可研究性报告

哈尔滨万达文化旅游城可行性研究报告建筑学11-1班06号田新逸指导教师宇霞目录总论1：项目建设背景2：项目概况3：开发商概况4：编制根据与研究范畴4.1编制根据4.2研究范畴第二章项目建设必要性1：HYPERLINK该项目的建设将增进哈尔滨市零售商业的升级调节2：HYPERLINK该项目的建设将加速哈尔滨市城区改造步伐，增进哈尔滨市都市建设的发展3：HYPERLINK该项目的发展将最后形成多赢战略性协作这一发展格局，成为公司新的经济增加点第三章：建筑方案1：建设根据2：建筑设计3：构造设计4：给排水设计第四章：财务评价1：项目评价根据2：财务评价基础数据选择3：财务评价4：不拟定性分析第五章：研究结论与建议1：研究结论2：建议HYPERLINK一、总论HYPERLINK１、项目建设背景进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营构造调节为重点，带动质量、效益和规模全方面增加的发展方略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额持续数年保持了10%以上的增加速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。正是由于这个因素，众多的跨国零售集团纷纷进入中国市场，以期在这个最具发展潜力的市场上占有一席之地。地处北疆的中心都市哈尔滨，在国内零售业进一步开放的形势下，已注定无法在新旧零售业态的更替中独善其身，唯有以发展求生存。现在仅在哈尔滨市区，就拥有三百多万人口的消费市场，并且东北人消费的大手笔无不令国内外的零售巨子垂涎。该项目就是在这样的背景下，由中国房地产行业的龙头公司——大连万达集团股份有限公司与哈尔滨市政府共同运作的，该项目将向哈尔滨市引进美国沃尔玛和华纳影城等跨国公司，这对增进哈尔滨市商业的国际化和当代化含有重要意义。HYPERLINK2、项目概况●项目名称：哈尔滨万达文化旅游城●项目地址：该项目位于哈尔滨市●占地面积：47071平方米其中：地上建筑面积107378平方米，地下建筑面积33113平方米●建筑物占地面积：24773平方米●总建筑面积：140491平方米●容积率：2.28●覆盖率：53%●建设内容：购物广场、家饰家具广场、影城及书城等●投资与收益概况该项目总投资74663.86万元，其中，建设投资73279.47万元，建设期利息为1284.39万元，流动资金100万元。重要技术经济指标以下表所示：序号指标指标值1借款偿还期3年7个月（含建设期）2Pt（全部投资）8年8个月3FNPV（全部投资）（税后）9951.26万元4FNPV（全部投资）（税前）28491.57万元5FNPV（自有资金）37753.49万元HYPERLINK3、开发商概况●名称：大连万达集团股份有限公司●法定地址：大连市中山区解放街9号万达大厦●法人代表：王健林●注册资本：1.2亿元●经营概况大连万达集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制公司，是东北首批股份制试点公司之一。该集团公司自成立以来，以每年翻番的速度跳跃发展，经营范畴从单一的房地产业拓展到商业、工业、外贸等多个领域，现已发展成为拥有40亿资产、年经营收入超出70亿元的大型股份制公司。集团下属的大连万达房地产开发有限公司作为国家建设部审定的一级房地产开发公司，率先在全国同行业中向全国公开宣布“三项承诺、八项信誉确保”，受到了国家建设部的必定，并在全国推广。公司先后在大连建设开发了新开路、香海花园等居民社区；明泽苑、星海人家和龙祥花园、雍景台和星海自由港等精品楼盘以及大连万达大厦、大连万达国际酒店等项目。为增进公司的发展，推动国内房地产公司和房地产市场走向规模化、集约化和专业化，大连万达集团股份有限公司除立足大连本地房地产开发外，又在北京、长春、成都、南京、沈阳及天津等地进行了大型房地产项目的投资开发，这其中不仅涉及了成都花园、长春明珠等精品住宅社区，还涉及北京高尔夫项目、北京万达广场和万达沃尔玛商业广场系列项目。到现在为止，集团房地产开发已拓展到全国12个都市，年开发量超出150万平方米，销售额超出50亿元。该集团公司在发明经济效益、壮大本身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大奉献，持续几年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建大连的高等院校、小学、幼儿园以及都市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计奉献于公益事业达7亿多元人民币。该集团公司在国内外拥有很高的出名度，形成了巨大的无形资产，已成为大连市一张亮丽的“名片”。该集团公司近期的发展目的是：到21世纪初，成为资产和年经营额均超出百亿元的中国一流的大型公司集团。该集团公司拥有一支含有开拓精神的领导队伍，含有雄厚的经济技术实力，含有丰富的房地产开发建设和经营管理经验，完全有能力承当该项目的实施运作。HYPERLINK4、编制根据与研究范畴4.1编制根据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体状况，该可行性研究报告的编制根据重要有：国家外经委颁布的《外商投资商业试点方法》；国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价办法与参数》；哈尔滨市都市总体规划；哈尔滨市国民经济与社会发展“十五”规划；开发商提供的其它有关材料。4.2研究范畴该可行性研究报告的研究范畴涉及：总论；项目建设必要性分析；项目市场分析；建设条件分析和工程进度安排；项目的规模和性质；工程设计和功效规定；消防、环保和劳动卫生；投资估算与资金筹措；财务数据估算；财务效益分析；敏感性分析；结论与建议等。在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的根据。HYPERLINK二、项目建设必要性HYPERLINK1、该项目的建设将增进哈尔滨市零售商业的升级调节从世界零售业总的发展趋势来看，６０年代，零售业界采用综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、ＤＩＹ等业态相继发展；进入８０年代，大型购物中心等在世界范畴内兴起。现在，美国购物中心营业额占其社会零售总额的二分之一以上，从业人员超出1000万。同时，购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。