2019年深圳市城市更新政策分享课件

2019年城市更新白皮书2009-2019城市更新十周年回顾与展望2019.03.012019年深圳市城市更新政策分享启动期◼城市更新办法◼城市更新办法实施细则◼1+6……2009-2013发展期◼完善操作性政策法规◼违建处理试点办法◼暂行措施……2013-2016变革期◼强区放权◼十三五规划◼831集资新政……2016至今2009-2019城市更新发展阶段2019年深圳市城市更新政策分享Chapter01数据看趋势2019年深圳市城市更新政策分享201020112012201320142015201620172018计划数量（个） 215 42拆除规模(公顷）

1,940.4

274.8604850779651107545.1378.4361.6701.7562.2232.5816.005001,0001,5002,0007.3居改41.1-16.5---6.61.316.8250 2,500 2,500-50100150200201020112012201320142015201620172018其他 73.9---6.51.0---工改 572.1236.2262.7147.5139.2374.2226.0126.8448.0商改 132.28.311.25.59.67.414.16.4村改

1,121.130.2254.7225.5206.3319.1315.598.0343.9-5001,0001,5002,000城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图16-18年：约16K㎡深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图十三五：35-50K㎡2019年深圳市城市更新政策分享城市更新历年规划批复趋势：容积率、移交率同步提升其他工改商改居改村改8070605040302010010090201020112012201320142015201620172018工改综合565761313712工改商502212636工改居631123247工改工63789121810260102030405060201020112012201320142015201620172018容积率4.865.405.285.945.665.555.946.727.15移交率（%） 25%25%24%27%26%26%26%29%29%20%25%30%35%

4.00

4.50

5.00

5.50

6.00

6.50

7.00

7.5010%0%50%40%30%20%70%60%90%80%100%2010201120122013 20142015201620172018居住面积商办面积产业面积公配面积深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图深圳市城市更新项目历年规划类型占比图深圳市城市更新项目历年工改类型占比图20102011201220132014201520162017201830112100129121819183039245013204710173314961143311015478178212019年深圳市城市更新政策分享城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升！开发实施以民企为主！计划数规划数规划/计

50

150股份公司22%国企13%民企45%政府6%其他11%国企+政府0.27%民企+股份公司0.80%民企+政府1.34%股份公司+政府0.80%双主体3%股份公司2%深圳市城市更新项目历年申报主体类型图深圳市城市更新项目历年实施主体类型图国企20%民企66%民企+股份公司9%国企+股份公司1%其他2%深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图2019年深圳市城市更新政策分享各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区截至2018年12月31日，从深圳市已批更新单元计划项目、已批更新单元规划项目、确认实施主体项目数量各区数量对比得出，宝安区、龙岗区项目总量最多，龙岗区实施主体确认项目最多，表明龙岗宝安两区城市更新需求较高，龙岗在项目推进力度上更大。2010年至2018年期间，深圳市已批更新单元计划项

目746个，但各个区的项目数量、进度均不一样。如

图显示，位于原特区外的宝安区和龙岗区的项目最多、活力度较高，其次是龙华区和南山区，活力度较低的为光明区、坪山区、盐田区、大鹏新区。深圳市城市更新项目各阶段数量分布深圳市城市更新项目各区活力图2019年深圳市城市更新政策分享宝安区

光明区

龙华区

龙岗区

坪山区

南山区

福田区

罗湖区

盐田区

大鹏新区数量（个）6 6 11 10 4 12 11 27 229.3 32.7

114.6

150.7

90.5 76.6 20.9 77.2 3.43规模（公顷）17.70510152025300.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0宝安区

光明区

龙华区

龙岗区

坪山区

南山区

福田区

罗湖区

盐田区

大鹏新区容积率5.67 6.49 6.53 4.85 5.45 6.73 7.97 9.17 7.6222% 42% 37% 29% 40% 28% 23% 22% 37%3.72移交率（%）40%15%20%25%30%35%40%45%8.007.006.005.004.003.002.001.000.0010.009.002018年城市更新发展情况2018年各区城市更新项目已批规划数量与规模图2018年各区新批城市更新单元规划各类建筑面积占比图2018年各区城市更新项目历年移交率与容积率趋势图◼

