不动产估价自总结

不动产估价自总结（编辑整理：李江涛。如有发现问题请与本人联系，以免误导大家复习）考试题型：计算题计算题改错（大概是收益还原法吧）估价报告改错（房地产估价报告）计算题基本来自平时作业，请于考前重点复习重要易混淆公式对比：名称公式使用方法收益还原法在收益还原法、成本法、假设开发法中均有应用，使用时千万别忘了利息用于成本法，开发成本均匀投入计息年期修正系数成本法折现、贴现直接假设开发法，乘或除由成本投入或收益产生的时间与估价时间点的先后决定残值率成本法求土地价格，R为残值率使用假设开发法时，多用收益还原求开发后的总价值，千万不要忘了公式里的。假设开发法动静态对比主要区别静态（传统方法）动态（现值方法）要算利息、利润不算利息、利润不折现要折现计息项目：项目价格V总开发成本折现项目：凡不在估价期日投入的项目都要折现计算项目：开发后的价值总开发成本总利息总利润税费计算项目：开发后的价值总开发成本税费总开发价值计算方法用于出售的房地产直接计算售价，出租房地产用收益还原法计算（收益还原中计算年净收益要减去出租期间的运营费用例：作业题4）。例：作业题3某工程拟作为商场和办公综合楼。办公建筑面积为10000m2，工程建成后办公楼即可出售，办公楼售价为每平方米建筑面积5000元。商场建筑面积为2400m2，建成后即可出租，商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积的正常出租率为85%，月租金为80元/m2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%。（剩余年限48年）开发后价值总开发成本计算方法开发过程中投入的管理费、专业费等要计息，完成开发后投入的销售费用和销售税费不计息。现值法中，广告费、销售费用和销售税费要折现，注！！如表达方式为售价的xx%，在计算售价（开发后的价值）时已经折现，后计算是不再重复折现。税费计算方法购买项目时的税费不折现，例：交易过程中买方需缴纳契税为交易价格的3%折现年限判断电脑画图太麻烦，不懂的来问我吧。收益还原法（题型：计算题改错）（可能改错的地方：计算错误、n选错、r选错、费用漏算）主要公式：式中P——不动产价格a——年净收益r——资本化率计算过程：求年净收益a1.1计算年总收益1.2计算年总费用（管理费、维修费、保险费、税金、折旧与摊销费、中介费、空房损失费等）1.3计算年纯收益取资本化率r，资本化率又叫还原利率，综合收益率，综合还原率，收益率，获利率，报酬率，利润率，回报率，赢利率，利率2.1当房屋耐用年限小于土地使用年限时，收益年限n按土地剩余年限计算。选取公式代入计算4.分时间段计算作业题3：一层价格估算，解题思路：2018年5月31日起，还有三年在租期内，2021年5月31日租期满后剩余年限为33年，分别计算，加和。注：租期满后33年计算n=33年，i=3年由于33年段的计算起点是2021年5月31日，而非估价时点，故需折算到估价时点2018年5月31日5.净收益在t年后有变化的情况作业题6、10、14注：作业题14,题中出现两个r：”该类房地产的报酬率为8%，持有期结束的资本化率为10%”10%只用于的计算，式中其余r全部代入8%计算。市场比较法交易情况修正交易日期修正2.1基本公式:2.2价格指数法2.2.1定基价格指数例：作业题10年份1996199719981999200020012002指数100103107110108107112可比实例ABCDE待估F交易年份199919991998200120022002交易期日修正系数112/110112/110112/107112/107112/112112/112注：此处待估期日的指数为分子，可比实例的指数为分母2.2.2环比价格指数例：作业题5项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高5%月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100交易日期修正系数系数为：可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168（2月成交从3月开始乘）可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156（4月成交，从5月开始乘）可比实例C=1.033×1.038=1.072（7月成交，从8月开始乘，至估价月9月）例：作业题11当地该写字楼2008年至2011年的价格指数分别为120,、112、108、105（均以上年末未100）交易日期修正系数为：可比实例A=1.08*1.05（09年末成交，从10年开始乘）可比实例B=1.08*1.05可比实例C=1.052.3价格变动率法类似例题：作业题10容积率的修正当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%注：此处，应求取容积率修正指数表，此种情况也类似于交易日期修正中的定基价格指数法，此处定基为容积率1.0时的地价容积率1.01.11.21.31.41.51.6修正指数100105110115120125128在计算时待估日期的指数为分子，可比实例的指数为分母可比实例ABCDE待估F容积率1.31.11.41.61.31.1修正系数105/115105/105105/120105/128105/1152.3.1逐期递增递减例：作业题4：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%作业题6：从2003年11月~2004年10月地价每月上升0.5%作业题7：2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%2.3.2期内平均上升或平均下降例：课本P53，应用案例二区域因素修正个别因素修正4.1房地产状况（权重）例：作业题5房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.401009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897房地产状况调整系数为：可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8注：不要忘记货币的统一！成本法1.求不动产价格（包括土地与建筑物）旧有不动产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧步骤：（1）计算土地价格（采用成本法求取有限年期的土地使用权价格，进行年期修正，如果考土地价格的话应该是这个）（2）综合运用折旧方法计算建筑物现值（2.1）计算建筑物重置价格（2.2）计算建筑物折旧额（3）计算房地产现值1.1建筑物的重新购建价格：开发（建造）成本、管理费用、利息、税费、利润例：作业题5：……经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。管理费用=800*3%=24万元（在建设期间均匀投入的成本和费用要计息，建成后销售期间投入的成本和费用不计息）1.2建筑物折旧1.2.1最简单的折旧————年限法之直线法折旧D--折旧额，C--建筑物重置价，d--折旧率，s--残值R--残值率，N--建筑物经济寿命，t--有效经过年数例：作业题1、21.2.2.最常见的折旧——折旧方法的综合运用内容：门窗等损坏的折旧，装修的折旧，设备的折旧，长寿项目的折旧例题太多，考得可能性最大1.2.3最搞不明白的折旧（个人觉得考得可能性比较小，但还是请看一下作业题10、11、12，简单复习一下功能折旧和经济折旧的计算方法）（1）物质折旧（就是第2种折旧方法）（2）功能折旧（3）经济折旧2.求土地价格2.1新开发土地价格=（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益）*修正系数2.1.1土地增值收益=（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润）*土地增值收益率例：作业题9:50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%即土地增值收益率为20%，且该题不用年期修正2.1.2修正系数之年期修正n--土地使用权年限，r--土地还原率注：年期修正只在计算土地价格时考虑，且当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的确定的，年期修正已在增值收益中体现，不再重复修正。2.2土地价格反算例：作业题7，土地价格=楼价-开发成本及管理费用-销售费用-有关税费房地产报告改错封面（略）1.标题2.估价项目名称3.委托方4.估价方5.估价人员6.估价作业日期7.估价报告编号目录（略）致委托人函1.致函对象2.致函正文3.致函落款4.致函日期估价师说明（易缺）（需估价师签名、盖章）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告1.委托方2.估价方（易缺估价机构的资质等级）3.估价对象（估价对象描述不仔细：权属状况）4.估价目的（估价目的不明确）5.估价时点6.价值定义7.估价依据8.估价原则（合法原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、供求原则、最高最佳使用原则。可能会缺一个）9.估价方法（要选至少2种方法）10.估价结果（单价总价都要，货币要统