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-------------各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有---------------------------各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有--------------2011-2012年经济师《中级房地产经济》全真预测试卷(8)总分:140分及格:84分考试时间:150分一、单项选择题(共60题,每题1分。每题的备选项中,只有1个选项最符合题意)(1)下列选项中不属于风险识别特点的是()。A.系统性B.不确定性C.连续性D.制度性(2)下列不属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是()。(3)下列说法错误的是()。A.SPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体B.SPV目的是持有住房抵押贷款资产,并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券C.SPV除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外,一般不能从事其他业务D.SPV可不进行“信用增级”(4)以下不属于承租人义务的是()。A.保管义务B.支付租金义务C.租赁标的物返还义务D.妨害除去义务(5)按照工种划分的,也是形成项目产品的基本部件或构件的施工过程称为()。(6)如果拆迁人延长了过渡期限,对于拆迁人已经安排了周转房的使用人()。A.不需支付任何费用B.应当从搬进周转房当天开始支付过渡补偿费C.应当自逾期之月起支付过渡补偿费D.应当支付安置补偿费(7)下列不是房地产报告摘要需要指出的问题的是()。A.调研的目标B.时间、地点、对象、范围C.限制的条件D.执行的结果(8)招标人采取公开招标方式的,首先应依法发布()。A.招标公告B.投标邀请C.招标合同D.招标委员会成员名单(9)有明确的合营期限或合资期限的项目,在期满时对资产余值按股比或约定比例分配称为()。A.技术转用或使用收入B.资产处置收益分配C.租赁费收入D.实分利润(10)项目经营收入估算表属于房地产投资报表中的()。A.损益表B.基本报表C.项目总投资估算表D.辅助报表(11)有限竞争性招标又称为()。A.公开招标B.邀请招标C.私募招标D.议标(12)下列不是哈里斯和乌尔曼认为形成城市多核心的因素的是()。A.某些活动需要彼此接近,而产生相互依赖性B.某些活动互补互利,自然聚集C.某些活动因必须利用铁路等货运设施,且产生对其他使用有利的因素,因此就依赖其他使用而集结在一起D.高地价、高房租吸引较高级的使用,而排斥较低级品质的使用(13)在对互斥方案进行比选时()。A.不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准B.可以直接用各方案的内部收益率作为比选的标准C.不能用投资差额内部收益率进行比选D.各方案的内部收益率和投资总额内部收益率都可直接作为比选的标准(14)按是否有获利机会,投资风险可分为()。A.纯粹风险和投机风险B.静态风险和动态风险C.基本风险和特定风险D.系统风险和非系统风险(15)下列说法错误的是()。A.所有基本农田的征收必须报国务院批准B.基本农田以外的耕地超过35公顷的征收必须报国务院批准C.由省级人民政府批准征收土地的,必须同时报国务院备案D.包括耕地之外的土地超过35公顷的都必须报国务院批准(16)下列不属于抵押贷款利率组成部分的是()。A.资金的投资收益B.抵押物本身价值C.费用D.承担的风险(17)下列不属于耕地占用税基本特点的是()。A.税额标准在不同地区可能不同B.以乡级行政区域为单位,以人均耕地面积为标准,规定不同的税额标准C.实行一次性征税D.属于财产税(18)下列关于折现率的说法错误的是()。A.是采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数B.与收益法中的报酬率的性质相同但求取方法不同C.等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率D.体现了资金的利率和开发利润率两部分(19)下列选项中,不属于房地产投资风险特征的是()。(20)下列关于盈亏平衡点的说法有误的一项是()。A.盈亏平衡点的值低,说明项目抗风险的能力强B.盈亏平衡点的值无论是用产量表示,还是用生产能力表示,都是越低越好C.盈亏平衡点的值较高时,说明项目取得较好的经济效益中大网校☆在线○考试中心D.盈亏平衡点的值越低,盈利区域越大,亏损越小(21)若有多个对商品住宅用地有意向的用地者,则受严格限制的方式是()。A.挂牌B.划拨C.招标D.拍卖(22)建筑规划方案的选择属于房地产投资项目可行性研究内容中的()。A.规划设计方案的选择B.市场分析和建设规模的确定C.开发建设计划的编制D.项目概括(23)房地产保险费率一般是用()来表示的。A.百分率B.千分率C.万分率D.年利率(24)()在本质上还是开发什么房地产产品就销售什么房地产产品,但比生产观念多了一层竞争色态,一般产生于供求不平衡时。A.社会营销观念B.产品观念C.推销观念D.市场营销观念(25)美国住房抵押市场上最为普遍的利率调整周期是()年。