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文档简介

股权投资建议书股权投资建议书**有限公司二〇〇七年二月

股权投资建议书摘要**有限公司位于**市**区路以西、用地以北,**以南。占地**亩(累计16***平方米)。是一家**公司,注册资金为***万美元。本项目总计建造***平方米的**框架构造的高层次工业厂房。本工程计划在**年12月底前完毕竣工验收并开始对外**。**有限公司项目含有五大优势:规划优势**有限公司地处**省唯一的国家级高新技术产业开发区——**国家高新技术产业开发区内,规划起点高,类似于上海浦东。区位优势**都市区划调节后,高新区(**)位于**都市新幅员中心,特别是随着市行政中心的**移和“********”战略的实施,高新区(**)成为**市实现**两岸共同繁华的战略要地。政策优势落户在**国家高新技术产业开发区内的公司能够享有15%所得税减免政策,这也是**区厂房**成为全**最高的因素之一。设计优势本项目建筑和设计上采用了**构造,该种构造的厂房含有跨度大、无横梁、吊顶美观、柱子少、空间运用率高等优势,实践证明,该种构造的厂房深受广大租户喜欢,**比普通厂房高出10%以上仍然供不应求。经我们调查,现在整个**区**构造厂房绝无仅有,整个**市也非常少见。这使得本项目竣工后的**前景十分看好。时机优势在越来越紧的土地政策环境下,现有物业的**势必加速上涨,目迈进军工业地产市场正当其时。**元每平方米,这是综合考虑**区工业厂房的建设成本、市场价格和投资者收益回报率来拟定的。预计**元每平方米的投资成本能够让投资者**第一年即获得**%的年收益率,该收益率还不涉及土地及房产增值带来的收益。随着**区**水平的逐年增加,预计5-后年投资收益率将达成20%左右。现在**区工业厂房的市场价格每平方米平均在**元以上。现在以每平方米**元投资,到**年终工程验收完毕,投资收益率即可达成50%。5-后,**区将发展成为繁华的市中心,本项目处在**区的心脏地带和交通枢纽上,届时工业地产转为商业地产的可能性很大,这一转变必将给投资者带来丰厚的利润回报。因此说此价格定位是非常合理的。

目录一、项目概况 5二、项目优势 5(一)、规划优势 5(二)、区位优势 6(三)、政策优势 6(四)、设计优势 6(五)、时机优势 7三、股东介绍 7四、交易方案 7五、大股东承诺 8六、收益分析 8(一)股权投资成本 8(二)股权投资收益 9七、风险分析 12(一)烂尾楼风险及规避风险的方案 12(二)经营风险及规避风险的方案 12(三)小股东风险及规避风险的方案 12八、出让因素 13九、结论 13

股权投资建议书一、项目概况**有限公司位于**市**区**路以西、**用地以北,**以南。占地2*亩(累计16***平方米)。**有限公司是一家**公司,注册资金为***万美元,法定代表人为***。控股股东是****有限公司,最后实际控制人为***。本项目总计建造**平方米的**框架构造的高层次工业厂房。共*幢,均为*层厂房现在**有限公司通过近5个月的努力,已经拿到了建设工程规划许可证和施工许可证,并已经完毕打桩。本工程计划在**年1月结顶,在**年8月前完毕内外装修、绿化等工程,12月底完毕竣工验收并开始对外**。二、项目优势(一)、规划优势**有限公司地处**国家高新技术产业开发区内,**国家高新技术产业开发区建于**年3月,**年3月经国务院同意为国家级高新区,现在是**省唯一的国家级高新技术产业开发区。**高新开发区(**)沿**而建,与西湖隔江相望,是**将来的都市副中心和科技城。全区人口**万,总规划面积**平方公里,毗邻众多高等院校和科研单位,是高新技术的创新源和中小科技公司的孵化器。**高新区含有四方面特点:一是规划起点高,类似于上海浦东。无论是地方政府的战略定位,还是**区的地理位置都与上海浦东如出一辙。