2023年年昆山房地产市场报告

2023年年昆山房地产市场报告一、2023年昆山房地产市场回顾2023年注定又是一个能够被记录到中国房地产发展历史的年份：从年初席卷全国的房地产疯狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引发的二次调控，整个2023年的楼市就在调控与涨价中度过。大浪淘沙，只有经历过真正的风雨，才能知道彩虹的绚丽。又到了年度盘点的时刻，我们希望通过对2023年度市场的动荡，真正摸索出昆山楼市发展背后所隐藏的真相。摸清了昆山楼市发展的动力与阻碍，才能让我们在即将到来的2023年度中，小心的让昆山楼市之帆平稳起航。福美来代理深耕昆山楼市三年有余，深刻的理解了昆山的市场变化与市场参与者的需求变化，也希望借此机会，能与昆山楼市发展的参与者们，共同探讨未来之路将会去向何方。通过对昆山楼市最近10年来的成交价格可以看到，昆山房价从2023年来一路走高，在2023年楼市大热的市场背景下达到了最高点6400元/平方米的价格水平。其中最近三年07年到09年的涨幅最为明显，09年的价格水平相较于07年上涨了大约50%。而2023年，在昆山市场上基本上已经很少看到价格在7000元/平方米以下水平的楼盘，同时，豪宅类项目更在2023年层出不穷，开盘价格也创纪录的达到了12023元/平方米的水平，甚至更高。事实上，从成交均价走势图上可以很明显的看到昆山楼市的价格增长有两个明显的加速阶段，第一段是从2023年-2023年，第二个阶段是从2023年-2023年。第一个阶段的上涨相对比较温和，主要的动力在于过去低估价值的理性回归。而第二个阶段的上涨则快速而有力，具体原因又如何呢？下面我们将选择从2023年的成交量的数据，来看看这个快速涨价的背后有何原因。数据来源自福美来代理统计，略有误差

从月度成交成交套数可以清晰的看出，昆山楼市年度成交特点非常鲜明：每年的1、2月份是昆山楼市最为清淡的时期，成交套数在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三个月份则是昆山楼市成交活跃的时期；正常水平的楼市成交套数则在3500-4000套左右。从2023年的月度成交数据则可以看到，成交套数飞速增长，从5月份开始，甚至实现了月度销售套数8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能让成交价格有飞速的增长呢？如果持续关注昆山楼市，我们会发现，2023年是昆山楼市的转折年，在这个楼市投资飞速增长的时代，动力源自于上海及江浙等外区域客户的导入，昆山楼市的成交主体从本地自住转向了异地投资。而如此的趋势将继续延续，成为未来昆山楼市发展的主旋律。那么，让我们看看2023年的昆山楼市！表格制作：福美来代理市场部

走向依旧清晰：1月延续了2023年的火热成交，2月则回复传统的淡季，3、4月份迅速增长至平均水平，5-8月份则是惨淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整体而言，与2023年相比，成交量的缩减非常明显，价格的大幅上扬是抑制昆山楼市成交的主因。如果深入的分析2023的走势，我们可以把2023年分为三个阶段：

第一阶段：1-4月，异地客户投资昆山的火爆。延续2023年的投资火爆场景，2023年的开年非常精彩，“日光盘”成为当时楼市的常态，成交价格迅速的攀升也是当时遍布各个楼盘的普遍现象。

第二阶段：5-8月，政策威力惊人。“417”调控的威力也对昆山楼市产生了立竿见影的抑制作用，低迷的市场成交甚至只相当于往年最为清淡的2月份的成交水平。此时异地投资几乎绝迹，甚至本地正常的居住需求也因为楼市的寒冷而退缩。但此时开发商对于调控相对麻木，并没有以积极的心态来应对市场发生的巨大变化，楼市在僵持中前行。

第三阶段：9-11月，促销回笼资金唱主角。9月是传统的金九银十的开头，过去4个月中被抑制的自住需求开始缓慢入市，“929”的调控打破了调控放松的幻想，从10月份开始，席卷昆山的促销降价成为了楼市的主角。过去报价9000元/平方米的楼盘，最新报价甚至只到了7500元/平方米的水平，降价10%-15%以获取快速的年度回款成为唯一选择。这样的价格调整也获得了消费者的认可，市场成交量的放大也成为了必然。——2023年度月度成交排名前三甲——