A.1B.2C.3D.4(26)风险自留包括承担风险和()。A.转移风险B.自保风险C.回避风险D.预防风险(27)下列不属于房地产开发项目工程招标方式的是()。A.私募招标B.公开招标C.邀请招标D.议标(28)房地产投资项目的比选层面包括投资机会的比选和()。(29)属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤的是()。A.组建工作小组B.制定工作计划C.方案研制与优化D.基本报表的编制及经济指标计算(30)房地产开发项目产品的具体建筑过程,一般从现场开工到竣工后交付使用为止称为()。A.项目前期策划阶段B.项目设计阶段C.项目实施阶段D.项目使用阶段(31)拆迁人要对位于郊区的一排民宿进行拆迁,若采用货币补偿方式,则下列不属于影响补偿金额的是()。A.该民宿的地理位置B.该民宿的用途C.该民宿的建筑面积D.该民宿的外观形状(32)()观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。A.生产观念B.产品观念C.推销观念D.市场营销观念(33)下列不属于建筑物折旧分类的是()。(34)下列属于地方税的是()。(35)下列选项中,不属于房地产开发项目管理过程的是()。A.启动B.可行性研究C.计划D.实施与控制(36)拆迁租赁房屋时,被拆迁人与承租人达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行()。A.货币补偿B.房屋产权调换C.入股分红补偿D.协议补偿(37)杜能认为市场上农产品的销售价格决定()。A.经营的产品和生产成本B.生产成本和运输成本C.经营方式和运输成本D.经营的产品和经营的方式(38)城市郊区菜地的补偿标准是按()来划分的。A.土地类型B.地理位置C.该地区生活水平D.该城市人口(39)反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响称为()。(40)市场法的本质是以房地产的()为导向来换取房地产的价值。A.实际成交价格B.比准价格C.正常市场价格D.未知价格(41)下列不属于房地产心理定价策略的是()。(42)下列选项中,不属于房地产开发层面质量控制的特点的是()。A.连续性和相关性B.为客户服务C.全面性D.及时性与主动性(43)房地产股票按股东权利可分为()。A.普通股、优先股B.国家股、法人股、个人股C.有面额股、无面额股D.有记名股、无记名股(44)房地产开发项目的目标系统不包括()。(45)企业的开发经营活动既要满足消费者的需求,还要符合消费者和社会公众的长远利益,这种观念属于()。(46)下列不属于征地补偿步骤的是()。A.办理征地补偿登记B.确定征地补偿标准C.上报征地方案给上级、国务院D.征地补偿方案的使用(47)房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制,其中不正确的是()。(48)将因征地而导致无地的农民,纳入统一的失业登记制度和城镇就业服务体系,并建立社会保障制度是属于()。A.货币安置B.保障安置C.重新择业安置D.农业生产安置(49)处分抵押的建设用地使用权所得金额,应最先()。A.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B.支付处分抵押建设用地使用权的费用C.扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费D.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害(50)下列不属于中央地方共享税的是()。A.印花税B.消费税C.营业税D.个人所得税(51)在若干可采用的独立方案中,如果有资源约束条件,则只能从中选择一部分方案实施的方案称为()。A.混合方案B.组合方案C.互补方案D.组合—互斥方案(52)下列选项中,不属于环境影响评价的主要内容的是()。(53)不考虑其他因素的影响,当房地产的价格下降时,则需求曲线向()。A.上移B.下移C.左移D.右移(54)资方将专利或专有技术转让或允许该项目使用所获得的收人称为()。(55)收益年限无限年公式的假设前提不包括()。A.报酬率大于零为YB.收益年限n为无限年△▲C.净收益在未来的前t年(含第t年)有变化,在t年以后无变化为AD.净收益在未来的前t+1年(含第t+1年)有变化,在t年以后无变化为A(56)关于出售公有住房维修资金的交存正确的是()。A.业主首次缴存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的3%B.售房单位交存的住宅专项维修资金,多层住宅不低于售房款的20%C.售房单位交存的住宅专项维修资金,高层住宅不低于售房款的25%D.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起20日内,将应当提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户(57)()是房地产证券化的核心。(58)在对互斥方案进行比选时,下列哪项不是必须具备的可比性条件?()A.被比较方案的费用及效益计算口径一致B.被比较方案具有相同的计算期C.被比较方案现金流量具有相同的时间D.被比较方案可以在不同的计算期(59)征收农村集体经济组织用地时,地上附着物归()所有。A.农村集体经济组织B.其所有者C.