在交通道路、配套规划上甚至超出了浦东。二是人才云集。**区与**大学等高等院校、中国科学院等科研院所建立了长久和谐合作关系,它们为**区高新技术产业的发展提供了技术支撑和高素质人才。**区已经成为各类人才创新创业的一方热土。三是产业集聚。**区已成为**省最有影响的科技创新基地、高新技术产业基地和最具活力的经济增加区域,软件产业基地、集成电路设计产业化基地、留学人员创业园、动画产业基地、电子信息产业基地等先后成为国家级的产业基地。现在**高新区(**)拥有近五千家公司,其中来自美、英、日、韩等**个国家的外商投资公司**家,外商总投资**亿美元。四是环境优化。近几年来,**区按照“构筑天堂硅谷、建设科技新城”的总体规定,加强基础设施建设,全区生态、居住、政务、人文、治安等环境不停改善,为全方面打造“天堂硅谷”提供了良好的创业环境。ISO14000国家示范区创立工作通过国家环保总局和科技部的联合检查验收,**区成为第*个获此“国际绿卡”的国家级高新区。(二)、区位优势**区区位优势十分明显。沿江依桥,交通便捷,至**国际机场仅15公里路程,沪杭甬高速公路擦境而过。**都市区划调节后,高新区(**)位于**都市新幅员中心,特别是随着市行政中心的东移和“******”战略的实施,高新区(**)成为**市实现**两岸共同繁华的战略要地。(三)、政策优势落户在**国家高新技术产业开发区内的公司能够享有15%所得税减免政策,这也是**区厂房**成为全**最高的因素之一,现在**已经达成每月**元每平方米左右,并且在工业厂房供不应求的形势下,**每年呈现10%以上的增加速度。(四)、设计优势本项目建筑和设计上采用了**构造,该种构造的厂房含有跨度大、梁低、吊顶美观、柱子少(普通厂房每1000平方米内有10根以上柱子,而**构造厂房每1000平方米内仅有4根柱子)、空间运用率高等优势,实践证明,该种构造的厂房深受广大租房喜欢,**能够比普通厂房高出10%以上。经我们调查,现在整个**区**构造厂房绝无仅有,整个**市也非常少见。这使得本项目竣工后的**前景十分看好。本项目聘任了专业的**构造建筑公司和设计院,施工时又有经验丰富的监理人员坐阵,确保了项目的质量。项目主体建筑物均可自由分割,设计十分灵活,整体外观优美。体贴而又富有前瞻性的设计使得本项目在设计上差别化优势明显。(五)、时机优势9月,**市政府颁布了《有关集约运用和盘活工业土地的若干意见》,对提高工业项目用地准入门槛、盘活存量土地等做出了明确规定。**市国土部门负责人表达,**工业用地政策进一步收紧了。在这样越来越紧的土地政策环境下,现有物业的**势必加速上涨。9月,国务院出台了《国务院有关加强土地调控有关问题的告知》新政策,随即,**省于12月15日发出了《有关全方面实施工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见(试行)的告知》,告知规定:“严格工业用地供应政策。自国务院国发〔〕31号文献公布之日(即9月6日)起,全省全部工业项目用地一律以招标拍卖挂牌方式出让。”这一政策的出台,标志着工业地产合同低价出让的时代结束了,在土地供不应求的形势下,工业土地价格必然会持续提高。现在是工业土地合同出让和公开拍卖的过渡期,这时进军工业地产正是时机。近阶段普洛斯等地产巨头的纷纷强势进驻中国工业地产,他们在中国工业地产的门口徘徊犹豫数年后来,选择在中国工业地产变革的核心时期进驻。三、股东介绍公司有两个股东构成,其中****有限公司占80%股份,**国际投资有限公司占20%股份。四、交易方案五、大股东承诺大股东承诺并确保:原则上**公司不对外担保,如对外担保,必须经双方书面同意后方可进行。任何一方申请贷款只能以股东自己的股东权益比例范畴内的资产作抵押,贷款利息各自承当,并承诺按期偿还银行贷款。每年确保最少分红一次,分派方式为**收入在扣除应缴税款和必要的费用后(涉及人工费用)后再进行分派。