基于养老地产投资信托基金的产品设计研究

本科论文本科论文摘要伴随着经济的不断发展，老年市场的需求也不断的增加。在这个时候，金融机构也对也对房地产投资信托基金(REITs)产生了比较大的兴趣。伴随着不断发展的养老地产，而且房地产投资信托基金(REITs)的发展也得益于其有一个良好的宏观政策环境，我国开放式的市场环境给养老地产投资信托基金(REITs)的发展创造了出了有利的环境，本文所研究的“A公寓”也是较早出现的养老地产之一。但是也面临着资金困难，运营难以可持续发展的问题，房地产投资信托(REITs)和“A公寓”的结合会进一步打开融资渠道。通过完善商业模式的方式进一步解决该地产公司的困境。“A公寓”养老地产投资信托基金(REITs)的组织结构是比较符合我国国情的，使用的是“公开发行型一契约型—股权型”组织结构。实践研究说明，通过将“A公寓”养老地产投资信托基金(REITs)和市面上同样类型的养老地产投资信托基金(REITs)产品相比较可以发现，“A公寓”养老地产的收益是更大的。在经营的时候，可能会面临一些各种各样的风险。常见的风险包括宏观风险、现金流不足风险、运营风险和收入波动风险等，这些风险都和房地产投资信托(REITs)有一定的相关性。在运营的过程中，“公寓A”养老地产投资信托(REITs)会面临二次征税的难题，而且专业人才严重缺乏。实践经验表明，由于房地产投资信托(REITs)的特殊性，那么需要出台相应的有针对性的税法。除此之外，还应该开设一些相关的课程，进一步促进养老地产投资信托(REITs)的发展。关键字：房地产投资信托基金(REITs)，养老地产，金融产品设计AbstractAmidthecontinuousdevelopmentoftheeconomy,thedemandoftheelderlymarkethasbeenontheincrease.Duringthesametimeframe,financialinstitutionshavegreatinterestinRealEstateInvestmentTrusts(REITs).Realestateforelderlycareenjoyscontinuousdevelopment,andREITsowesitsdevelopmenttoasoundmacropolicyenvironment.TheopenmarketenvironmentinChinahascreatedafavorableenvironmentforthedevelopmentofREITs.ApartmentAstudiedinthispaperisoneoftheearlierrealestatesforelderlycare.However,ApartmentAisalsosaddledwithcapitaldifficultiesandoperationdifficultiesforsustainabledevelopment.ThecombinationofREITsandApartmentAwillfurtheropenfinancingchannels.Animprovedbusinessmodelwillhelpsolvetheplightofthecompany.Theorganizationalstructure(publicissuetype-contracttype-equitytype)ofREITsofrealestateforelderlycareinApartmentAaccordswithChina'snationalconditions.

