20160227-九江-阳光国际-营销方案-下阶段清盘计划-黄静、刘浔、蒋中伟

中辉世纪城&阳光国际清盘策略中辉世纪城和阳光国际项目住宅剩余货量较少项目主要剩余销售难度较大的商铺和车位；当前两个项目营销费用有限，亟需低成本高效益的营产品的去化，以确保在5月前，完成两个项目住宅清盘的目标，同时为了完成项目截止2月25日，中辉世纪城：剩余住宅59套，商铺37套，车位975个。商铺和车位占剩余总货值的82%。中辉世纪城剩余货量货值类型套数面积总价住宅商铺车位/合计剩余的59套住宅，集中在8#楼、9#楼、20#楼、21#楼高区和顶楼，高区因为价格高所以剩余较多。此外剩余货量中南向两房占38%,四房占22%,为难去化产品。三房四房1233141315314高区顶层)21332574111中区(11-20层)11221111251822低区(10层以下)71121500阳光国际：剩余住宅37套，商铺22套，车位385个。剩余产品中商铺和车位占总货值的76%。阳光国际剩余货量货值类型套数面积总价住宅商铺车位/合计剩余的37套住宅，主要集中在3#楼中高区和9#楼高区，其中两房10套，三房26在7451元/m²。120平A户1120440022347330225101三、目标分解3月-4月销售目标：2700万3月4月至3月，预计住宅剩余2500万货值；5-12月销售目标：6500万中辉世纪城5-12月目标铺排时间10月11月12月合计车位套数商铺套数34434433目标金额3月-4月销售目标：2000万4月5-12月销售目标：5500万阳光国际5-12月目标铺排时间8月9月10月11月12月合计车位套数商铺套数22223322目标金额四、营销策略住宅：与周边楼盘比较，项目实景现房和园林品质优势明显，在打住宅清盘的同时要兼顾体现项目的核心优势，给客户以剩下的房源不多，但品质仍非常好。渠道上要由线上转战至线下，尤其需要注重老带新等渠道的加强， 提高尾盘客户来访量。另项目所剩房源较少，所以销售员需要把卖产品提升1000元；90-140m2实景现房完美表现错过永无广告语：实景现房清盘特惠4199元/m2起8811888一个月内，个人第一套奖励300元，第二套500元，以200元为单位累加，上房源400元。商铺：项目商业坚持以租带售，租售并行的策略，通过电商及招商团队进行商铺招商，通过带租约销售，保证投资收益，提高商铺购买者的投资信心，从而降低商铺销售难度，促进商铺去化。同时万达广场预计2016年底开业，项目需要把握万达广场开业节点带来的契机，促进项目商业去化。房联宝：当前市场上商铺客户较少，尤其是大面积、高总价的商铺去化情况较差。房联宝在九江市场上有较多优质商业客户资招商团队：当前开发商在组建招商团队，后期将针对中辉项目的商业进行商铺返租：制定返租政策1)方案1：返租期限2年，交付之日起计算，按照每年9%,两年共计18%。2)方案2：返租期限3年，交付之日起计算，按照7%、8%、9%递增返还，三年共计24%。40-3000m2临街现铺5300元/m2起即买即赚40-3000m2临街现铺超高收益带租约销售广告语：1)万达商圈临街现铺5300元/m2起成功认购一套商业奖励3000元(单铺2000元);出租一套商业1500元(单铺800元);车位：不断变换优惠包装，持续制造热销氛围，后期不断制造稀缺感。b.车位抵价券，购房送5000元车位抵价券，将使用日分期付款车位分期付款,认购只需支付车位款的50%半年内支付30%,一年内支付剩下的20%。价格调整：取消前期执行的三年返还政策，按一口价5.2万执行。特价促销：每次挑选10个位置相对较差的车位进行特价促销，特价促销短信平台：通过自有的短信平台，对业主发送软性的车位广告。车位不参与激励考核，每出售1套奖励500元。住宅：项目的地段、学区、品质一直是被客户认可的，而3#楼价格相比同区域其他项目能够说是具备一定优势的，住宅清盘的关键是对位客户的导入。在渠道逐渐缩减的情况下，线下渠道要做的更加精细，做到有的放矢。500元；一口价促销：电商合约到期,建议在价格表上取消电商成本，恢复一口价，顶楼促销：9#楼顶楼的价格调整能够以特价促销方式进行。建议与世纪城周末暖场活动同步执行活动广告物料体现两个项目的资料推广主题：城中央/中心绝版学区现房收官钜献4500元/m2起亿级园林实景表现今年买房今年入读湖滨小学/十一中b.住在九江网&九江搜房网软文与微信平台同步更新广告语：1)学区现房收官钜献4500元/m2起88888682)现房即买即住清盘收官4500元/m2起8888868c.竞品拦截：针对项目主要竞品(丽景湾、中瀚学府)的相关节点，商铺：商铺的价格信息广告并不多，所以在住宅清盘后，很多阵地包装将更换为商业的广告，依托项目的位置地段，释放项目商业广告信息，吸引客商铺返租：制定返租政策1)方案1：返租期限2年，交付之日起计算，按照每年9%,两年共计18%。2)方案2：返租期限3年，交付之日起计算，广告语：旺铺招商0元免租8888868(已执行)广告语：1)鎏金现铺7000元/m2起88888682)带租约旺铺即买即收租8888868成功认购一套商业奖励3000元(单铺2000元);出租一套商业1500元(单铺800元);车位：持续制造稀缺性，以阶段性的放折扣收放，进行集中促销。分期付款车位分期付款,认购只需支付车位款的50%半年内支付30%