片区城市更新业务机会及前景展望分析报告

面

向

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综

合

开

发

系

列城市更新正在成为新一阶段城市发展的重要载体基本概念定义城市更新是对城市中建成区的形态、用途的改造活动，涵盖社会管理、文化保护、基础设施、建筑改造、生态治理等多个领域，正在逐步成为我国城市发展建设的重要载体。n

城市更新定义：在城市建成区内对基础设施不完善、存在安全隐患、土地建筑物用途不符合经济社会发展需求的区域开展的持续改善城市空间形态和功能的活动，具体行动方式包括拆除重建和综合整治等。*n

《“十四五”规划纲要》提出：“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能……保护和延续城市文脉，杜绝大拆大建，让城市留下记忆、让居民记住乡愁。”*

结合《深圳经济特区城市更新条例》和《上海市城市更新条例》定义。老旧社区改造生态环境治理历史建筑保护新型基础设施建设危旧房屋拆除重建城市更新行动内容旧厂房、产业园再造危旧房屋拆除重建旧城区连片改造“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台1城市更新是持续的城市经营工作基本概念定义n

我国人口总规模和城镇化人口规模触顶，城VS城市开发城市面积和人口规模扩大目标是形成城市功能城市经营镇建设用地规模不再大规模增长，城市开发的投资机会将逐渐减少。城市面积和人口规模稳定目标是维持或调整城市功能主要任务是存量资产的经营长期工作，持续性投入很少涉及土地一级开发代表性行动：城市更新n

城市资产配置工作已基本完成，下一步的主要课题是将资产转化为效益，即转向城市经营方向。城市的发展将不断催生新的更新需求，城市更新是伴随城市全生命周期的长期工作。主要任务是新增固定资产投资短期行为，一次性投入n

据佳兆业《2019-2020房地产行业白皮书》估算，中国房地产总市值已超300万亿元，按每年2%的城市更新率来推算，城市更新的市场规模将有望达到6万亿元左右。以土地一级开发为先导代表性行动：新城开发、棚户区改造“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台2“片区城市更新”是片区开发和城市更新的综合基本概念定义“片区城市更新”是城市更新的一种形式，是将片区开发与城市更新相结合的结果。具有“统一规划、分步实施、多元主体、政企合作”等特点。片区城市更新（片区开发+城市更新）n

“片区城市更新”区别于单独地块和建筑的更新，“片区城市更新”将城市更新规划单元内所有需更新的内容统筹组织为一个或几个有明确目的的项目，是城市更新工作中较复杂的形式。片

区

开

发开发策划征收拆迁土地储备环境整治

基础设施建设

地产开发城市管理

公共设施建设

产业导入n

“片区城市更新”主要特点统一规划、整体打造城

市

更

新分类研究、分步实施社区改造

新基建建设

管网改造低效用地（房）再利用

历史建筑保护危旧建筑重建

社区管理

文化复兴主

要

特

点类型多样、主体多元政府主导、社会参与“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台3“片区城市更新”涵盖了多种性质的项目基本概念定义片区城市更新往往包含了多种性质的项目，共同为片区整体发展目标服务。各项目的改造方式、资金都不尽相同。项目性质：园区升级改造方式：保留改造更新内容：原有厂房加盖/升级后引入高技术企业项目性质：城中村改造改造方式：拆除重建更新内容：拆除村居，新建安置房，建设道路、医院、学校等配套设施资金：原业主引入社会投资，财政补贴资金投资：地方政府专项债/社会项目性质：老旧小区改造改造方式：保留改造项目性质：商业街振兴更新内容：为老旧居住小区加装安防设施，新建城市公园改造方式：保留改造更新内容：政府统租后按统一风格改造，引入运营机构经营资金：财政资金资金：财政资金/社会投资在建地铁站项目性质：商业楼宇建设改造方式：拆除重建更新内容：拆除原有建筑，新建商业楼宇项目性质：旧厂区改造改造方式：拆除重建更新内容：政府收回土地后重新供应资金：原业主自行筹资资金：社会投资“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台4各地均提出了连片、统筹等方面的城市更新政策市场机会展望全国主要城市陆续发布城市更新专项规划、行动计划，制定了城市更新工作方针和任务目标。片区级城市更新工作是其中的重要更新形式。《北京市城市更新专项规划》《重庆市城市更新提升“十四五”行动计划》《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》《天津市城市更新行动计划(2022-2025年)》（征求意见稿）Ø