计划立项数量罗湖领先，立项规模龙岗领先；◼

中西部领跑深圳城市更新新增计划立项；◼

关内开发强度显著提高；关外土地移交明显提高；◼

各区新批城市更新单元规划中，宝安、盐田产业用房占比最高，多区商住比例占比高。2019年深圳市城市更新政策分享深圳市已至实施供地项目各流程审批平均周期一览表意愿征集及计划申报,0.8规划审批,

2.53拆迁及实施主体确认,4.69用地审批,

5.690123456意愿征集及计划申报规划审批拆迁及实施主体确认用地审批一个城市更新项目完成一级开发平均周期

5-8年！十年八载是常态！✓ 截至2017年底，已供应土地的16.27K㎡；✓ 从意愿公示到计划立项平均需要0.8年；✓ 从列入计划到规划批复的平均需要1.73

年；✓ 从规划批复到实施主体确认平均需要2.16

年；✓

从实施主体确认到用地审批完成平均需要1年。周期（年）城市更新本质上是一场跨周期投资2019年深圳市城市更新政策分享1.

宏观层面经济调控及货币政策2.

中观层面深圳房地产调控政策3.

微观层面深圳城市更新规划政策调整三观调整（控）的城市更新小周期2019年深圳市城市更新政策分享Chapter02规划政策定大势2019年深圳市城市更新政策分享2018年，深圳市区两级相关部门共发布的城市更新相关政策文件约

61

个（含正式稿/征求意见稿/试行），其中市级政策

35个，区级政策

26

个。而2017

年同期仅为

40个。“逃过工业区块线，逃不过731调控；逃过731新政公寓禁售禁回迁，逃不过城中村划片整治；逃过城中村划片整治，逃不过标定地价......”2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政1：权属政策大放水，部分项目将提速相关政策 政策特点《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》将旧屋村认定的范围扩大至原特区内《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定删除建筑物信息核查，将历史用地行为发生时间放宽至2009年12月31前《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（新三规）产业类和公共配套类历史违建可“转正”，符合一定条件的产业类历史违建补缴相应的地价后可转为商品性质房地产《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》（飞地）30≤更新合法权属比例<60%的拆除重建类更新项目，可通过在同一行政区内寻找规划为公共服务类设施用地，解决深圳城市更新项目合法权属比例不足与公共设施历史欠账问题2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政2：工业区块线严控工改用途，工改工回归产业本质2019年深圳市城市更新政策分享备注：2019年初开始征求新版工改工分割销售政策相关政策政策特点《深圳市工业区块线管理办法》区块线内M1调整为M0进行严格控制；一级区块线内工业用地原则上不建设住宅及商业，不得调整为其他非工业用途；二级区块线内现状工业用地原则上予以保留，规划不作为其他非工业用途。以出让方式供应的重点产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物原则上不得转让；以出让方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以整体转让。《深圳市工业及其他产业用地供应重点产业项目用地出让年限按照30年，一般产业项目用地出让管理办法》（修订稿）年限按照20年确定。2018十大新政3：土地整备助力存量土地开发，门槛大大低于城市更新相关政策 政策特点《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》拿地门槛降至3000m²，合法权属比例门槛降至0，留用地增加至最高55%。与城市更新联动发展共同解决深圳土地历史遗留及公共服务设施供应问题。2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政4：鼓励旧工业区综合整治，但流程未有实质简化备注：近期“若干措施”新政重申大力鼓励综合整治，但流程依然未有实质简化相关政策政策特点《深圳市综合整治旧工业区升级改无需列入计划的综合整治可增加不超过现状建筑面积15%辅助类公用设施或利用现状建筑改变≤2000

m²功能为小型配套商业服务设施。造操作规定（征求意见稿）》列入计划的综合整治用地，可通过加建扩建、建筑物功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积；涉及涉及待完善手续建筑的可进行规划确认进行处置。2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政5：旧居住区“旧改变棚改”，政府主导，企业可参与备注：今天棚改正式实施强权放权相关政策 政策特点《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》老旧住宅区纳入棚户区改造范围，以各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与，实行棚户区改造项目申报常态化《福田区棚户区改造实施细则（试行）（征求意见稿）》初步改造意愿征集≥97%，补偿签约比例≥97%《龙岗区棚户区改造实施细则（试行）》（征求意见稿）初步改造意愿征集≥95%，用地面积≥10000

