大连市房地产市场分析报告

大连市房地产市场分析的大连市房地产市场更加规范、理性，明显的打上了“政策”的烙印，根据今年商品房开发、销售有关数据，戴德梁行对大连市房地产市场发展状况加以分析总结，试图寻找出影响楼市的重要因素，并对的大连市房地产市场加以展望。

一、整体发展此主题有关图片以下：2、政策调控力度较大

是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对快速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委公布《有关调节住房供应构造稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅原则，即：房屋套型建筑面积在144平方米下列、社区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格原则。从６月１日起，如住房不能同时满足以上３个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4％的契税，而普通住房（含二手房）的契税原则为1.5％。

6月16日大连市公布了《有关私人投资、购置商品房户口迁入暂行方法》，将市外人员及我市农业人口本人、配偶及未婚儿女在市内四区购房落户的原则由9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调节为购置初次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。6月24日还公布了《有关进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。

上述政策出台后，市场经历了近六个月的观望，随着政策方法贯彻程度的不停进一步，调控效果正不停显现出来，房价涨幅逐步趋缓。

分析政策我们能够看到，各项调控方法的重要意图是：增加供应、转变住宅供应构造、克制投机、限制大户型、整顿交易秩序、克制房价的过快增加。房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。另外，新落户政策提高了外来人口和我市农业户口在主城区购置商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。

今年出台的这些政策即使短期内因市场观望造成了成交量减少，但就长久而言，对确保房地产业根本上健康发展有着主动的意义。

中央政府出台的重要房地产调控方法

序号文献名称公布日期

1国家税务总局有关房地产开发业务征收公司所得税问题的告知-3-6

2国务院有关增进房地产业健康发展的六点意见-5-17

3国务院办公厅转发建设部等部门

有关调节住房供应构造稳定住房价格意见的告知-5-24

4有关调节房地产营业税有关政策的告知-6-16

5有关贯彻新建住房构造比例规定的若干意见-7-6

6有关进一步整顿规范房地产交易秩序的告知-7-6

7有关规范房地产市场外资准入和管理的意见-7-11

8国家税务总局有关个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的告知-7-18

9房地产交易秩序专项整治工作方案-8-28

10国务院有关加强土地调控有关问题的告知-8-31

11国家外汇管理局、建设部有关规范房地产市场外汇管理有关问题的告知-9-1

大连市出台的重要房地产调控方法

序号政策名称公布时间

1大连市人民政府有关公布上六个月大连市普通住房价格原则的告知-4-29

2大连市人民政府有关进一步加强房地产市场调控稳定住

房价格的告知-6-2

3大连市有关私人投资、购置商品房户口迁入暂行方法-6-133、土地供应增加，中低价位住宅项目比重增大

从土地成交状况来看，截止到12月份，共成交土地52块，用地面积363.57万平方米，预计在将来1-2年内形成新供应建筑面积约600万平方米。其中住宅项目用地约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。此主题有关图片以下：

从下表能够看出，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区由于地处都市外围，可供开发土地较多，加上某些郊区乡镇相继划入都市规划幅员，造成甘井子区土地供应量充足，能够预见，将来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。

区域土地成交块数用地面积（万㎡）形成建筑面积（万㎡）

中山区1122.9875.81

西岗区734.5543.49

沙河口区1438.87103.2

甘井子区17260.32361.98

高新园区36.8517.13

累计52363.57601.62

成交土地各区域比例分布（占地面积）此主题有关图片以下：

4、大连房地产的发展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注

以来，国际出名投行或投资基金已逐步将投资重点转移至二线都市，大连作为二线都市中的佼佼者，其快速发展的都市经济和较佳的投资环境已经吸引了诸多国际财团的关注，今年随着招商引资的不停进一步，某些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地，如华润置地先后斥资在星海湾、天津街以及开发区南部滨海新区收购土地和项目，沿海绿色家园集团在星海湾置地开发，瑞安集团联手亿达、摩根大通接手但愿大厦，新世界集团购置奔德大厦，并改名为新世界大厦。香港九龙仓时代广场项目、裕景中心项目在沉寂数年后正式开始进入实施阶段。另有含有国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场，4月16日，摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的第二大股东，其通过直接投资和买入物业的方式，以1.2亿美元获得了正源近25%的股份。11月17日，外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权。众多国际性房地产资金也对大连房地产市场体现出浓厚爱好。二、住宅市场

