从宏观形势看房价的理性与非理性

从宏观形势看房价的理性与非理性

一、有符合产、放根据历史经验，房价上涨和gdp增长方向相同。可持续的经济发展促进了房价的相应上涨，但持续下降往往伴随着经济衰退。因此,房价上涨本身并不是一件坏事,关键是看房价上涨的幅度和群众接受的程度。衡量一定时期的房价上涨是理性的还是非理性的,标准主要有两条,一是看是否对宏观经济运行起促进作用;二是看是否提高了居民的生活质量和水平。如果房价上涨过快,危及经济可持续发展,影响人们生活质量的改善和提高,那么,上涨就属于非理性的,需要政府采取措施控制。如果房价随着经济的增长自然上涨,不影响宏观经济的健康、可持续发展,没有超出居民的购买能力,这种上涨就属于理性的。此时,政府不但不能抑制房价上涨,相反,应该采取措施予以维持。对房价上涨的定性直接决定政府宏观政策的重点和方向,因此,必须首先要进行分析。(一)国内再生产增长率加房价的上涨会引致房地产投资增速,拉动社会固定资产投资速度加快,从而使经济出现过热现象。相反,房价下降会使房地产投资增长放缓,使经济增长速度下降。1998-2001年,商品房销售平均价格指数为0.7%,房地产投资平均增长率为18.83%,固定资产投资平均增长率为11.25%,国内生产总值增长率为7.6%。2002-2005年,商品房价格迅速上涨,销售价格平均指数高达5.45%,比1998-2001年期间增长4.75个百分点;房地产投资平均增长率为25.35%,比1998-2001年期间增长6.52个百分点;固定资产投资平均增长率为24.23%,比1998-2001年期间增长12.98个百分点;国内生产总值增长率则高达9.3%,比1998-2001年期间增长1.7个百分点。根据我国多年经济发展的实践经验,经济增长幅度保持在“七上八下”水平是比较合适的。因此,我国经济社会发展规划将GDP增长率保持在7-8%之间。例如,在十五期间,国内生产总值年均增长计划目标为7%,十一五期间,计划目标为7.5%。当前我国国内生产总值增长率持续超过9%,2006年则超过10%,大大超过计划设定的目标,经济出现过热问题。由此可见,相对于过快的国内生产总值增长率来说,当前房价上涨是非理性的。(二)房地产条件好,居民符合生活水平和生活质量从当前我国城镇居民的收入水平来看,中等收入居民难以承受房价过快上涨,最低收入者根本无法购房。近年全国城镇登记失业人数和城市最低生活保障人数在迅速增加,越来越多的人加入低收入者行列。但全国城镇最低生活保障月人均标准、月最低工资标准低,上涨速度远远低于房价和物价的上涨速度。另外,商品房销售价格指数增长速度快于消费价格指数、城市零售价格指数,房价快速上涨使居民用于住房的支出急剧增多,用于日常消费的支出被迫大幅减少,生活质量明显下降。综上所述,不论从宏观经济运行还是从群众生活质量角度来说,当前房价上涨速度都不是政府和群众所期望的,属于非理性的上涨,必须要赶快采取措施予以控制。二、居民的生活和国家发展是房地产供给最不少人认为,房价非理性上涨的主要原因是房地产市场需求过于旺盛、供给严重不足,是我国经济快速发展、居民收入迅速增加、现代化和城镇化快速推进、农村人口大量向城镇转移的必然结果。我们认为,随着经济发展,以上因素会促使房价和其他物价水平相应上涨,但这并不能作为解释当前我国房价非理性增长的充分理由。并且,由于我国特殊国情的限制,现实也不允许我们不顾群众基本生存和国家持续发展的需要,以此作为房价非理性上涨的托词和借口。首先,人多地少、资源匮乏的国情决定了土地供给必须采取集约化的模式,不能依赖数量扩张来增加土地供给,无限制地满足人们的住房需求。其次,全国房产总量可以满足群众的基本居住需求,供给问题不是关键问题。全国城镇人口每年大约以2000万的速度增加,但全国城镇人均住宅建筑面积每年却增加约1平方米,城镇户均住宅建筑面积每年增加大约4平方米。这说明住房供给增加幅度要快于人口增长的幅度,居民住房条件在逐步改善和提高,现有住房存量可以满足人们的基本住房需求,不会出现无房可购、无房可住的问题。再次,房价非理性上涨是最近几年才出现的新情况。但保持经济增长和实现现代化是建国以来一直坚持奋斗的目标,农村人口转移从改革开放以来一直在持续,居民对住房的需求量一直非常高。但为什么最近几年才出现房价非理性快速增长呢?按照西方经济学一般均衡理论,需求大于供给的观点难以自圆其说、令人信服。我们认为,导致当前我国房价非理性上涨的主要因素在于结构方面,而非总量。1.真实需求的分类住房消费者的需求有真实需求和虚假需求两类。