m²，签约期届满比例不足98%则终止项目，3年内不得启动《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）》初步意愿“双95%”可申请，用地面积≥10000

m²，签约期届满比例不足95%则终止项目，5年内不得启动《深圳市盐田区棚户区改造实施细则(征求意见稿)》初步意愿“双85%”可申请，用地面积≥5000

m²，签约期届满比例不足95%则终止项目，5年内不得启动2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政6：731新政公寓禁售禁回迁，开发商谨慎看待改商项目相关政策 政策特点《进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》暂停法人单位购买商品住房及商务公寓。731新政后购买的公寓5年内禁止转让、商品住房3

年内禁止转让。新建公寓只租不售且不得改变用途，而且不得用于搬迁补偿。（731前规划草案公示的不受限制）2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政7：取消小地块更新，更新门槛再提高、全市统一审批操作规则备注：最新“若干措施”新政重申“全市一盘棋”相关政策 政策特点《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿）明确拆除范围应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建类空间范围，取消小地块更新申报要求，计划公告后2年内未获市政府或其授权机构批准的，计划失效《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》（征求意见稿针对全市十个区各自不同的审批操作规则进行规范统一：全面梳理更新单元计划审查事项、明确更新单元计划审查的原则和标准规范更新单元计划的办理流程。2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政8：综合整治分区划定，城中村拆除重建越来越难备注：最新“若干措施”新政针对城中村综合整治进行分类改造引导相关政策 政策特点《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）综合整治分区内的用地在未来7年里不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。规划期内，综合整治分区用地规模为

55

平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%其余各区不低于54%。2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政9：新地价测算规则出台，标定地价时代到来相关政策 政策特点《深圳市地价测算规则》（征求意见稿）深圳一直存在以评估地价为基础的宗地测算和以基准地价为基础的城市更新地价两大体系。此政策如落地，将统一全市各物业类型、各开发类型地价测算体系，标志着标定地价时代到来。而由于政策及细则未正式出台，地价成本前期可预估性减弱，加大了地价的不确定性风险，或将影响城市更新市场主体信心。2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政10：千呼万唤新深标，大量项目在等待备注：2019年初正式发布相关政策政策特点《深圳市城市规划标准与准则》局《深标》核心章节

“密度分区与容积率”条文规定密度分区，基准容积率，及地块修正系数等诸多内容，对整个深圳市的所有项目包括城市更新项目、土地整备项目的等等均会产生较大影响部修订条文(第4章

密度分区与容积尤其是项目容积率，直接影响项目预期。2017年12月，《深标率)“密度分区与容积率”（修订稿）公示，对现行《深标》进行了较大调整，但截至今日，《深标》（正式稿）迟迟不见踪影，业界翘首以盼，大量开发项目正在等待，期待新深标出台。2019年深圳市城市更新政策分享Chapter03企业信心2019年深圳市城市更新政策分享已投资城市更新项目区域分布福田区

罗湖区盐田区南山区

宝安区龙岗区

龙华区坪山区光明区大鹏新区0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%1、整体情况调研企业中，已投资的城市更新项目主要分布在龙岗区与龙华区，分别占总投资项目的14%，其次为宝安区与南山区，已投资城市更新项目主要分布在原关外。2、本地房企情况本地房企中，已投资的城市更新项目主要分布

在宝安，占比15%，其次为罗湖区、南山区、

龙华区，分别占比13%。受城市西进北上扩容规划影响，本地房企投资集中于深圳中西部。3、外地房企情况在深外地房企中，投资的城市更新项目主要分

布在龙岗区与龙华区，共占总投资项目的30%，其次为福田区与南山区，主要分布在原关外。4、全国百强房企情况全国百强房企中，投资的城市更新项目主要分

布在龙岗区，占总投资项目的16%，其次为龙华区与宝安区，主要分布在原关外。5、金融机构情况金融机构中，投资的城市更新项目主要分布在

龙岗区，占总投资项目的19%，其次为龙华区与宝安区，主要分布在原关外。罗湖区 南山区福田区盐田区宝安区龙岗区龙华区坪山区光明区大鹏新区-5%0%5%10%15%20%福田区罗湖区盐田区南山区宝安区龙岗区龙华区坪山区光明区大鹏新区0%5%10%15%20%福田区罗湖区盐田区宝安区南山区龙岗区龙华区光明区坪山区大鹏新区0%5%10%15%20%福田区 盐田区罗湖区南山区宝安区 龙华区龙岗区坪山区光明区大鹏新区0%5%10%15%20%25%本地房企布局早，更多布局高价值地区2019年深圳市城市更新政策分享已投资城市更新项目类型分布1、整体情况调研企业中，已投资的城市更新项目类型主要为“旧工业区改造”，占比约37%，其次为“城中村改造”，占比约33%；2、本地房企情况本

