众联2013房地产市场

郴州市众联房地产策划有限公司二零一四年一月众联地产2013年郴州房地产市场报告

Thinking

思路2013年典型项目分析郴州房地产市场分析宏观政策分析郴州经济环境分析2014年市场展望2013年全年GDP同比增长7.7%，与2012年增速相同，但超出年度目标7.5%，宏观经济增速稳定不改；

2013年产业结构方面第三产业对GDP增长的贡献率为48.5%,首次超过第二产业(46.3%)，但是从三大产业增速方面看，第三产业增速仅为8.3%，仍然处于下降趋势中；2013年1—12月投资增速回落0.3个百分点至19.6%，处于2013年最低水平；其中地产投资累计增速19.8%，较上月回升0.3%,从季度平均水平看,房地产投资增速仍然位于下降区间,银行收紧房贷将对商品房销售带来负面影响,我们预计房地产投资放缓趋势并未改变。

2014年宏观经济将继续保持稳中求进，新一届政府进一步推进改革创新，产业结构优化升级。宏观经济增速稳定不改，投资增速出现回落2013国内房宏观经济继续保持稳健货币政策，中长期不会宽松2013货币政策2013年年末，我国广义货币(M2)余额110.65万亿元，同比增长13.6%；狭义货币(M1)余额33.73万亿元，同比增长9.3%；流通中货币(M0)余额5.86万亿元，同比增长7.1%。全年净投放现金3899亿元。7月5日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，提出在防控融资的风险的前提下，进一步落实信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，抑制投机需求；7月，中国人民银行出台《中国人民银行关于进一步推进利率市场化改革的通知》，明确提出取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构自主确定贷款利率水平，但对个人贷款利率不做调整；

稳健的货币政策将减少房地产行业投资性需求，有利于房地产行业健康有序的发展。2013土地政策加大房地产调控力度，大幅增加住宅土地供应量：2013年全国105个地价监测城市,土地供应总量达31.69万公顷,较上年增加12.33%,其中,住宅用地供应涨幅最大,较2012年增加32.71%。

由国土部主导，建立不动产统一登记制度：目前，全国农村集体土地所有权确权登记率达到97%。宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作也在全面推进中。为下一步实现全国房屋信息联网提供基础；建立城乡统一的建设用地市场，规范土地出让制度：确保农民合法土地权益，允许农村集体经营性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。坚决遏制“小产权房”：要求各级国土资源部、住建部要对在建在售的“小产权房”坚决叫停，并针对违法建设的、销售的“小产权房”进行摸底排查2013年土地政策取得了较大的进展，同时在房地产宏观调控方面加大土地供应量，特别在保障房、住宅土地方面给予充分供应，有利于房地产市场平稳健康发展。2013国内房地产宏观政策2013年房地产政策：宏观稳、微观活，不同城市有保有压2013年房地产宏观政策关键点：中央调控思路转变，推进全面深化改革，促进长效机制建立健全；地方新局面：政策由坚持房地产调控逐步转向市场化、差别化；长效机制是新一届政府关注重点，土地、财税制度先行改革；城镇化：“以人为本”主旨下进一步加强户籍、保障房、养老相关工作。年初国五条调控加码，从需求端抑制房价2月20日，国务院召开常务会议提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，释放继续调控房地产的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期。全面进行深化改革，建立长效健全机制11月12日，十八届三中全会胜利闭幕。会议审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，为房地产长效机制建立建全从顶层设计上指明方向落实改革，调控思路转为市场供应为主，优化供应高层发声积极推进住房保障和供应体系建设，由市场进行供需结构调节，将居民的住房需求进一步差异化。12月10日，中央经济工作会议召开，提出房地产调控将从需求管理转向供给管理，发挥市场决定性作用，强调社会民生功能。中央调控思路转变，推进全面深化改革，促进长效机制建立健全；房地产调控逐步转向市场化、差别化；上半年坚持房地产调控政策不动摇，各地均在落实“国五条”细则

“国五条”出台后，各省市细则纷纷出台，包括有北京、上海、广州等等15个省市公布了具体实施细节，而包括长沙、成都、贵阳在内的21个省市仅公布了房价调控目标。但在公布的细则中，对国五条各项调控政策的落实力度不一也存在差异，仅有北京上海等严格落实国五条相关要求。下半年市场促政策分化，热点城市分化继续收紧，部分城市出现放松

调控政策日趋市场化，城市间政策差别化明显。对于房价快速上涨的热点城市，坚持调控仍是主题，而对于部分房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，政策出现部分的放松。一线城市调控全面升级，政策不断收缩，10月深圳、北京出台“深八条”、“京八条”，11月上海和广州出台“沪七条”和“穗五条”，一线城市调控政策全面收紧。二线城市跟进，年底密集出台调控政策，包括杭州、南京、天津等在内出台一系列调控政策，主要集中在提高二套首付比例、公积金贷款、限购等政策；三四线城市灵活调整，适时松绑。由于三四线城市面对的是城市发展问题，受房地产市场低迷影响部分城市进行适时松绑，包括芜湖、徐州等在内，出台部分购房优惠政策。

政策汇总政策主要内容2013年12月23日，农村工作会议提出将积极扎实推进城镇化，到2020年解决约1亿人口在中西部的城镇化2013年12月18日，公安部尽快落实户籍制度改革，提高户籍人口城镇化水平2013年12月16日，全国发展与改革工作会议积极稳妥推进新型城镇化工作，走有中国特色的新型城镇化道路2013年12月13日，城镇化工作会议解决城镇就业人员落户问题，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模2013年9月6日，国务院印发《关于加强城市基础设施建设的建议》要围绕推进新型城镇化的重大战略部署，加强城市基础设施建设，保障城市基础设施和公共服务设施供给，提高设施水平和服务质量，满足居民基本生活需求积极扎实推进新型城镇化工作，进一步落实户籍、保障房工作2013年新型城镇化相关政策汇总分析结论：新型城镇化，有助于加速中小城市及城镇化进程，可以有力促进一批有经济实力的新市民购房需求释放，促进房地产市场的繁荣发展。长效机制是重点，地方政策愈加分化2014年，市场化手段推进房地产市场调控会更加灵活，而限购限贷政策等现有行政化手段短期内很难退出，但不同城市政策取向继续差别化；不动产登记制度、财产公示等制度预计出台，房地产税改革试点的将进一步扩大，促进长效机制的建立与完善；除针对购房者的调控政策，加强土地供应、增加保障房建设速度等增加房源供应的政策，虽然对于郴州四线城市影响较小，但银行限贷、提高贷款利率、贷款申理越来越严格、放款速度变慢，对于开发商将有很大影响。房地产政策小结2013年典型项目分析郴州房地产市场分析宏观政策分析郴州经济环境分析2014年市场展望2013年全市地区生产总值1682亿元，同比增长11%;社会消费品零售总额625亿元，增长12.7%;2013年财政总收入216.1亿元、公共财政预算收入146.5亿元，分别增长18.7%和22.4%;2013年城乡居民人均可支配收入分别达19000元、8400元，分别增长9%和14%，农村居民收入增幅连续4年高于城镇居民;

