公募REITs四季报分析与展望分析报告

证券研究报告公募REITs四季报分析与展望2023年2月8日核心观点截至2023年1月31日，我国共有25只公募REITs产品成立，共有20只REITs披露四季报。四季报分析：整体来看，仓储物流类、保租房类资产Q4营收表现稳健；产业园类、交通运输类资产受疫情和政策影响较大，2023年修复可期；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，Q4营收略有下降，2022年度营收完成率较好。二级市场表现：消化高溢价，估值回落。2022Q4

REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅：清洁能源类>高速公路类>产业园类>仓储物流类>生态环保类>保租房类，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。日均换手率下降，仅仓储物流类REITs日换手率有所回升。最新估值对比：高速公路REITs受宏观环境影响最大，2022年营业收入波动较大，P/FFO表现一般，资本化率表现较好，目前的中债REITs估值收益率最高，未来价值修复可期。2公募REITs发行动态•1REITs兼具股性和债性特征，具有风险适中、税收减免等优势。集成长性和稳定性于一体，具有较好的风险分散效果。3中国REITs发行动态截至2023年1月31日，我国共有25只公募REITs产品成立。2022年下半年开始，我国公募REITs上市步伐提速，每月均有新成立REITs上市，资产类型已经从收费公路、仓储物流、产业园区等，扩展到清洁能源、保障性租赁住房等。图

中国公募REITs发行节奏（只）2520151050新成立REITs发行数量公募REITs总数资料：WIND，证券研究所4四季度以来REITs发行动态表

2022年9月以来REITs动态申报项目状态强制分红的规则存在，使得扩募项目名称项目属性产权类资产类型更新日期2022-09-012022-10-102022-10-13主要原始权益人专项计划名称类型首发成为公募REIT扩大资产规模和投资范围的主要手段之一。2022年5月31日，上交所和深交所分别发布《新购入基础设施项目（试行）》（上证发〔2022〕83号和深证上〔2022〕530号），在公募REITs新购入基础设施项目的条件、程序、信息管理及停复牌做出要求，明确扩募的一般要求及向原持有人配售、公开扩募、定向扩募的相关规定。四季度，首批公募REITs中有5只发布了基金扩募公告，均为首批上市公募REITs。东久新经济

REIT园区基础设施国君资管东久新经济产业园基础设施资产支持专项计划资管-江苏交控沪苏浙高速公路资产支持专项计划中金-安徽交控高速公路基础设施资产支持专项计划中信证券-华润有巢租赁住房基础设施

1

号资产支持专项计划已上市已上市已上市FULLREGALIALIMITED江苏交控REIT特许经营类交通基础设施江苏沿江高速公路有限公司首发首发中金安徽交控REIT特许经营类交通基础设施安徽省交通控股集团有限公司华夏基金华润有保障性租赁住房有巢住房租赁(深圳)有限产权类首发已上市2022-11-01巢

REIT公司华夏和达高科园区基础设施杭州和达高科技发展集团有限公司中信证券-杭州和达高科产业园

1

号资产支持专项计划中金-普洛斯仓储物流基础设施

2

期资产支持专项计划深创投-盐田港仓储物流

2

号资产支持专项计划产权类产权类产权类首发扩募扩募扩募扩募扩募已上市已反馈已问询已反馈已反馈已问询2022-11-282022-12-072022-12-072022-12-072022-12-072022-12-07REIT普洛斯中国控股有限公司中金普洛斯

REIT红土盐田港

REIT仓储物流仓储物流水利设施深圳市盐田港物流有限公司富国首创水务REIT特许经营类北京首创生态环保集团股份有限公司富国首创水务二号基础设施资产支持专项计划华安张江光大REIT园区基础设施华安资产张润大厦资产支持专项计划产权类产权类上海张江(集团)有限公司博时蛇口产园REIT园区基础设施招商局光明科技园有限公司招商蛇口博时产业园基础设施2