地

房

企

已

投

资

的

城

市

更

新

项

目

类

型

主

要

为

“旧工业区改造”与“城中村改造”，各占比约34%，其次为“旧居住区”，占比约21%；3、外地房企情况在深外地房企中，已投资的城市更新项目类型

主要为“旧工业区改造”，占比约41%，其次

为“城中村改造”，占比约29%；4、全国百强房企情况全国百强房企中，已投资的城市更新项目类型

主要为“旧工业区改造”，占比约39%，其次

为“城中村改造”，占比约29%；5、金融机构情况金融机构中，已投资的城市更新项目类型主要为

“

旧

工

业

区

改

造

”

，

占

比

约

38%

，

其

次

为“城中村改造”，占比约38%。旧工业区改造37%城中村改造33%旧居住区16%旧商业区14%城中村改造34%旧工业区改造34%旧居住区21%旧商业区11%旧工业区改造41%城中村改造29%旧居住区15%旧商业区15%旧工业区改造39%城中村改造29%旧商业区14%旧居住区18%城中村改造37%旧工业区改造38%旧商业区19%旧居住区6%外来房企相对更多重资产收购改造旧工业区2019年深圳市城市更新政策分享已投资城市更新项目类型分布4、全国百强房企情况“旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为

主，占比约48%，“工改居”与“工改保”最低，分别占比约8%。5、金融机构情况“旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为主

，

占

比

约

23%

，

“

工改商

”

最低

，

占

比

约

11%。工改工39%工改商17%工改综合19%工改保9%工改居16%工改工39%工改综合23%工改商19%工改工55%工改商20%10%工改保10%工改工48%工改商24%工改保工改居

8%8%工改综合12%1、整体情况“旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为主，占比约39%，“工改保”由于出台政策晚及适用性较少等因素，占比最低，约占9%。外来房企布局工改工比例较大，金融机构布局工改类型更均衡2、本地房企情况“旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为

主，占比约39%，“工改商”、“工改居”最低，占比约19%。3、外地房企情况“旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为

主，占比约55%，“工改居”最低，占比约5%。工改居19%工改居工改综合5%工改工23%工改综合22%工改居22%工改保22%工改商11%2019年深圳市城市更新政策分享已投资项目进度分布3、外地房企情况在深外地房企中，已投资的城市更新项目主要

还处于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目

占比约23.64%，投资建完项目“售罄阶段”最少，占比约1.82%。4、全国百强房企情况全国百强房企中，已投资的城市更新项目主要

还处于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目

占比约18.52%，投资建完项目“售罄阶段”最少，占比约1.23%。5、金融机构情况金融机构中，已投资的城市更新项目主要还处

于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目占比约24%，投资建完项目“售罄阶段”没有。1、整体情况调研企业中，已投资的城市更新项目主要还处于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目占比约22.09%，投资建完项目“售罄阶段”最少，占比约2.45%。但投资“过四会上平台”、计划立项、规划审批通过及实施主体确认等各阶段项目合计近半，行业热衷投资成熟项目。外来房企和金融机构投资项目进度相较本地房企滞后2、本地房企情况本

地

房

企

已

投

资

的

城

市

更

新

项

目

主

要

还

处

于“

拟

申

报

或

正

在

申

报

计

划

阶

段

”