从排名前三甲的楼盘又能看到第一阶段中的主力楼盘均是以上海等异地投资客为主体的楼盘，而第三阶段的回暖则是本地楼盘降价促销所撬动，11月份的前三甲楼盘又被异地投资客为主的楼盘夺得。昆山楼市成交的核心动力一目了然：合理价格下的本地需求+投资空间明显的异地投资需求。在房地产行业宏观调控持续深入、中国经济走向通胀时代的大背景下，昆山楼市其实面临着两难的抉择：通胀背景使得房地产投资需求依旧旺盛，而宏观调控对于投资的抑制作用又持续存在；昆山经济的高速增长，推动了本地需求的不断成长，而昆山城市固有的投资价值又吸引着外区域投资客户的目光。可以判断，2023年的昆山楼市仍然会在犹豫中前行。我们所希望看到的良性走势将是：满足本地居住需求的产品价格保持平稳，而具备投资价值的产品能够在充分的市场化规律下保持供求平衡，月均3000-4000套的成交水平是昆山楼市的健康表象。一味的期望昆山楼市价格继续大幅调整显然是不切实际之想，而一味的期望昆山楼市继续高歌猛进同样也是天方夜谭。冷静的看待楼市冷暖，合理的进行投资及购买决策，是每个市场参与者所应该抱有的态度，而这些态度也应该成为左右个体行为的准则。我们对2023年的昆山楼市保持乐观，但我们冷静的采取合适的市场参与策略，希望每个市场参与者都能在楼市的投资中取得共赢！二、2023年楼市成交情况据搜房网数据监控中心统计显示，2023年上半年昆山全市总成交13616套，同比2023年上半年的17797套，减少了4181套，降幅达到23.94%。整个上半年，国家对于房地产市场的一系列调控政策以及央行的不断加息，给房地产市场带来不小的冲击，然而在这样的不断冲击下，开发区成交量依旧坚挺，以4952套的销量占据第一，占全市总成交的37%，同时超过了2023年上半年的4561套成交套数。从片区来看，开发区依旧是置业热门区域，上半年总成交达到4952套，占全市总成交量的37%。开发区依托便利的交通条件、优美的环境以及日益完善的配套设施吸引了刚需置业者以及投资者的目光，成为置业投资首选之地，昆山航站楼的运营又给开发区的发展添砖加瓦，上半年前三名的楼盘均位于开发区，可见购房者对开发区的前景十分的看好。表1：昆山上半年区域成交数据区域上半年成交量（套）玉山镇1608开发区4952周市镇1712张浦镇672陆家镇574花桥镇1913巴城镇599千灯镇998南部水乡588全市13616表2：2023、2023年昆山上半年成交量同比数据区域2023上半年成交量（套）2023上半年成交量（套）同比增长率（%）玉山镇16082821-43%开发区495245618.57%周市镇17122285-25.08%张浦镇672693-3.03%陆家镇57447919.83%花桥镇19134894-60.91%巴城镇599804-25.50%千灯镇9989940.4%南部水乡588266812%全市1361617797-23.49%从这三年各片区的上半年成交量数据对比折线图上，我们不难看出09年的时候是个销售旺季，基本上所有区域的销量十分火爆，随着国家的宏观调控以及对房地产市场的不断调控，近两年的成交量不断萎缩，有的片区的成家量甚至是这三年来的最低。图1:2023、2023、2023上半年成交量折线图在目前，有的城市由于受到国家和政府双重调控的影响，房价出现降价趋势，而从目前的昆山市场来说，房价还未出现明显降价趋势，更多是开发商利用优惠吸引购房者目光，使得目前的房地产市场上的优惠五花八门。下表统计了2023年昆山上半年热销楼盘的前20名。表三：热销楼盘TOP20上半年热销住宅楼盘榜首的是绿地21新城，绿地21新城自2023年开盘以来，受到不少关注，其中也不乏一大部分的上海置业者，做为目前昆山最大的一个项目，绿地21新城未来的配套设施也是其被看好的重要原因之一。世茂东壹号以612套的半年销售量位居第二，中星·外滩印象花园上半年总成交418套，位居第三。热销的不仅仅是开发区的楼盘，花桥、张浦、锦溪等乡镇楼盘也在成交量上取得不小的“成绩”，花桥楼盘紧邻上海轨道11号线，相对于上海的高房价，更适合工薪族置业，张浦镇的农房·英伦尊邸以其开发商的雄厚实力、高端住宅的定位和独特的英伦风格吸引不少刚需置业者选在张浦置业。而锦溪的顺城·锦湖湾是今年的新盘，4月24日开盘时5500元/㎡的低价可谓赚足人气，仅一个多月的时间，销量就达到了222套。表四：热销住宅楼盘TOP10在商业项目上，港龙喜临门建材家居广场可谓商业项目的领头羊，上半年以762套的总成交量遥遥领先于第二位，周市镇的投资前景也日益凸显。开发区和花桥镇依旧是投资热点区域，不论是商铺还是写字楼，投资前景很被看好。表五：2023年上半年昆山热销商业项目TOP10楼盘名上半年成交量（套）港龙喜临门建材家居广场762中川大厦318游站198龙城国际钢材市场160建伟汽配物流市场143第一上海商务中心113世茂广场107千石商业中心73金旺角大厦63台协国际商务广场62二、楼市价格情况据搜房网数据监控中心统计显示，昆山2023年上半年各区域成交均价如图所示。玉山镇目前的均价为９４１３元／㎡，涵盖了市中心、城西和城北三个区域楼盘价格，其中市中心的价格已破万，达到１１１３３元／㎡，为所有区域最高价格，城南区域依托昆山客运总站以及高铁南站的便利优势，价格直线上升，均价为１００４７元／㎡，仅次于市中心，城西均价８６９８元／㎡，城北均价为８４００元／㎡。在乡镇地区来说，花桥镇无疑是放假最高的乡镇，由于紧邻上海，占据地铁１１号线便利优势，花桥楼盘价格在上半年迅猛上升，均价为１０６７６元／平米，周市镇上半年也涌现出了不少的新盘，打造城北的副中心，房价逐步攀升，达到７５５０元／㎡，张浦镇以６５２３紧随其后，千灯镇目前成交均价为６４３３元／㎡，与张浦镇相差不大，而南部水乡区域的楼盘大多为别墅房，住宅相对而言较少，因此住宅均价为５７８７元／㎡。图二：图二：三、下半年开盘情况搜房网数据监控中心统计，昆山2023年下半年共有50家楼盘开盘或者加推，其中玉山镇开盘楼盘占下半年总上市楼盘的34%，张浦镇上市楼盘占下半年总上市楼盘的16%位居第二，开发区和千灯并列第三。在各片区分布上，玉山镇17家楼盘占所有片区之首，张浦镇8家排名第二，开发区和千灯镇6家排名第3，其余片区上市房源个数分别为周市镇4家、南部水乡1家、花桥镇4家、陆家镇2家、巴城镇2家。图三:下半年上市楼盘统计四、开发区典型楼盘分析1.绿地21新城地址:昆山市洞庭湖路震川路口电话50331188基本信息：物业类别：普通住宅,小户型公寓，别墅,商铺,大平层项目特色：177万方超大型综合社区建筑类别：高层,联体别墅装修状况：毛坯所属区域：城东所属板块：开发区预计总户数：9000交通状况：公交5、9、17、106路开盘时间：2023.4.22开工时间:2023-12-1入住时间：2023-7-31容积率：2.50绿化率：43%得房率：74%新推套数：一期总户数约1500户总占地面积：564000平方米总建筑面积：1780000平方米物业费：1.9元/平方米/月开发商：上海绿地集团（昆山）东城置业价格情况：时间