Accordingtothepracticalresearch,bycomparingREITsofApartmentAwithREITsofthesametypeonthemarket,itcanbefoundApartmentAenjoysfatterprofits.Inoperation,ApartmentAsuffersvariousrisks,amongwhicharemacrorisk,cashflowshortagerisk,operationriskandincomefluctuationrisk,whichareallrelatedtoREITs.Intheprocessofoperation,REITsforelderlycareinApartmentAwillencountertheproblemsofsecondarytaxationandlackofprofessionals.PracticalexperienceshowsthatduetotheparticularityofREITs,correspondingtaxlawsshallbeputinplace.Inaddition,somecoursesshouldbeofferedtofurtherpromotethedevelopmentofREITs.Keywords：Rs,Realestateforelderlycare,Financialproductdesign目录TOC\o"1-3"\h\u1绪论 31.1研究背景 31.2研究意义 32相关概念界定 52.1REITs的基本概念 52.2养老地产的定义 53养老地产投资信托基金(REITs)的产品设计 63.1设计理念 63.2主要指标 63.3基本假设 63.4“公募一契约一权益型”结构 63.4.1募集形式 63.4.2组织形态 73.4.3运作方式 73.4.4资金运作 73.5现金流分配 83.6“A公寓”养老地产REITs运作流程 83.7成本收益模拟 93.7.1财务假设 93.7.2模拟估计“A公寓”养老地产REITs收益率 94“A公寓”养老地产REITs的优势及风控 114.1“A公寓”养老地产REITs较国内外类似产品更具优势 114.2“A公寓”养老地产REITs面临风险种类 124.2.1收入波动风险和现金流不足风险 124.2.2与REITs相关的风险 134.2.3宏观风险 134.2.4技术风险和操作风险 134.3风险分析与控制 144.3.1收入波动与现金流不足的风险分析与控制 144.3.2关于REITs相关的风险分析与控制 144.3.3宏观风险分析与控制 154.3.4技术风险和操作风险 155“A公寓”养老地产REITs的运营推广中存在的问题和对策 165.1“A公寓”养老地产REITs运营推广中存在的问题 165.1.1我国缺少REITs和养老地产相关的专业人才 165.1.2我国没有关于REITs的专项法律 165.2对相关问题的建议 195.2.1培养精通REITs与医养地产的专业人才 195.2.2完善REITs的相关法律体系 19致谢 20参考文献 21本科论文前言2007年底房地产信托公司重新注册，信托业随之进入快速增长期。2015年资产管理规模增加到16亿。它成为金融业仅次于银行、证券、保险的第四大支柱。信托业快速发展背后是中国经济发展的缩影，但发行大量信托也会导致信托风险事件的发生。养老房地产信托作为一种强有力的金融支持，在现实行业中，只有更严格的风险控制，才能促进实体行业的健康有序发展，也能使信托业更加值得信赖。近年来，随着资产管理计划的快速发展，信托管理计划的规模逐渐减少，这也是当前房地产信托的有力对手。国内房养老地产信托的研究相对较少，主要集中在信托业制度、国外信托业的发展以及法律层面、信托风险管理和信托定位上。史馥（2016）认为信托主要由受托人财产与财产投资目的两大部分构成。房地产信托由信托人和信托凭证组成，具有合法的信托目的，具有明确的信托财产权利才能够达成信托]。张大龙（2018）从“整顿”的概念出发，阐述了信托业发展中存在的一些历史问题，房地产信托业发展过程中仍存在包括房地产信托公司核心竞争力的缺失以及房地产信托公司的模糊定位等问题。他还提出房地产信托业未来的发展方向应着眼于满足投资者的需求，加强房地产信托公司的自我管理和创新意识。王宇（2018）认为，房地产信托业发展的主要问题是利益驱动的市场。