2013年全市固定资产投资达到1474.1亿元，比上年增长34.2%，高于全省8.1个百分点。其中房地产开发投资147.6亿元，增长26.7%；2013郴州宏观经济环境全市GDP与城乡居民人均收入的快速增长，有力的保障了房地产市场的持续繁荣发展，进一步推动房地产投资的快速增长。同时财政收入与公共预算增长，保证了全市各项市政配套到位，为改善居民生活环境，带动城市经济发展起到积极作用。2013郴州城市建设发展1、“大十字”城镇群经济社会发展规划、区域规划、土地利用规划和全市县城总体规划修编(修改)以及村镇规划编制进程加快。郴永大道全线通车，环市城区半小时城镇圈形成，加快“大十字”城镇群永兴方向的融城进程，助力城东新区的发展；2、汽车总站搬迁，2013年4月运行了14年的老郴州汽车总站将“告别”国庆北路区域，搬迁至位于北湖区郴江镇高壁村的新郴州汽车总站过渡车站发车，对城市发展以及周边道路压力、周边环境和居民出行创造了良好的条件，是适应郴州城市发展的需要；3、郴州国际会展中心、市体育中心体育馆、郴江路延伸段、骆仙铺片区城市道路及配套等城市基础设施项目的陆续竣工，加快郴州成为现代化大都市的进程；

2013年郴州城市建设方面主要围绕着“大十字”城镇群进行，推进郴州新型城镇化进程，重点打造郴州大道沿线区域，加快郴资桂永融城动作，郴州——作为一座新崛起的现代化都市已经初具雏形。2013郴州产业发展1、2013年5月郴州（北京）与央企对接合作座谈会暨项目签约仪式在北京举行，与央企签约项目15个，总投资金额469亿元。郴州将作为央企战略布局的重要基地和新一轮发展腾飞的重要平台，将进一步有力推动郴州经济的飞速发展。2、2013年郴州成功承办首届湘南承接产业转移投资贸易洽谈会，省政府明确将以郴州为中心把湘南打造成湖南会展业次中心区域。3、2013年华润集团与郴州签署了战略合作框架协议，未来5年，华润集团将在郴州投资100亿元以上。主要合作内容有深化管道燃气板块、深化电力板块、加大医药板块、推动房产置业和消费品业务板块，积极引入集团优质资源包括房地产开发、现代服务业、金融服务等业务单元，实现强强联合、战略共赢，对郴州城市发展具有重大意义。4、以万华汽车城为代表的汽车产业商业地产席卷而来，作为湖南省和郴州市“十二五”规划重点项目，占地840亩，建筑面积75万平方米，预计总投资25亿元，将打造成集品牌整车展销、商用车展销、二手车交易、汽配精品市场、生活及商业配套为一体的综合产业园区。2013年进入实质性的工程阶段，将推动武广新区的进一步发展；

2013年郴州积极进行产业转移接洽，打造郴州特色的产业结构，优化城市经济发展模式，助力城市建设发展。1、2013年郴州GDP持续保持高速增长，同比增长11.1%，增速高于全省1个百分点，居全省第2位，稳居全省第一方阵；2、郴州的持续发展，势必会不断的给带来新的机遇和商机，未来市场的需求将会不断增大，对于市场的潜力将会持续凸显。3、产业结构的不断优化，郴州作为湖南承接产业转移的首要区域，把握住这一历史性的机遇，打造湖南最开放的城市，成为湘粤赣省际中心城市；4、城市建设进程的加快，打造郴州“大十字”城镇群，加快郴资桂永融城运动，提高城市城镇化率，进一步推动城市整体发展。

2013是郴州快速发展的一年，多年飞速增长的GDP有力支撑了郴州城市化的进程，促进了郴州房地产市场的繁荣发展。2013郴州宏观经济发展小结2013年典型项目分析郴州房地产市场分析宏观政策分析郴州经济环境分析2014年市场展望2013年郴州房地产市场是激荡的一年，同样也是品牌林立，大盘营销时代。一线品牌开发商纷纷抢滩郴州楼市，保利、金科等品牌开发商的进驻，加剧了郴州房地产市场的竞争。2013年郴州楼市整体表现不错，成交量大幅增长，成交金额节节攀升，成交价刷新郴州房价的新纪录，成为郴州房地产市场一个新的高峰。从2013年1月汇龙万宝国际的开盘热销，揭开了2013年郴州楼市繁华大幕，一扫2012年年底市场冷清迹象，4月天一华府刷新郴州楼市最高价，单价突破7000，后续项目纷纷跟进，市场涨声一片；7月保利地产隆重登场，9月开盘成交均价达到7500，最高价8000以上，进一步奠立市场价格基础；12月郴州楼市有史以来最大规模房展会，完美收官。2013年的郴州楼市量价齐升，房地产市场持续繁荣。2013郴州房地产市场2013年郴州市场13年，郴州市房地产市场竞争加剧升级，正式进入营销战国时代。具体表现为：1、房地产营销升级为综合实力品牌之争；2、项目营销全面升级为资源竞争，已经渗透到项目营销中所涉及的各个层面（广告资源、活动资源、渠道资源）；3、客户竞争进入白热化，在客户资源的争夺上回归到最原始的肉搏战，谁能最先接触到客户，谁将在竞争中取得优势；4、活动营销成为常态，城市级、明星类的活动营销开始展露，案场暖场性质的活动营销成为日常工作；