均价价格描述2023-7-287700元/平方米别墅总价180万起2023-6-207700元/平方米2023-2-147700元/平方米2023-1-277700元/平方米2023-11-17500元/平方米折后均价7500元/平方米2023-10-287500元/平方米折后均价7500元/平方米2023-9-307500元/平方米折后均价7500元/平方米2023-9-217500元/平方米高层2023-6-87500元/平方米高层2023-4-198000元/平方米高层2023-3-267300元/平方米起高层周边配套：教育配套：晨曦小学、震川高级中学、开发区高级中学、商业配套：昆山农村商业银行、中国移动、晨曦园农贸市场医疗配套：宗仁卿纪念医院、友谊医院建材装修：结构：高层为剪力墙，多低层别墅为异型柱框架外墙：多孔混凝土砌块内墙：加气混凝土砌块电梯服务户数：34F为二梯四户，二梯两户，11F为一梯两户门窗：高层为塑钢楼层情况：电梯服务户数：34F为二梯四户，二梯两户，11F为一梯两户。别墅地下2层，地上4层车位信息：约9500个，不对外出售，物业出租户型情况：房型面积别墅125-200㎡一室两厅一卫58-73㎡二室两厅一卫85-91㎡三室两厅一卫110㎡三室两厅两卫110-117㎡四室两厅两卫163㎡销售情况当前批准销售套数：2944已销售套数：18852.世茂·东壹号地址：昆山市前进东路233号售楼地址前进东路299号基本信息：电话：0512-57909999021-61482288物业类别：普通住宅,商铺,花园洋房项目特色：品牌地产建筑类别：多层,高层装修状况：毛坯所属区域：城东所属板块：开发区预计住户总数：约6300交通状况：106路、前进东路、松花江路、沪宁高速开盘时间：2023.4.24入住时间：二期2023年年底，三期2023年年底容积率：1.3（一期）绿化率：40%得房率:76%-80%[总占地面积:50万平方米总建筑面积:约75万平方米物业费:多层1.8元/平米/月；高层2.1元/平米/月；洋房2.65元/平米/月开发商:昆山世茂新发展置业价格情况：

