项目策划案例(6房地产项目营销策划)

6.房地产项目营销策划价格策略广告策划销售策划发布：某房地产的营销策划案总结：整合完成某房产全程策划案项目策划6.房地产项目营销策划项目策划6.1价格策略价格策划就是地产商为了实现一定的营销目标而协调处理各种价格关系的活动。它是整个地产营销活动中的重要的一环，它不仅包括价格的制定、定价技巧的运用，同时包括在一定的营销条件下，为了实现地产商预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面，并在实施过程中不断修正价格策略的全过程。项目策划6.1价格策划定价策略低开高走高开低走稳定价格较常见的定价策略，尤其适合处于宏观经济周期恢复阶段或者人气较旺的待售楼盘或小区采用。多用于期房销售。低开的目的是吸引市场视线，其路线是提升价格。周边围合或周边封闭，形成大尺度的公共空间；强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道；突出街区城市效果，周围景观即是城市景观；公共配套工程设置或分隔在不同的街坊里，从而便于管理。

在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域；依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比；反复整调低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利；重视草地、树木、水面、硬质景观的价值。优点：*便于快速成交，促进良性循环；*每次调价能造成增值的假象，给前期购房者以信心，形成人气，刺激购买欲望；*便于日后的价格控制；*资金周转与回笼。缺点：*首期利润不高；*楼盘形象难以提升。调价技巧：*小幅递增，多频调价；*一般涨幅在3%~5%之间。项目策划功能卖点5.1项目总体规划起居室、卧室灵活可变标高解决功能分区交通面积功能化立体花园走入高层住宅购房者越来越看中居住区的环境质量。土地资源的限制，中国无法做到每户都有私家花园。针对这一矛盾，新设计提出了环境设计的系统性的理念。通俗说：就是做立体花园，将花园从地面沿着人们的活动路线进入住宅入口、公共走廊、分户入口直至每户的阳台。使人们在日常生活的每个关键节点上都能够接触到绿化，使绿化环境不再只是一片绿地，而是一个连续的系统。例如在两户入口的中问留出一块半公共的空间作为双方共用的种花、养鸟之处。在营造绿化环境的同时也有助于邻里的沟通和交往。

房间的功能有动静之分、房间的面积有大小之分，显然光在平面上做文章已无出路。在高层住宅中引入“别墅”的概念，传统的2.8米层高所造成的室内空间效果被打破，在房型设计上作出从二维到三维的探索。住宅中的活动空间（如起居室）所需的面积越来越大，如仍维持标准的2.8米层高，势必造成一种压抑感。在起居室部分应增加层高。利用不同的层高所引起的不同标高来解决功能分区的问题，把开放性的活动空问和私密性的静态空间放在不同的标高上，显然比单纯地从平面上划分功能更优越也更合理。把层高的变化和标高的不同组织起来，形成一系列既丰富多彩又灵活合理的空间，使居住更具趣味性和人情味，也为室内布置的个性化提供了更多的可能性。

交通面积是用来联系使用面积的，因此交通面积必不可少。在住宅尤其是高层住宅设计中，交通面积的多少直接影响得房率的高低，是衡量住宅设计优劣的关键指标之一。在设计中一味地用压缩走道宽度或做成暗走廊等牺牲公共空间质量的方法来减少交通面积、提高得房率，显然不是明智之举。在新设计中，则力图突破每五层两条走廊、每三层一条走廊等变化，并结合房型的三维设计，把交通空间也三维化、立体化。在用最少的交通面积服务尽可能多的户数的同时，又结合环境设计把一些半公共绿化空间引入到交通空间中来，使交通空间突破单纯意义上的交通功能。这样，既在整体上减少了交通面积，又丰富了交通空间，从而实现了交通面积的高效性，提高了得房率。住宅与别墅最大的区别即在于其工业化和规模化，高层住宅尤其如此。高层住宅的房型必然受到结构、设备等各方面客观条件的制约，不可能随心所欲地进行设计。怎样融合功能上的灵活性与工程上的经济性是住宅设计中的一个老问题。新设计按功能要求的不同，把房间分为两大类：一类是使用功能上比较单一，但受管道、设备等影响比较大的房间，如厨房、厕所。这些房间的布局和大小应该相对固定。另一类则是使用功能上比较复杂，受管道、设备等影响较小的房间，如起居室、卧室，应该让这些空间灵活起来。在这两类间中找到这样一个平衡点，即在某些固定的位置上解决厨房、厕所，作为固定的支点，将其在层高、标高上均具有相当的可变性和灵活性，给起居室、卧室的设计留出更大余地，力求在房型设计中达到功能与经济的统一，解决好固定与灵活的矛盾。