针对由风险和市场失衡造成的信贷失衡风险，提出不仅要逐步完善制度，建立房地产信托公司内部监管部门，降低风险，规范信托市场的效果。在国外研究方面，RichardImperia（2014）从运营角度和投资角度，对房地产信托了研究和阐述，主要内容包括信托融资方式及相关管理理论。JohnEriksson（2015）总结了房地产投资信托与收益之间的特征和关系，并对房地产信托风险影响因素进行了分析研究。MichaelEvaney（2016）通过建立模型，分析发达国家的信托市场以往数据，对信托风险进行了归纳整理，详细分析房地产投资信托的风险与收益之间的相互作用。随着信托业的历史进程，房地产的发展也伴随着一个新的时代。养老房地产信托业的质量直接决定着房地产信托业的发展趋势。在衡量信托管理的风险指标方面，我们只能对经营管理的风险有一个大致的了解。国内信托业需要借鉴国外信托业的经验，逐步完善自身缺陷。因此，在全面控制的条件下，有必要考虑如何消除管理中的一些风险点。中国信托业发展迅速，信托公司实力雄厚。但一旦系统性危机发生，对整个金融业来说将是灾难性的。中国房地产业管理风险研究存在诸多不足，尤其是在缺乏信托数据的情况下。在未来，我们希望对风险管理的内容，如风险管理者的组成、执行职能的划分、信托公司的管理和管理以及本地项目的比例等进行更详细的研究。希望将来有更多的数据和人员进行信托管理和风险研究，从而提供更好的研究策略来降低管理风险。本文重点研究了养老地产房地产信托的产品设计。1绪论1.1研究背景伴随着人口老龄化趋势的加强，以及人口结构的改变，需要将原先的家庭养老的模式打破，重新建立一套和我国具体国情相适应的养老模式。这也是为了有效避免以往的家庭养老模式的弊端。针对我国老龄化的问题，我国也出台了相应的政策，实现90%的老年人继续适用居家护理模式，社区护理模式适用于7%的老年人，养老机构养老适应于3%的老年人。可是当前我国还没有能够建立起足够完善的养老服务设施，不能够完全满足老年人的需求，因此，我国政府一些可以促进社会参加养老服务设施投资建设的政策。不过，在养老地产政策的税收实施政策上还是存在着一些缺陷，一方面是因为我国的法律制度还不够成熟，另外一方面是因为养老地产业本身的发展还不是特别的成熟，并且收入的项目也不太稳定，关于养老地产的发展对象没有专业的知识以及管理经验等。即使一些养老机构有专业的经营管理者，但是因为法律税收政策的阻碍，使得这类养老机构只能以非企业单位的形式存在，导致期间缺乏足够的资金，由于提供不了银行以及社会资本所需的财务报表，因此也没有办法进一步的发展。所以，怎样弥补养老地产的资金缺口是养老地产目前面临的最大的难题。20世纪60年代REITs诞生在美国、日本、韩国、新加坡、香港等地。一直到2017年底，美国有接近200家房地产投资信托基金在纽约证券交易所上市。在美国，大多数企业对养老地产进行管理采用的是REITs模式，我国的养老地产可以借鉴这样的模式。房地产投资信托基金具备波动小、股利稳定的特点，因此吸引了不少投资者。给私人资本进入养老地产市场做了一个很好的铺垫。所以，将养老地产和房地产投资信托基金结合起来，可以最大限度的突破养老地产的资本瓶颈。1.2研究意义（1）理论意义中国的养老地产虽然起步晚，但是发展还算快，可是REITs的发展和其他国家相比还是比较落后。当前我国学者对养老地产的融资渠道和REITs研究还是处于理论探索的阶段，大部分的经验都是借鉴的国外资本市场的实践经验。本文将研究养老地产与REITs在“A公寓”的结合产品设计，对养老地产与REITs在中国未来的发展方向进行探讨，为发展养老地产提供理论依据。（2）现实意义养老地产显著特点就是产出慢、投入大、资金回收期长等。即使我国的养老地产的规模在快速发展壮大，但是其商业模式还是比较落后，大部分都是以自主经营为主。这种商业模式是非常的不成熟的，使得企业过分的对传统的融资渠道依赖过高，存在较大的资金上的风险。本文研究“A公寓”养老地产REITs的设计，能够解决养老地产REITs在发展的过程中所面临的困难，进而可以促进我国的养老地产的进一步的发展。