1、住宅价格涨幅明显

上六个月，大连房价的增加速度较快。这轮上涨首先是由都市中心区的楼盘引发的，随着都市中心区房价快速攀升，消费者将目光投向大连市区周边范畴，如都市北部的泉水区域、都市西部的石门新区、红旗镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了都市中心区房价和市区住宅整体均价的提高。

自6月后来，受一系列调控政策影响，大连房价涨幅开始趋缓，在全国70个重要都市中涨幅持续几个月位居三甲之后，6月大连商品住宅均价同比上涨幅度下降为第7位，7月的住宅环比价格还出现下降。10月后来，随着秋季房交会的结束，大连市区开盘楼盘增多，市场成交有所增加，住宅成交均价又呈现上涨趋势，第四季度，市内四区住宅成交均价与底相比上涨约20%。

总体来看，大连市住宅市场房价整体涨幅大概在20%左右。此主题有关图片以下：

2、住宅供应大幅增加

，大连主城区及新城区全部新开盘商品住宅项目79个，建筑面积累计780万平方米；其中市内四区新开盘住宅项目42个，建筑面积累计408万平方米。就市内四区而言，新开盘面积比上年增加15%。

区域新增供应个数建筑面积（万平方米）

中山987.68

西岗16.0

沙河口14144.18

甘井子18170.17

开发区18160.57

旅顺口10149.21

金州962.5

累计79780.31

中山区、西岗区、沙河口区作为都市中心区，通过数年的发展，都市功效已经相称完善，中央政府限制各都市拆迁规模的有关方法使城区内可供开发的土地较少，新供应住宅项目价格较高。甘井子区是大连市区扩展的重要区域，可供开发用地较多，土地成本相对较低。

在北部、西部等原城乡结合部区域大规模建设中低价位商品住宅不仅开发了新城，也使普通市民在能够接受的价格范畴内实现了安居。

开发区、金州区和旅顺口区作为快速崛起的新城，住宅发展引人注目，价格及交易量都有较快增加。金州区开盘住宅项目9个，项目总建筑面积累计约62.5万平方米；旅顺口区开盘10个，建筑面积累计约149.21万平方米。预计随着交通及生活配套设施的不停完善和人们消费心理的变化，上述区域的住宅市场仍将保持较快增加。

经济合用房的推出对改善大连市的住宅供应构造有着重要的意义。随着位于泡崖的大连首批经济合用房正式入市，面对1100户的廉租补贴的发放，标志着经济合用房和限价房双房体系开始推动，这也意味着大连的住房供应构造矛盾开始逐步得到缓和。经济合用房的推出也在一定意义上缓和了住宅价格的上涨压力。

3、成交数量有所减少

大连市内四区住宅成交数量较去年有所下降，根据现在掌握的数据，预计全年总成交套数和总成交面积将分别较去年同期下降17％、19％左右。从市内四区看，除了甘井子区较去年交易件数和面积呈正增加外，其它如沙河口区、中山区、西岗区都有不同幅度下降。

1-11月商品住宅分区交易面积

区域成交面积（万㎡）销售比重（%）同比（%）

中山37.617.3-20.1

西岗19.59-30.1

沙河口49.722.9-54.4

甘井子110.4850.828.8

累计217.28100-19.4

住宅市场交易量萎缩的因素是多方面的：首先，市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费者的购置愿望受到克制；另首先，国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进行调控，使部分消费者持币观望，开始以冷静理智的心态面对楼市；另外，今年6月大连新落户政策的出台也在一定程度上克制了外地人来连置业的主动性；今年国内股市牛气冲天，投资基金盈利效应明显，分流了较多的房地产投资、投机资金。上述因素综合起来，造成今年的住宅市场成交减少。