目前全市的房地产开发企业有352家，其中二级资质5家，三级资质179家，四级资质21家，暂定资质146家。其中北湖区177家，苏仙区58家，资兴市18家，桂阳县15家，宜章12家，永兴15家，临武6家，嘉禾10家，桂东2家，汝城14家，安仁24家。投资商分类（房地产开发企业构成情况），郴州本土企业277家，外商投资企业74家。外商投资企业构成情况，其中珠海25家，外资5家，福建11家，长沙15家。通过招商引资，保利集团、友阿集团、步步高集团、碧桂园、大汉集团等全国知名房地产商相继进驻郴州。郴州房地产企业数量众多，项目良莠不齐2013郴州房地产市场整体情况2013郴州房地产市场整体情况2013年郴州房产局批准市城区预售套数为24913套，批准预售面积为275.4万㎡，批准预售项目为64个（包含部分团购房、集资房）；2013年郴州全市商品房销售面积为324.8万㎡（包含下面县市），同比增长20%，其中市城区销售面积预计约为190万㎡左右，约合销售套数2万套（包含团购房、集资房项目）。

截止到2013年12月31日，郴州市城区在售项目为76个，其中25个项目为2013年新开盘项目，包括像保利、五矿青园、金科钻石山、中源国际城等项目。截止到目前为止，全市商品房存量面积预计约在120万㎡左右，市场供应量巨大。2013年在售商品房实际成交均价约为4300元/㎡，同比2012年增长10%，市场整体成交价涨幅较快，阶梯型价格在2013年成型，高端项目与低端项目单价相差4000元以上；2013郴州土地市场2013年郴州土地表现相对比较平稳，全年共挂牌土地宗，挂牌面积多，等等2013年1~11月土地挂牌、成交市场总结：1、2013年1~11月土地成交总面积共计95.48万㎡，总计金额15.4亿元，成交单价107.6万元/亩。2、挂牌与成交之间的比例为2:1。整体市场对土地的需求是供大于求，特别是在上半年，整体市场的成交量都很低。在第三季度是挂牌和成交的高峰期。预期在未来的一年将会有大体量的楼盘集中面世。3、在成交地块中，土地集中在城西和城东两个板块，无疑在未来这将会是城市重点发展方向。——数据来源于郴州市房产管国土资源局2013年1~11月商、住土地市场总结：1、2013年1~11月，共成交商业用地40.98万㎡；住宅用地63.12万㎡；商、住用地比例为13:20。住宅仍是市场最大的需求体。2、根据数据显示，9月份是全年土地成交最高的一个月，且以住宅用地为主，预计在明年下半年将会有大批量的住宅面世。——数据来源于郴州市房产管国土资源局2013年各月土地挂牌、成交市场总结：1、2013年全年土地成交总面积共计108.48万㎡，总计金额18.5亿元，成交单价113.7万元/亩；2、挂牌与成交之间的比例为2:1。整体市场对土地的需求是供大于求，特别是在上半年，整体市场的成交量都很低。在第三季度是挂牌和成交的高峰期。预期在未来的一年将会有大体量的楼盘集中面世；3、在成交地块中，土地集中在城西和城东两个板块，无疑在未来这将会是城市重点发展方向。——数据来源于郴州市房产管国土资源局2013年各月商品房销售面积总结：1、2013年全年共计销售商品房面积为324.8万㎡（含县市）；2、根据数据反映，每年成交高峰期分别在过年前后、暑假期间、传统的“金九银十”和房交会所在月份，四个阶段。其他月份都显得很平均，市场没有很大的浮动，相对于三个高峰期而言，其他月份就成为了传统的淡季；3、最为年末的11月，因为12月的房交会，所以大部分购房者在11月都处于观望期，所以造成了11月成为全年度成交最低的月份，这也显示出在传统的房交会的前一个月，市场会迅速的进入一个淡季，所以的购房者都会冷静下来，期待房交会期间的各项政策。——数据来源于郴州市房产管国土资源局郴州在售项目整体价格情况

2013年郴州市场，商品房成交价格出现明显上涨，截止到12月，市场在售项目超过70个，市场报价超过4500以上的项目有近30个：7000元以上项目：保利·苏仙林语、天一华府（公寓）、龙泽福城国际（精装公寓）6000以上项目：美美世界、龙泽福城国际（毛坯公寓）5000以上：恒大华府、苏仙传奇、龙泉名邸、君临天下、汇龙万宝国际、华宁春城、万花冲壹号、北湖壹号、国明皇御苑4500以上：碧桂园、苏仙御景湾、新贵华城、华宁瑞城、湖光山色、神憩乾珑、第一国际、御景华庭、中地翡翠湾、亿枫翠城、林语轩、江山丽城、玫瑰园、山水缘、龙凤嘉园、鸿翔尚城、懿德园、学府世家郴州房地产市场分析2013年1—11月郴州房地产市场基础数据分析：郴州市房地产投资：全市共完成房地产开发投资123.6亿元，同比增长25.3%；1—11月，商品房施工面积1620.4万平方米，同比增长48.4%。全市新开工面积656.6万平方米，同比增长63.5%。1—11月，全市商品房销售面积291.2万平方米，同比增长37.7%；1—11月，全市商品房销售金额103.1亿元，同比增长60%。

