昆明市房地产市场调查研究报告

昆明市房地产市场调查研究报告本报告目的在于对昆明主城区的房地产市场和含有较大发展潜力的呈贡新城进行调研，为公司领导层提供决策支持。期间走访了昆明市统计局、昆明市发展计划局、昆明市都市规划局、昆明市国土资源管理局、昆明市土地交易中心、昆明市房产管理局、呈贡土地储藏和交易中心等有关部门有关负责人，现将有关状况做以下报告。第一部分昆明市房地产市场调查研究一、昆明市概况一）地理位置：云南省中部，云南省省会。昆明地处云南省中部，北挨四川省，西为楚雄市，东为曲靖市，南接玉溪市和个旧市；距北京2100公里(航空)，距离深圳1245公里（航空），南达中越边境515千米，西抵中缅边境876千米，西南至中老边境906千米。二）行政划分和人口昆明市总面积2.16万平方公里，辖盘龙、五华、官渡、西山、东川五区和安宁市以及呈贡、晋宁、富民、宜良、高明、石林、禄劝、寻甸八个县。截止底，昆明总人口612万人。其中都市人口245万人，城区面积180万平方米。三）交通现状；昆明巫家坝国际机场离市中心区5公里，属于国家一类机场；108、213、320、324等7条国道贯穿昆明；现在昆明市制订了绕城高速公路“两环五射”系统计划。火车站位于市中心4公里，有到河口、玉溪、大理等地区的省内铁路，到贵阳——昆明、昆明——成都、昆明——南宁的省外铁路。二、昆明市经济发展状况一）近年昆明市宏观经济建设状况1.国民生产总值增加保持良好的增加势头。昆明市GDP总值为1203.14亿元，持续四年年增加在两位数以上。（全省生产总值4000亿元）数据来源：《昆明市统计年鉴》2.人均生产总值由的16928元至的19663元（折算为2622美元），年均增加11.2%。远高于全省平均水平，纵观世界发达国家和省内珠三角都市经济发展历程，这一时期，经济发展存在稳定增加期。（全省年人均生产总值8961元）数据来源：《昆明市统计年鉴》3.从产业构造来看，昆明处在工业化中期阶段。三大产业比例为7.3:44.9:47.8。到为6.8:46.7:46.5。第一产业占的比重很小，第二产业所占比重仍有上升趋势，但比重不高，昆明处在工业经济中期阶段。数据来源：《昆明市统计年鉴》4.人民生活水平变化状况：城乡居民收入持续提高，城乡居民人均可支配收从的7979元增至的10766元，从一种侧面阐明城乡居民的购置力较强。数据来源：《昆明市统计年鉴》5.小结昆明全市GDP初次突破1200亿元，人均GDP2622美元。据有关研究表明，当人均GDP进入到3000美元阶段，经济增加的稳定性明显增强。昆明的经济已经步入一种稳定的发展时期，居民经济收入此后的发展趋势都比较良好的。二）昆明与其它西部省会都市比较1、经济总量昆明第三位。（西部11个省会都市平均888.77亿元）2、人均GDP昆明排第四。（西部11个省会都市平均19729元）数据来源：国家统计局。其公布数据与地方年鉴统计口径稍有不同，数据有微小出入。3、财政普通预算收入，昆明排第二。4、从经济发展的几个重要指标看，昆明市经济社会发展水平在西部各省会都市中处在中上水平。三）“十一五”经济发展目的：推动城乡化，有质量的增加，发展为当代化经济强市1．“十一五期间”，全市生产总值年均增加10%以上；年实现人均生产总值比翻一番；地方财政普通预算收入年均增加10%；外贸进出口总额年均增加12%；全社会固定资产投资年均增加15%以上；社会消费品零售总额年均增加12%；居民消费价格总水平年均涨幅3%左右。2．城乡居民年人均可支配收入年均增加7％，农民年人均纯收入年均增加6％；“十一五”期间全市在岗职工工资收入年均增加7%；农村居民人均纯收入年均增加6%。四）小结

