物业管理师《物业经营管理》辅导：浅谈中低价商品房的物业管理

物业管理师《物业经营管理》辅导：浅谈中低价商品房的物业管理

物业治理活动中物业的类型是多种多样的，每个物业都有自己的特点和差异性。在物业类型中最为普遍、数量的要属住宅物业治理，住宅小区有着区域的独立性、居住的聚拢性、功能的多样性、构造的系统性、治理的综合性等特点。在住宅物业中一个必不行少的组成局部——中低价商品房物业治理更具有社会性、简单性和严厉性的特点。中低价商品房的物业治理与一般商品房、高档商品房的物业治理区分在于：

一、中低价商品房的硬件差、配套设施少

中低价商品房开发建立主要是满意低收入城市居民、安置失地农夫和拆迁居民的居住要求，中低价商品房的地理位置一般都远离城市根底设施完善的地块，同时开发建立企业（单位）是不以盈利为主要目的、根据国家政策及法规建立的。因此中低价商品房的硬件、配套的设施与一般商品房、高档商品房相差较大。

二、业主对物业治理的承受水平较低

中低价商品房的业主主要为失地农夫、拆迁回迁居民、低收入居民等，大局部业主收入较少，加之一些以前的不良生活习惯，通常对物业治理的法规及规定不了解甚至误会，对物业治理活动有抵触心情，对有偿效劳更是不能承受。同时大局部居住的业主自身文化水平较低，个人素养不高，给物业治理企业的效劳工作开展带来了肯定的难度。

三、物业治理收费难

中低价商品房的物业治理费的组成与一般商品房、高档商品房的物业治理费组成是一样的，但中低价商品房的物业治理费水平通常比一般商品房要低，且大局部业主由于各种缘由不能准时缴费甚至不缴费。物业治理企业在实施物业治理活动后，不能准时收到相应的经济效益。

随着国家对房地产宏观调控力度的加大，国内住房私有化程度的提高，造成商品房价格不断攀升。为构建和谐社会，满意低收入家庭的居住需求，中低价商品房在房地产市场中的份额逐步增加。同时，随着物业治理“触角”的不断延长和市场竞争程度的加剧，对中低价商品房的物业治理也不断提出更高的要求。做好中低价商品房的物业治理，应在以下几方面实行相应的措施和方法：

一、聘用高素养的物业治理效劳人员

高素养的物业治理效劳人员，在根据有关的政策规定、法规和合同为业主供应效劳时，不仅能使物业治理活动处于有序、合理状态，同时能改善业主与物业治理企业之间的关系。在与大局部业主建立良好的沟系，制造一个具有良好的人际关系和社会公德的社会环境的同时，通过物业治理效劳人员乐观与相关单位或业主沟通、协调，来弥补开发建立时在硬件、配套设施上的缺乏。由于物业治理是通过大量的物业治理效劳人员为业主供应安全护卫、综合事务管

理、环境卫生、绿化养护、设备设施管养等效劳，行业仍属于劳动密集型行业。随着物业治理企业数量的增加，对物业治理效劳人员的需求，尤其是高素养的物业治理效劳人员更为迫切。因此，物业治理企业要在人才的设计规划、引进、考核、鼓励等方面加以重视，从而在选人、用人、育人、留人上表达企业的特色，培育出满意企业需要的高素养的物业治理效劳人员。

二、充分发挥业主的作用

在物业治理企业供应效劳的同时，要不断加强与业主的沟通，要强调发挥业主的主观能动性。业主作为小区的主体，物业治理企业效劳的对象，物业治理企业在供应效劳时不能“只低头拉车，不抬头看路”，应邀请业主委员会或业主代表共商小区的治理制度、进展规划及急需解决和业主共同关怀的问题，让业主参加物业治理、走进物业治理、了解物业治理、理解物业治理，让业主了解物业治理的目标与业主的共同利益是全都的，应当共同做好中低价商品房的物业治理工作。

三、克制物业治理收费难的因素

中低价商品房业主的消费力量与一般商品房、高档商品房业主的消费力量有肯定的差距，多数业主自身的经济状况不佳。因此，针对中低价商品房的物业治理费标准及收费方法要符合物业的实际状况，让大局部业主能够承受和承受。物业治理企业在日常效劳过程中，要通过效劳人员、宣传栏等形式向业主宣传有偿效劳意识及相关的政策和法规。另外物业治理企业可以为区域内的困难业主供应就业时机等一些力所能及的工作，为业主排忧解难。

中低价商品房由于有肯定的特别性，其业主与一般商品房的业主相比也有特别性。因此，物业治理企业可能遇到根据政策法规执行难、业主观念转变难、费用标准和收缴率低等重重困难。物业治理企业在通过实行相应的措施和方法后，对业主的特别案例可以进展特别处理。如业主无正值理由长期不交纳物业治理费或业主违反《业主公约》等违规违章搭建的行为，经物业治理企业说服、训练无效的，物业治理企业可以向人民法院提起诉讼，同时物业治理企业可对诉讼的缘由、过程及结果向业主进展告示，这样不仅可以维护大局部业主的正值合法权益，维护物业治理企业的治理严厉性，同样可以给其他有此状况的业主一个