4、二手房市场价涨量缩

1-11月，大连市内四区二手房共交易2.234万套，同比减少10%左右，成交均价为3759元/㎡，较去年上升28%。整体而言，今年二手市场受政策影响较大。自今年5月政府出台一系列政策之后，二手房的成交量和价格都开始减少，交易量明显“缩水”的重要因素是政府出台了“个人购置住房局限性2年转手交易的，全额征收营业税”的政策迫使以短线炒房为获利手段的投资、投机行为大量退出市场，加上落户政策的调节、房屋供应的增多，使买方和卖方均对市场持观望态度。年中二手房价格曾出现回落，价格下跌的重要因素是部分二手房持有者紧张国家调控政策会造成房价下跌以及紧张交易税费进一步增加，部分投资客户急于将房屋变现，出现了减少价格力求成交的状况。

秋季房展会之后，由于新居价格居高不下，二手房市场重新出现反弹，价格和成交量均重新上扬，随着房地产市场调控的不停进一步，预计自主性需求将成为支撑二手房市场的主导力量。三、写字楼市场

1、甲级写字楼空置率继续下降，需求比较稳定，销售价格及租金有小幅增加。

本年度大连市甲级写字楼市场没有新供应出现，市场重要以消化存量供应为主，空置率持续下降，从底的26%下降到年末的19%左右。

现在大连甲级写字楼市场平均租金在3.2元/天/平方米左右，比上一年度增加了约3%，租金成交价与叫价之间的折扣也越来越小。

大连市地标性建筑之一的但愿大厦重新启动，年终基本含有进驻条件。该项目设备设施配备原则较高，在一定程度上代表了大连市甲级写字楼的新形象，也将推动大连市甲级写字楼整体素质的提高。

2、乙级写字楼市场平稳发展

本年度乙级写字楼重要用于消化上一年度的市场供应，如：位于中山广场的宝嘉大厦、三八广场的安达商务大厦、西安路的天兴国际大厦，新天地广场和君安国际大厦等。

现在乙级写字楼的市场租金在1.9元/天/平方米，租金体现较为平稳。

整体而言，现在乙级写字楼的空置率要高于甲级写字楼，其销售价格和租金相对较低。乙级写字楼市场总体供求关系基本平衡。

3、星海湾、高新园区等新的商务区的发展

本年度星海湾区域成交了5块写字楼用地，规划建设石油大厦、保险大厦、证券大厦、信托大厦、金融大厦，加上现在已施工建设的大连国际金融中心（原期货广场），总建筑面积约62万平方米，使大连市写字楼市场的潜在供应量大幅增加，在提高星海湾区域商务氛围的同时，也使该区域将面临较激烈的竞争。

现在高新园区累计注册公司约1,700家，发展高新技术公司400余家。按照大连市“十一五”规划，高新园区将继续扩容，从现今的20平方公里拓展至50平方公里，并启动一条长约40公里的高新技术产业带。

高新园区及软件园区域已经形成的商务氛围及软件公司聚集效应预示着该区域写字楼市场也将面临着较好的发展机遇。四、商业市场

，大连商业市场热点新闻不停，众多商业项目的“开业、停业、撤出、转让”