给养老地产提供全新的经营模式，给企业提供更多的融资的渠道。2相关概念界定2.1REITs的基本概念房地产投资信托基金(REITs)在一定程度上避免了市场的监管。对于房地产证券化来说是一种重要的存在形式。主要应用在这几个领域，行业投资基金证券化、房地产投资信托、创建一支专业的管理营运以及机构金融，对社会的资金进行吸收，在房地产领域实行直接或者是间接的投资，比如房地产证券、房地产开发和抵押等地区与类型。房地产投资信托基金这种投资信托基金是进行集中统一全方位管理的基金，能够降低风险，为中长期投资者带来比较大的利益，并且获得的收益比较大，总的来讲，这是一种新型的金融投资方式。2.2养老地产的定义养老地产的概念比较广泛，在某种程度意义上，这种开发模式是属于混合型的，包含了养老服务、将商业地产和住宅地产等等，养老地产的标准比较高，需要有完善的功能设施，并且还要满足老年人多方面的衣食住行的需求。3养老地产投资信托基金(REITs)的产品设计3.1设计理念“A公寓”养老地产的经营形式是以房地产投资信托基金为形式的经营，主要的经营方式是“公开发行型一合同型一股权型”。可以有效的解决养老地产的固有问题，资金回收慢、经营周期长等等。因为我国还未出台有关的房地产投资信托基金的税法，基金设计的基本假设是只针对投资者征税，不向基金层面征税，在基金分配上要求90%的利润。换言之，基金对投资者的回报用配置率来衡量，也就是投资者的收益与投资者投入资金的市场价值之比。3.2主要指标该产品通过股息分配率对收益进行高效的衡量，REITs的投资者不仅仅只是为了获取二级市场上所得到的资本收益，最终目的是为了获得更加长期稳定的一个收益，这和房地产投资信托基金将大部分的收益给了基金持有人有关。并且将所得税免除掉，所以，派息率是衡量基金是否具备竞争力的重要指标。3.3基本假设对于受益人来说，税收管导理论强调的是信托工具只是取得利益的管导，当信托层面有比较大的成本的时候，会对受益人的利益产生比较大的影响。所以，在REITs层面，税收政策征收所得税，并且征收个人所得税只限于最终的受益人。投资者必须要获得来自于房地产投资信托基金几乎90%的收益，不然的话房地产投资信托基金的税收就会非常的高。这是由于股东获得了几乎90%的来自于收入的股息，所以，在原则上，就不会依据REITs水平进行征税。就应该按照实际的情况，投资者缴纳个人所得税，计算这个产品的收益以及成本。3.4“公募一契约一权益型”结构依照目前现有的相关学者的研究，当前比较适应于我国的REITs结构是“公开发行型一合同型一股权型”。3.4.1募集形式这个产品的目标是所设计出来的房地产投资信托基金能够实现机构投资者和个人投资者共同参与。到2018年7月21日，我国共计投资者127593.1万人。我国急需新的投资产品，传统的金融产品已经满足不了投资者的需求，这个时候，伴随着房地产市场的发展，产生了养老地产REITs。因为我国的证券市场相对于发达国家而言还有着很大的差距，新兴的金融产品需要对中小投资者的利益引起足够的重视。公共房地产投资信托基金更有利于保护中小投资者的利益，这是因为公共房地产投资信托基金具有更多的约束制度，相对于私人房地产投资信托基金来说更加具有规范性。所以，在中国发行的房地产投资信托基金进行公开发行是更有意义的。公共REITs的优势在于募集对象没有数量上的限制，并且更加具备灵活性，并且有更加完善的监管规则，信息披露也没有那么的严格，几乎很少出现道德风险以及操作上的风险。3.4.2组织形态在西方的证券市场上，都是先成立房地产公司，而且是以公司的投资信托基金为主，然后通过上市退出资本。另一方面，信托投资信托基金建立一个资本计划，然后将资金投资到特定的项目中。因此，公司类型与信托类型在法律依据上存在较大的差异，现行公司法不能作为公司类型的法律依据。因此，根据我国现行的证券投资基金法和信托法，契约性基金是最适合我国国情的，我国的基金也是契约性基金，所以，在现如今中国的法律制度中，可以选择契约性REITs组织形式。