期资产支持专项计划资料：WIND，证券研究所，截至2023年1月31日5潜在REITs动态截至2023年1月31日，剩余5只REITs项目待上市。分别为1只高速公路项目、1只仓储物流项目、1只产业园项目和2只新能源项目。其中，嘉实京东仓储基础设施REIT已获上市代码，正处于募集中。2023年扩容在即，公募REITs或进入快速发展期。在第七届中国论坛上，投资司副司长韩志峰对REITs发展进行了总结以及展望。提出2023年力争发行REITs60只，规模达到2000亿。表

潜在REITs动态申报项目名称资产类型项目状态已反馈通过更新日期2022-12-132022-12-262023-01-202023-01-202023-01-20主要原始权益人专项计划名称类型中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金山东高速集团有限公司中金-山高集团鄄菏高速资产支持专项计划交通基础设施仓储物流首发北京京东世纪贸易有限公司嘉实京东仓储物流基础设施资产支持专项计划嘉实京东仓储基础设施

REIT首发首发首发首发中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金国家电力投资集团有限公司中信建投-国家电投新能源发电1期资产支持专项计划中航-京能光伏

1

号资产支持专项计划能源基础设施能源基础设施园区基础设施已反馈已反馈已反馈中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金京能国际能源发展(北京)有限公司湖北省科技投资集团有限公司中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金中金-湖北科投光谷产业园基础设施资产支持专项计划资料：WIND，证券研究所62022Q4经营业绩表现•2各公募REITs整体保持底层资产优质，关注疫情对底层项目经营影响。7首批REITs产品基本要素一览除高速公路类REITs，大部分首批REITs维持较高溢价率。截至2023年1月31日，首批REITs整体溢价率水平呈现：仓储物流类>生态环保类>产业园类>高速公路类的规律。中金普洛斯REIT拥有最大的发行份数，平安广州广河REIT拥有最大的单位净值。表

首批REITs基本要素一览种类平均项目类

发行份数存续期（年）单位净值资产规模溢价率REITs名称资产简称资产分布溢价率型(亿)(元)(亿元)（%）（%）华安张江光大

REIT东吴苏园产业

REIT博时蛇口产园

REIT产业园产业园599204050张江光大园上海江苏2.863.842.3114.3034.5420.8138.7923.7629.692.5产业园一期，二期，国际科技园五期

B

区30.7435.22产业园仓储物流万海大厦，万融大厦广东普洛斯北京空港，淀山湖，广州保税，顺德，通州光机电，增城，苏州望亭普洛斯物流园北京、上海、广东、江苏中金普洛斯

REIT红土盐田港

REIT浙商沪杭甬

REIT平安广州广河

REIT富国首创水务

REIT中航首钢绿能

REIT1585036209926213.812.3057.1518.3837.6388.3017.7111.1434.5735.8819.59-5.8231.2336.53仓储物流现代物流中心广东浙江高速公路5杭徽高速公路(浙江段)昌昱段，汪昌段，留汪段广州至河源高速公路广州段项目7.536.88高速公路7广东12.613.54生态环保合肥市十五里河污水处理厂；深圳市福永，深圳市公明，深圳市松岗水质净化厂5安徽、广东北京33.88生态环保北京首钢餐厨垃圾收运处一体化(一期)，北京首钢鲁家山残渣暂存场，北京首钢生物质能源111.14资料：WIND，证券研究所，截至1月31日8后续上市REITs基本要素一览除首批9只公募REITs之外，其余15只公募REITs产品中，华夏和达高科上市时间较短，当前溢价率较高，产业园类REITs溢价率表现较优，华夏中国交建REIT和中金安徽交控则拥有目前最大的发行份数。表