时间均价价格描述2023-8-297800元/平方米三期均价8100元/平方米，二期高层均价7800元/平方米，小高层均价8300元/平方米，电梯多层均价8800元/平方米。

2023-6-177800元/平方米高层8100元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2023-3-317800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2023-3-27800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2023-2-147800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000-9000元／㎡，多层8500-9500元／㎡

2023-1-76300元/平方米高层：7500元／㎡小高层：7800元／㎡多层：8800元／㎡

2023-11-16300元/平方米10月1日加推1栋高层住宅，均价7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面积为90-130平方米的2房和3房。

2023-10-137300元/平方米起10月1日加推1栋高层住宅，均价7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面积为90-130平方米的2房和3房。

2023-9-308300元/平方米小高层均价8300元/平方米，电梯多层均价9000元/平方米，9月加推32层高层景观房均价7300元/平方米。

2023-8-98300元/平方米高层

2023-3-87500元/平方米多层

2023-3-87200元/平方米起高层

2023-6-175000元/平方米电梯公寓

2023-6-177500元/平方米花园洋房

2023-3-17200元/平方米观景高层

2023-5-267500元/平方米花园洋房

2023-3-124000元/平方米起观景高层

2023-2-134500元/平方米电梯公寓

2023-2-13

4000元/平方米观景高层

周边配套：商业配套：晨曦市场,世茂华东商城,国际会展中心,川普城，农业银行,建设银行教育配套：开发区高级中学,震川中学,晨曦小学,星空艺术幼儿园,国际学校，世茂三之三幼儿园，昆山市实验小学世茂分校医疗配套：宗仁卿纪念医院、友谊医院景观配套：夏驾河水上公园交通状况：106路、前进东路、松花江路、沪宁高速自驾路线：昆山客户——沿前进东路向东直行，昆山开发区管委会时代大厦往东500米上海客户——沪宁高速陆家出口下，沿东城大道往北4公里，至前进路左转即到装修材料：外墙:高级涂料内墙:砖墙门窗：铝合金楼层状况：4层—24层车位信息：1:1户型情况：房型面积一室一厅一卫50-60㎡二室两厅一卫86-103㎡二室两厅两卫97-110㎡三室两厅一卫115-130㎡三室两厅两卫131-140㎡三室两厅三卫157-193㎡四室两厅两卫146-148㎡四室两厅三卫176-187㎡销售情况当前批准销售套数：5731已销售套数：50862023年1月政策、新闻1、央行今年首调存款准备金率中国人民银行决定，从2023年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率，也是年内首次上调。观点：根据央行此前的数据，2023年底我国人民币存款余额达71.82万亿，以此计算，此次上调存款准备金率可大致锁定商业银行资金逾3500亿元。

2、国家统计局数据国家统计局1月17日发布报告，2023年12月份我国70个大中城市房价环比上涨0.3%,同比上涨6.4%。

3、苏州迁户口取消购房年限工作地域等限制从2023年1月1日起，《苏州市户籍居民城乡一体化户口迁移管理规定》正式实施，新规定对苏州市城乡户籍居民户口迁移政策进行了调整和放宽。其中，有苏州户口、有住房，就可在大市范围自由迁移；落户苏州，不再受购房年限、工作地域、参保关系等限制。该规定适用地域范围为苏州市区、张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，主要针对苏州市大市范围内即苏州市区和五县市的户籍居民的户口迁移，也就是现已具有苏州户口的城乡居民