3.4.3运作方式无论在什么时间，什么阶段，投资者都可以对REITs股票进行购买或者是赎回，就是开放式REITs运作的一个典型特征。而封闭式REITs和开放式REITs恰恰相反，可以把全部的资金投入到标的资产中，可以有效的解决REITs所面临的全部问题，获得更高的收益。由于房地产本身就是一种几乎不流动的投资，因此绝大部分的房地产投资信托基金最先都是封闭式的一种基金。封闭式基金的特点在于不需要大量的现金流，预防随时会被回收的基金份额。因此，一开放式基金相对于封闭式的基金来说，其回报率是大大的缩水的。每三年“公寓A”养老地产REITs选择开放赎回一次，而且在开盘前，所有资金均可投资运营“A公寓”养老地产，最大限度实现长期稳定的收益。3.4.4资金运作在承担了基本的税收的前提下，为了获得长久的持续的收益，“A公寓”养老地产REITs使用股权结构。通过直接投资房地产项目的选择，股权房地产投资信托基金能够获取更加多的租金上的收入，以按揭房地产投资信托基金的形式向房地产公司发放的贷款，可以获得利息上的收入，因此，在优势上，肯定是抵押型房地产投资信托基金更加值得选择。因此可以实现更稳定的价格、更低的风险和更高的流动性。。因为我国在税收方面缺乏优惠的政策和法律，导致在中国资本市场上大部分的房地产投资信托基金都被抵押了，抵押贷款基金会严重影响利率。但国际市场上的房地产投资信托基金以股权为主。股票型房地产投资信托基金能够提供更高的长期收益率，不具备稳定性，受通胀影响不大。3.5现金流分配依照国际上的产品管理的惯例，有几乎很大一部分的基础资产所获得的收益将会运用到分红上面，产品的运营会用到几乎10%的收益。3.6“A公寓”养老地产REITs运作流程“公寓A”养老地产房地产投资信托基金的结构包含了多个参与者，以下是具体的操作流程：（1)在基金的启动上。发起人以“A公寓”为基础发起REITs。（2）在批准上，向申请证券监督管理机构进行申请；（3）发起人选取而且委托合格的基金受托人等机构；（4）公开向与条件相符合的投资者发行基金份额，搜集资金，发行受益凭证；（5）评估养老地产项目；（6）购买RETTs养老地产资产所有权或债权；（7）对“A公寓”进行专业化管理；（8）北京太阳城是信用增级的主体，是REITs信用增级。当收益率达不到REITs的最低收益率要求时，开发公司将给予补贴。（9）将REITs在上交所上市交易；（10）运营商为了取得相关收入，对养老地产进行经营；（11）发放收益给基金管理人，将90%的收益进行分红，余下资产作为REITs发展用。图1:REITs的交易结构3.7成本收益模拟3.7.1财务假设在进行假设的基础上，对该项目的财务信息进行基础性的分析。具体的研究假设如下：（1）依据假设开发法的原则，以4150平方米的建筑面积为基础估算公寓的价格（2）按照该项目的入住率和负债的一个情况，加入对REITs进行单独的经营，可以实现20%的净利润率和3753万元的净利润。表1:财务信息简表(单位:元)A公寓占地面积41:10房地产平均售价50000“A公寓”估价207500000股权融资207500000净利润32000000分配股息33777000股息分配率0.1627807233.7.2模拟估计“A公寓”养老地产REITs收益率基于python的蒙特卡罗仿真。假设是10000。1以内的随机数字，然后用1万随机数字作为概率，3200万作为均值，500万作为标准差，模拟10000个净利润数据，计算在10000个随机概率下可以实现的股利分配比例。下图是分布比的散点图。根据图3和表3，根据25%分位数和50%分位数，该产品的模拟收益率高于市场上房地产投资信托基金的模拟收益率。这说明这个产品是有竞争力的。值得注意的是,最小的返回值是5%,表明该产品可能带来的损失,在操作的过程中,这反映出“公寓”养老地产房地产投资信托基金是有风险的产品,和投资者仍需提醒注意风险控制的推广。