后续上市REITs基本要素一览发行份数存续期（年）资产规模当前溢价REITs

名称项目类型产业园资产简称资产分布北京(亿)(亿元)率（%）中关村软件园互联网创新中心

5

号楼，协同中心

4

号楼以及孵化建信中关村

REIT94528.8929.06华夏合肥高新

REIT产业园产业园723843合肥创新产业园（一期）及范围内国有建设用地使用权临港奉贤智造园（一期）和（三期）项目东久（金山）制造园，东久（昆山）智造园，东久（无锡）智造园，东久（常州）智造园孵化器项目,和达药谷一期项目合肥15.428.3013.2330.31临港创新产业园

REIT上海上海，昆山，无锡，常州东久新经济

REIT产业园54515.2429.39华夏和达高科

REIT华夏越秀高速

REIT华夏中国交建

REIT江苏交控

REIT产业园5342504012杭州21.5794.3230.5647.96251.90-56.73-16.9513.41高速公路高速公路高速公路汉孝高速公路主线路，机场北连接线武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施G50

沪渝高速江苏段及其附属设施合川至璧山至江津高速公路，合川至潼南至安岳（重庆境）高速公路湖北104武汉，深圳江苏国金中国铁建

REIT中金安徽交控

REIT高速公路高速公路54017重庆安徽14.09-19.46-3.50安徽省沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段，不含服务区及停车区配套资产深圳能源东部电厂（一期）项目10108.85鹏华深圳能源

REIT清洁能源保租房653462深圳北京35.4612.5936.6614.32华夏北京保障房

REIT文龙家园项目，熙悦尚郡项目安居百泉阁项目，安居锦园项目，保利香槟苑项目，凤凰公馆项目红土创新深圳安居

REIT保租房566深圳12.4714.53中金厦门安居

REIT保租房保租房556567珩琦公寓项目，园博公寓项目厦门上海13.0412.1612.298.09华夏基金华润有巢

REIT有巢东部经开区项目,有巢泗泾项目9资料：WIND，证券研究所，截至1月31日四季报REITs业绩解读-产业园类产业园类REITs2022年Q2-Q4均实行了不同程度的租金减免政策，下半年表现整体弱于上半年，Q4营收表现略好于Q3。2023年随着经济环境回暖，园区企业生产经营有望优化，承租能力优化后出租率或企稳回升。表

产业园REITs底层项目经营数据Q4

可分配金额2022

可分配金额

2021

可分配金额期末出租率（%）出租率较

Q3

变REITs

名称（万元）（万元）6247.2815978.788661.1712513.492077.09（万元）4226.259261.585283.79681.33/动（Pct）华安张江光大

REIT东吴苏园产业

REIT博时蛇口产园

REIT1201.1792.60-3.68/6603.03保持稳定3566.612370.151855.130.8581.2990.262.00-3.58/建信中关村

REIT华夏合肥高新

REIT临港创新产业园REIT902.261344.95/99.21/东久新经济

REIT1877.762586.56/98.83/Q4

营业收入Q4EBITDA

利润2021

毛利率2021EBITDA

利REITs名称Q4

毛利率（%）（万元）2016.186839.852819.033935.402465.961422.05率（%）76.85/（%）润率（%）华安张江光大

REIT东吴苏园产业

REIT博时蛇口产园

REIT建信中关村

REIT//80.7963.2475.22/85.3394.5088.5676.4675.1873.1184.3882.15/////////华夏合肥高新

REIT临港创新产业园

REIT东久新经济

REIT63.61/28/10资料：WIND，REIT季报及招募说明书，证券研究所，截至1月31日四季报REITs业绩解读-高速公路类2022年全国疫情呈现多点散发的状态，车流量受到冲击，影响交通REITs板块的经营表现。全年来看，Q2车流量下降，Q3边际修复，Q4前期疫情反复、后期放松但叠加交通运输部、财政部“统一对货车通行费再减免10%”政策，通行费收入出现下跌。2023年疫情防控措施优化和通行费减免政策结束，春节假期1月21日至27日，交通运输部数据显示，高速公路小客车流量比2022年同期增长33%，2023Q1修复可期。表

