银行房地产开发贷款管理办法

银行房地产开发贷款管理方法xxx银行房地产开发贷款管理方法（）第一章总则第一条为了加强房地产管理，规范贷款行为，防备贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行方法》《项目融资业务指导》等有关法律、法规和制度规定，制订本方法。第二条本方法所称房地产开发贷款是指对房地产开发公司发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，恪守国家法律法规和总行有关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。第四条房地产开发公司实施名单制。对未列入名单的开发公司，不得为其办理房地产开发贷款业务。第五条本方法合用于xxx银行各分支机构。第二章贷款种类和条件第六条贷款种类。房地产开发贷款的种类重要涉及住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发公司发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发公司发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。（三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发公司发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。第七条借款人条件。借款人应含有下列条件：（一）经工商行政管理部门核准登记的公司法人；（二）获得房地产开发主管部门核发的房地产开发公司资质等级证书，并办理年检手续；（三）产权清晰、法人治理构造健全、经营管理规范、财务状况良好；（四）在我行开立基本存款账户或普通存款账户；（五）评定的信用等级符合总行规定；（六）信用良好，含有按期偿还贷款本息的能力；（七）贷款人规定的其它条件。第八条贷款项目条件。贷款项目应含有下列条件：（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文献正当、完整、真实、有效；（二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷；（三）含有《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；（四）项目资本金不低于项目总投资的35％，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；（五）项目实际功效与规划用途相符，符合本地市场需求，有良好的经济和社会效益；（六）有我行承认的有效担保；（七）贷款人规定的其它条件。第三章贷款期限与利率第九条房地产开发贷款期限普通不超出3年，总行另有规定的除外。第十条房地产开发贷款利率按照中国人民银行及我行产品定价有关规定执行。第四章贷款担保与保险第十一条房地产开发贷款执行总行担保管理等有关制度规定，重要采用抵押担保方式，优先以本项目土地及在建工程设定抵押。以土地作抵押的，抵押贷款金额不得超出抵押物价值的70％；以在建工程作抵押的，抵押贷款金额不得超出抵押物价值的50％。第十二条借款人提供的抵押物，应当符合《中华人民共和国担保法》、《都市房地产抵押管理方法》等法律法规及有关商业性房地产信贷的有关政策规定。第十三条房地产抵押价值，可由贷款人与抵押当事人进行协商议定，或委托贷款人与抵押登记部门共同承认的的资产评定机构进行评定。第十四条以土地使用权作抵押的，拟定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。第十五条房地产开发贷款采用质押担保方式、确保担保方式的，执行我行有关担保管理规定。第十六条对需要办理保险的，借款人应按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。保险期间，保险单原件由贷款人保管。第五章贷款受理、调查、审查与审批第十七条贷款受理。借款人申请贷款时，应向贷款人提交借款申请，并提供下列有效资料：（一）借款人资料1、营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、组织机构代码证、基本存款账户开户许可证；2、公司章程及有关验资报告；3、借款人中征码及信用报告查询授权书；4、法定代表人身份证明及信用报告查询授权书；5、公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款的决策文献；6、公司上三个年度及近期财务报表；7、贷款人规定提供的其它资料。（二）贷款项目资料1、项目立项批文或备案资料；2、项目可行性研究报告或含有相称性质的项目有关资料；3、国有土地有偿使用合同和土地出让地价款缴交凭证；4、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；5、已投入的项目资金凭证；6、建筑施工合同及监理合同；7、贷款人规定提供的其它资料。第十八条贷款调查。贷款调查核算内容重要涉及下列方面内容：（一）借款人状况1、基本状况。重要调查借款人组织形式、股权构造、业务范畴、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人、实际控制人和其它高级管理人员的学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；重要股东的实力和经营业绩等状况。2、财务状况。重要分析借款人上三个年度和近期财务报表，调查公司经济实力、经济效益和偿债能力等，要特别关重视点会计科目财务数据和指标的异常变化。3、资信状况。重要通过有关资信查询系统调查借款人资信状况。4、关联状况。重要调查核算借款人及其股东的关联关系和业务状况。（二）贷款项目状况1、项目基本状况。重要调查项目“四证”及其附件与否齐全、真实，内容与否一致；核算项目资金凭证，验证项目资本金与否如实投入项目并达成35%；项目建设进度与否合理，实际建设与否与规划相符；贷款用途与否真实，与否用于缴交土地出让金。2、建设内容状况。重要调查项目用地性质和用途；项目类型、特点、地理位置、规划设计、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等。3、建设条件和资金状况。重要调查土地价款与否全部缴交；项目周边的市政规划、设施状况；项目监理和施工公司的资质状况；项目拆迁安置状况，与否存在拆迁纠纷；项目土地闲置状况；预（销）售状况；其它融资方式的正当、合规、合理性；项目投资预算状况及资金缺口应对方法；贷款用途和用款计划。4、项目市场前景。重要调查本地房地产市场状况；项目周边同类物业的销售和出租状况；项目定位定价与否合理，目的客户定位与否明确；销售或出租计划与否合理。（三）担保状况重要调查抵押物的性质和权属与否明晰、正当有效，价值与否充足；确保人的确保资格和确保能力等。（四）其它需要调查核算的状况。第十九条贷款审查。贷款审查人员结合以上调查内容对借款人、贷款项目、贷款担保、还款能力等状况进行审查和风险判断，提出审查意见。第二十条贷款审批。贷款审批人员结合贷款风险因素和风险规避方法，做出贷款决策。房地产开发贷款审批按照总行有关审批授权规定执行。第六章贷款发放第二十一条对已审批同意的贷款，应按照项目建设的工程进度放款。在贷款发放前，贷款人应与借款人及其它有关当事人订立书面借款合同、担保合同等有关合同，并办妥担保手续，贯彻各项发放前提条件。第二十二条房地产开发贷款采用受托支付方式，由贷款人根据借款人委托将贷款资金支付给符合合同商定用途的借款人交易对手。第七章贷后管理第二十三条贷款人应为借款人建立贷款档案，贷款档案管理执行总行授信业务档案管理有关规定。第二十四条贷款人应做好贷后管理有关工作。贷后管理内容涉及贷后检查、资金监管、贷款本息催收、风险预警等，要按照总行有关制度规定执行。第二十五条贷款人应规定借款人定时提供财务报表等资料，定时对借款人执行借款合同状况、贷款使用状况及经营状况进行跟踪调查和检查。（一）对借款人信用状况下降或私自变化规划、变更项目的，贷款人要及时采用方法直至收回贷款；（二）贷款人应对抵（质）押物价值的变化状况进行监测和评定，对抵（质）押手续不完善的要及时补充完善，对抵（质）押物价值局限性值的要及时追加担保或采用其它方法。第二十六条贷款人应规定借款人在借款合同推行期内出现下列状况之一时，必须事先告知贷款人或征得贷款人同意：（一）法人、法定代表人及重要股东变更；（二）担保能力发生较大变化；（三）产权变动或重要财产被解决；（四）经营方式及经营范畴有调节；（五）项目实施进度或资金使用计划有重大调节；（六）经营场合迁移；（七）影响贷款人权益的其它重要变动。第二十七条贷款人应规定借款人按期足额偿还贷款本息；贷款需要展期的，执行总行贷款展期管理有关规定。第二十八条贷款作业监督、监测、分析、检查、预警