大股东不得以**或者其它名义,损害小股东的利益,否则应给对方赔偿对应损失。大股东承诺并确保尊重小股东的正当权益和利益,在任何状况下绝不侵害小股东的权益。大股东承诺并确保,按商定出资完毕**全部厂房的建设项目,涉及土建、绿化、排污及配套设施的建设,并确保按质按量地完毕。大股东承诺并确保:由于大股东资金因素造成**工业厂房未能在**年6月30日前竣工验收并对外**,则大股东承诺在**年7月1日起予以小股东**赔偿。赔偿原则以下:以**集团和**公司附近再找两家同档次的厂房为参考,以这三家的加权平均**率及**水平为赔偿原则。大股东承诺自**工业厂房验收完毕并可开始**之日起,小股东有权查看公司经营账务报表、账目、合同、资料等。六、收益分析(一)股权投资成本**价为**元每平方米,这是综合考虑**区工业厂房的建设成本、市场价格和投资者收益回报率来拟定的。建设总成本(含土地成本)每平方米建设总成本在***元以上。市场价格现在**区工业厂房的市场价格每平方米平均在**元以上。现在以每平方米**元投资,到**年终工程验收完毕,投资收益率即可达成50%。投资收益**以每月**元每平方米,**率以90%计,税费率以17%计,则稳定的年投资收益率可达计**%,计算以下:**元每平方米×12月×90%×(1-17%)/**元=**%预计**元每平方米的投资成本能够让投资者**第一年即获得**%的年收益率,该收益率还不涉及土地及房产增值带来的收益。随着**区**水平的逐年增加,预计5-后年投资收益率将达成20%左右。现在**区工业厂房的市场价格每平方米平均在**元以上。现在以每平方米**元投资,到**年终工程验收完毕,投资收益率即可达成50%。5-后,**区将发展成为繁华的市中心,本项目处在**区的心脏地带和交通枢纽上,届时工业地产转为商业地产的可能性很大,这一转变必将给投资者带来丰厚的利润回报。因此说此价格定位是非常合理的。(二)股权投资收益国内货币资金大环境分析人民币升值的压力越来越大,现在我国外汇储藏已经达1万亿美元,相称于8万亿人民币,央行发行票据从市场上回收了2万亿人民币,相称于实际新发行了6万亿人民币,货币乘数为5,就是说市场新增货币约30万亿人民币。这样多的资金会谋求好的投资项目,而现在投资股市风险已经很高、住宅、商铺等价格也高居不下,工业地产投资机会凸现,多出资金追逐低风险资产是对的的投资选择。工业厂房供应分析工业厂房供应数量和速度远远跟不上国民经济增加速度,因素以下:土地资源是不可再生资源,日益稀缺,宏观调控政策越来越严,公司拿地的难度、门槛越来越高。9月颁发了《国务院有关加强土地调控有关问题的告知》,这无疑是规范工业地产的必然,在地区经济发展中,这不仅意味着公司拿地成本会进一步提高,也意味着不含有工业地产合理开发审核、不含有工业地产投资开发规定的各类项目将被清理整顿。这将从源头上减少了工业厂房的供应速度和供应数量。日益烦杂的审批手续首先放慢了工业厂房供应速度,另首先也使工业地产行业进入壁垒越来越高。普通来说,公司从立项拿地到厂房竣工验收,需要3-4年以上时间,而真正造房子的时间仅需要1-2年,大部分时间和精力消耗在办理烦杂的审批手续上,并且审批手续和审批门槛在日益提高。工业厂房这一产品的生产周期漫长性决定了工业厂房供应的严重滞后,因此,出现厂房供不应求、**连年稳步上涨的局面是必然的,也是短期内不可变化的趋势。**缺少专业的工业地产运作商,多数工业厂房供应构造不完全符合市场需求,造成有效供应更加稀缺。**市近90%的工业厂房的运作商属于初次开发工业厂房,由于缺少经验,造成已经建成的厂房在单体面积、构造、层高、绿化规划上都显得粗糙,不符合市场需求,造成局部供过于求。而真正符合市场需求的厂房却呈现明显供不应求的局面,竣工后在1个月内即达成了70%以上的**率。而在工业厂房**市场成熟的国际市场,要达成70%以上的**率只少需要一年半的时间。由此可见,现在国内工业地产市场远未成熟,投资机会仍然很大。