昆明市经济发展属于工业化中期阶段，工业经济不发达，是一种休闲居住、消费型经济的都市，但居民生活水平持续增强；经济发展的各项指标在西部省会都市中排名较前；在将来几年内，昆明经济社会仍将保持健康稳定的发展。它仍然将会是中国西部排名靠前的大型都市，在西部都市中处在重要的位置。根据有关研究，人均GDP800-8000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段，当人均GDP达成13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。昆明现阶段的经济发展水平，正处在房地产的快速上升期。三、昆明市总体发展规划5月，省、市政府同意实施“当代新昆明战略”，新昆明战略可增进市域都市化水平发展到80％以上，使昆明定位为中国面对东南亚、南亚国际商贸旅游都市和可持续发展的大都市，其基本内容是：一）昆明都市整体布局：建设“一湖四片”新昆明。1）在滇池盆地中，实施“一湖四环”工程，形成各具特色的东城-呈贡新城、西城-海口新城、南城-晋宁新城、北城-主城区的“一湖四片”都市区。滇池盆地都市人口可发展到450万人，都市建成面积460k㎡。北城：即现在的主城，当代新昆明的核心区，形成政治中心、文化中心、金融中心、商贸及旅游中心。规划人口220万人，

规划用地220万平方米。根据昆明市分区规划和控制性详规，现在主城划分为55个片区，每个地块2－3个平方公里，最大的地块10平方公里。

南城：即晋城――新街新城，形成组团式发展旅游度假城，规划人口75万人，规划用地80平方米。

西城：即昆阳――海口新城，形成以磷况加工、机械制造、电子仪表为重要产业的工业城。规划人口60万人，规划用地60平方米。东城：即呈贡新城，形成新兴工业园区、科研教育园区，以花卉为特色的生物产业基地及当代物流中心。规划人口95万人，规划用地160平方米。2）在滇池流域外，努力发展昆明新机场航空城、安宁冶金化工都市。二）新昆明建设最先启动呈贡新城。呈贡位于滇池东边，距离昆明主城区约15km。规划是新兴工业园区、科研教育园区、生物产业基地及当代物流中心。现在片区规划起点高，除已建成市政府行政大楼（在装修）外，周边基本为平地，昆明市政府将于5月搬迁至此，届时片区将成为大昆明的行政中心。将来几年，呈贡都是昆明重点建设和发展的主方向。现在该片区在政府手中约有100平方公里土地，除开划分的物流园、政府其它机关单位的用地外，能够出让的经营性用地约有30平方公里，将来土地供应充裕。三）轨道交通规划4月，昆明编制《昆明轨道交通线网规划》。规划推荐线网方案为放射状线网，由四条直径线和一条半径线构成，线网总长度120.2公里。具体实施时间未定，其中3号线和4号线预留向机场延伸条件，1、5号线连接呈贡新城和主城区。

