五大产业园区运营模式分析

五大产业园运行模式分析华夏幸福基业1、公司背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的都市住宅项目开发。开始运行固安工业园，逐步向工业园区运行商进行转变，现在已经形成“园区+地产”运行模式。华夏幸福基业开发幅员重要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。其运行模式的成功重要在于谋求地方政府与公司之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设协助政府实现地区经济的快速发展，同时在获取便宜土地方面与本地政府形成默契，实现互帮互赢。2、运行模式和盈利模式运行模式以打造“产业新城”为公司战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区尚未起步前，就与本地政府订立排他性的园区整体委托开发合同，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整顿、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及公司入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与提出的PPP模式不谋而合。公司整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运行管理服务。运行特点选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目的有助于与本地政府洽谈排他性的合作合同，争取更多利好政策；良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作合同洽谈，同时能够及早地参加地块的规划和土地整顿工作，甚至参加区域发展规划，对园区规划及后期招商都有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府有关部门协调对接，加紧园区公司办事效益，对公司入驻有一定吸引力。便宜拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运行服务。融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，协助园区公司解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区公司融资提供担保服务，吸引公司入园。定制服务针对大中型公司，采用“量身定制+贴身服务”。通过予以更多政策优惠和平台资源，建成以龙头公司为核心的产业联盟，如与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户订立了战略合作合同。针对中小型公司或项目，通过嫁接金融平台，减少入园公司融资成本，或直接参股，借助资本协助公司或项目孵化。例如华夏幸福自有资本打造孵化器，协助新兴产业成长，国外现在在美国硅谷有建设，国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港，吸引了20余家有关公司的聚集；或携手专注于孵化器运行管理和科技创业公司哺育的专业机构——太库，双方合作打造创新孵化体系，年内委托给太库的经营孵化项目累计10个，位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地，具体产业落地数目在将来三年内分别不低于3个、6个、10个。另外，吸引清华大学等高校院所入园，搭建科技成果孵化转化平台。内合作公司运行服务体系盈利模式园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底地方政府将委托区域内所获得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入，分期返还。留成部分收入重要涉及：税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等。公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取土地整顿的利润按整顿成本的12-15%计取规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%计取招商引资收入=项目新增落地投资额*45%政府予以1.1-1.5倍基础设施投资偿还房地产开发销售实际运作过程中，政府通过税收收入赔偿和住宅土地增值赔偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储藏，分享园区收益，其中住宅土地增值是政府土地增值赔偿的前提，是华夏幸福盈利的核心部分。后期产业服务和园区管理（固安项目）在园区服务方面，园区投资服务部下设24小时服务指挥中心，全天候提供管理服务，对园区公司实施封闭式管理，协调园区公司与政府各部门的有关事宜，为投资者搭建投资平台。服务内容涉及协助入园公司进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工儿女入学等，加紧公司各项事宜办理进度。