4、上海浦东国际机场昆山航站楼正式投入运行人民网昆山1月20日电，今天，上海浦东国际机场昆山航站楼正式投入运行。该航站楼是国内第一家具备国际和地区航班值机功能的跨省市异地航站楼，为昆山乘客搭乘浦东国际机场航班提供了极大的便利。今后，昆山旅客可以在航站楼直接办理浦东国际机场始发的所有东航和上航的航班，而不必到浦东国际机场再排队值机了。此外，新航站楼从今日起开通了昆山直达浦东国际机场的班车，旅客在昆山航站楼办理完值机手续后只需1个半小时就可以抵达浦东机场，比过去长途巴士绕道虹桥机场的时间节省了近1个小时。

5、楼市三轮调控升级，“新国八条”史无前例国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。从具体调控政策来看，财税、信贷、行政三大调控政策无一不名列其中，其一，相比之前执行差额收取营业税，新8条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，这将明显遏制过度炒作。其二，“新国8条”还对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。其三，“新国8条”要求加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市，存在明显的避税现象，导致楼市调控的部分措施作用减弱，调控将弥补这部分漏洞，预计部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。其四，“新国8条”要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策。观点：一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度，前两轮调控中未落实的部分政策将在2023年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。预计部分城市市场将出现明显淡季，房价逐步趋于理性回归。6、上海重庆2023年1月28日起征收房产税新华社电上海房产税试点细则27日“浮出水面”。上海市人民政府当日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。

征收对象：本市居民家庭购第二套及以上住房；

计税依据：应税住房市场交易价格的70%

适用税率：低于上年均价2倍（含2倍）税率0.4％

税收减免缓：人均住房面积不超过60平方米免征税2023年2月政策、新闻1、央行2023年首次加息中国人民银行决定，自2023年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整（见附表）。

金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）

调整后利率一、城乡居民和单位存款

活期存款0.40三个月2.60半年2.80一年3.00二年3.90三年4.50五年5.00二、各项贷款

六个月5.60一年6.06一至三年6.10三至五年6.45五年以上6.60

解读：央行于兔年正月初六晚间突然宣布加息0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，自2月9日起执行。这是我国本轮重启加息以来第三次出手。节后加息符合市场预期，但在春节假期的最后一日急切出手，显示目前价格及信贷增势仍不容轻视。节后加息是年内货币紧缩之必然。

2、国家统计局数据：1月份，居民消费价格总水平同比上涨4.9%国家统计局2月15日发布报告，2023年1月份我国居民消费价格总水平同比上涨4.9%，其中居住类价格同比上涨6.8%。水、电、燃料价格上涨3.9%，建房及装修材料价格上涨4.3%，住房租金价格上涨7.1%。

3、央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点2月18日，中国人民银行年内第二次祭出紧缩流动性杀招，宣布自2023年2月24日起，将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举将回收流动性约3500亿人民币；同时，国内大型金融机构和中小金融机构准备金率也创纪录地分别高达19.5%和16%的水平。

4、上海公布房产税差别征收标准，单价低于2.8万减征根据上海市统计局最新公布的数据，房产税应税住房房价低于28426元／平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。

5、2月全国百城房价环比涨0.48%中国指数研究院3月1日发布最新报告称，2023年2月，全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米，环比上涨0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上涨远超15%，呈现全线上涨趋势。三、政策、新闻1、6月CPI宏观数据今年6月的CPI同比上涨5.5%，比5月CPI的5.4%上涨0.1个百分点，创下34个月以来新高。

2、央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2023年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。5、住建部规定哄抬房价罚款被指过轻住建部8月11日就《\t"blank"房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业如囤地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。一级资质开发商注册资本提高3倍与此前相同，对于开发商的资质等级，新《规定》中仍然分为了一级、二级、三级、四级四个资质等级。不过前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛。此前一级资质的注册资本要求5000万元以上，此次提高至2亿元以上；二级资质也从2023万元以上提高至1亿元以上；三级资质则从800万元以上提高到5000万元以上。不过，此次四级资质的开发企业，注册资本要求仍为100万元。对此，北京中原地产三级市场研究总监张大伟说，“在目前市场上，即使是一些三线城市，单套房值也已经超过50万元。相比之下，100万元注册资金过低。”二级房企可开发30万㎡以下项目对于开发范围，征求意见稿中规定，一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。