1号线：连接呈贡的半径线，起于金龙饭店，经火车站向东南联结呈贡东城。

2号线：南北向的骨干线，起于银河片区北部，纵贯主城面北，止于滇池北岸南市区。

3号线：东起两面寺东部客运枢纽，向西南通达滇池旅游度假区，东端预留向机场延伸条件。

4号线：西端起于高新开发区，经都市中心区，止于东部黑土凹，预留向机场延伸条件。

5号线：西起石咀站，沿米轨线位敷设，经中心区、经济开发区，进入呈贡新城。四）高速公路昆明市制订了国道主干线昆明绕城高速公路两环五射系统计划。现在，内环线中，东连接线的大部分及昆安高速已建成通车，南连接线、西南绕城公路建设计划年内开工，外环线中，西北绕城公路计划年内开工建设，东南绕城线已完毕工程前期工作。五射线中，除昆武高速公路正在建设外，其它已建成通车。五）昆明新机场新机场位于官渡区大板桥镇，距昆明主城区只有约20公里，投入使用。与新机场相辅相成的综合交通网也正在建设，届时曲靖、玉溪、楚雄三个都市到昆新机场的路程在2小时以内。机场规划建设分为三期，到2035年全部完毕时可形成年旅客吞吐量6000万人次、货邮吞吐量120万吨的能力，建成后，将是继首都机场、上海浦东机场、白云机场后国内第四大机场。服务机场的昆明空港经济区规划总面积160平方公里。官方公布的经济区商机超出百亿元。六）小结从规划上看，新昆明的规划起点和原则较高，准备将昆明建成一种综合实力雄厚、特色鲜明、环境优美的湖滨生态都市和面对东南亚、南亚的当代开放都市。并拟到，昆明的社会发展总体水平和经济、科技综合实力，居全国省会都市的先进行列。现在看来，大部分项目并没有明确拟定具体实施时间，因此建成时间预计会继续延长。但作为西部省会都市中财政预算收入排名第二的都市，首先实施的呈贡新城建设和航空城建设将会得到保障和较有力的推动。将来一段时间昆明重点发展的片区是航空城和呈贡新城，而它们所处的东和南方向也会是都市发展的主方向。这些片区相对于其它片区含有较大的发展潜力。四、昆明房地产市场环境：本年昆明楼市波澜起伏，受曾、胡案影响，昆明楼市开发步伐将稍为缓慢一）4月6日，昆明市中级人民法院对昆明市规划局原局长曾华受贿案作出一审判决。短短几年内，昆明市规划局三任局长李德昭、胡星、曾华先后“落马”。三任局长都收受了本地房地产公司巨额贿赂，揭开了昆明市房地产和土地财政的腐败黑幕。一大批项规划审批目报建停止。规范昆明楼市秩序，对于我司利不不大于弊。二）停止单位自建房，停止小宗地出让及分散的个人自建房，昆明全方面停止单位自建房，在城乡规划区范畴内停止小宗地出让及分散的个人自建房。通过总体规划拟定产业布局；通过控制性详规的修订，明确房地产综合开发用地和建设的各项指标，提高房地产业发展的整体水平。在发展本地房地产公司的同时，加大招商引资力度，吸引有实力、有信誉的房地产公司到本地投资。扶持旅游小镇的房地产开发，把旅游小镇建成真正有吸引力的魅力名镇。发展房地产评定、经纪等中介业务，推动社会化、专业化的物业管理服务；加大对闲置土地的处置力度和房地产开发用地的监管。三），昆明严禁农民房加层，不得超出4层或者单户建筑面积300平方米。四）6月-6月，昆明将开展为期一年的房地产市场秩序专项整治工作，对象涉及房地产开发、经纪、广告等单位。五）自8月31日大限后，昆明已停止合同出让土地。但在大限之前，相称一部分土地“以租代征”、“农用地转建设用地”、“工业转居住”等方式出让在私人或公司手中。六）即使昆明明文规定严格贯彻中央调控有关政策，从现在昆明出让土地的状况来看，无论是90，70还是限地价限房价等方面，地方的执行存在一定的操作空间。七）经济合用房建设以中、小户型为主，建筑面积不超出80平方米。八）小结总体来说昆明作为云南的省会都市，且房地产市场正处在发展阶段，相对于其它某些房地产较不发达都市来说，市场透明度比较高，市场比较成熟，但某些制度有待完善。但是受胡、曾案影响，现在有关部门行事谨慎低调，无论这是短暂的沉寂，还是暴风雨的前奏，短期看来昆明在房地产政策方面就将会严格执行有关规定，对昆明房地产有主动的影响。五、昆明市房地产现状一）昆明房地产行业基本状况截至底，昆明全市有各类房地产开发公司852家，其中：一级资质8家，二级资质21家，三级资质112家，四级资质295家，暂定资质392家。昆明房地产完毕投资额183.3亿元，比有较大增加，房屋施工面积和基本持平，竣工面积大幅增加，而新开工面积局限性。见下表：单位同比增加房地产投资（亿元）183.3030.7%施工面积（万平方米）1523.093%其中：住宅面积（万平方米）1273.71新开工面积（万平方米）380.59-30.90%其中：住宅面积（万平方米）292.62竣工面积（万平方米）570.5131.40%其中：住宅面积（万平方米）478.33销售面积（万平方米）897.5014.60%其中：住宅面积（万平方米）825.90二）固定投资和房地产开发投资状况昆明市累计完毕固定资产投资654亿元，同比增加25.3%；房地产开发投资183.3亿元，同比增加30.7%。房地产投资占固定资产投资28%。从上图我们看出，近年昆明市固定资产投资稳步增加，房地产开发投资增加较快，今年有所回落，房地产开发投资额占固定资产投资28%，表明房地产业处在比较稳定的阶段。三）昆明楼市1．各片区楼价分布昆明现在在售楼盘65个，其中一环6个，二环11个，西市区6个，北市区8个，世博片区8个，东市区1个，东南片区4个，官南片区8个，滇池路片区8个，远郊5个。其均价分布见下图：以上价格的分布，重要是由于滇池路片区楼盘以别墅为主，造成均价居高；一环路片区为市中心，土地供应较小，资源稀缺，因此价格也不菲；西市区楼盘以多层为主，价格相对较低。2.各物业价格趋势状况昆明全市商品房类型大致能够分为别墅、多层、小高层、高层和混合物五种，其价格变化见下图：从上图看出10月以来，别墅涨幅较大，近9个月以来平均价格已达成7395元/平方米；多层物业价格也不停上升，上涨了近500元/平方米；小高层波动较大；高层六个月来上升了1000元/平方米；混合物业比较稳定，始终处在3200元/平米左右。3.各片区物业类型和品质现在在售楼盘中，以世博片区和滇池路片区的平均绿化率最高，世博片区内有部分在售楼盘为别墅项目；滇池路片区的在售楼盘多为高绿化率别墅项目；一环路内多为高层项目。现在市中心区土地资源稀缺，占地少，因此量最少，但容积率最高；东南片区由于有世纪城、新亚洲体育城几个超级大盘的存在，因此开发面积最大。4.