，

占

比

约20.48%，投资建完项目“售罄阶段”、“工程

规划审批”最少，占比约3.61%。2019年深圳市城市更新政策分享2019年投资意向4、全国百强房企情况全国百强房企中，2019年投资意向为“观望，

有好项目才会考虑投资”，占比约48%，其次

为“加强投资”，占比约47%。5、金融机构情况

金融机构对于城市更新投资态度相对悲观，一半机构观望，近1/3企业“寻求退出”。观望，有好项目才会考虑投资加强投资观望，有政策利好才会考虑投资寻求退出调整换仓观望，有好项目才会考虑投资观望，有政策利好才会考虑投资调整换仓寻求退出观望，有好项目才会考虑投资观望，有政策利好才会考虑投资调整换仓寻求退出加强投资观望，有好项目才会考虑投资观望，有政策利好才会考虑投资调整换仓寻求退出1、整体情况调研企业中，行业观望情绪浓厚，持观望态度企业合计占比56%，但仍有36%企业愿意“加强投资”。全行业观望情绪浓厚，金融机构投资情绪相对悲观2、本地房企情况本地房企2019年投资意向以观望为主，但亦有32%本地房企希望“加强投资”。3、外地房企情况在深外地房企中，2019年投资意向为“加强投

资”，占比约48%，其次为“观望，有好项目才会考虑投资”，占比约47%。加强投资加强投资加强投资观望，有好项目才会考虑投资观望，有政策利好才会考虑投资调整换仓寻求退出2019年深圳市城市更新政策分享2019年新增投资区域分布意向1、整体情况调研企业中，受大湾区规划影响，企业更重视深圳中西部城市更新投资机会，2019年新增城市更新项目投资意向区域分布为宝安区，意向占比约15%，其次为龙岗区，意向占比约13%。2、本地房企情况本地房企2019年新增城市更新项目投资意向区

域分布为宝安区，意向占比约16%，其次为龙岗区和龙华区，意向占比分别为15%和14%。3、外地房企情况在深外地房企中，2019年新增城市更新项目投

资意向区域分布为宝安区，意向占比约15%，其次为龙岗区和南山区，意向占比约12%。4、全国百强房企情况全国百强房企中，2019年新增城市更新项目投

资意向区域分布为宝安区，意向占比约15%，其次为龙岗区，意向占比约13%。5、金融机构情况金融机构中，2019年新增城市更新项目投资意

向区域分布为宝安区和龙华区，意向占比各约

14%。福田区

罗湖区盐田区南山区宝安区龙岗区龙华区坪山区光明区大鹏新区0%2%4%6%8%12%14%16%18%福田区罗湖区盐田区南山区宝安区龙岗区龙华区光明区坪山区大鹏新区0%5%10%15%20%福田区罗湖区盐田区南山区 龙岗区宝安区龙华区坪山区光明区大鹏新区0%5%10%15%20%福田区罗湖区宝安区龙岗区龙华区光明区大鹏新区0%5%10%15%20%福田区 盐田区宝安区 龙华区大鹏新区0%5%15%20%大湾区！中西部！2019年深圳市城市更新政策分享2019年新增投资项目意向4、全国百强房企情况全国百强房企中，2019年新增城市更新项目意

向投资类型主要为“旧工业区改造”，占比约

29%，其次为“城中村改造”，占比约28%；5、金融机构情况金融机构中，2019年新增城市更新项目意向投

资类型主要为“旧工业区改造”与“城中村改造”，各占比约40%；城中村改造28%旧商业区11%旧居住区15%旧工业区改造29%土地整备利益统筹项目17%旧商业区13%旧居住区17%旧工业区改造30%旧商业区12%旧居住区14%旧工业区改造25%城中村改造28%旧商业区11%旧工业区改造29%旧居住区15%土地整备利益统筹项目17%1、整体情况调研企业中，2019年新增城市更新项目意向投资类型主要为“旧工业区改造”，占比约29%，其次为“城中村改造”，占比约28%。受新政策利好，市场开始关注投资土地整备利益统筹项目。市场对土地整备利益统筹关注热度提升2、本地房企情况本地房企2019年新增城市更新项目意向投资类

型主要为“旧工业区改造”，占比约30%，其次为“城中村改造”，占比约23%。3、外地房企情况在深外地房企中，2019年新增城市更新项目意向

投

资

类

型

主

要

为

“

城

中

村

改

造

”

，

占

比

约29%，其次为“旧工业区改造”，占比约25%。城中村改造23%土地整备利益统

筹项目

17%城中村改造29%土地整备利益统筹项目20%城中村改造40%旧工业区改造40%旧居住区10%土地整备利益统筹项目10%2019年深圳市城市更新政策分享2019年新增投资项目意向4、全国百强房企情况投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改