更新面积：50.17平方公里Ø

更新建筑约2.45亿平方米。Ø

更新面积：95平方公Ø

中心城区更新面积：268平方Ø

城镇老旧小区改造达到1亿平Ø

供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米；保留提升工业区100平方公里，连片改造及整备产业空间45平方公里；固定资产投资不少于1万亿元。公里Ø

依托城市空间结构，进行分方米Ø

制定5项提升计划，16项更新行圈层差异化更新。Ø

围绕建设“山水之城·美丽之地”的总体目标，完成老旧小区、基础设施建设、智慧城市、社会安全等方面更新。动。Ø

通过街区统筹，以块统条，以条带块，实现基础设施、居住环境、商业设施等方面的城市更新。Ø

依托空间结构，分区域进行差异化城市更新，探索实施项目自我更新、区内统筹更新、跨区统筹更新3种更新模式。Ø

以更新片区为基础，结合区域类型，采取“集中连片、提质增效”的改造措施。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台5各地均提出了连片、统筹等方面的城市更新政策市场机会展望各地方对于片区城市更新的提法都不尽相同，但划定若干“更新区域”、“更新单元”进行整体开发的思路是基本一致的。《济南市城市更新专项规划》《唐山市中心城区城市更新“十四五”专项规划》《成都市“中优”区域城市有机更新总体规划》《长沙市城市更新专项规划》Ø