结论：

2013年前三季度郴州市场房地产投资额持续增长，表明开发商对于郴州房地产市场保持较高的投资热情，商品房新开工面积与施工面积有大幅增长，并且2013年前三个季度的商品房销售已经基本达到2012年全年水平，房地产市场供销两旺。郴州房地产市场分析苏仙岭板块北湖公园板块骆仙板块（精装产品）五岭板块龙泉—龙形板块东城新区板块下湄桥板块武广新区梨树山板块爱莲湖板块2013郴州市场各版块情况分析爱莲湖板块爱莲湖片区是城东新区的重要组成部分，也是郴州房地产开发的热点区域之一，2013年片区内在售项目为8个，2013年总供货量为1900套左右，总面积为20万㎡，2013年总去化约为1100套左右，去化面积约为12.5万㎡，其中最主要的去化项目为神憩乾珑与华尔星城，作为2013年整个片区销售情况最好的项目。2014年预测：目前市场存量8万㎡左右，2014年预计将有3个新项目入市分别为东岭逸景、星湖湾、御景豪庭。周边在售项目将在2014年达到11个。同时2014年神憩乾珑二期、华尔星城二期、君临天下三期都将会有大批量货量推出，预计全年片区供应量将达到40万平米以上，将是片区竞争最为激烈的一年。城东新区—白水片区城东新区白水片区，依靠苏仙区政府的整体搬迁而带动的新兴片区，整个片区的规划发展在2013年取得了重大的进展，郴州国际会展中心竣工、郴州最高端酒店温德姆豪庭的开业、郴永大道的全线通车，都为整个片区带来大量的利好消息。同时在2013年整个片区也是房地产开发最具规模的一年，整个2013年片区内以碧桂园、中源国际城为代表的项目，成为市场上半年的热点区域。2014年预测：目前在售项目3个，2014年预计将有2个新项目入市分别为凤凰新城、大学里，周边在售项目将达到5个以上，同时供应量30万㎡以上。武广新区板块2013年武广新区是密集发力的一年的，以华盛世纪新城二期的入市热销为契机，带动后续乾通时代广场、香麓山等项目的跟进，整个片区2013年销售情况较好，成为整个市场的热点区域之一。同时万华汽车城动工建设，标志着郴州另一种商业地产模式的形成——汽车地产的来临。2013年片区内目前在售项目为8个项目，新增项目较多，如乾通时代广场、香麓山、紫阳京鼎、雅晟乾城等项目，供应量约为50万平米，2013年整体去化25万㎡左右；2014年预计将有熠通公馆等项目入市；片区在售项目将达到10个以上，供应量将保持在50万平米以上。五岭板块在目前的片区划分中，五岭板块的片区范围相对比较广泛，通常我们将其定义为：以五岭广场为中心，向南延伸至天龙站，向东至梨树山隧道范围内；是目前郴州三大热点开发片区之一（城东、武广）2013年五岭板块，表现非常抢眼，有以汇龙万宝国际为代表的，拉开了2013年热销大幕，有以天一华府为标杆的，开启了郴州楼市新一轮的涨价潮，整个2013年，五岭板块占据了郴州楼市非常重要地位。目前板块内在售项目为18个，有天一华府、龙泽·福城国际、龙凤嘉园、汇龙·万宝国际、龙凤嘉园、中地·翡翠湾、鸿翔尚城、乐仙小镇、人和好景、懿德园、经典世家等，预计2014年将新增大华天都、竹园新城等5个项目，片区内在售项目将达到23个左右，总供应量将超过80万㎡，是2014年重点供应区域；新增项目较多，同时之前存量项目也较多，大部分项目均处于强销期。并且因板块的特性，片区内项目间的相互冲击较大，并且因与五岭广场的这一核心资源的距离因素，不同项目之间的价格差非常大，片区内项目的阶梯性非常明显，是郴州单一片区内价格差最明显的板块。骆仙版块骆仙片区也是传统意义上的城西板块，是郴州西扩重点发展区域，位于市中心的西南郊，东临107国道，西傍同心河，与骆仙路相连接，与五岭广场相对应；2013年是骆仙板块开始房地产大规模开发启动的一年，依靠汽车总站的搬迁，各条公交线路的开通，实现了片区与城区的对接。2013年片区内在售项目依然以恒大华府、亿枫翠城为主，但是施工建设的项目开始增多，预计2014年将会集中面世，比如湘域中央花园、乐雅山居、君临名都均在前期建设中，将在2014年集中上市，片区2014年总供应量将达到30万㎡左右。前两年主要依靠恒大华府、亿枫翠城带动片区的发展，目前公共交通相继完善，片区项目将联合发力，具有成为下一个热点片区的潜力。2013年板块处于酝酿期，根据目前监测情况看，各项目均已进入实质性的工程阶段，预计2014年将集中上市，届时片区内在售项目将达到7个以上，总供应量超过30万平。梨树山板块2013年，随着九子塘大道的通车，整个片区内的市政交通线路初步完善，同时规划中的各大项目也纷纷完成前期工作，进入实质性的工程阶段。从目前监测的动态看，片区内已经有5个项目在启动，其中御泉城市花园、立升领域项目工程进度已具备发售条件，两个超50万方项目恒隆国际、中宁公元也启动了营销工作，居然之家进入前期土方工作，经过2013年一年的酝酿，借助片区内交通线路的完善，2014年片区将迎来全面供应的一年，预计2014年片区在售项目将达到4个，总供应量约为20万㎡左右

2014年将是本版块在市场正式发声的一年，片区内各大项目均面临同样的问题——需要提高本片区在郴州市场的知名度与客户认知度。本区域在2014年对于市场的扰动主要在于其价格，考虑到作为新面世的区域以及新推出的项目，2014年本区域所推售项目首开价格预计不会太高，将低于目前市场价格，预计在4000以下。考虑到片区距离城区实际距离并不是很远，预计本区域项目将会给其周边板块项目乃至整个市场带来一次价格上的竞争压力。下湄桥板块