从我国十数年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店。自1995年后来，大型百货商场普遍滑坡。20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了二分之一以上。90年代中期至末期，购物中心初露端倪。所谓购物中心（shoppingmall）就是由开发商规划，统一管理，拥有大型的核心店，多样化商品街和充足停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场合。90年代中期至末期，我国大都市出现了一批购物中心，即使这些购物中心与欧美购物中心有一定的差别，但是基本含有了购物中心的特性，含有吃、喝、玩、乐、购等综合功效。从北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心这种业态。国际购物中心协会亚太区首席代表凯文认为，购物中心实质上已成为休闲场合。当人们把购物活动当成一种消遣或社交活动时，购物中心能够给购物者发明一种公园里倘佯的感觉。随着社会经济的高速发展，人们生活水平的提高，消费者在购置选购品时对购物场合的选择将摒弃在单个购物场合意识，而含有“街”的意识——即卖点与否集中、能否“一站终点”，与否有充足的消费选择权，休闹与购物相结合的“一站终点”的消费需求必将快速成长。仅含有购物单一功效的百货店、超市等将走过或将要走过其高峰期(在我国周边国家和地区，如韩国、台湾等，超市业态也已极少了)，取而代之的将是集购物、休闲、娱乐、商业观光、文化于一体的商业设施——超大型购物中心。某些商业界的权威人士称：谁能抓住这一商机，谁就能在将来的商战中获得主动权。有关专家预测：购物中心模式将成为将来中国零售业的又一发展趋势。纵观哈尔滨市场，近几年来，创立于19的秋林公司和创立于1947年哈一百等传统百货店经营困境不停加剧，特别是作为黑龙江唯一的一家上市公司的秋林公司自开始逐年亏损，现在正被别人重组。而成立于的中央红集团以超级市场、便利店、专业店等先进的零售业态为重要经营内容，以连锁经营为重要经营组织方式获得了快速的成长。与此同时，家乐福、沃尔玛、普尔斯马特、上海华联等国内外大卖场纷纷登陆冰城。哈尔滨的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角是以连锁经营为重要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，但作为现在比较先进、将来将是主流的购物中心业态却相对缺少。哈尔滨万达商业广场项目的建设则正好弥补了这个市场空白点，以大连万达集团和其战略合作伙伴的强大资金实力、品牌号召力、丰富的市场运作经验以及该项目本身的巨大影响力，该项目将产生明显的示范和带动作用，增进哈尔滨市零售商业市场的国际化和深层次的整合。该项目的建设对哈尔滨市零售商业市场的影响还不止于此。哈尔滨作为东北地区重要的流通中心都市，当代流通业的发展对其经济发展的影响是巨大的。该项目同时引进的国内外出名连锁公司集团不仅会增进哈市商流的活跃和市场辐射能力的增强，并且连锁公司巨大的物流量也将对哈市当代物流业的发展提供强大的动力，从而强化哈尔滨市作为区域性物流中心都市的地位。由此可见，哈尔滨万达商业广场项目的建设将在深层次上增进哈尔滨市商业的升级调节，使之进一步融入当代化和国际化的潮流中。HYPERLINK2、该项目的建设将加速哈尔滨市城区改造步伐，增进哈尔滨市都市建设的发展该项目地块东临中央大街、南至友情路、西临友情宾馆与规划路、北至沿江路，总用地面积为47000余平方米。该地块是原哈尔滨空调厂区，属于哈尔滨市的“三久”工程，历史问题复杂，拆迁改造难度较大，不仅极大影响了冰城商业中心和沿江的风貌形象，还造成了土地资源长久闲置和浪费。同时，该地块现状多为旧厂区，由于年久失修，缺少卫生条件配套设施，居住环境极差的旧房和旧楼亟待搬迁改造。该项目的开发建设通过政企合作的方式，政府提供政策支持，公司注入拆迁改造和项目建设资金，在最短的时间内以最有效的方式解决历史遗留问题，整合土地资源，改善居民生活环境，将危旧房改造建设成为地标性的当代化商业中心，使之成为都市建设的新景观，带动周边的旧城改造步伐，完善和提高中央大街商圈和防洪纪念塔的商业和观光价值。同时，由该项目直接和间接提供的就业岗位将达成7600人以上，社会效益明显。可见，该项目属于哈尔滨市旧城区改造的重点项目，该项目的建设将有力推动哈尔滨市城区改造的步伐，对增进哈尔滨市都市建设有重大意义。HYPERLINK3、该项目的发展将最后形成多赢战略性协作这一发展格局，成为公司新的经济增加点大连万达集团在国内市场上含有较高的出名度，特别是在房地产市场上更是形成了“南有万科，北有万达”这一发展之势。现在万达集团已经与多个出名的跨国公司结成战略联盟，采用地产+商业的方式在全国重点都市共同发展建设“万达商业广场”项目（即万达集团负责开发、其战略联盟伙伴负责包租经营），成果明显，现在已经在北京、上海、天津、沈阳、武汉等14个都市投资建设该项目，预计到今年年终将有9个项目全方面建成开业。哈尔滨市万达商业广场是万达集团庞大发展计划中的一种，是一种纯商业性质的“SHOPPINGMALL”式的大型商业广场。该项目万达集团的合作伙伴也都是在国内外市场上享有盛誉的连锁型商业公司集团：沃尔玛是世界第一大零售公司，在全球《财富》500强中名列第一；华纳影城是500强公司时代华纳集团旗下的品牌，在娱乐业有着良好的品牌出名度和美誉度；大洋百货是由万达集团控股的百货公司，现在已经在全国开店5家，发展势头良好；中国红星家具集团是中国家居流通业的领头羊，名列全国民营公司500强第16位。由此能够看出，该项目是多方的战略性协作，并且是真正意义上的主业互补式合作。该项合作不仅使得各方均能在合作中加紧彼此市场开发的速度，同时也能增进国内零售业、房地产开发业的良性、快速发展。首先，万达集团借外资商业连锁公司扩展中国市场的时机与之主动合作，不仅能够在合作项目中获得利益，并且通过品牌的捆绑，大大提高了万达的品牌形象，这将给万达集团在全国各地房地产市场上的发展带来推动力；另首先，沃尔玛、华纳等国内外公司通过与万达的合作大大减少了交易成本，变多次交易为一次交易，加速了进入中国区域市场的进程。可见，该项目的建设无论是对大连万达集团，还是对其合作各方都含有重要的战略意义，是一种多赢的战略协作。中国加入WTO后，在国际化进程和市场化进程不停加紧的大环境下，房地产业的市场竞争也必然在成长中趋向白热化，万达集团的做法为国内房地产公司的发展探索出了一条新路，这无论是对万达集团还是对其它国内公司都有重大的借鉴价值。