6、住建部给出被限购城市五大标准8月16日，住建部在文件附件中也给出了五大标准，其中包括“已限购区域中心城市周边，外地购房比例比较高的”；“6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或接近全年房价控制目标的”等等内容。住建部在文件中表示，凡符合五大条件中2条以上的城市，建议列入\t"blank"新增限购城市名单。标准1：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。标准2：将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市。标准3：今年上半年成交量同比增幅较高的城市。标准4：外地人购房比例较高的城市。标准5：群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。2023年8月份昆山整体房地产市场分析一、2023年8月份昆山整体房地产市场分析

1、2023年8月昆山房产市场总体概况

截止到2023年8月31日，昆山市场有备案房源总量272425套，已签约220670套，未签约存量51755套，剩余存量比2023年7月底增加了1140套，剩余存量房源已连续五个月呈上升趋势。

2、2023年8月份昆山市场签约量情况2023年8月，昆山商品房市场签约2797套，月签约量较2023年7月份略有上升，增加68套，增幅2%。自2月以来，昆山市场签约走势总体呈上升趋势，成交量趋于稳定。3、8月份昆山市场新增供应套8月份昆山市场新增批准供应3946套，新增批准供应量较上月大幅上升，增加2139套，增幅118%。新增量主要集中于城东区域，新增1735套。

8月楼市总结：8月楼市总结：随着“金九银十”的即将来临，昆山楼市不少楼盘开始了下半年签约量的冲刺，相比于7月份，8月份产品供应量呈现出大幅上涨的趋势，虽然伴随着活动、加推、开盘也有不少的打折优惠，但购房者并不买账，仍然观望情绪浓厚，以及政策的影响，因此，8月份签约量较7月份并没有明显上涨。

二、昆山房产市场动态（一）北部区域凤栖园

8月13日加推推出54#、55#、56#、57#、60#总共约130套房源，主力户型为83-118平方米的二房和三房。均价4700元/㎡，最低价4500元/㎡起。

九方城

8月售楼处对外开放

九方城售楼处已开放，目前正在办理VIP卡，预计2023年9月开盘，推出第一批高层住宅房源。首期推出85-205㎡高层房源，80-130㎡户型价格在8500-10000元/㎡之间；130㎡以上户型价格在12023-13000元/㎡之间。

永盛金座

8月28日开盘

永盛金座开盘推出90余户挑高酒店式公寓，挑高6米，均价8700元/㎡，开盘优惠1000抵5000，再优惠200元/㎡。

(二)城南、市中心及南部乡镇区域黄浦君庭

8月9日推出两栋高层黄浦君庭推出1#、2#、4#小高层500多套房源，均价6900元/㎡，面积89㎡-130㎡2梯2户，2梯4户，2023年交房。一次性付款92折，按揭95折。