更新面积：127平方公里Ø

更新面积：129.6

平方公里Ø

更新面积：50.17平方公里Ø

更新面积：119平方公里Ø

老旧小区建面2153万平方米，旧村庄933万平方米，旧厂房347.4万平方米，旧市场128.1万平方米。Ø

划定19个更新核心区域，13Ø

旧工厂更新存量为35.04平方千米，城镇棚户区更新存量为3.05平方千米，城中村更新存量为12.0平方千米。Ø

划定45个重点更新单元，128个一般更新单元，个外围区域。Ø

鼓励实施集中连片更新，带动基础设施建设和城市功能优化，为重点平台建设提供空间载体，促进地区经济整体提升。通过片区整体更新，实现城市高品质发展。Ø

按照政府主导、市场主体、商业化逻辑、投融资规管一体化的模式，进行片区综合更新。Ø

以集中连片为原则，科学划定更新单元，构建“1+4+N”的更新资源体系，针对性提出更新措施。Ø

科学划定11个城市更新单元，根据单元特性制定各单元更新模式，完成成片连片打造。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台6片区城市更新具有一系列独特优势项目运作要点与零星的更新相比，片区城市更新相对单体城市更新具有系统性、综合性、投资平衡和撬动社会资金等优势。系统性解决发展问题单一建筑、地块的更新只能解决局部问题，只有片区城市更新才能解决城市发展的系统性问题综合利用政策工具片区城市更新能够综合利用城市更新政策工具，统筹实现规划设定的改造目标片区城市更新能够与基础设施补短板、土地一级开发等工作结合，形成投资收益自平衡的项目设计投资收益自平衡片区城市更新总体投资规模大，能够实现乘数效应，撬动较大规模的社会资金参与项目实施。撬动社会资金参与“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台7内容的多样化也给片区城市更新带来了诸多难点项目运作要点片区城市更新项目呈现出“小、散、杂”等难点，为了科学推动实施工作，有必要做好片区内资金、资源的统筹和分解工作。拟改造内容在城市更新单元内分布零散，统计、识别困分布散难；彼此关联性弱，规模效应差拟改造设施的权属分散复杂，实现产权归集较难，需根据权属人意愿设计定制处理方案权属分散拟更新的设施的改造类型多样，投资运营模式杂，需要实施主体具有综合性运营能力类型杂项目前期需要投入大量资金完成产权归集、基础设施补短板等工作资金需求大片区城市更新投资资金可来自于财政资金、社会资金等多个领域，资金的归集和统筹是难点资金多样“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台8片区城市更新的主要统筹主体是地方平台公司项目运作要点各地方的融资平台公司具有较为丰富的项目统筹策划和实施的经验，对本地区政府、社会情况熟悉，是较好的项目统筹主体。各地方城市更新工作实践中也主要把具体工作交给地方平台公司。项目策划能力强熟悉社情民意地方平台公司熟悉本地方情况，能够与基层政府、组织通力合作完成权属归集等工作，能够准确把握本地区城市更新短板。片区城市更新需要较强的项目策划能力和实施能力，地方平台公司比政府部门的策划能力更强。确保政策落实便于对接资源地方平台公司便于多方面引入社会力量参与城市更新工作，具有与社会资源合作的经验、能力和途径。片区城市更新工作需要财政政策、土地政策、规划政策等共同支持，地方平台公司比社会资本能更好的承接政策落实。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台9统筹工作的目的是建立项目与投资方的接口项目运作要点统筹工作的目的是明确片区更新内容、更新计划、资金安排等要素信息，搭建项目开发边界、建设运营计划、投融资方案、投资/合作模式等边界条件，便于社会投资人、城市运营商等外部主体参与。平台公司综合统筹建立项目与投资方之间的接口片区更新内容更新工作计划资金使用安排投资回报机制业主能力需求项目开发边界建设运营计划投融资方案社会投资人城市运营商专业服务商投资/合作模式投资/合作主体选择“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台10片区城市更新的统筹落地需要在流程中落实项目运作要点片区城市更新统筹工作要点主要是完成三方面、五阶段工作：项目（改造任务）统筹、资金（投资资金和运营收益）统筹、资源（社会资本、运营服务商等）统筹。划定更新片区分解工作任务分析资金整合项目确定合作伙伴根据行政区域、自然边界、规划单元等划定城市更新片区范围。对城市更新片区内总体投入产出规模做总体估算，如果可以实现投入产出依照城市体检、民众意根据梳理出的项目的投

采取项目内统筹机制的，通过程序确定各个项目包的实施主体，研究实施项目所需的规划策划、投融资、管理、城市运营、产业经营等方面的能力需求。根据需求引入相应的社会合作方，并研究确定合作模式，实现资源统筹。愿等梳理城市更新任务，

资属性（公益性、经营

应综合项目紧迫程度、并把城市更新任务转化为具体项目，确定项目边界、实施内容、投资规模、回报机制等，并性等）进行归类，逐一

投资属性、相关性等将分析项目投资的资金

子项目整合成若干项目和资金规模，做单一

包，每个项目包应有明项目的盈亏分析。根据

确的项目目标、资金平衡，则稳定空间边界，

按照紧迫程度进行排序。

盈亏情况提出片区资金、实施主体、回报机否则考虑调整片区范围分解后得到的项目清单统筹机制。制，能够实现盈亏平衡，作为项目统筹依据。统筹机制主要有项目内

在财务上具有可行性。统筹、企业统筹、财政统筹三种。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台11统筹首先建立在将一揽子项目分解归类的基础上项目运作要点城市更新项目统筹是指将更新任务转化为项目，并根据项目性质进行归类整理，制定投资计划，确定资金和投资模式的过程。项目类型改造内容紧迫程度收益水平资金投资模式建筑保温、排水改造、加装适老设施无收益（公益性项目）财政资金、经营性项目收益社区改造近期实施财政直投、专项债券拆除危旧房屋，新建安无收益（公益性项目）财政资金、经营性项目收益危旧房屋拆迁近期实施财政直投、专项债券置房闲置物业再利用闲置的物业、底商等重新引入产业，活化利用有收益（经营性项目）产权人自营/委托运营、社会资本租赁/收购远期实施近期实施社会投资闲置厂区重新规划、建设、运营有收益（经营性项目）财政直投/政府和社会资本合作整理后出让旧厂区改造…………财政资金、社会投资……………………………………………………“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台12资金的统筹运用设计是统筹工作的关键项目运作要点城市更新资金于项目内部和外部，各有其特定的投向、回报要求。城市更新资金统筹是指政府方/平台公司建立资金分配机制，将各项资金投入相应类型项目的过程。类型名称投向备注上级财政专项下达的资金和地方财政从财政盘子中切块的城市更新专项资金基础设施投资、环境保护、社会福利事业等公益性项目财政资金项目外资金平台公司融资属企业融资，因此对于城市更新项目来说属于项目外资金平台公司以其自身经营性项目/资