居”意向最大，占比约36%，“工改商”意向

最小，占比约6%。5、金融机构情况投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改

居”意向最大，占比约40%，“工改商”意向

最小，占比约10%。。工改工10%工改商19%工改保13%工改居34%工改综合24%工改商20%工改居27%工改保10%工改商22%工改保14%工改居39%工改综合21%工改工6%工改商22%工改居36%工改保14%工改综合22%1、整体情况投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改居”意向最大，占比约34%。受政策利空影响，“工改工”投资意向最小，占比约10%。工改工投资意向骤降，回归产业已成必然2、本地房企情况投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改

居”意向最大，占比约27%，“工改保”意向

最小，占比约10%。3、外地房企情况投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改

居”意向最大，占比约39%，“工改工”投资

意向大幅萎缩，占比约4%。工改工20%工改综合23%工改工4%工改商10%工改居40%工改保20%工改综合30%2019年深圳市城市更新政策分享2019年新增投资项目节点预期1、整体情况调研企业中，2019年新增城市更新项目预期投资节点主要为“已列入城市更新计划阶段”，占比约26.76%，其次为“已批城市更新规划阶段”，占比约18.31%。由于城市更新不确定性增强，市场投资计划立项前项目意向大幅减弱，行业投资偏好趋向成熟项目。成本相对下降、熟化能力较强，本地房企仍有较高意愿投资开发未立项项目2、本地房企情况本地房企2019年新增城市更新项目预期投资节

点主要为“已列入城市更新计划阶段”和“拟申

报

或

正

在

申

报

城

市

更

新

计

划

”

，

各

占

比

约

23.53%。3、外地房企情况在深外地房企中，2019年新增城市更新项目预期

投

资

节

点

主

要

为

“

已

列

入

城

市

更

新

计

划

阶

段”，占比约29.03%，其次为“已批城市更新规划阶段”，占比约19.35%。4、全国百强房企情况全国百强房企中，2019年新增城市更新项目预期

投

资

节

点

主

要

为

“

已

列

入

城

市

更

新

计

划

阶

段”，占比约28.13%，其次为“已批城市更新规划阶段”，占比约21.88%。5、金融机构情况金融机构中，2019年新增城市更新项目预期投

资节点主要为“已列入城市更新计划阶段”与“

已

列

入

城

市

更

新

规

划

阶

段

”

，

各

占

比

约33.33%，其次为“拟申报或正在申报城市更新计划”与“实施主体确认”，各占比约16.67%。2019年深圳市城市更新政策分享投资城市更新遇到哪些问题20%13%6%3%14%1、整体情况调研企业中，针对投资城市更新项目遇到的11大问题中，主要集中为“政策规划调整预期不明朗”、“合法权属比例不足”、“周期长，投资风险不可控”，反馈程度集中度合计约48%，其他问题集中度不高，基本在预期内。全行业高度关注政策规划调整预期不明朗及长周期带来的投资风险不可控2、本地房企情况

本地房企投资城市更新项目遇到最大的问题主

要集中为“政策规划调整预期不明朗”，反馈

程度集中度约19%，其次是“合法权属比例不足”，集中度约16%。3、外地房企情况在深外地房企中，投资城市更新项目遇到最大的

问

题

主

要

集

中

为

“

政

策

规

划

调

整

预

期

不

明

朗”，反馈程度集中度约20%，其次是“周期

长，投资风险不可控”，集中度约16%。4、全国百强房企情况全国百强房企中，投资城市更新项目遇到最大的

问

题

主

要

集

中

为

“

政

策

规

划

调

整

预

期

不

明

朗”，反馈程度集中度约20%，第二大问题集

中在“周期长，投资风险不可控”，

反馈程度集中度约16%。5、金融机构情况金融机构中，投资城市更新项目遇到最大的问

题主要集中为“政策规划调整预期不明朗”、

“拆迁困难”与“周期长，投资风险不可控”，反馈程度集中度各约21%。8%3%4%8%6%16%周期长，投资风险不可控专业人才不足规划冲突问题集体资产平台交易不顺畅项目中早期融资困难专项规划审批预期不理想拆迁困难缺乏产业落地资源不在十三五拆除重建区范围合法权属比例不足政策规划调整预期不明朗19%16%6%2%11%6%4%4%11%7%14%周期长，投资风险不可控专业人才不足规划冲突问题集体资产平台交易不顺畅项目中早期融资困难