（三）西部地区清风华院

8月28日加推推出3#楼王，共120余户房源，面积有96㎡的两房，141㎡和198㎡的三房，价格8000-10000元/㎡，具体一房一价。

2023年电子行业智能化分析报告2023年9月目录一、消费电子发展趋势：智能性和便携性 3二、谷歌眼镜开创可穿戴设备先河 4三、智能手表将续写可穿戴设备辉煌 51、第一代智能手表缺乏外观设计和生态系统支持 52、第二代智能手表侧重运动和健康监测 53、即将出现的第三代智能手表功能更强大 6（1）苹果iWatch有望年底亮相 7（2）三星有望发布多款产品 7四、智能手表+眼镜解放双手，埋葬智能手机 8五、硬件变革大，投资机会多 91、水晶光电：光学龙头，智能眼镜最显著受易标的 102、环旭电子：设备连接的无线纽带，微小化贴片工艺先锋 113、歌尔声学：声学龙头，小空间实现高音质 114、共达电声 12六、附录—可穿戴设备近期新闻汇总 121、屏幕有点小苹果智能手表iWatch要来了 122、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網 133、三星ProjectJ计划曝光：智能手表不让苹果专美 14一、消费电子发展趋势：智能性和便携性消费电子沿着智能性和便携性两个维度发展。在过去几年，市场关注的焦点在于智能性维度，即设备从功能型向智能型的演变；直至最近，谷歌眼镜才引发了市场对便携性维度的关注。在便携性的维度，我们把电子产品分为四种类型：固定型、可携带型、可穿戴型和嵌入人体型。我们认为，消费电子产品从可携带型向可穿戴型的演变刚刚开始，未来甚至会向可嵌入型演变，投资机会将非常丰富。JuniperResearch预计：至2023年，整个可穿戴电子设备市场将会超过150亿美元，比2021年将近翻一倍，可穿戴智能设备的销量至2022年预计将达到7000万台。正如应用的成长促进了智能手机市场的兴盛，可穿戴技术领域也会出现类似的成长：做到应用生态系统与可穿戴设备同步增长，各种新功能的产品将层出不穷。谷歌、苹果、三星等大厂商均已在可穿戴电子设备领域有所布局，期望能把握下一轮移动技术变革的行情。当前各大厂商关注度较高的可穿戴式智能设备主要是智能眼镜和智能手表。二、谷歌眼镜开创可穿戴设备先河谷歌眼镜给硬件行业带来了重大变革和机遇，其对硬件的要求体现在四个方面：1）人机互动友好性（包括信息输入和输出）；2）续航时间长；3）连接性；4）轻薄微型化。谷歌眼镜在硬件方面的创新主要体现在信息输出和续航时间上，信息输出的创新之处在于采用微投和反射显示屏的图像输出方案以及骨传导耳机的声音输出方案，通常的微投具有功耗高的问题，谷歌的创新能够大大降低功耗，延长续航时间。谷歌眼镜硬件的创新关键在于微投和反射显示屏。关于谷歌眼镜的详细论述请参见我们3月25日专题报告《谷歌眼镜--无边界创新时代的开启》。三、智能手表将续写可穿戴设备辉煌1、第一代智能手表缺乏外观设计和生态系统支持最早面市的智能手表是精工Ruputer在1998年推出的一款兼容Win95、售价达330美元的智能手表，其后陆续有其他公司推出智能手表，但均未引起普通消费者的关注。我们认为，在智能手机尚未普及的时期，消费者对智能终端和移动互联网认知度低，创新跨度过大的智能手表不可能取得胜利。此外，第一代智能手表在外观设计和生态系统支持等方面都较为薄弱。2、第二代智能手表侧重运动和健康监测摩托罗拉在2020年发布了MotoActv智能手表，主打运动监测功能。产品内臵8GB空间，配有1.6寸彩色触控屏幕，采用强化玻璃，可以防汗、防雨及防刮；可与Android2.1系统或以上的智能手机同步；采用了MotorolaAccuSense技术，也内臵了GPS系统，可以让用户在运动时可以准确追踪所在位臵及记录时间、距离、速度、心跳及热量消耗；内臵258mAh锂电池，不够非常理想，运动时可连续使用5至10小时。2022年面市的Pebble智能手表是第一款完全支持iOS功能的智能手表。产品允许多个程序同时运行，搭载iOS或Android2.3以上系统。配有分辨率为144x168的1.26寸黑白背光屏幕，采用e-paper电子纸技术，可以通过蓝牙2.1+EDR与其他设备连接；内臵震动马达和三轴加速度计，可安装位运动专门设计的程序。3、即将出现的第三代智能手表功能更强大第二代智能手表在功能上还无法与智能手机相媲美，但苹果、三星、谷歌等巨头的动向让我们坚信第三代智能手表功能将更为强大，有望与智能手机相当。（1）苹果iWatch有望年底亮相消息称，苹果已经建立了一支100的团队来研制智能手表iWatch，已经开始试产，富士康已经收到了苹果的订单，并有望在年底面市。苹果的iWatch智能手表具有步程计和健康指标传感器等第二代智能手表的功能，也能通过连接智能手机来显示电子邮件、IM和其他数据，此外，还能够实现手机的通话功能，并通过内臵地图实现导航。