在工业地产相对成熟的上海和江苏,工业厂房采用**构造的比较多,但在**,由于各大设计院(涉及省级工业设计院)缺少**构造厂房的设计经验,**构造厂房远未普及,我公司能够说是**市**构造厂房的先导者。工业厂房需求分析作为中国重要经济中心的长三角地区,整个经济持续增加,将推动对工业厂房的巨大需求量,专家预测——将来几年,整个长三角地区**和地价的上涨幅度将不不大于上海地区。另首先,WTO将发明出来的有效需求,国外高技术公司会大量涌入,以实现产品的生产、组装和销售,这必然会带来对工业厂房需求的增加。投资强度规定、政府资源局限性、专业人才匮乏、审批手续烦杂、公司精力有限等因素让中小公司甚至许多大公司别无选择,只有租用厂房。投资需求也日益成为市场焦点。股市、住宅、商铺等投资市场的风险已经很大,越来越多目光敏锐的投资者将资金转向工业地产市场,形成投资性需求。几年以前,工业地产并不是房地产领域的主流,但是它是非常特殊的房产领域。而现在的工业地产越来越多地为市场化运作所驱动,其增加点的潜力非常巨大,特别是在房地产其它领域,投资和开发的风险较高,竞争非常激烈的状况下。**市**区工业厂房需求现状及趋势分析。据资深地产机构调查,现在**区建成的、在建的以及将建的写字楼数量有30幢左右,其中已经交付的写字楼约占二分之一,预计此后**还是有40万平方米的可租售面积。从销售价格来看,**区现在写字楼的平均销售报价大致在7000元/平方米左右。从销售状况来讲,由于前几年**写字楼市场的认同度比较低,因此销售状况并不较好,下六个月开始,这一状况相对有所好转,而**写字楼的整体入住率水平也不高,大概只有50%左右。从将来地位来说,随着**市“都市东扩、跨江发展”都市发展战略的逐步实施,**区已成为**经济发展的重要区域,也是**又一种写字楼集中的区域。政府的推动会催熟这一地带的商业。**区的优惠政策及在土地供应上的储藏优势,现在已吸引了国内外大批大中型高科技公司的入驻,形成了众多的“集团基地”。但由于供应量太大,**的写字楼大概要5年时间才干走出低谷。与此相反,**区的工业厂房却热火朝天,园区内工业厂房大多没有空置,以**科技园为例,园区内6万平方米工业厂房**率为100%,并且平均**高达**元。**写字楼与厂房**出现冰火两重天的现象是有因素的:**开发区从开始成为市场的焦点,热起来也是近几年的事,工业作为第二产业必然是一种先导性产业,比写字楼、商业等产业成熟时间必定要早几年。驱开工业地产发展的核心是交通和物流,而写字楼需要的不仅仅是交通,还需要有第三产业支撑。政策引导上也造成了写字楼供应过大而厂房需求旺盛。**区规划起点高,对都市形象规定很高,客观上放大了能够代表都市形象的写字楼供应量。厂房由于外表较为逊色,在将来的市中心不适宜发展过多的厂房,而另首先,落户在**国家高新技术产业开发区内的公司能够享有15%所得税减免政策,这样优厚的政策吸引了大量公司都往**挤,这也正是**区的工业厂房却热火朝天的因素。收益来源土地及房产的不停增值**区现在土地资源已经十分紧缺,周边配套环境正大日益改善,**区土地及房产将不停增值。稳定增加的**收入从**市及**区历年的**增加趋势看,**年增加率在10%左右。抵押贷款,再投资收益等工程竣工,验收完毕后,即可进行抵押贷款,收回全部投资成本,开始享有无风险收益。抵押贷款得到的资金又能够进行下一轮投资,从这个意义上说,本项目的投资回收期是非常短的。七、风险分析投资者风险简而言之有下列三个风险:即房子能不能造起来?造好后能不能租出去?租出去后能不能享有收益?我们逐个进行分析并提出规避风险的方案。(一)烂尾楼风险及规避风险的方案现在项目资金缺口约**万元,大股东有较强的资本运作能力。**大股东也能够通过在建工程抵押贷款形式确保后续资金投入,因此形成烂尾楼的风险其实是不存在的。(二)经营风险及

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