深圳东海国际中心专案研究报告

-.z.东海国际中心专案研究第一局部工程区位一、工程位置东海国际中心由国际甲级写字楼、亚洲最高的顶级效劳式公寓、国际五星级商务酒店以及集购物、娱乐、餐饮于一体的品牌商场组成。东海国际中心屹立于深南大道旁，位处城市中轴CBD西核心领地，坐拥交通基建枢纽，紧邻广深高速公路。二、周边配套东海国际中心周边商业配套成熟，周边建有东海集团开发的大型生活社区，居住气氛浓厚，社区设施配套完善。三、交通状况东海国际中心周边有多条公交车站线路接驳工程，工程与地铁车公庙站B出口距离仅300米。第二局部工程介绍一、简介东海国际中心由办公楼、酒店、商务公寓、商业四大局部组成，是现今深南大道两旁最大的综合建筑群。工程一期的2栋办公楼已投入使用，目前在售为二期的A座商务公寓，该商务公寓为亚洲最高的五星级效劳式公寓。二、开发商简介——东海集团东海集团是由东海联合〔集团〕和中国爱地集团公司合作组建，于1994年在中国市注册成立的中外合作经营企业，具有独立法人资格，主要从事房地产的开发、经营等业务。公司成立的宗旨，是希望提供先进的住房设计及规划，并引入高科技的配套同建材，从而使市的房地产市场对“住〞的文化有新的体验。集团投资组建注册资本1亿元的东海航空，经营国航空货运业务。2006年8月8日，东海航空首架货机飞抵，成为民营资本介入航空货运业的标志。三、工程根本情况开发商：东海集团〔一期工程〕天麟房地产开展〔二期工程〕工程地址：市福田区深南大道与农林路交汇处东北侧占地面积：4.7万平方米总建面积：约51万平方米〔一期约15万m2，二期约36万m2〕其中，公寓：约19万m2〔其中天际会所约5000m2〕写字楼：约11万m2酒店：约4.3万m2商业：约6.5万m2地下室：约9万m2停车位：三层车库约1700个开业时间：营销参谋：戴德梁行整合推广：市金马盟广告总体规划平面图四、东海国际中心商业布局商业总面积约5万平方米，地下一层贯穿地铁车公庙站，地上一至三层，该商场定位为集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮于一体的中高档地下商业中心，主要经营工程有百货购物国际知名服装皮具饰品电器特色餐饮娱乐等。商业平面图地下一层面积约30000平方米，层高6米，主要经营工程有百货购物、特色餐饮、超级市场、药店、饰品店、视像店；首层面积约9000平方米，层高5米，主要经营工程有百货购物,国际知名男女服装、皮具、饰品、化装品、珠宝、品牌旗舰店；二层面积约1.3万平方米，层高5米，主要经营工程有百货购物,国际知名男女服装、皮具、饰品、化装品、珠宝、品牌旗舰店；三层面积约1.2万平方米，层高5米，主要经营工程有美容、纤体、电影院、书店、酒楼、西餐等。第二局部东海国际中心商务公寓分析一、简介东海国际中心商务公寓为双塔模式，45-50层的天际会所连通两座公寓，总楼面面积逾19万平方米，标准层约1500平方米，标准层高3.2米，标准层户型面积约150至500平方米，分9-10个单元。东海国际中心公寓剖面图二、东海国际中心商务公寓技术参数A座B座面积总层数8275高度约300米约280米总建筑面积约190,000平方米得房率72%71%楼层分区低区：1-44层，高区46-80/73层交付标准毛坯开发模式主力户型150-500平方米开售模式于2013年2月16日开售，首推A座，B座待售销售均价60000-67000元/平方米待定公寓总体技术参数外立面风格现代风格园林风格英式皇家风格外墙涂料；幕墙大堂艺术水晶灯进户门进口石走廊路易士金特色墙〔木纹〕进口石，手绘艺术墙纸电梯美国CARRIER品牌电梯门高2.5米电梯装修豪华装修空调各单位均预留空间安装中央分体式空调机供水系统每户装配冷热水管道物业管理及保安大堂入口及电梯大堂均设闭路电视入口装配访客对讲机、智能卡、公共走道全程监控系统各公寓单位大门设密码入户门锁主人房设防盗报警系统会所配套面积5000㎡配套室泳池、桌球馆、网球场、健身房、室外泳池、多功能宴会厅全开放的经营模式三、户型分析〔一〕A座公寓平面图〔二〕A座低区〔4-44层〕户型平面图A单元户型，位于低区4-44楼层B单元户型，位于低区4-43楼层C1单元复式户型，位于低区33-41楼层C1单元复式户型，位于低区6-12楼层D单元户型，位于4-43楼层E1单元复式户型，位于低区33-41楼层F单元户型，位于低区4-44楼层G单元户型，位于低区4-44楼层H单元户型，位于低区4-44楼层〔三〕B座公寓平面图〔四〕户型配比分析A座公寓户型整体配比1A39141708.6%3.1%44%0.0%2B38223008.4%4.9%79%0.0%3C01000.0%0.2%0%0.0%4C1199604.2%2.0%32%0.0%5C2179603.8%2.0%35%0.0%6D3802008.4%0.0%53%0.0%7E01000.0%0.2%0%0.0%8E11911804.2%2.4%42%0.0%9E21791003.8%2.0%59%0.0%10F3925808.6%5.5%21%0.0%11G39161108.6%3.5%28%0.0%12H39322208.6%7.1%56%0.0%小计304149138067.1%32.9%45.4%0.0%合计45313830.5%低区户型配比1A200三房三卫〔2套房〕391744%2B140二房二卫〔1套房〕383079%3C1176二房三卫〔1套房〕5480%复式188500%210三房四卫〔2套房〕4125%250100%2602150