论房屋买卖合同的生效要件

论房屋买卖合同的生效要件范XX所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋全部权转移必需办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件-行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法说明还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，（注：参见王XX主编：《中国民法学。民法债权》，法律出版社，________年版，第636页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效。（注：参见杨XX：《民商法实务探讨》（合同卷），山西XX，________年版，第160—162页。）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履行行为，而非其生效要件。（注：笔者注：对房屋买卖合同的一般生效要件，因无争议，本文不述及。）一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法说明之演进________年____月____日国务院公布的《____市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第九条规定：“买卖____市私有房屋，卖方须持房屋全部权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖____市私有房屋。”《条例》规定的本意明显是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效（注：参见梁XX主编：《社会主____市场经济管理法律制度探讨》，中国XX，________年版，第110页。）。________年____月____日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的看法》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际运用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一说明确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际运用和管理了房屋。________年____月____日，最高人民法院《关于如何详细适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的看法〉第五十六条规定的批复》规定：“‘看法’第五十六条规定的精神，只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题；‘条例’实施后，人民法院审理这类案件应严格根据‘条例’的规定办理”。此批复将《看法》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于________年____月____日至________年____月____日之间的房屋买卖行为本应适用《看法》第五十六条规定，而该批复却规定适用《条例》，明显破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。1101________年____月____日最高人民法院发布的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的看法（试行）》（下称《民法通则看法》）第85条规定：“财产全部权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产全部权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正值理由，协议又能够履行的，应当接着履行；假如协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”明显，该条规定也适用于房屋买卖合同。依据该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如________年____月____日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1101________年____月____日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，