高速公路REITs底层项目经营数据Q4

可分配金额2022

可分配金额

2021

可分配金额Q4

通行费收入（万元）同比增长率（%）REITs

名称（万元）（万元）31869.0247691.1939032.1613742.6825059.79（万元）54372.6854065.33/浙商沪杭甬

REIT平安广州广河

REIT国金中国铁建

REIT华夏越秀高速

REIT华夏中国交建

REIT2383.0216499.13-15.289214.5013764.50-30.517907.732905.317276.8112516.384336.949725.56/763.71/-24.87-24.4Q4

营业收入（万元）Q4EBITDA

利润率（%）47.022021

毛利率（%）2021EBITDA

利润率（%）68.17REITs

名称Q4

毛利率（%）浙商沪杭甬

REIT平安广州广河

REIT国金中国铁建

REIT华夏越秀高速

REIT华夏中国交建

REIT13944.4213399.5331.4722.21-36.24-20.3546.8242.8168.9937.8483.2113491.674489.629810.7062.5381.2879.69//////11资料：WIND，REIT季报及招募说明书，证券研究所，截至1月31日四季报REITs业绩解读-仓储物流类由于物流、电商等仓储需求支撑租赁需求，仓储物流类REITs受疫情影响最小，出租率较好，季度表现稳健。表

仓储物流REITs底层项目经营数据Q4

可分配金额（万元）2022

可分配金额

2021

可分配金额期末出租率（%）出租率较

Q2

变动（Pct）-0.83REITs

名称（万元）26485.348694.76（万元）15095.824730.84中金普洛斯

REIT红土盐田港

REIT6132.0494.182153.8899.00不变Q4

营业收入（万元）Q4EBITDA

利润率（%）2021

毛利率2021EBITDA

利润率（%）73.19REITs

名称Q4

毛利率（%）（%）中金普洛斯

REIT红土盐田港

REIT8615.60/71.67/2870.0071.8783.6574.0186.8612资料：WIND，REIT季报及招募说明书，证券研究所，截至1月31日四季报REITs业绩解读-清洁能源类鹏华深圳能源REIT项目营收与季节性收费存在一定关系，Q4季度营业收入完成率为26.00%，需关注项目收费动态和原材料成本。表

清洁能源REITs底层项目经营数据Q4

可分配金额（万元）2022

可分配金额（万元）2021

可分配金额上网发电量（万千瓦时）REITs

名称（万元）鹏华深圳能源

REIT8852.0445370.07/90426.05Q4

营业收入（万Q4EBITDA

利润率（%）2.012021

毛利率2021EBITDA

利REITs

名称Q4

毛利率（%）元）（%）润率（%）鹏华深圳能源

REIT43796.48///13资料：WIND，REIT季报及招募说明书，证券研究所，截至1月31日四季报REITs业绩解读-生态环保类生态环保类REITs底层为污水处理和厨余垃圾处理项目，疫情主要通过限制生产活动影响经营表现，需关注项目收费动态和补贴动态。表

生态环保REITs底层项目经营数据Q4

可分配金额（万元）2022

可分配金额

2021

可分配金额

污水处理收入(万上网发电量（万千瓦时）/REITs

名称（万元）16810.5813741.85（万元）13715.1617286.18元）2162.71/富国首创水务

REIT中航首钢绿能

REIT4501.078757.268836.95Q4

营业收入（万元）Q4EBITDA

利润2021

毛利率（%）2021EBITDA

利REITs

名称Q4

毛利率（%）率（%）润率（%）富国首创水务

REIT中航首钢绿能

REIT6868.204.04/40.60/10180.5213.49/5.2422.7714资料：WIND，REIT季报及招募说明书，证券研究所，截至1月31日四季报REITs业绩解读-保租房类保租房类RIETs上市时间较短，底层资产区域位置较好，Q4表现良好，“保障”属性突出。表