购买住房纯粹用于自己使用和居住的是真实需求。不用于自住,而是用于投资、租赁或进行其他营利活动的则为虚假需求。在真实需求中,有一部分是基本生活所必需的,而有一部分则可能作为奢侈品来享受。因此,以当前城镇居民人均居住面积为标准,可以将真实需求分为超标需求和未超标需求。超过全国城镇人均住宅建筑面积为超标需求,未达到的则为未超标需求。当前,我国普遍存在虚假需求挤占真实需求、高收入者的超标需求挤占低收入者的未超标需求的现象。2.商品住宅有效劳动我国住房供给主体已由政府转为市场。在利润推动下,开发商提供的大多是赚钱的高档房,非住宅、高价位住宅面积比重不但高于中低价位住宅,而且供应增长速度快于中低价位住宅。例如,2004年新建商品房中,全国商品住宅竣工面积同比增长2.3%,而非住宅竣工面积同比却增长6.5%。在24个大中城市里,每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%;一些城市中低价位的住宅所占比例甚至不到10%,高价房却占到40%以上。另外,经济适用房的投资持续减少。1999年全国经济适用房占房地产开发投资的比重是10.7%,2001年降为9.5%,2003年锐减至6.1%,2004年仅占4.6%,2005年则降到3.6%,比重为历年来最低。3.提前批出土地地方政府土地供给量严重受政策影响,呈不稳定状态。有的年份土地供给多,有的年份供给土地少。最为典型的是2004年,8月31日大限之前,地方政府大规模批地,将未来几年的土地提前批出。例如,北京2002年住宅(包括商用)土地供应为2600公顷左右,2003年为2900公顷左右,2004年则攀升至3800公顷左右,2005年却只有500公顷强。在“8·31大限”前后突击闯关办完相关手续的土地达1290公顷。此数字超过2006年北京房地产用地实际供应量,比2005年的数量多了一倍多,导致后面两年无法供给充足的土地以满足市场需求,从而造成土地供应不足的假象。4.宏观政策没有正确地提出政策由于我国地区差距和城乡差距过于悬殊,住房供求矛盾和房价上涨幅度具有非常明显的地域性差异。东部地区的住房供需矛盾大于中西部地区同等城镇的供求矛盾。中小城市,尤其是中西部小城市,供需矛盾并不明显,房地产市场并不十分活跃。从房地产发展速度来说,东部地区低于全国增长速度,中、西部地区高于全国增长速度。例如,2005年东、中、西部地区房地产投资额分别为10429亿元、2682亿元和2648亿元,同比分别增长14.0%、32.5%和33.4%。从房价来看,大城市的住宅销售价格比全国平均水平将近高出一倍,例如2004年全国平均住宅销售价格为2197元,北京、上海平均为4747元、5761元,而中部地区的湖北、江西为1599、1011元,西部地区的云南、甘肃为1860元、1601元。相对于居民的收入水平来说,大城市房价上涨过快,而中小城市和中西部地区的房价价位和增长速度却保持比较合理的增长速度。我国的宏观经济政策没有充分考虑这种区域发展的差异,出台的政策大都是两头一般粗,避免不了“一人得病,全家吃药”的“一刀切”,很少区别对待、分类而治。特别是,决策者常常以大城市房价上涨与否作为政策出台的风向标,以大城市居民的反应和态度作为决策的直接依据和参考,没有顾及中小城镇居民的意见和要求。在抑制部分地区房价上涨的同时,挫伤了一些地区,尤其是落后地区发展的积极性。5.空置房出现大量闲置商品房空置率随着房价上涨而上升是当前房地产市场的一件怪事。截至2006年10月底,全国商品房空置面积为12241万平方米,同比增长9.3%。其中,空置商品住宅6680万平方米,增长7.7%。空置房不仅在中小城市大量出现,在供需矛盾极为尖锐、房价上涨较快的大城市也普遍存在这个问题。例如,据北京市统计部门统计,2005年北京商品住房预售价格涨幅为19.2%,商品住宅累计空置面积达到了1374.2万平方米,全年上升31.6%。2006年前三季度,北京房价上涨率超过20%,位居全国榜首,但商品房空置面积仍有893.9万平方米,其中住宅空置面积高达467.9万平方米。6.房地产行业“去产能”,导致“去中心化”我国现行房地产税制的基本框架是在1994年全面的结构性税制改革后形成的,不能适应当今形势发展变化,存在以下不足:一是偏重对流通环节征税,忽视对保有环节征税。税费向流通环节过于集中,增加了房屋开发和交易成本,带动了房价的上涨。