各片区楼盘一览一环：以高层为主，高容积率，楼盘规模小，5000-8000元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价顺城80036%3.3568598231000-128200MOMA2期104746%6.6212858116829-127200兴杰站当代城36540%4.5741341347-105400报业尚都60042%2.921353449452-124500翠湖太龙公馆11825%6.97230917470-18000二环：以高层为主，3000-4000元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价时光俊园175440%443355209627-94200枫蓝国际71350%3.51998076459-113200可乐公寓23839%3.85238912500-73800天城园林居50045%22868157362-33500百年明日都市40%1.7140070250000-62600盛世豪庭120041%2.2573337165008-114600都市之光23025%3.6319012300-34000东方上城5523.92170083347-123700麦田时光2036.4250116000-124100熙城大厦67031%7.6768598231000-124100风尚中心70443%2.838853128664-83300北市区：小高层为主，3000-3500元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价大成·蔚蓝时代32042%2.452134447065-103000荷塘月色237645%2.49120727300000-94500葵花公社95347%2.4934017100000-93600上游水岸39345%2.493335080000-83300实力北岸85063%327347100000-113300都市枫林60056%1.297136987000-113300银河星辰花园78246%24292083830-33000实力郡城155240%2.566612191338-73000西市区：以多层为主，品质稍低，2500-3000元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价丽阳星城186445%1.67374187700000-42500兴泰·月半湾100050%2.3142114130000-12300德尚国际村81249%3322831130002500水岸艺城75848%1.9563509111157-33000傲云峰64047%2.124528280359-13800甲壳都市79035%3.991121356022-66000世博板块：以多层、别墅为主，别墅售价约7000元/平米，多层3000-4000元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价晨光大道71445%2.87935073800-43200实力上筑42445%1.713522768696-63500云南映象一期453647%1.9196400373160-93200江东清水木华88550%0.96206668206668-97500春城邻里59151%2.2935298103957-103000碧澄心屿8642%3.96287011000-112800世博生态城58044%1.723126652373-54800金林碧水145055%1.53157080251200-82900东南板块：几个超级大盘，小高层售价约3200元/平米左右总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价彼岸178045%1.92168498300000-63200世纪城1811431%1.525346004800000-43200新亚洲体育城145%1.61465200000-103200云大知城342236%1.58277590460320-93200官南板块：3200元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价碧水蓝天48646%2.474669080000-63100滇池岭秀130050%2.1184509133849-92900玫瑰湾147740%1.36138736285000-113000时代风华二期98642%1.8102656180000-63000水映长岛149546%1.6115300198180-43200万兴印象85340%2.3638395905053200别样院景101042%1.6564032300000-103000中林佳湖新城154250%2.1573337240000-82900滇池路板块：高档别墅区，售价7000-13000元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价列侬溪谷24456%0.69066754400.2-86000海韵枫丹12052%0.438314959500-117000滇池时光5651%0.595800373549-56700滇池卫城15003000000000-1210000同德·极少墅30756%0.611700070000采莲郡108447%1.7133400140000数据来源：昆明市建设局；部分项目建筑面积含不计容积率的建筑面积，如地下室等。四）全市商品住宅交易变化状况1.全市普通住宅成交均价变化：昆明6月份主城区的商品普通住宅（不含别墅）销售均价为4000元/平米，2季度均价为3826元/平米，比初上升了34%。以第一季度为基数，至第二季度上涨34%。2.全市普通住宅成交每月量变化：7月当月，昆明商品房销售总面积85.42万平米，环比增加4.51%，同比增加79.43%；总销售金额29.21亿元。截至7月，过去一年昆明市共成交商品房面积834.6万平方米，户均面积116㎡。3.昆明商品房供应状况：供销比为0.48：1，供远不不大于求。1-7月份，昆明市共销售商品房513.88万平方米，而同期昆明共同意23个项目预售，总面积247.16万元；比而同期的总同意预售面积431.8万平方米减少了42.76%。1-7月份供应量：销售量比为0.48：1。现在看来，昆明楼市供应量大幅下降，成交量则稳步上升，这与房价的上涨是有关联的。五）昆明市土地市场分析一）政府土地出让统计：至7月主城区和近郊共成交住宅用地约3000亩，平均成交单价196万元/亩。我们对昆明市主城区和近郊至7月政府成功出让的商住用地进行统计。出让面积总计