保租房REITs底层项目经营数据2022

可分配金额（万元）2021

可分配金额（万REITs

名称Q4

可分配金额（万元）元）华夏北京保障房

REIT红土创新深圳安居

REIT中金厦门安居

REIT1356.091362.871389.201912.67/2236.092057.56//Q4

营业收入（万Q4EBITDA

利润2021

毛利率2021EBITDA

利REITs

名称Q4

毛利率（%）元）率（%）80.54（%）润率（%）华夏北京保障房

REIT1771.0549.84//百泉阁：70.66锦园：61.81鼎吉：54.73百泉阁：95.05锦园：93.70鼎吉：92.96红土创新深圳安居

REIT中金厦门安居

REIT1369.871806.70////15资料：WIND，REIT季报及招募说明书，证券研究所，截至1月31日四季报现金分派率表现从现金分派率看，生态环保类REITs和清洁能源类REITs表现最好，达到预期水平。其次为交通运输REITs板块，但2022年实际现金分派率均未达到预测水平，其中华夏中国交建REIT现金分派率最低。保租房REITs成立时间较短，实际现金分派率较低。表

REIT预测现金分派率和年化现金分派率四季度末资产净值口径四季度末收盘价口径预测现金分派率资产类型名称预测现金分派率实际现金分派率4.63%实际现金分派率3.27%3.52%3.23%3.41%3.21%3.88%2.99%5.79%7.19%5.72%7.97%7.37%8.84%9.26%1.64%1.42%中金普洛斯

REIT红土盐田港

REIT4.40%4.41%4.45%4.32%4.23%4.41%4.28%7.13%11.49%7.09%8.90%9.48%9.16%10.76%3.93%4.05%3.11%3.28%3.46%3.41%3.10%3.70%4.82%6.49%9.75%7.52%8.72%7.37%6.56%7.79%3.61%3.64%仓储物流类4.73%博时蛇口产园

REIT建信中关村

REIT4.16%4.33%产业园类华安张江光大

REIT东吴苏园产业

REIT华夏中国交建

REIT华夏越秀高速

REIT浙商沪杭甬

REIT4.37%4.63%2.66%6.37%高速公路类8.47%平安广州广河

REIT国金中国铁建

REIT富国首创水务

REIT中航首钢绿能

REIT鹏华深圳能源

REIT红土创新深圳安居

REIT中金厦门安居

REIT5.40%8.14%9.49%生态环保类清洁能源类保租房类12.33%12.79%1.79%1.58%16资料：WIND，REIT季报及招募说明书，证券研究所测算，截至1月31•32022年二级市场表现17首批公募REITs上市后整体走势从首批公募REITs市值来看，9只公募REITs市值曾在2022年2月迎来最高点，溢价风险较高，后估值不断消化，震荡调整。图

首发9只REITs上市以来的总市值表现（亿元）440.00420.00回调下跌（22年2月中旬-3月中旬）平台震荡400.00380.00360.00340.00320.00300.00强势上涨（22年4-2023年1月）（21年9月-22年2月）震荡调整（21年6-8月）资料：WIND,证券研究所，数据区间为2021年6月21日至2023年1月31日18各REITs板块平均走势分板块看，

2022以来REITs板块平均累计涨跌幅呈现：清洁能源类>仓储物流类>产业园类>高速公路类>生态环保类>保租房类的规律，清洁能源累计涨幅12.73%，保租房类上市时间较短，受市场影响跌幅最大，为-10.90%。2022Q4

REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅呈现：清洁能源类>高速公路类>产业园类>仓储物流类>生态环保类>保租房类的规律，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。图

各板块平均涨跌幅（%）70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00(10.00)(20.00)产业园类仓储物流类高速公路类生态环保类清洁能源类保租房类资料：WIND,证券研究所，数据区间为2021年6月21日至2023年1月31日192022年以来REITs二级市场波动表现相对净值的溢价率累计涨跌幅Q1-Q3