盈利构造主营业务收入状况主营业务收入状况二、张江高科公司背景及发展概况上海市张江高科技园区创立于1992年7月，是张江国家自主创新示范区的核心园，含张江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区，承载着打造世界级高科技园区的国家战略任务。张江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于4月经国务院同意纳入中国自由贸易实验区。张江加速打造两大产业集群：“医产业”集群，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业。“E产业”集群，基于互联网和移动互联网的互联网产业。1996年前，张江高科最初战略定位是简朴科技地产开发和土地批租；，公司战略定位是投资为主；，公司战略再转向以科技房产开发为主，侧重点转向完善科技地产设施；，公司提出了“一体两翼”战略，以开发运行、服务集成和产业投资为三大根本。运行模式和盈利模式运行模式张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面对将来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资我市场。产业地产作为张江高科深耕的主力板块，拥有“医+E”高端产业集群的禀赋优势，生物医药产业营业收入占上海全市的47%，集成电路产业营业收入占全国的1/3。作为张江高科的主营业务之一，产业地产正与科技投资、创业服务打通，形成三环闭合。运行服务体系：在公共服务上，建设有浦东软件公共技术服务、知识产权公共服务、高新产业咨询服务等平台以及数据支持中心。在金融服务上，建设有浩成创投、张江公司易贷通、张江小额贷款、张江科投等机构。运行服务资源：为进一步提高产业地产开发和产业配套服务的专业化能力，张江集团依靠原客户服务中心团体，整合了张江集团体系下上海张江公司咨询服务有限公司、上海纳百川人才服务有限公司、上海张江公共租赁房建设有限公司、上海新张江物业有限公司、上海张江高科技园区综合发展有限公司、上海张江新能源有限公司等六家专业化服务公司，于1月设立了上海张江慧诚公司管理有限公司，代表张江集团承当张江高科技园区产业发展配套服务的功效。作为张江集团旗下唯一专注于公司服务集成的全资二层面子公司，张江慧诚已基本含有科技创新创业服务、产业地产配套服务和环境治理服务三大领域的资源整合能力，以及产业联盟、政务服务、社区活动、人力资源、人才公寓、能源服务、市政配套、环境服务等方面的专业服务能力。将来张江慧诚将以打造“产业地产配套服务提供商、公司全生命周期服务提供商”为己任，为张江高科技园区公司运行配套环境的优化，公司科技创新生态环境的提高发挥核心引领作用。盈利模式1）土地一级开发，整体销售（生物医药基地）2）园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地）3）园区物业租赁（针对中小型公司）（软件园二期）4）地产开发销售/住宅项目投资参股（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭）5）科技公司股权投资（嘉事堂药业）6）产业服务增值（通讯服务年毛利约1亿元）盈利构造上六个月营业收入报表福田天安数码城公司背景及发展概况天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，在全国10个都市开发、运行和管理15座园区，以珠三角为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，总运行面积超出1200万平方米。二十数年来，天安数码城构建出以创新公司生态圈的建设运行为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式，服务公司从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。运行模式及盈利模式运行模式核心理念：产业综合服务运行，提供创新创业产业空间+综合服务。运行服务内容针对入园公司成立公司家具乐部——优合汇，并搭建优合汇综合服务平台。1）优合汇运行服务体系一大中心：产业转型升级公司体验中心三大平台：科技孵化器（加速器）平台、中小公司融资、种子基金服务平台、数码IT产业聚集式发展示范平台九大空间：灵动创新建筑空间、和谐生态园林空间、创业创富聚集空间、中高级人才展示空间、新兴战略产业组合空间、产业转型升级样板空间、产业链上下游整合空间、社区型（CIC）创新空间、ITTBCL聚合空间六大板块商企联盟：金融投资、医疗机构、地产物业、餐饮酒店、科技公司、休闲娱乐2）核心服务风险投资协助服务；金融货款协助服务；工商、税务等政务协助服务；高端人才服务；技术科技支持服务；法律咨询服务；高新公司认证协助服务；知识产权代理服务3）基本服务会员入园VIP优惠服务；优惠政策咨询及申报服务；公司家交流互动服务；展示推广服务；会议、培训服务；物业租赁及管理服务；休闲消费优惠服务；商务交通服务4）办公信息服务公司商务邮箱；网站搭建；商业顾客电脑及网络代理维护服务；系统集成搭建；公司主机托管；园区媒体宣传服务5）商务互动服务公司高峰论坛；商务群英红酒品鉴会、研发人才招聘交流会；科技园考察；十大最佳创新民企评比；园区主体运动会6）特色服务最低折扣优惠；物业优先选择；交流合作服务；最新资讯服务；活动参加服务入园最低优惠：入会公司专享园区物业购置最低折扣优惠。