郴州“北提”改造的重点区域，也是郴州之前的老城区，2013年整个板块的表现平平，虽然以紫宸澜山为代表，在2013年取得相当不错的业绩，总共预售套数为1299套，预计销售套数在650套左右，销售金额接近3亿，排名在郴州楼市单个项目中可以跻身前五，但是依然改变不了整个大片区在楼市中的弱势地位。2013年片区内在售项目为10个，除紫宸澜山外，其余项目销售情况均一般，并且供应量较小，无法形成合力，炒热片区。从目前监控上看，2014年片区内将不会有太大改善，新增项目金源新都汇、福城桃源等项目预计会入市，届时片区内在售项目预计在15个左右，供应量在30万方左右但是从各项目在2013年的营销模式以及营销手法上看，2014年本片区项目对于市场影响力有限。代表项目：紫宸澜山、福城立欣洲片区内项目较多，但是缺少在售的大盘，基本上以中小盘为主，同时本区域缺少能够在市场上具有强大号召力的楼盘，因此在板块的竞争中，处于一定的弱势地位，给予市场印象为片区内整体项目档次较低，并且这种情况预计在2014年也不会有改善。北湖板块郴州市中心城区，商业中心，各类生活配套设施齐全，集中了目前郴州最主要的几大城市商业综合体。2013年，整个片区的表现可以分为上下两个半场，表现差别比较大，上半年以年初步步高新天地的商铺内部认购，形成了市场抢购商铺的狂潮，步步高新天地在元月份预计销售商铺超过3个亿以上，部分商铺单价达到15—16万，成为名符其实的铺王；5月美美世界开盘热销，奠立区域项目住宅价格标杆，随后北湖壹号、御景华庭的持续，整个上半年北湖板块整体表现较好；进入下半年后各大项目均进入滞销状态，同时友阿国际广场的收筹动作遇冷，整个板块各项目表现一般。2013年三大商业综合体之间的竞争还相对比较柔和，经过一年的酝酿，预计到2014年将进入实质性的短兵相接状态。区域在建、在售楼盘：美美世界、步步高新天地、友阿国际广场、北湖壹号、御景华庭、万花冲壹号、祥云国际、宏兴花园等2014年板块内，住宅供应量约为25万㎡左右，商业供应量将近30万平米左右，商业竞争巨大。2013年区域在售项目为7个，预计2014年新增项目为友阿国际广场、同时美美世界、步步高新天地进入实质性的强销期。2014年北湖板块的竞争主力不在住宅，而在于商业，得商业者得天下。龙泉—龙形板块本版块范围面积比较广泛，涵盖了目前郴州部分新兴泛中心城区，以南塔公园为核心，在石榴湾大桥、香雪桥、梨树山隧道、罗家井范围内；2013年片区内在售项目为12个，主要有江山丽城、山水缘、华宁春城、华宁瑞城、君悦澜山、玫瑰园、锦绣东城、水榭华庭、国明皇御苑、新贵华城三期等，片区内2013年总供应量为3000套，总面积约为32万平米，2013年去化约为15万㎡，片区除新增项目华宁瑞城、锦绣东城销售情况较好，年去化达到60%；其余项目销售情况均一般。竞争格局预测：目前区域内存量较大，2014年新增项目较少，但华宁春城三期与新贵华城三期还将有大批货量推出，区域去化压力较大。区域范围比较广泛，项目基本处于泛中心区域，客户在地段上的接受度较好，但是考虑价格苏仙版块郴州市中心片区，在不考虑价格因素的情况下，是大多数郴州人首选的购房区域，居住氛围较为成熟、商业气息相对较为浓郁；2013年区域在售项目为5个，单个项目体量较小，供应量相对较少，2013年区域总供应量约为1500套，总供应面积为17万㎡左右，是目前市内供应量最少的板块。但在2013年，苏仙板块在保利地产的带动下成为了市场的关注点，同时保利地产凭借其特殊的地段，强大的品牌号召力，成为2013年市场当之无愧的王者，并且奠立郴州的价格标杆。在建、在售楼盘：苏仙林语、苏仙传奇、苏仙·御景湾、林语轩等目前市场存量相对较少，主要大型项目为保利地产，2014年总供应量预计将略高于，总供应面积在20万㎡左右。随着郴州旧城改造的加快，根据我司监控预计2年后将有大批货量推出，项目会集中涌现。郴州市场小结2013年郴州整体市场表现比较突出，呈现量价齐升态势，但是从板块上来说，部分板块2013年相对比较活跃比如以碧桂园为代表的城东新区白水组团，以华盛世纪新城、乾通时代广场的武广新区，以保利为代表的苏仙岭板块，以及以汇龙万宝国际城为代表的五岭板块，整个2013年热闹非凡，销售情况较好；而部分之前的热点板块在2013年却相比之下表现一般，像以君临天下、神憩乾珑为代表的爱莲湖板块，以及下湄桥板块与尚在酝酿中的梨树山板块等等，而以北湖壹号为代表的北湖板块、2013年三大商业项目开始全面启动营销动作，预计2014年将进入白热化竞争态势。各区域在2013年的营销力度不一，导致全年业绩相差也较大。四、2013年典型项目分析2013市场部分典型项目销售情况项目预售套数销售套数（预计）销售金额销售均价保利苏仙林语高层378套，别墅60套别墅56套，高层约220套4.2亿高层7300元，别墅1.3—1.4万碧桂园别墅112套；高层1710余套别墅约50套；高层约800套约6亿别墅0.8万—1.1万；高层4300—4500恒大华府约730套高层约500套；车位600个约3.8亿4900元/㎡中源国际城774套约600套约2.5亿3800—3900元/㎡紫宸澜山1299约600套约2.8亿4200元/㎡汇龙万宝国际880约700套约3.8亿4600元/㎡华宁瑞城770套约400套1.8亿4500—4600元/㎡美美世界住宅228套，公寓253套销售住宅预计150套，公寓120套约1.1亿住宅6200元/㎡，公寓6800君临天下约300套约150套约0.9亿5400元/㎡神憩乾珑335套231套1.1亿4300—4400元/㎡华尔星城280套207套约1亿4200—4300元/㎡香麓山384套288套1.5亿4200元/㎡御景湾404套220套1.2亿4600元/㎡华盛世纪新城630套350套约1.5亿4200元/㎡天一华府714套285套（主要为公寓）1.3亿7000元/㎡碧桂园核心优势：知名品牌+带装修+园林示范区+西河沙滩公园+低价格占地面积13万平方米建筑面积30万平方米项目地址苏仙区青年大道与观山大道交汇处容积率2.47产品类型高层、别墅、多层洋房产品户型高层80-270平，洋房155-569平项目价格简装修折后均价4300-4600元/㎡月去化约45-50套余货量整体剩余约17万平米左右（约1500套左右）项目动态明年预计去化二期剩余部分货量，同时推出三期，货量预测在1000套左右二期一期恒大华府核心优势：知名品牌+园林景观效果+内部配套齐全占地面积16.4平方米建筑面积40平方米项目地址郴州市骆仙西路与寒西路交汇处产品类型高层产品户型高层88-270平项目价格精装修折后均价5100-5300元/㎡月去化约30套余货量整体剩余约10万平米左右（约800套左右）项目动态明年预计将大量加推四期，按照大盘推货量预计在1000套美美世界核心优势：中心地段+周边配套齐全占地面积16.4万平方米建筑面积40万平方米项目地址郴州市北湖区人民西路与国庆路交汇处（北湖公园南门）产品类型高层、公寓、商业、酒店产品户型高层88-143平项目价格折后均价6500元/㎡月去化约15-18套余货量整体剩余约500套左右项目动态明年预计获得预售证后将会推出住宅部分及剩余公寓及商业，其中高层共3栋约600套房源已推天一华府核心优势：五岭广场中心地段+周边配套齐全占地面积11794平方米建筑面积13.5万平方米项目地址（五岭广场）五岭路2号容积率8.6产品类型高层、商业、公寓产品户型高层83-238平项目价格B栋折后均价6500元/㎡，A、C栋折后均价7000元/㎡月去化约20套余货量整体剩余约500套左右项目动态明年主推商业，住宅为余货去化,300套已推汇龙·万宝国际核心优势：五岭广场地段+周边配套齐全占地面积17万平方米建筑面积70万平方米项目地址郴州市青年大道南侧（原7429工厂）产品类型高层、商业、公寓、写字楼产品户型高层77-118平项目价格B栋折后均价6500元/㎡，A、C栋折后均价7000元/㎡月去化约50套项目动态明年将推出二期，预计有1000套左右房源已推神憩·乾珑核心优势：爱莲湖景观资源+未来发展规划+内部配套占地面积7万平方米建筑面积32万平方米项目地址郴州大道和郴资桂高等公路交汇处产品类型高层、商业、酒店、公寓产品户型83-130㎡高层项目价格4500元/㎡月去化约20套项目动态项目二期12月内部转定，车位开盘。目前在售推出返乡置业七重豪礼丽景·君临天下核心优势：爱莲湖景观资源+未来发展规划+内部配套占地面积7万平方米建筑面积30万平方米项目地址郴州大道与青年大道交汇处产品类型高层、商业、写字楼、酒店、公寓产品户型86-156㎡高层项目价格5100元/㎡月去化约15套项目动态一期8、9、10、11号栋已于6月30日交房。二期15、16号栋外立面已做好，年底交房。三期7号栋建至第25层，12号栋建至第8层，14号栋建至第16层。君临天下7号栋12月6号开盘。湖光山色核心优势：爱莲湖景观资源+未来发展规划占地面积2万平方米建筑面积9万平方米项目地址郴州香雪大道南侧爱莲湖公园对面产品类型高层、商业产品户型82—148㎡高层项目价格4500元/㎡月去化约10套项目动态项目余货集中在3.4栋。1月11日商铺开盘。石博园·第一国际核心优势：爱莲湖景观资源+未来发展规划占地面积7万平方米建筑面积29万平方米项目地址郴州大道与郴江路交汇处产品类型高层、商业、写字、公寓产品户型48-117㎡公寓，66—171㎡写字楼项目价格4500元/㎡月去化约10套项目动态项目在售是办公及公寓。预计明年将启动住宅。华尔星城核心优势：爱莲湖景观资源+未来发展规划占地面积7万平方米建筑面积42万平方米项目地址郴州大道西侧产品类型小高层、高层、商业产品户型81-163㎡字楼项目价格4500元/㎡月去化约15套项目动态项目目前一期正在进行余货去化。典型项目分析金皇大厦项目地址：南岭大道中心开发商：郴州市金江房地产开发有限公司占地面积：13049.72㎡总建筑面积：87486.36㎡绿化率：30%容积率：5.508产品类型：商业、门面、公寓