图2:股息分配率散点图表2:模拟的分配率描述性统计量样本量10000均值0.138939142标准差0.021619879最小值0.04848427725%分位数0.12449288350%分位数0分位数0.153591837最大值0.242746414“A公寓”养老地产REITs的优势及风控4.1“A公寓”养老地产REITs较国内外类似产品更具优势对国内外成熟的房地产投资信托基金与“公寓型”退休房地产投资信托基金进行比较。下表是各产品的基本情况分析。以下是根据表3对国内外不同房地产投资信托基金的比较:实践经验表明，该养老地产项目在我国是第一个将REITs融合在一起的项目，能够使得房地产企业的轻资产化，并且还与养老相适应。为我国的中小投资者创造了有效的投资途径，从宏观上看，也能够推动当前中国养老事业的发展。（2）相比较于香港房地产投资信托基金的规模来说，规模不算大，主要是由于我国房地产投资信托基金的发展不算很早。各大企业刚刚开始对REITs的试水，并没有形成一个成熟的REITs市场。“A型公寓”养老基金规模小于香港和美国的同类产品，因此风险更容易控制。（3）从资本结构来看，股权资本结构是大部分国外房地产投资信托基金，混合型资本结构是大部分国内现有的房地产投资信托基金，总体上来看，我国的REITs市场还是处于比较初级的阶段，这一方面从其资本结构的发展过程就可以看出来，是从抵押到混合再到股权的一个过程。但是该项目的运作相对来说是比较灵活的，使用的是股权资本结构。（4）研究REITs的股利分配比例可以看出，该项目的股利分配比外国的别的产品要高。其中有一个原因是外国REITs大部分的公司型REITs，“A公寓”养老地产房地产投资信托基金的负债率负债率在50%以上，总的来说比较低。需要支付债务利息，然后再分配大部分收益，导致REITs的股利分配不多。其次是养老地产在中国的发展前景比较好。因此，与表中其他国内房地产投资信托基金相比，它的分布率比较高。因为有20%的净利润率是“公寓A”养老地产的，所以需要根据应该予以分配90%的收益，因此投资者可以获得大概14%的投资收益。表3:国内外类似产品对比地区REITs类型组织结构分派率基础资产规模交易市场大陆“A公寓”养老地产REITsREITs公募契约权益型16%“银龄公寓”8.25亿上交所大陆兴业皖新阅嘉一期REITs类REITs公募契约混合型——新华书店门店5.35亿元银行间市场美国美国HCP.incUpREITs公募公司权益型7.50%医疗养老地产139.99亿美元纽交所大陆前海鹏华万科REITs类REITs公慕契约混合型7%前海万科企业公馆30.64亿元深交所香港越秀REITsREITsREITs公墓契约权益型8%物业收入280亿元港交所4.2“A公寓”养老地产REITs面临风险种类4.2.1收入波动风险和现金流不足风险标的资产的营业收入是“A公寓”偿还债务本息后的现金流量。标的资产的经营收入主要体现在“A公寓”的租金收入上。房地产投资信托基金期间,“公寓”的连续操作遇到困难,管理方法和水平有显著改变,或平均租金水平的养老房地产市场发生了巨大的变化,或“公寓”因不可抗力无法正常运行。会对“A公寓”的营业收入产生负面影响。这会对股东的预期收益造成不良的影响，因而也没有办法偿还利息以及本金。4.2.2与REITs相关的风险（1）流动性风险“A公寓”养老地产房地产投资信托基金在上海证券交易所上市交易。然而，如果市场对“公寓A”养老地产房地产投资信托基金及其交易伙伴持悲观和看跌态度，“A公寓”养老地产房地产投资信托基金的份额不可以适时通过科学的价格流通于市面上。（2）增信主体存在着信用风险作为养老地产REITs的信用增级主体，根据相关的规定，是有义务程度流动上的支持的。授信主体自身运作决定了协议会产生怎样的效力，假如授信主体不履行又或者是对义务推迟履行，将带给养老地产REITs比较负面的影响。（3）存在运营风险以及账户管理风险一般来说。管理者的水平越高，REITs在运行的效率也是会更高的，所以一个好的管理者对养老地产REITs的收入在某种程度上也有着决定性的作用，不好的管理者会给该项目带来比较大的经营风险。该养老地产项目在经营的过程中是需要管理人以及委托人之间的相互监督和合作的。