的年化波Q1-Q3

的平均日换手率1.32%1.02%1.92%1.89%/Q1-Q3

涨

Q4

以来的年化Q4

以来的平均日换手率0.99%0.54%0.43%1.19%2.82%4.87%3.39%3.50%0.44%0.36%0.47%1.44%2.44%0.90%0.46%1.93%0.90%1.39%0.51%1.17%1.37%1.18%1.58%2.54%Q4

以来涨跌幅类型REIT

名称动率23.62%20.95%26.44%22.31%/跌幅9.78%4.09%6.37%2.18%/波动率10.09%12.57%11.14%13.42%57.53%58.19%52.77%32.08%16.79%13.06%8.43%华安张江光大

REIT东吴苏园产业

REIT博时蛇口产园

REIT建信中关村

REIT38.79%23.76%29.69%29.06%13.23%30.31%29.39%10.38%34.57%35.88%19.59%3.40%29.69%24.24%17.54%0.69%-6.57%-4.89%-6.88%-13.11%-12.40%0.99%产业园类华夏合肥高新

REIT临港创新产业园

REIT东久新经济

REIT-12.40%0.99%///2.20%///2.20%华夏和达高科

REIT中金普洛斯

REIT1.70%///1.70%34.00%34.10%9.79%16.55%31.01%11.73%6.91%/0.88%1.48%0.72%2.55%/7.32%-5.95%-3.80%5.29%/-3.65%-8.74%-3.14%-2.45%1.14%仓储物流类高速公路类红土盐田港

REIT浙商沪杭甬

REIT国金中国铁建

REIT江苏交控

REIT3.17%7.05%1.12%1.14%9.42%中金安徽交控

REIT平安广州广河

REIT华夏中国交建

REIT华夏越秀高速

REIT富国首创水务

REIT中航首钢绿能

REIT鹏华深圳能源

REIT华夏北京保障房

REIT红土创新深圳安居

REIT中金厦门安居

REIT华夏基金华润有巢

REIT-3.50%-5.82%-8.13%8.95%1.11%///14.84%7.76%1.11%-1.52%-7.95%-5.85%28.06%17.20%12.73%-11.77%-11.52%-13.37%-6.94%9.59%6.62%17.49%31.43%17.98%66.74%283.67%274.03%309.94%/0.87%1.83%1.98%3.15%1.30%3.51%16.76%16.17%17.63%/-9.14%-0.81%-2.24%-20.33%-0.10%13.36%4.63%5.48%2.28%/-2.08%-7.47%-8.97%-7.33%-8.74%-0.70%-11.77%-11.52%-13.37%-6.94%10.72%7.62%31.23%36.53%36.66%14.32%14.53%12.29%8.09%10.08%10.07%8.63%生态环保类清洁能源类16.99%15.98%12.87%49.65%保租房资料：WIND,证券研究所，数据区间为2022年1月1日至2023年1月31日20二级交易：机构投资者配售热情较高机构投资者REITs产品配售热情较高。在各REITs板块中，高速公路类机构投资者平均配售比例最高，为75.46%，其次为清洁能源类板块和生态环保类板块，分别为70.00%和68.00%。图

各板块战略配售比例（%）80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00高速公路类清洁能源类生态环保类仓储物流类产业园类保租房类21资料：WIND,证券研究所，数据截至1月31日二级交易：整体换手率下降2022年至今，REITs市场日换手率最大值为1.63%，中位数为0.46%，标准差为0.22%，主要收益基本来自于二级市场的溢价。分板块看，四季度生态环保类REITs日均换手率最高，为1.486%，其次分别为产业园类REITs

1.405%、高

速

公

路

类

REITs1.167%

、

仓

储

物

流

类

REITs1.166%

、

清

洁

能

源

类

REITs1.038%

和

保

租

房

类REITs0.423%。仓储物流类REITs日换手率有所回升。图

REITs市场交易情况图

各REITs板块市场交易情况1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.009876543210250.00200.00150.00100.0050.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.000.00生态环保类产业园