优惠活动：当天认购一次性最高优惠1800元/平，按揭最高优惠1200元/平。

项目总计共27层，客梯10台，地面停车位52个，地下停车位406个。大厦1-3层是挑空设计，1层为大堂，设有少许的商业和银行，2-3层拥有多间不同规格的会议室和特色主题餐厅，4-6层宴会休闲娱乐中心，7层是有色金属交易中心，8-13层是5A级写字楼，16-18层酒店公寓，20-27层为酒店客房。项目规划1、位于南岭大道中心，处于城市中央南北大动脉，毗邻五岭、北湖两大商圈；2、周边市政府、北湖区政府、建设局等市政配套齐全，周围也有成型的商业配套，有利于后期酒店的发展；

3、属于目前市中心少有的写字楼，在面对办公需求这方面有很大的优势；4、在郴州停车位少的现状下，其拥有一个大型智能机械化停车场，是其一大卖点；

5、已经成功签约上海有色金属交易所、金贵银业等郴州最具代表性产业的龙头公司，在后面会对整体招商带来很大动力；项目分析开盘货源分析今天实推20F~24F，一层共计31房，5层共计155，面积从47.8㎡~97.9㎡。25F~26F会在后期推出，销售员预估会涨价2000元以上。面积套数配比备注47.8㎡53.2%20F~24F,每层布局一样，每层各31户。52.1㎡53.2%53.7㎡53.2%55.6㎡106.4%56.1㎡

11071.2%60.9㎡53.2%71.7㎡53.2%97.9㎡106.4%总计155100%20F~24F货源分析根据销控表和现场销售显示，20F和21F去化率速度和量都很高，越往上走，价格方面越高，抗性越大。20F~24F价格分析楼层价格价格体系付款方式优惠政策20F11100折后最低价：9600元/㎡；折后最高价：12000元/㎡；折后均价：10000元/㎡；层差：100元/平米。当天认购交5万元定金，月底之前交齐50%，剩余50%年底前交完。按揭最高优惠1200元/㎡；一次性最高优惠1800元/㎡。付款方式优惠：一次性优惠600元/平，分期300元/平。21F1120022F1130023F1140024F11500开盘分析1、开盘选择公开选房模式，对现场把控不严，以至于，现场组织显得很混乱，特别是前期销售员在销售区叫号，而主持人在进行热场，两项冲突，会场显得很混乱，销售员对客户的把控也不到位。2、根据现场人数预估，开盘当天到场人数大概在300组左右，而且因为现场把控不严，所以不排除，有一小部分同行和非认筹客户，认筹客户估计在200组左右。3、当天客户主要以40岁年龄左右，有一部分剩余资金可用来投资，可接受的价格面积段不高；4、根据销控表显示，当天共推出20F~24F，5层，一层31套货源，共计155套货源，认购70套，去化量45%，20、21层基本上销售完，综合显示，货源去化最大难度是在价格上。项目地址：郴州市（五岭广场）五岭路2号开发商：郴州锦马置业开发有限公司占地面积：2万㎡总建筑面积：21万㎡总户数：714户产品类型：高层，毛坯产品：户型从54—215㎡的公寓到五房，312㎡的复式；工程进度：已经全部为现房销售；营销节奏：只从开盘以后，因为价格与前期许诺给客户的差距太大，而且开盘就创下郴州最高的价格，又因为户型问题，导致项目一直卖的不好。