决定了大连整体商业市场仍旧延续着调节之路。

1、部分商业项目或品牌连锁店退出大连市场

天百大楼停业、好百年家居、银泰百货和铜锣湾百货撤出大连市场，体现出商业竞争的残酷性，其因素有以下几方面：

近几年大连大型零售商业项目规模增加过快，呈现出构造性过剩、地分辨布不合理的局面；

经营者对大连本地商业市场的研究不够进一步、透彻，在选址、市场定位及经营管理等方面的失误造成其退出大连商业市场；

某些老牌的商业公司没能根据本地商业发展及时调节经营方略，落后于大连整体商业发展节奏，被裁减出局。

2、国内出名商业物业发展商及经营者和国际投资基金进入大连商业市场

华润集团收购海昌名城，并计划将其改造成Shopping

Mall和公寓的综合性项目，这让陷入困境的天津街有了新的发展契机。

华润集团计划斥巨款将其在深圳的成功项目——“万象城”的商业模式移植到海昌名城的改造中，使其成为一种集吃、购、玩、住于一体的大型综合商业项目。如果该项目获得成功，将为天津街带来大量客流，从而带动其整体商业发展，使落魄的天津街商业获得复苏良机。

摩根斯坦利已注资幸福家居世界，另有几家国际性投资基金也屡屡到访大连，故意收购大连商业项目，阐明大连房地产市场已经成为国际投资基金的投资目的地之一。

3、新开业项目业态丰富

今年新开业商业项目涉及到多个业态，涵盖了专业零售店、旅游、餐饮、休闲娱乐等行业，例如：发现王国、民勇嘉泰广场、星海假日酒店、阿锋香港酒楼、及麦当劳在东北地区首家“得来速”餐厅等，这些业态的发展可谓适运而生，大连商业市场功效日益完善。

大连商业发展速度较快，市民购物消费有了更多选择，对购物场合的规定也逐步提高，某些专业化、有特色的项目竞争力较强；当代生活节奏加紧，对多个能提供快捷便利服务的零售、餐饮项目的市场需求量加大；大连的商务经济和旅游业发展越来越快，多个适合商务活动的酒店、餐饮、娱乐场合发展势头看好。

4、大连周边地区商业加速发展

大商新玛特即将在金州、瓦房店开店，其它某些大型购物中心也故意向旅顺、金州、瓦房店等周边地区进军，首先表明这些地区居民的消费能力有所提高，商业设施相对局限性；另首先也表明大连市内大型综合性零售项目市场趋于饱和。

5、商铺租售价格持续平稳上涨

，大连商业地产的租售价格总体来看持续平稳上涨，其中租金涨幅较大的是大连最成熟的商业中心——青泥洼桥地区。本年度，部分位置优越的商铺售价上涨幅度较大，特别是某些定位于餐饮项目的商业地产，首先基于餐饮业的快速发展，另首先国家对于住宅商品房的宏观调控也使更多的投资客把眼光投向了这类地产项目。

从以上变化能够看出，大连的商业市场仍然处在理性调节之中，对于大连地方消费习惯研究得不够透彻的商家正被逐步裁减出本地商业市场。国内、国际性的商业和投资集团参加大连商业项目的建设和改造为本地商业发展带来了有力的资金支持和先进的经营管理模式，繁华大连商业市场的同时也加剧了市场竞争。走专业化、特色化路线，懂得错位经营的公司将在竞争中脱颖而出并保持长久生命力五、展望

1、住宅市场

今年，大连市内四区已批项目涉及在建及待建项目总建筑面积2055万平方米，其中在建面积1128.4万平方米，待建面积926.6万平方米，在待建面积中，普通商品住宅项目约占60％。而泉水、石门山经济合用房和春山巷、石灰石矿地块限价商品房的启动也表明将来大连的住房供应体系将会日趋完善。

6000元/㎡以上的中高档住宅方面，据本行统计，大连市区单价在6000元以上的住宅，销售量约110万平方米左右，项目结余（已开盘和做宣传但未开盘），累计约为220万平方米。根据-土地出让状况，有可能新开盘的单价在6000元/㎡以上的住宅最少25个项目，约215万平方米左右。两项累计，，大连市区单价在6000元以上的住宅项目现实供应和潜在供应累计为435万平方米以