一旦出现违规的情况，那么该养老地产项目是会出现资金上的风险的，进而对该项目的稳定运行造成不好的影响。4.2.3宏观风险（1）利率风险宏观经济的不确定性会导致市场经济的不确定性，不稳定的利率将对该项目的持股人产生不好的影响。随着利率的上升，在运营的阶段，该项目的财务成本会增加，并且使得基金的运营效益降低。利率上升，投资者就会出售该项目的股份，当对别的金融产品进行投资的时候，那么股价就会进一步的下降。（2）法律、政策环境面临的风险在我国的金融市场上，REITs是属于比较有创新的一类产品。但是与之相关的法律法规还不算太完善，特别是还没有与之相关的税法，这也是REITs所面临的法律风险。4.2.4技术风险和操作风险在对该项目养老地产REITs进行交易的时候，因为一些内外因素，比如由管理人和受托人等相关人员造成的技术性的故障，导致出现错误的交易信息，这样的风险被称作技术风险。当因为操作人员在处理日常业务的时候出现的风险就是属于操作风险。4.3风险分析与控制4.3.1收入波动与现金流不足的风险分析与控制北京太阳城养老地产运营能力非常的强，在业内是获得了很高的认可的，而且还会对老年人的生活产生比较大的影响。与此同时，该社区的基础设施还不太完善，会满足比较多的老年人的生活需要。“A公寓”的租金是3000到5000元。截至2018年11月，“A公寓”的入住率近年来一直保持在90%以上，近900名老年人居住其中。适合老年人保健以及老年人护理的市场定位提供一个保证更高的营业收入和租金收入的基础资产。信用增级主体将和“A公寓”的养老地产REITs签订信用增级协议，信用增级主体的作用在于给REITs提供信用增级服务，当一些资产的现金流没有办法使得房地产投资信托基金的运转效率提高的时候，信用增级主体将把EBITDA的1.2倍减去当前现金流的余额支付给REITs账户。作为信用增级主体，北京太阳城综合实力较强。养老地产的经营相对成熟，所以主体有比较强的增信能力。4.3.2关于REITs相关的风险分析与控制（1）流动性风险“A公寓”养老地产房地产投资信托基金依托于其在上海证券交易所上市交易的这个大背景，可以大大的提高其流动性，伴随着不断扩大的房地产投资信托基金规模，对股东的配置比例逐步增加，“A公寓”养老地产REITs将逐步获得市场认可，流动性将进一步改善。当“A公寓”养老地产REITs股份在融资期间出售时，可以提供可售回的REITs股份期权。可以回购的REITs股份在发行时高于普通股，使得股份持有人可以在规定期限内将股份回购给“A公寓”养老地产的REITs管理人。（2）增信主体的信用风险北京太阳城具有良好的信用记录，在经营期间业务非常的稳定出色，综合实力比较雄厚，并且在财务管理方面有一套先进的方法，投资策略十分的科学稳定。也是北京第一个将养老项目作为核心的房地产企业。几乎不存在违约的风险。依据有关的协议规定，当信用主体对义务延迟履行，或者是拒绝履行义务的，不但要支付所有与之有关的扣除额，每天还需要另外支付违约金，违约金是未支付金额的0.04%，一直要支付到所有的款项都支付完毕。与此同时，当委托人没有履行协议的时候，那么经理是有权利终止REITs的。4.3.3宏观风险分析与控制（1）利率风险“A公寓”退休房地产投资信托基金在预测今后的收益要将利率波动的影响考虑进去。投资者能够规避利率超过预期时的收益波动风险，主要方式是通过在二级市场转让股票或回售股票。（2）法律、政策环境上所存在的风险根据现如今金融市场的环境，我国在未来将会制定一些和REITs有关的法律政策，养老地产REITs目前在金融市场上是合法的，这也是有相关的法律依据的，依据来源于合同法中的合同自治原则，不仅仅是法律上会进行风险的控制，而且基金经理以及管理者会对宏观的经济环境进行预测。4.3.4技术风险和操作风险A公寓的老房地产由实力雄厚的金融机构组成，具有完备的制度、比较强硬的设备，还具备更加充足的人员。各个金融机构的业务能力都非常的强，并且具有完善的风险预警系统。因此，可以对A公寓的老房地产采取最有效的预防和应对措施。