地13万平方米户数89户容积率0.29户均占地1.5-3亩房型面积417-464平米价格单价6万左右范围2000万起物业物业公司大峰物业管理（上海）有限公司物业费6.80元/平米·月典型二手房源本套面积435平米5房3厅1厨5卫，总价2300万。花园面积700平米，房东急售，低于市场价约800万。东郊宾馆别墅区借助东郊宾馆的影响力，以东郊宾馆为中心，龙东大道为延伸轴，西向陆家嘴，东连浦东国际机场，南临张江微电子产业带，北靠金桥碧云国际社区。华洲君庭开发商上海华洲房地产发展有限公司项目简介楼盘位置银柳路385弄君庭作为东郊板块内的顶级别墅标杆，每套别墅占地面积高达5亩，单栋面积在1300-1400平米之间。君庭社区内总共有21套独栋别墅，总共7种风格，每套别墅的建筑风格迥然，社区内生态环境极佳，户户享大面积花园、游泳池、按摩池，且每套别墅内均安装室内电梯，地源热泵系统。产品规划占地7.544万平方米户数21户容积率0.24户均占地5亩房型面积1300-2000以上地下室面积400以上价格单价10万以上范围1.5亿元以上物业物业公司上海信居物业管理有限公司物业费14.78元/月.平米样板间实景图东郊壹号开发商上海东珠置业有限责任公司项目简介楼盘位置银银柳路58弄东郊一号是板块内的第二大豪宅。整个小区由26幢6种欧陆建筑风格、低容积率的高端独栋别墅组成，每栋约占地3亩，共分两期开发完成，一期19套，总建筑面积为10484平方米，二期7套，总建筑面积为8882平方米。每栋建筑分别为地上二层、地下室及下沉式私家庭院等。

东郊一号由贝尔高林和美国WATG建筑设计团队联手规划打造，在建筑细节上，选用LIMESTONE石材为外墙立面、德国NOBLESSE纯手工雕花铜门、法国进口TEKREAL牌陶土瓦等。产品规划占地7.7万平方米户数26户容积率0.25户均占地3亩房型面积800-1100以上价格单价10万左右范围8000万起物业物业公司上海紫泰物业管理有限公司物业费7.8元/月.平米规划图效果图实景照片东郊花园开发商上海东豪房地产发展有限公司项目简介楼盘位置紫竹路128弄东郊花园分四期开发。目前在售的是二期，占地48,318平方米，约73亩。二期位于整个小区最核心的位置，总户数只有28户，配备一个运动型的会所。东郊花园的设计风格是维多利亚式，主要特点在于低调奢华、注重生活细节和私人生活氛围。但其半敞开式的风格缺乏私密性。东郊花园一期会所已经投入使用，设有室内恒温游泳池、健身中心、网球场和小型宴客厅。二期会所有室内羽毛球馆、乒乓室、室外篮球场和茶歇区。产品规划占地4.8万平方米户数28户容积率0.25户均占地2亩左右房型面积400起（地面）价格单价8万起范围5000万起物业物业公司上海爱迪特设施管理有限公司

物业费10元/月.平米规划图二期的东面邻紫竹路，西南靠银柳路、北接翠柏路，均不面对城市主干道，位于整个小区最核心的位置，总户数只有28户，配备一个运动型的会所。效果图样板间实景照片合生东郊别墅开发商上海御泰房地产发展有限公司项目简介楼盘位置翠柏路699弄合生东郊别墅是由合生创展集团在浦东东郊别墅板块开发的顶级豪宅别墅。合生东郊别墅在售面积为731平米、830平米、875平米、1088平米及1094平米的独栋别墅，其中地下室面积在300-400平米左右，总价6000万。产品规划占地11.8万平方米户数74户容积率0.25户均占地2亩起房型面积731-1094平米价格单价8万起范围6000万起物业物业公司上海东湖物业管理公司

物业费8元/月.平米效果图东园雅集开发商上海鸿瑞置业有限公司项目简介楼盘位置龙东大道2211弄九间堂设计师升级之作，新中式大