%290200%4C218855100%复式1926117%209500%283100%5D140二房二卫〔1套房〕382053%6E1176二房三卫〔1套房〕5240%复式188500%210三房四卫〔2套房〕4375%25011100%2602150%2902150%7E218855100%复式1926583%209500%283100%8F250三房三卫〔2套房〕39821%9G200三房三卫〔2套房〕391128%10H250三房三卫〔2套房〕392256%合计30413845.4%高区户型配比1A3701400%2B3202200%3C202100%4C1160500%复式190200%280200%5C2176200%复式210500%318200%6E400100%7E1210800%复式288100%320200%8E2157700%复式190200%9F2502400%480100%10G200200%3651300%435100%11H2502600%400200%420200%750100%870100%合计14900.0%B座公寓户型整体配比1A3912007.8%2.4%0%0.0%2B3816107.6%3.2%3%0.0%3C03000.0%0.6%0%0.0%4C1196403.8%1.2%21%0.0%5C2176503.4%1.2%29%0.0%6D380107.6%0.0%3%0.0%7E04000.0%0.8%0%0.0%8E1197403.8%1.4%21%0.0%9E2176603.4%1.2%35%0.0%10F3920507.8%4.0%13%0.0%11G3913007.8%2.6%0%0.0%12H3926507.8%5.2%13%0.0%13J390507.8%0.0%13%0.0%14K390407.8%0.0%10%0.0%小计38211940076.2%23.8%10.5%0.0%合计501408.0%低区户型配比1A2033900%2B1433813%3C1169500%188500%20444100%248300%276200%4C218355100%188600%202500%276100%5D1373813%6E1169500%188500%20444100%248300%276200%7E218355100%188600%2025120%276100%8F12239513%9G2033900%H13039513%J7639513%10K7739410%合计3824010.5%高区户型配比1A201100%360500%368200%389100%400100%406200%2B3221400%327200%3C195300%4C1153500%276100%5C2197400%201100%304100%6E194300%384100%7E1197500%280100%304100%8E2153500%188100%9F2041900%450100%10G201100%360500%370300%400300%450100%11H2112200%345200%640100%703100%合计11900.0%四、公寓销售分析〔一〕销售价格分析2014年2月2,8011565,40512,215,178183,227,6652014年1月1,4491062,8099,102,78591,027,8502013年12月1,7251054,4519,392,29993,922,9862013年11月1,202660,46412,112,31972,673,9112013年10月1,7081151,3007,965,85387,624,3812013年9月2,5481758,0618,701,552147,926,3772013年8月2,4901349,3119,446,004122,798,0492013年7月3,5341858,40511,465,604206,380,8752013年6月3,2811562,85313,746,538206,198,0662013年5月2,3091260,74411,690,148140,281,7752013年4月3,3772058,7869,925,472198,509,4392013年3月1,322961,0718,972,72380,754,5112013年2月575362,31811,937,77335,813,319汇总28,32115958,86610,485,1521,667,139,206〔二〕主要户型销售情况分析A座公寓1A531711.7%32.1%2B603013.2%50%3C12866.2%21.4%4C22665.7%23.1%5D38208.4%52.6%6E13086.6%26.7%7E226105.7%38.5%8F64814.1%12.5%9G551112.1%20%10H712215.7%31%可见，B和D户型比拟热销，去化率高，其中B户型供给量大，而D户型的供给量相对较少。B座公寓A51010.2%0%B54110.8%1.9%C12545.0%16%C22354.6%21.7%D3817.6%2.6%E12645.2%15.4%E22364.6%26.1%F59511.8%8.5%G52010.4%0%H65513.0%7.7%J3957.8%12.8%K3947.8%10.3%可见，B座中C2和E2的复式户型比拟热销，供给量较少，但去化率高。五、推广分析2013年11月1