专项规划审批预期不理想拆迁困难缺乏产业落地资源不在十三五拆除重建区范围合法权属比例不足政策规划调整预期不明朗20%11%6%2%15%10%4%4%7%5%16%周期长，投资风险不可控专业人才不足规划冲突问题（包括城中村改造…集体资产平台交易不顺畅项目中早期融资困难专项规划审批预期不理想拆迁困难缺乏产业落地资源不在十三五拆除重建区范围合法权属比例不足政策规划调整预期不明朗19%11%6%2%14%9%4%4%8%6%15%不在十三五拆除重建区范围合法权属比例不足政策规划调整预期不明朗周期长，投资风险不可控专业人才不足规划冲突问题集体资产平台交易不顺畅项目中早期融资困难专项规划审批预期不理想拆迁困难缺乏产业落地资源21%21%21%不在十三五拆除重建区范围合法权属比例不足政策规划调整预期不明朗周期长，投资风险不可控专业人才不足规划冲突问题（包括城中村改造…集体资产平台交易不顺畅项目中早期融资困难专项规划审批预期不理想拆迁困难缺乏产业落地资源2019年深圳市城市更新政策分享2018年出台或即将出台的对项目影响较大的新政策规划1、整体情况调研企业中，超过16.59%的企业认为2018年出台或者即将出台的对项目影响最大的新政策为《深圳市城市更新规划容积率审查规定》，其次分别为计划审批新政、房地产调控新政、城中村改造分区划片规划、违建处理新政和地价测算新政等。2、本地房企情况本地房企认为2018年出台或者即将出台的对项

目影响最大的新政策为《深圳市城市更新规划容积率审查规定》，其次为计划审批新政。3、外地房企情况在深外地房企中

，

超过

15.18%

的企业认为

2018年出台或者即将出台的对项目影响最大的

新政策为《深圳市城市更新规划容积率审查规定》。4、全国百强房企情况全国百强房企中

，

超过

16.67%

的企业认为

2018年出台或者即将出台的对项目影响最大的

新政策为《深圳市城市更新规划容积率审查规定》。5、金融机构情况金融机构中，超过17.65%的企业认为2018年

出台或者即将出台的对项目影响最大的新政策为《深圳市城市更新规划容积率审查规定》。0.00%0.44%0.87%1.75%1.75%2.62%3.49%3.93%4.80%4.80%6.55%6.99%7.42%7.42%8.73%9.61%12.23%16.59%《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批…《深圳市拆除重建城市更新单元土地信息核…《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范…《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报…《深圳市建筑设计规则（修订稿）》《深圳市地价测算规则》《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-…《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批…0.00%0.00%1.20%1.20%1.20%1.20%1.20%3.61%3.61%6.02%6.02%7.23%7.23%8.43%9.64%9.64%14.46%18.07%《深圳市拆除重建类城市更新单…《关于进一步加强房地产调控促…《深圳市城市更新外部移交公共…《深圳市拆除重建类城市更新单…《深圳市土地整备利益统筹项目…《深圳市拆除重建城市更新单元…《关于加强城市更新单元规划审…《深圳市城市更新项目保障性住…《深圳市综合整治类旧工业区升…0.00%0.00%0.89%1.79%0.89%0.89%4.46%4.46%5.36%6.25%6.25%6.25%8.04%8.93%9.82%9.82%10.71%15.18%《深圳市拆除重建类城市更新单…《关于进一步加强房地产调控促…《关于农村城市化历史遗留产业…《深圳市建筑设计规则（修订…《深圳市拆除重建类城市更新单…《深圳市土地整备利益统筹项目…《深圳市拆除重建城市更新单元…《关于加强城市更新单元规划审…《深圳市综合整治类旧工业区升…0.00%0.00%0.83%0.83%1.67%3.33%2.50%5.00%5.00%5.00%5.83%8.33%7.50%7.50%9.17%10.83%10.00%16.67%《深圳市拆除重建类城市更新项目…《深圳市拆除重建城市更新单元土…《关于加强城市更新单元规划审批…《深圳市拆除重建类城市更新单元…《深圳市城市更新项目保障性住房