（亩）起价总计

（亿元）成交价总计

（亿元）涨幅

（%）拿地价格总计

（亿元）拿地单价

（万元/亩）平均容积率平均楼面价

（元/㎡）2971264469%581962.111393数据来源：昆明市国土局；“拿地价格”指除成交价格额外支付的费用，如土地赔偿款等。昆明主城区（含近郊）至7月政府招拍挂土地底价款总和26亿元，成交价款综合44亿元，涨幅69%，计算土地赔偿费等成本，拿地价格总和58亿元，土地单价196万元/亩，平均楼面地价1393元/㎡。二）各片区出让土地状况：一环560万元/亩，二环324万元/亩，近郊78万元/亩。昆明主城区一年半内出让的土地中，位于一环周边的占6%，二环周边占36%，近郊区占58%以下图：这些土地的价格见下表：从这些土地的出让状况看：1.近期昆明的土地出让中近郊土地占重要份额，中心城区较少土地出让；2.中心城区地价不菲，郊区地价相对低不少；3.这些土地并没有90，70等硬性规划条件；4.出让基本采用拍卖方式。三）土地现状昆明的土地市场正处在新旧交替的重要转折期。招拍挂土地与8.31大限清理出来并且能够完善手续的土地并存，储藏土地、出让土地、建设用地三者之间的含糊地带较多。但从昆明都市建设