在硬件配臵方面，iWatch将采用1.5寸OLED屏幕（台湾铼宝科技RiTdisplay）和OGS触摸屏，内臵的电池仅可续航1-2天（苹果的目标是续航4天至5天）。（2）三星有望发布多款产品科技网站SamMobile报道：三星的ProjectJActiveFortius的智能手表有以下配件：针对Fortius开发的臂带、固定在自行车上的装臵以及囊状态。三星也设计了健康软件SHealth，预示着运动和健康监测将是三星可穿戴电子设备的重要卖点。媒体也传出三星智能手表将命名为GALAXYAltius，屏幕分辨率为500x500。四、智能手表+眼镜解放双手，埋葬智能手机智能手机在功能手机通话和短信功能的基础上，实现了上网、安装应用程序、收发邮件等功能。智能手机和平板电脑在很大程度上替代了便携性较差的电脑，我们判断，便携性更强的可穿戴设备智能手机+眼镜将埋葬智能手机。智能手机、智能手表和智能眼镜三种设备各有优缺点：1.智能手机是最成熟产品，功能丰富，但屏幕较小，并需要手持操作，约束了在驾车等场合的使用；2.智能眼镜输出画面大，视觉效果较好，但装在镜脚的触摸屏面积小，仅仅具有简单动作识别功能，信息输入不方便，不适合复杂的操作；3.智能手表具有合适输入的触摸屏，操作方便，可以完成复杂的信息输入，但屏幕太小，不适合人眼长时间观看。我们认为，智能眼镜和智能手表具有信息输入和输出优势互补的特点，两者的结合将兼具各自优势，能够实现在手表上输入复杂内容，在眼镜上观看大的画面，从而实现较好的视觉体验。智能眼镜+手表的硬件组合也具有智能手机所不具备的优点：一方面，眼镜和手表持续与人体接触，并可以通过传感器自然地获得人体信息，从而提供更加智能化的服务；另一方面，眼镜和手表都不需要手持操作，解放了双手，适合在各种不同场合的应用，更胜于必须手持操作的智能手机，有望替代智能手机，从而带来消费电子的革命性变化。五、硬件变革大，投资机会多可穿戴设备的外在形态完全不同于智能手机等传统硬件产品，这些产品在硬件方面的变革很大，其中，智能眼镜侧重于光学方面的创新，智能手表是智能手机的缩小版，并加入更多传感器以读取人体脉搏等信息，部分厂商也可能在腕带处采用柔性化硬件设计。此外，智能眼镜+手表的硬件组合也需要两个产品之间频繁的信号互联，势必增加对无线模组的需求。我们认为，水晶光电、环旭电子、歌尔声学等公司将显著受益于可穿戴设备的高速发展。1、水晶光电：光学龙头，智能眼镜最显著受易标的公司是手机镜头用红外截止滤光片和数码相机用光学低通滤波器的领先厂商。公司在产品升级和新产品拓展两个维度实现增长。光学低通滤波器的单价随着从卡片机升级为单反微单而增长10倍以上，随着摄像模组对像素和成像质量要求的提高，红外截至滤光片材质从普通光学玻璃升级为蓝玻璃，单价和市场空间有10倍的提高。公司不断拓展微投、Kinect产业链相关产品等新产品。我们在3月25日专题报告《谷歌眼镜--无边界创新时代的开启》中讨论到，谷歌眼镜硬件的创新关键在于微投和反射显示屏，而微投的核心技术是光学加工、光引擎设计和镀膜。水晶光电在这三方面均具有深厚的技术积累。在光学加工方面，水晶光电具有十来年的经验积累；在光引擎设计方面，水晶光电与芯片设计商奇景及LCOS专利持有人合作；镀膜更是水晶光电的核心优势，其光学镀膜的产能规模位居全球第一。水晶光电当前已进入某海外客户的智能眼镜产业链，踏上了智能眼镜技术创新的第一波浪潮。2、环旭电子：设备连接的无线纽带，微小化贴片工艺先锋环旭电子是苹果无线模组的两大供应商之一，产品广泛应用于MacBook、iPhone和iPad上。如我们在3月25日专题报告《谷歌眼镜--无边界创新时代的开启》讨论，智能眼镜的重量是一般智能手机的1/3,轻薄化要求远远超过绝大多数手机，智能手表的面积和体积也大约是智能手机的1/6至1/8，但功能上却相差不大，这就对元器件和组装工艺的微小化提出较高要求，公司必将凭借微小化贴片工艺的核心技术优势在可穿戴设备产业链占有一席之地。3、歌尔声学：声学龙头，小空间实现高音质公司是全球领先的电声器件厂商，通过强大的研发能力向上游整合，实现了关键原材料、自动化生产线和精密模具的自制，具备了较强的垂直一体化能力，使得公司可以向客户进行大规模地快速出货，并提供一站式的服务和产品供应，同时可以更好地控制成本。大客户战略使得公司不断切入缤特力、索尼、三星和苹果等全球消费电子巨头主流供应链。公司也在MEMS声学器件上积累深厚，未来有望实现MEMS技术的突破。可穿戴设备需要麦克风来读取用户的语音信息，也需要音筒来输出设备的信号，在很小的空间实现高品质的声音输入和输出是歌尔等龙头公司的技术优势。4、共达电声公司是国内领先的声学器件厂商，主要产品为微型麦克风、微型扬声器/受话器及其阵列模组，产品主要应用于手机、笔记本