三建筑方案3.1建设根据1、《都市居住区规划设计规范》GB50180-93（）2、《民用建筑设计通则》GB50352-3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975、《都市规划编制方法》6、《哈尔滨市都市规划行政技术准则》7、哈尔滨市都市总体规划8、本项目邻近的松花江风光带设计3.2建筑设计1、重要规范及原则《建筑构造荷载规范》[GB50009-]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-]《混凝土构造设计规范》[GB50010-]《建筑抗震设计规范》[GB50011-]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》[GB50108-]《砌体构造设计规范》GB50007-《高层建筑混凝土构造技术规程》JGJ3-《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99《建筑地基解决技术规范》JGJ79-《人民防空地下室设计规范》GB50038-94《钢筋混凝土持续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：932、建筑风格及立面特点①根据“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充足体现。在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线体现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，典型的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色①细化功效，把握尺度营造氛围，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②充足考虑哈尔滨的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功效布置合理，空间构造紧凑。④户型设计新颖，增加品位空间，符合现在及将来的市场需求，提高卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽量减少公摊面积。3.3构造设计1、指导思路在构造设计中充足考虑下列内容：Ⅰ、使构造含有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、含有必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、对可能出现的单薄部位，拟采用方法提高抗震能力。2、构造设计构造的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、构造选型：6层以上的多层住宅采用框架构造，4-6层的多层住宅根据地质条件和与否有地下车库，拟定采用砖混构造或框架构造。楼层盖均休用现浇梁板构造。4、地下室设计地下车库层盖构造采用浇钢筋混凝土梁板构造，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板构造，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的规定。地下室防水以砼构造自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列构造软件新规范版。3.4给排水设计1、给排水①设计规范《建筑给水排水设计规范》[GB50015-]（版）《建筑灭火器配备设计规范》[GB50140-]《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-]（版）《建筑设计防火规范》[GB50016-]《室外给水设计规范》[GB50013-]《室外排水设计规范》[GB50014-]国家和本地区现行的有关规范、规程、原则等③排水设计社区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。社区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入社区化粪池，经解决后，再排入市政下水道。四财务评价1项目评定根据1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价办法》（第二版）；2、国家现行的财税制度和有关法规。2财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据拟定；营业税：税率为5%；都市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；所得税：税率为25%。折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和公司投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；3财务评价1、基本报表损益和利润分派表（见附表六）。财务现金流量表（全部投资）（见附表八）。2、盈利能力分析财务内部收益率根据预计的现金流量表计算，能够测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为73.86%，详见附表八。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。详见附表八。投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目在上六个月现金流转正，从1月开始计逄，本项目投资动态回收期0.88年。详见附表八。根据损益和利润分派表测算，本项目年均利润总额为3,395.97万元、年均净利润为2,280.19万元。4不拟定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试成果表明：当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的状况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的状况下，项目财务净现值为.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率