项目策划未来模式5.1项目总体规划方便完善的配套和谐融洽的文化优美祥和的环境服务周到的会所幽雅舒适的居所住户管理者发展商规划设计者功能规划五位一体模式关键：“居所、环境、文化、配套、会所”等五大功能的和谐统一。项目策划5.1项目总体规划未来模式空间渗透模式

空间渗透半公共空间通过绿化和开敞空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。纯静空间在“静”字上做文章，即保证其安静、安全、安逸。步行空间步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在。平台分流采用架空平台，在平台的两边设计绿化，使人流汇集到中间，避免了对一层的视线干扰。再者，采取人车分流，保证人行的安全。架空空间是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉。项目策划5.1项目总体规划未来模式楼市开挖空中资源楼顶蕴含资源（市区）低污染；好景观；心理优势。开发商开发楼顶资源做法建私人空间；建共享空间；私人、公众两不误。获益者开发商；购房者。空中资源若开发得当，是件皆大欢喜的事

项目策划5.2景观设计景观设计四大原则空间组织立意原则；体现地方特征原则；使用现代材料原则；点线面相结合原则。设计必须呼应居住区设计整体风格的主题，硬质景观要同绿化等软质景观相协调。幅员辽阔，自然区域和文化地域的特征相去甚远，设计要把握这此些特点，营造出富有地方特色的环境。设计中要考虑维护的方便易行，才能保证高品质的环境日久弥新。现代规划必须将人与景观有机融合，从而构筑全新的空间网络：亲地、亲水、亲绿和亲人等空间。成功设计六个建议要注重民族性和地域性;应做到功能性与经济性的统一;注重生态性与可达性；是关于土地的分析、规划、管理、保护和恢复的科学和艺术；景观设计师的使命是在设计中把现代人的生活同自然、历史及文化融合；住宅景观设计要把人的需求放在首位。共享性；文化性；艺术性强调三性：项目策划5.3户型设计有人给户型作了一个形象生动的比喻，说它有如六月的天说变就变。在相同成本前提下，户型设计为地产商提供了一个超越对手的空间。项目策划5.3户型设计核心步骤进行市场调查；掌握户型需求；确定户型大小；进行功能分区；进行户型布局；确定户型构成；细部处理。客户户型选择的决定因素：*价格因素；*客户自身需求：*市场情况。最普遍的说法：是市中心的户型小的好，郊区户型可以做大。*公共活动区：供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等；*私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。*辅助区：供以上两部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。户型的构成比例受到目标客户群、需求层次、需求变化、平面布局、规划设计等因素影响。项目策划5.3户型设计领先奥秘集中倾向：功能分区更加严格；舒适性：讲究方正宽敞、采光通风……；差异化致胜：个性化色彩更加深厚。*公私分区；*干湿分区；*动静分区；*主次分区。*每层的户数减少，尽可能使户型平面正宽敞，提高实用率，增强采光通风效果；*辅助用房方面，种类多了起来，使住宅的功能更加完备。同时，对辅助用房的设计也更加人性化；*在设计户型时，建筑师把景观作为一个重要的因素加以考虑，于是便有了“看景户型”。“一个楼盘可以争议，但不能没有物色”未来户型设计特色：*空间设计多样化；*平面布局更实用；*次空间功能突出；*极大地满足景观需求。未来户型设计原则：*更人性化；*更个性化；*科技性；*全寿命住宅。项目策划5.4建筑风格目前对住宅小区建筑风格的探索还处在起步阶段，还未形成较为成熟的流派，在建筑界，亦未形成统一的看法。建筑风格身份体现心理特征美观心情愉悦文化氛围购买欲望利润建筑风格是一种建筑个性和建筑特征。

六大风格*欧陆风格；*新古典主义风格；*现代主义风格；*异域风格；*普通风格