天一华府——五岭广场超星级·国际生活社区天一华府效果图天一华府优劣势分析优势1、地段：市府核心地段，郴州五岭广场核心商圈，紧靠湘南地区最大的市政广场，占尽繁华；2、配套：商业氛围浓厚，配套齐全，周边大型百货超市有沃尔玛，高端酒店雄森、华天，郴州各大商业银行网点，第一人民医院南苑，五岭中学，文化中心，居家生活非常便利；3、人口密集，居住氛围浓厚，同时也是目前郴州办公楼的集中区域之一；4、交通便利，有近10条以上的公交线路经过，同时距离武广西站仅十五分钟车程；劣势1、项目整体容积率过高，项目内部基本没有园林景观，外部属于商业中心，居住舒适度较差；2、产品设计上，无亮点，同时也因为时间过长，目前其产品设计理念都已过时，与市场主流不符；3、产品附加值较低，特别是150㎡以上的户型还存在暗房设计，也没有入户花园，大尺度阳台赠送等，客户接受度较差。房源分析天一华府房源配比比较倾向于小户型与150平米以上的大户型，产品线缺乏中间段（120—140）㎡。在客群定位上是面向高端改善型客户与投资型客户为主。房源分析天一华府共推出房源669套，其中复式楼16套，住宅653套；开盘整体均价在7000元/㎡以上。部分户型展示六房：238㎡单身公寓：50-54㎡两房：83㎡三房：110㎡两房：79㎡五房：193㎡三房：152㎡项目点评作为目前郴州市场上的新一个价格标杆，天一华府的开盘给予了我们一定的启示：1、郴州购房者对于房价接受度还有进一步提高的空间，前提是在项目地段、品牌、园林绿化展示、产品附加值等方面做到非常到位的情况下，单盘项目的单价会有进一步的拔高。而单纯的依靠地段去支撑价格，客户接受度非常有限；2、房价越来越来走高的情况下，这种高价楼盘，购买对象为高端改善型客户、投资型客户与具有强烈地段情节的客户群，普通刚需型客户不属于这类楼盘核心客户；——起航东城，改变人居新格局项目地址：郴州市青年大道与西河东路交汇处（西河湿地公园旁）开发商：郴州加利申房地产开发有限公司占地面积：384亩总建筑面积：101万㎡总户数：6172户产品类型：高层住宅、高层洋房、公寓产品：37栋26-32层的高层洋房，

80-143㎡两房-四房价格：3600-4300工程进度：1、2栋已建至24层中源国际城中源国际城外立面效果中源国际城区位分析分析：1、开发商以陶瓷起家，商品品质及售楼部包装具有一定实力及说服力。2、项目体量巨大，分7期开发，周期5-8年，而所在片区交通、生活均不便利，要成功销售势必以造城姿态开发，注重项目附加值，项目引进游泳池、1.5万㎡会所、幼儿园等配套。3、周围有一个由政府着力打造西河沙滩公园。

4、二期碧桂园为别墅产品，但一期剩余的高层80-90㎡小户型还是对本盘有一定影响。中源国际城售楼部售楼部整体设计大气，大厅挑高约20米，极具震撼力中源国际城户型图四房：143.53㎡三房：127.7㎡三房：97/98㎡三房：118/120㎡两房：82㎡中源国际城户型配比中源国际城一期推出1、2号栋，货量总计384套，三房配比为84%，其中以紧凑型三房97、118㎡户型为主，占比高达66%，而两房和四房占总户型比16%。户型卖点为除目前郴州常规赠送面积外，客厅半面积赠送，楼间距有100米，通风采光佳，户型设计方正，利用率高。中源国际城的客户群体主要分为三大类：

1、因为市区房价日益过高转向新区的偏知识性刚需型客户，这类客户有一定文化素养积累，对生活质量有一定要求，但目前经济实力一般，对片区发展也有一定理解并看好其升值价值的人群2、对地段发展认可，看好该片区前景的投资型客户，这类客户一般为政府人员，私营业主的中高层阶层，资金较为富余，看中开发商实力及规模、项目的配套、城区的发展

3、产业园迁入引进的刚需人口，主要看好上班的便利性及项目配套，生活环境，建筑质量。中源国际城客户群体分析5月3日6月15日2012年12月步行街临时展示中心2013年4月29日VIP诚意登记全城启动《中国梦想秀》首场招募开始巨星助阵营销中心开放中源国际城重要营销节点6月7日2013郴州财富论坛火爆开启6月22日《中国梦想秀》总决赛

1、步行街第二营销展示中心2、4月29日VIP认筹启动，到6月15号营销中心开放，一个半月时间举办了三场大型的起势活动：时下火热综艺节目《中国梦想秀》的冠名；叶檀财富论坛讲座；明星演唱助阵营销中心开放3、通过对英伦社区、“下沉式”会所概念的炒作，树立产品差异化4、产品附加值先行，去年10月份进场动工，到6月15日营销中心开放，8个月时间做出了500平米的主题泳池，以及“下沉式”1.5万平米会所，98、120、143三套样板房，进行体验式营销，并且目前一期建至24层，较快的工程速度给客户打一计强心剂

5、项目开发周期为5-8年，分7期开发，预计以平均间隔最长1年的集中式开盘轰炸，保持市场热度。中源国际城推广分析乾通·时代广场——郴州新城市地标项目地址：郴州武广新区高铁西站正对面开发商：郴州乾通房地产开发有限公司占地面积：20.2万㎡总建筑面积：90万㎡

总户数：3315户产品类型：商业32万，住宅58万目前推出产品：83、85㎡两房；125、127㎡三房；126、128㎡四房工程进度：目前建至12层营销节奏：2013年4月20营销中心开放暨认筹；2013年5月25样板房开放，6月29日开盘。乾通·时代广场效果图乾通·时代广场优劣势分析优势1、地段：高铁西站正对面，距五岭广场15分钟车程，发展潜力大；2、配套：内部配套齐全，会所、幼儿园，园林配套，项目本身集住宅、商业、酒店、写字楼、公寓90万方大型综合体；3、85%绿化率，70米楼间距，居住舒适度高；4、营销：N+1户型，赠送面积最高40平米，诱惑力大。