5“A公寓”养老地产REITs的运营推广中存在的问题和对策5.1“A公寓”养老地产REITs运营推广中存在的问题5.1.1我国缺少REITs和养老地产相关的专业人才在中国目前的教育体制和大学的学科设置下，没有关于REITs和养老地产的详细课程，也几乎没有“可选”的课程。不同的大学为金融专业的学生开设了不同的课程，因此，目前的金融市场缺乏房地产投资信托基金和养老地产专业人士。在实际操作中，房地产投资信托基金和养老地产的操作人员大多都是走出去的。出现这一系列问题的主要的原因是因为我国的房地产投资信托基金和养老地产发展比较晚，因此还不够成熟。需要进一步发展。5.1.2我国没有关于REITs的专项法律REITs可以享受税收优惠是海外REITs迅速发展的主要原因。“管道理论”是投资者的投资渠道，REITs未能按照REITs水平征收所得税，却依照REITs股东水平征收所得税，房地产投资信托基金在海外蓬勃发展的主要原因就在于此。（1）分析美国REITs税收政策当资产运营在进行资产交易时，将享受相对较少的税制优惠。各种税收都是按基本规定征收的，资产出售者将承担很大的税收负担。在经营期内，只房地产信托基金若要将90%的收益作为股息支付，可以免征股息税。如果超过10%的收入没有分配，公司将支付4%的营业税，这是为了保证REITs的收入分配比例。表4:美国REITs税收政策概览环节纳税主体税种税基征收条件购置/处置物业阶段买方15%的代扣代缴税交易价格从境外个人、机构购买交换、受于、赎回或让与，获得不动产缴税买方、卖方0.5%-1%的转让税交易价格取得不动产时，由买方/卖方支付，REITs无税收优惠卖方15%-35%的累进企业所得税出售利得不动产转让环节，出售方对超过成本部分的收入正常纳税，但若不动产持有超过10年则有可能享受税收优惠(出售物业利得用于分红部分免税)持有运营物业阶段运营公司/REITs100%惩罚性税收违规金额收益来源和分配比例未达到REITs成立要求中的75%或90%1%-3%的房产税物业价值各州税法对于税率规定有所不同，但对REITs都无税收优惠15%-35%的累进企业所得税未分配利润只有租金收入用于分红的部分免税境内企业分红、利得35%的所得税分红、利得无境内个人43.4%的所得税分红收入23.8%的所得税出售利得投资者分红阶段境外企业境外个人30%的代扣代缴税分红收入35%的代扣代缴税出售利得(数据来源:兴业研究)(2)分析香港REITs税收政策在REITs税收政策上，香港与其他国家有不同点，那就是香港只对资金实行免税政策。资产交易中的房地产投资信托基金，买卖双方均免征企业所得税。这是对“REITs”运营期间的未分配利润和资本收益不征税的措施。在分红阶段免征投资者个人所得税。表5:香港税收政策概览环节纳税主体税种税基征收条件购置/处置物业阶段卖方收物业:1.5%-8.5%印花税收购股份:0.2%印花税交易价格不免税买方17.5%的企业所得税出售利得免税持有运营物业阶段运营公司或REITs15%的房产税NetAssessableValue(即租金+服务费一修理费)不免税0.25%-1%印花税租金收入不免税16.5%的企业所得税未分配利润SPV层面利润免税来自SPV的分红免税境外取得的收入免税投资者分红阶段境内企业境内个人境外企业境外个人所得税分红出售利得分红、出售利得免税(数据来源:兴业研究)（3）分析我国REITs税收政策目前尚未出现关于利茨的专门法律，也出现了对利茨的税收优惠政策。因为税法上也没有提到，所以，对里茨(REITs)负担更多的税收是必然的。具体来说，土地增值税最低为30%，企业所得税约为25%，最高为60%，契税约为3~5%，印花税约为0.05%。综上所述，由于我国税收负担较大，对房地产市场不实行税收优惠政策，房地产市场存在较高的税收来源。现行的税制，房地产投资信托基金难以达到国际资本市场的平均收益率。因此，如果李茨不能享受税收优惠政策。在中国很难大规模开发。双重征税严重损害了投资者的利益。这使REITs设计脱离初衷，阻碍了其在中国的发展。5.2对相关问题的建议5.2.1培养精通R