与此同时,我国住宅私有率却逐年上升,2005年达到81.62%,全国城镇私有住宅建筑面积高达87.9亿平方米,对这部分资产不征税或少征税,给国家税源造成了重大损失。二是税、费、租比例存在结构失衡问题,明税少,暗费多。据有关部门调查,在我国的房地产税费构成中,税收、收费和土地出让金所占比重分别为20、30、50,税轻费重现象严重。三是内外房地产税不统一,对外资企业优惠过多,不利于控制外国游资炒作国内房地产。在国内储蓄和外汇储备畸高、国内资本在寻找出路的情况下,应该对这一税制结构予以调整。三、房地产政策的结构调节政策存在偏误2003年以来,针对不断上涨的房价,政府出台了不少宏观调控政策。这些政策具有以下特点:1.调节房价的政策目标服务于抑制投资的目标。投资局部过热是当前我国经济运行中的主要矛盾,而房价上涨是次要矛盾。宏观调控的重点目标是抑制投资过热而不是抑制房价过快上涨。抑制房价过快上涨的目标是为抑制固定资产投资过快、防止宏观经济整体过热的中心目标服务的。2.政策侧重于总量调节而不是结构调节。土地政策中,实行土地管理和耕地保护目标责任制、严格用地审批管理、强化征地补偿制度、建立工业用地出让最低价标准、统一公布制度等都是针对整体的。货币政策中,几次上调利率、控制贷款、收紧银根,总量调节意义更为明显。加强窗口指导,优化信贷结构,引导商业银行合理控制信贷投放方向和重点,以及对营业税、个人所得税调整等针对投机行为的财税政策虽然具有结构调节的内容,但由于投机行为的转嫁性质,最后受影响的还是整个房地产市场,因此还是总量调节。2005年4月,中央将改善住房供应结构作为重点提出,但由于原则性太强,没有提出非常明确具体的硬性要求,特别是没有相应的奖惩机制作为配套来保证地方按照要求执行。最近召开的中央经济工作会议又强调要调整住房结构,但没有明确住房结构具体的含义和内容。正因为政策始终围绕总量进行调节,而不是结构调节,导致政策的用力点选择出现偏差,没有实现抑制房价上涨的政策目标,甚至相反,对房价上涨起到了推波助澜的作用。3.政策调节主要是对增量的调节,而不是存量的调节。政策出台都是针对供给环节中的增量,对于住房的存量往往很少考虑。之所以做出这种选择,主要出于两方面的考虑:一是政策出台必须要遵守现行法律法规。如前所述,我国的房地产税主要是流转环节征税,政策不能突破当前的税制规定,对存量进行调节。其次,对增量调节的难度比存量调节的难度小,易于操作和执行。在利益已经固化的情况下,政府仅仅通过政策而不是通过修改法律法规的办法来改变存量结构必然会遇到很大阻力。4.政策是减少供给和需求的“双紧”调节。理论上说,供给和需求同时得到限制可以保持供求均衡。但在实践中,供给和需求并不会等比例下降。房屋是群众生活必需品,需求弹性极小,更何况我国人口众多,在政府大力推动城镇化建设时期,需求相当旺盛。但供给却不同,由于土地资源的高度垄断和稀缺,控制供给非常容易。当前许多政策,如央行上调利率、控制贷款发放、严格土地管理、减少土地供给等,既压缩供给,同时也限制了需求。这种双紧政策实施的最后结果只能加剧需求与供给的不均衡,导致供给更加相对不足。正因为如此,出现了每当政府新的调控政策出台不久,房价接着猛涨而不是下跌。综上分析,我们可以得出,当前我国的房价调节政策在目标选择、调控重点、方式选择上存在偏差,最后效果很不理想。我国房地产市场中存在的结构性问题是市场经济体制比较完善的国家和地区很少存在的,这与我国市场经济体制处于转轨时期,各项制度体制尚不完善有极大关系。我国的结构性问题主要是制度障碍造成的。要抑制房价非理性上涨,仅仅利用经济调控手段,而不进行制度改革和创新是难以取得实质性突破的。四、简化房地产纳税对象,降低税收成本,改善居民的住房条件我国房价持续非理性上涨的根本原因在于结构性的矛盾,财税政策又具有调整结构的宏观政策优势。因此,解决我国当前房价非理性上涨的基本思路是:在保证经济持续健康增长的基础上,通过制度创新和改革,主要运用财政政策,辅之以货币政策及其他政策,对住房结构进行调节。根据这一基本思路,当前应该出台以下具体政策:1.修改房地产税法,加紧制定并实施物业税,精简合并房地产税种,在整体税负保持不变的前提下,将征税对象重点转移到保有环节。2.要根据区域和城市规模制定相应政策,控制大城市的城建规模,鼓励和支持小城镇的发展。通过立法规定人均居住面积,并根据经济社会发展情况每隔五年进行调整。对超出人均居住面积要按照累进税率征收重税,大城市税率在同等条件下要高于中小城市。通过税收抑制投机行为,引导居民按照节约型社会的要求购买合理的住宅,提高住房资源使用效率。3.建立完善的信