劣势1、作为一个大盘，营销节点较难把控，资金回拢周期长；2、尽管作为城市重点规划发展版块，但目前城西居住舒适度、生活便利度不高；3、周边华盛世纪新城也是大规模类型相似的项目，有一定的竞争压力。房源分析

乾通时代广场一期推出住宅230户，VIP认筹，100㎡以下交1万抵3万，100㎡以上交1万抵4万。

住宅房源配比主要为85㎡刚需两房126㎡紧凑四房，产品线缺乏（90—120）㎡。在客群定位上是面向刚需型客户、投资型及初步改善型客户为主。部分户型展示

户型最大卖点即赠送面积大，其中85㎡两房赠送面积23㎡，126四房赠送面积40㎡；

其次户型设计紧凑，除125㎡三房，其余户型空间利用率大。并且125㎡三房与126㎡四房只相差1㎡，却差一间房，虽可后期装修更改不过接受度并不高。样板房展示餐厅次卧客厅卫浴样板房利用赠送入户花园扩大进门观感，客厅餐厅用调酒吧台隔开，主卧卫浴采用全明式设计，细节设计巧妙。项目分析1、客户定位准确是高去化率的一大主要因素，乾通时代广场把握住自己的地理优势，抓住了外地返乡置业的客户群体，同时把握住了县城的客户群体。2、高附加值产品，受到广大消费者的青睐，项目本身为90万方的综合体，配套齐全，使得客户对项目前景看好，同时，通过大量的面积赠送使得产品的附加值大幅提升，也是客户看重该项目的一大主因；3、价格定位准确，对于武广高铁片区来说，4200元左右的价格，可说是偏高，但在目前7000价位的楼盘出现之后，加上项目本身附加值后，相比较4200的价位对客户吸引力较大。项目地址：郴州市高铁西站对面开发商：华盛麓峰集团、万通集团占地面积：500亩总建筑面积：110万㎡总户数：约4000户容积率：3.12绿化率：44.5%产品类型：住宅商业门面商业街产品：户型从106—122㎡的三房工程进度：1、2栋均已建至3层。营销节奏：4月19日召开盛大产品发布会，4月22日华盛•克拉街区首批原始股商铺开启认筹。

华盛·世纪新城——五岭广场超星级·国际生活社区华盛·世纪新城效果图华盛·世纪新城房源配比很均衡，而且面积全部在106~122m2之类，属于刚需户型，从而在客群定位也确定了主要面对刚需客群。房源分析部分户型展示与优劣势优点：1、与超大阳台相连，较好角度景观视野。2、客厅连餐厅双阳台，南北通透。劣势：1、主卧更衣室与卫生间相邻，更衣室功能无法体现。2、两个次卧朝北，无阳关直射。3、入户花园、花池使用率不高，造成空间浪费。4、卧室客厅相连，动静分离不理想。5、赠送面积相对较少。优点：1、户型是小面积三房，户型比较紧凑，功能分区较好2、双阳台南北飘窗，主卧采光较好。劣势：

1、次卧窗户狭小采光较差2、户型赠送面积相对较少3、卫生间开窗处不能直射阳光，有成为暗房的可能，4、客厅餐厅开间，较长采光不完善。客户分析剧华盛·世纪新城对开盘客户分析数据得知，其客户群主要分为四类：1、以增湖村原著居民为主要客群，这部分客群多是因为长年居住在这，一部分原因是对位置有了习惯性，一部分因为拆迁补助，而且项目本身发展前景很大，所以仍旧在这置业；2、第二部分客群是以经常搭乘高铁的私营个体户为主，这部分人群里又以北湖市场和马家坪两大市场个体户为主。因为他们经常要去广州等地打货，在路过项目时，看出了项目未来的发展潜力和前景，而且价格相对市内较低，很容易被接受，所以选择这里置业，其中不乏一些炒房的客户。3、第三部分是以县城为主。其中最大的客源来自资兴，其次是桂阳。剧调查显示，大部分资兴客源，之所以买这里的房子，是看中了这块地的发展潜力，他们觉得政府在未来将会大力发展以高铁为中心的区域板块。4、第四部分客源是来自一期的烟草局的集资房。华盛·世纪新城优劣势分析优势1、地段：项目位于武广高铁正对面，有很大的升值潜力。2、环境：背靠郴州最大公园：月形山生态公园，风水上佳，藏风聚气，聚财纳福。3、所有户型都是全明结构、都面向中心花园或山体公园。4、因为地处武广对面，公交出行路线可选择很多，交通极为便利，有近5条以上的公交线路经过。劣势1、项目现在周边发展还不完善，很多配套设施都没有。2、人口稀少，生活氛围稀薄。3、因为面对武广高铁站，又处于大力开发位置，日常周边噪音较大，对日常生活有一定影响。紫宸澜山——运动就在家门口项目地址：国庆北路与南岭大道交汇处（刘仙岭公园入口））开发商：郴州达康房地产开发有限公司占地面积：175亩总建筑面积：36万㎡

总户数：2221户产品类型：住宅、商业门面目前推出产品：36-54㎡一房；81-83㎡两房；98-127㎡三房工程进度：一期推出的1栋即将封底；4栋室内外装修完工，拆架已至第四层；5栋已建至第九层；13栋建至8层紫宸澜山效果图紫宸澜山优劣势分析优势：1.位于北湖商业圈附近，离北湖市场及市中心较近；2.位于老城区，目前已有6路公交车路过，可以很便利地达到市区各中心；3.生活配套较为齐全，幼儿园、小学、中学都离项目不远；4.主推房源从一房到房，刚需户型为主，选择性加大；5.物业公司已到位，能够给客户切实感受到物业优质的服务；6.一栋即将封底，可以说是现房销售；7.开发商为郴建达康，之前在郴州开发了多个楼盘，在郴州人民心中有一定的影响；8.刘仙岭公园就在项目门口，能够满足以后入住业主休闲娱乐；9.项目配套齐全，西班牙风情园林、幼儿园、游泳池、会所等等。劣势：1.虽然是大盘，但位于下湄桥老城片区，在市民心中的档次不高；2.有些户型设计不够方正合理。房源分析

紫宸澜山一期推出1、4、5、13栋，其中1栋为4梯14户，4栋为2梯3户，5栋为2梯4户，13栋为4梯8户，共计住宅643户，VIP认筹交1万抵3.6万。

住宅房源配比主要为一房一厅公寓36.43