既可投向公益性项目，也可作为产平台公司融资产做企业融资筹集的资金业、地产等经营性项目的资本金地方政府将城市更新项目包装为符合专项债券政策举借的债务公共服务提升、安置房建设等具有专项收入的项目专项债券产权所有者为城市更新投入的自有资金产权人自行投资目的是自建自享，因此属项目内资金产权人自有资金老旧社区改造、低效用地开发项目内资金社会投资人为获得投资收益投入的资金产业、物业、土地开发，公共服务等经营性项目社会投资政企合作财政资金和社会投资人共同投资于金融机构的项目融资基础设施、公共服务等公益性项目、FEPC等多种合作模式产业、物业、土地开发等经营性项

专门指以项目自身收入为偿还的项目融资基金、贷款目“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台13资金统筹要兼顾项目、企业和财政三个层面项目运作要点城市更新资金可以在项目层级、平台公司层级、地方财政层级分别统筹。但无论采用哪种统筹机制，实现“项目/企业/财政”三级现金流健康可持续是一致的目标。n

项目打包统筹n

企业财务统筹n

地方财政统筹将关联的有收益项目和无收益项目打包、盈利项目和亏损项目打包，“肥瘦搭配”，实现项目包总体投入产出平衡。项目包由适格的投资人投资，并开展项目融资，以项目收入偿还贷款。一般由平台公司实施。通过投资有收益项目形成经营性资产，以经营性资产为担保做公司融资，筹集资金用于公益性项目的投资。平台公司筹资投入土地一级开发等类项目，为地方财政筹集增量财政收入。地方财政再通过直接投资或向平台公司注资间接投资等方式投资公益性项目。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台14资金统筹应当考虑到不同主体参与城市更新的路径项目运作要点城市更新资源统筹是指为了达成城市更新多样化的改造目标，引入多种社会资源，并与其达成合理的合作架构的过程。片区城市更新所需的社会资源包括：投资商、原权利主体、运营商、策划机构等。其中，运营资源的整合是重点难点。投资商原权利主体运营商策划机构阶段性或永久性持有资产，以获得利润为目标。包括基础设施投资商、产业投资商、房地产开发商等。原权利主体是城市更新的重要参与者，应重点关注其利益诉求，并相应安排合作架构。提供产业运营、物业运营、公共服务运营等获得相应服务费的轻资产服务商。呈现出细分化、多元化的特征。在项目前期提供城市规划、产业规划、融资方案、可行性研究等服务的咨询机构。城市更新项目中，投资商可自行投资或与政府方（平台公司）联合投资主要合作方式：引导原权利主体自行投资或与第三方合作投资、收购、改造或租赁其物业、政府征收物业等是城市更新项目的重要资源统筹策划机构的重点是配置足够的专业机构完成各类前期工作，并做好各类咨询成果之间的衔接。和主要收入。合作方式：委托代建、委托运营、特许经营合作方式：、FEPC等“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台15基于统筹思想设计投资合作模式项目运作要点片区城市更新兼有公益性和经营性项目，其投资合作模式可分为两类，一类是基于政企合作（框架的各种衍生模式，主要强调项目的公益性；另一类基于地产开发合作框架，主要强调项目的经营性。各种投资合作模式根据项目需要单独或者组合使用。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台16基于统筹思想设计投资合作模式项目运作要点“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台17平台公司引入大型社会资本要注意降维合作项目运作要点地方投资平台公司的角色是代表政府进行顶层统筹，与大型城市运营商的合作需要降维到项目层面。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台18地方投资平台自主操盘的项目要注重资源整合项目运作要点三个方面的统筹工作密切结合，将片区城市更新按照子项目性质分别策划，分解为有计划、有步骤、可实施的投资运营项目。资金统筹授权实施平台公司统筹实施政策性贷款专业运营商企业融资城市更新基金地方政府股权合作财政资金、专项债资金支持融资产业运营商/地产开发商基建投资商自有资金投资/政府和社会资本合作财政投资企业代建经营性项目公益性项目准经营性项目资源统筹项目统筹联合开发融资+EPC、委托运营产业导入和运营地产开发和经营基础设施建设公用设施建设运营历史文化遗产改造运营土地整理社区改造安置房建设“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台19通过引入多类专业化的运营机构补足短板企业能力建设运营是城市更新的灵魂。城市更新的可持续运营需要加强运营服务能力，不断为区域充实内容。平台公司和社会投资人要注重专业的内容提供商和运营服务方，补强城市运营方面的短板。设施类型基础设施空间载体运营主体施工企业、养护公司专业运营公司运营整合机制、政府购买服务、特许经营市政道路、开放公园污水处理厂、供水厂存量厂房、产业园区商业街区、商业楼宇公用设施产业设施招商机构、产业运营商商业运管机构股权合作、委托服务委托运营、开业顾问、租赁商服设施历史建筑、博物馆、剧院、体育场专业运营公司、活动组织商文化体育设施“有略”片区开发策略管理平台委托运营、政府购买服务“有例”城市开发投资决策支持平台20统筹设计+资源整合是解决大型城市更新项目的关键企业能力建设n