物业优先选择：入会公司享有优先选择物业、选择朝向、挑选楼层等各大优先选择权益。交流合作服务：优合会将定时组织园区公司交流活动，增进公司合作。最新资讯服务：及时获得天安数码城最新园区信息，最先掌控政府最新优惠政策。活动参加服务：专享优合会组织的一切商务、交流活动参加权益。内刊免费获得：免费收到天安数码城集团内刊—《天安内刊》。智慧园区服务内容智能通信充足运用RFID、移动通信网络、光纤网络等多个网络互连，充足的实现物与物、物与人、人与人的多个互连。实现泛在、融合、智能网络。打造园区与通信骨干网相连的信息高速公路。智慧云计算因此智慧园区根据园区实际状况可自行建设云计算中心或者充足运用附件区域的云计算中心，为园区提供可靠的基础软硬件、丰富的网络资源、低成本的服务和管理能力。智慧产业运用多个智能化、信息化应用协助智慧园区产业实现生产方式、经营模式及运行方式的转变，增强公司竞争力，提高公司的生产效率，实现转型升级，并以智慧园区为核心形成产业链的有效聚合。智慧民生通过多个智能化、信息化应用为园区居民的日常生活等各个方面提供周到、方便、安全、贴心的信息化服务，充足的有效聚集人才，促使园区成为一种在园区内找到人的自我满足感的智慧聚集地。绿色园区通过楼宇信息化、智能化技术，结合物联网、云计算技术实现园区整体的节能减排；围绕节能降耗，提高产业层次，运用信息技术推动节能减排，构建适应节省型社会的信息化建设平台；通过优化整合园区内的各楼宇的资源，实现整个园区的节能减排。盈利模式天安数码城的盈利模式重要是三个方面投资回报的组合。住宅产品、部分的商业产品直接销售，总部楼、产研大厦等产品部分直接销售。2）持有部分物业经营，赚取租金，并在将来物业升值之后获得收益。3）用多个方式将持有的物业资本化。天安数码城有战略合作的创投公司，并新成立全资下属的创新基金，针对园区公司，以物业租金和现金的形式，联合政府和其它基金，进行股权投资。另外，天安数码城还在进行某些多元化的发展模式探索，其中，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集团探索的第一步。联东集团公司发展概况联东集团开办于1991年，注册资金6.2亿元，下辖二十多家子公司，是一家集产业园区运行、模板钢构造和投资业务为一体的集团化公司。对于联东在行业中的地位，联东曾提出标语：住宅地产看万科，产业地产看联东。联东集团发展模式形成以建筑模板为核心业务，产业地产为增加业务，金融投资为种子业务并行的三驾马车格局。运行模式及盈利模式运行模式运行理念：先产业，后地产围绕微笑理论的思路，重点进行产业园前期规划定位和后期营销招商工作，普通设定3-5年的园区开发筹办期，期间进行大量的产业趋势研究，拟定园区运行根本。现在拟定电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业集群，在开发设计上形成了产业综合体和总部综合体两大产品线。运行模式：强势招商，专业运行通过建立庞大的招商队伍、客户资源库，同时借力产业联动、政府联动、专业招商机构形成招商方面的强势资源和核心优势。公司入驻产业园后，提供专业物业运行服务，涉及工商注册、审计咨询、园区公司活动、园区安防、政策培训、专利申请、信贷申请等，保障公司高效发展，集中精力发展公司核心竞争力。运行服务体系盈利模式1）租售收入：现在在盈利模式上，联东U谷采用的是销售与租赁兼具的模式，普通是"6+2+2"（60%\o"出售"出售、20%\o"出租"出租、20%合作经营）原则或"4+3+3"（40%\o"出售"出售、30%\o"出租"出租、30%合作经营）原则。2）物业收入：联东U谷始终在开拓物业管理业务的收入。首先，现在没有专业的产业园物业管理公司；另首先，随着服务平台的完善，其中的商机也越来越多。3）投资收入：联东U谷与金融机构的广泛合作，也是其在项目运作过程中，资金压力相对较小的因素之一。资料显示，联东U谷是东方证券、北京银行的股东，且含有较好的投资回报；另外，在项目上，联东U谷也采用多个融资模式，如类地产投资、多方位股权合作、VC、PE等。盈利构造招商蛇口网谷公司发展概况招商蛇口系一家综合性开发经营公司，是招商局集团房地产板块运行的旗舰公司，是招商局集团在国内的资源整合平台。招商蛇口过去31年里，共建了33城。蛇口网谷经由旧工厂升级改造,截至底,网谷入驻公司400多家,总产值超出250亿元,每平方米的产值由改造前的1200元提高至6万元。在蛇口片区已开发的11平方公里土地上,原来的许多旧工业厂房陆续被改造成信息产业、文化创意等创业基地。底，招商局集团以蛇口工业区为载体，通过对旗下上市公司招商地产的吸取合并，成功实现“招商蛇口”挂牌上市，成为首个地产央企重组样本。合并重组上市后，招商蛇口提出新的发展战略——“前港、中区、后城”，分别对应三大业务板块：邮轮产业建设与运行、园区开发与运行及社区开发与运行。以来，借由“一带一路”的契机，招商局集团加紧了蛇口模式的复制。“前港、中区、后城”不仅在重庆、天津、青岛等地得到推广，更开始“走出去”，由白俄罗斯拓展至吉布提、斯里兰卡等国，实现了以港