片区城市更新需要多元化综合能力，单一机构很难具备所有的要素，需要地方政府、平台公司、策划机构、开发企业、运营机构协同实施。n

地方政府应为企业协同做好顶层设计，提供政策环境片区城市更新和决策支持n

平台公司应做好统筹机制设计，汇集社会资源、合理分配风险和收益n

社会资本方应积极拓展业务领域，加强横向联合，提高策划和整合能力，协助平台公司做好资金资源统筹“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台21片区城市更新将成为未来城市升级、企业转型的载体总

结住建部第一批21个城市更新试点城市分布n

随着我国进入城镇化中后期，城市更新已经成为城市发展的主要形式。我国大中城市逐步进入城市更新时代。n

片区城市更新以其综合效益强、投资规模大、项目平衡性好等优势，成为城市更新工作中主要的项目类型。n

实施片区城市更新需要实施者具有较强的项目、资金和资源统筹能力，灵活运用多种投资合作模式，实现总体目标。n

城市更新项目投资者需要加强横向联合，强化策划投资建设运营综合能力。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台22公司介绍荣邦瑞明让合作更简单项目机会挖掘投融资顾问项目投后管理城市运营服务城市机会挖掘的服务内容公司简介通过运用先进的数据挖掘技术和分析工具，对城市建设的早期机会信息进行收集、筛选、挖掘、归类和分析工作，全面及时地掌握政府各类建设项目实时动态

,

帮助工程和投资企业精准把握地方的城市建设项目机会，为市场拓展和战略决策赋能。Ø

服务内容“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台24城

市机会挖掘为企业带来的价值公司简介企业构建的市场拓展机制，是一个三位一体的拓展网络，包含的项目拓展渠道：总

部

层

面

-

-

集

合

分

析政府端：项目线索机会市场端：关系渠道网络有助于解决总部的市场职能，更好地布局整体市场拓展的方向。策划端：项目落地模式策划如何发挥三位一体构架作用三位一体的市场拓展体系工程拓展人经常遇到的问题有效项目信息获取速度慢，从而影响自身的战略调整;0

1

项

目

机

会

线

索项目线索不成熟，