特困补助农民D.其使用者(60)出售型房地产开发项目,对投资者来说属于()。A.短期投资B.长期投资C.中期投资D.中长期投资二、多项选择题(共20题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)(1)下列属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是()。A.单位比较法B.供求分析法C.供料测量法D.全部分项法E.指数调整法(2)房地产市场营销的特点包括()。A.广泛性B.有效性C.区域性D.差异性E.连续性(3)从理论上讲,综合计算比准价格的方法主要有()。A.平均数B.方差C.中位数中大网校♂在线○考试中心♂D.标准差E.众数(4)征收土地方案符合下列()条件的,土地行政主管部门方可报人民政府批准。A.被征收土地界址、地类、面积清楚,权属无争议的B.被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的C.被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行D.被征收土地面积符合建设用地标准和集约用地要求的E.被征收土地以划拔方式供地的,符合法定的划拔用地条件(5)业主在物业管理活动中享有的权利有()。A.选举业主委员会委员,并享有被选举权B.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出意见C.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用D.监督业主委员会工作☆中大网校-在线☆考试中心TE.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定(6)下列选项中,属于投资项目经济评价应遵循的基本原则的是()。A.定量分析与定性分析相结合,以定量分析为主的原则B.效益与费用计算口径对应一致的原则C.动态分析与静态分析相结合,以静态分析为主的原则D.有无对比原则E.收益与风险权衡原则(7)20世纪50年代初,企业开展营销活动的可控因素有()。(8)房地产开发周期由哪几个阶段组成?()A.前期B.租售期在线┨考试中心εC.租赁期D.建造期E.调研期(9)在协议出让过程中,有下列()行为的,对相关人员依法给予行政处分。A.出让底价未经集体决策的B.泄漏底价的C.低于协议最低价出让的D.减免建设用地使用权出让金的E.情节严重构成犯罪的(10)下列选项中,不属于开发建设计划的主要内容的是()。(11)以下既可以采取出让方式,又可以采取国有土地租赁方式的是()。A.经营性房地产开发用地B.非经营性房地产开发用地C.国有企业破产涉及的划拨建设用地D.因改变土地用途或发生转让和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的E.商业用途的经营性开发用地(12)下列使得租售期延长或缩短的因素是()。A.社会经济状况B.市场供求状况C.居民购买力D.设计、布局发生变化E.市场竞争状况(13)在互斥方案比选方法中,评价结论具有一致性的是()。(14)建设用地抵押权因债务清偿以外的原因而灭失的,包括()。A.抛弃B.土地灭失C.协议灭失D.混同E.转让(15)搜集交易实例的内容一般包括()。(16)按城市平面几何形状,可将城市分为()。A.块状城市B.带状城市C.星状城市D.放射状城市E.圆形城市(17)社会文化环境主要包括()。A.基础设施情况B.居民生活习惯C.宗教信仰和风俗习惯D.家庭人口规模及构成E.居民职业构成和教育程度(18)房地产股票按票面形式可分为()。A.普通股、优先股B.国家股、法人股、个人股C.有面额股、无面额股D.有记名股、无记名股E.单一股、混合股(19)《物业管理规约》的主要内容包括()。A.业主的共同利益B.业主应履行的义务C.有关物业的使用、维护、管理D.违反《物业管理规约》应当承当的责任E.业主委员会委员的职责(20)我国实行土地用途管制制度,将土地分为()。A.农用地B.已利用用地C.建设用地D.未利用地E.非法用地三、案例分析题(共20题,每题2分。由单选和多选组成。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)(1)根据下列材料,请回答{TSE}题:(2)需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比叫()。(3)劳工成本指数与所需运输的总重量的比值叫做()。(4)在讨论工业成本时,关键是注意()。(5)集聚的固定内在因素是()。(6)根据下列材料,请回答{TSE}题:某房地产开发公司准备面向市场,推销自己的楼盘,为了销售顺利,尽快让客户了解并且接受其产品,开展了一系列的活动。{TS}根据房地产开发企业和客户之间是否使用中间商,可将房地产销售渠道分为()。A.直接渠道B.间接渠道C.代理渠道※中大网校※在线-考试中心※D.技术渠道(7)在该房地产商进行销售渠道的选择时,应坚持()原则。A.时效性B.经济性C.可控性D.适应性(8)如果该房地产商经营的是期房的销售,那最好采取的定价策略是()。A.低开高走策略B.高开低走策略^^中大网校^在线-考试中心^C.稳定策略D.折扣策略(9)如果该房地产为了提高自己的销售水平,编制了广告预算,则其广告媒体费用最好占其预算的()。A.30%B.50%C.60%D.80%(10)该房地产可以采取的营业推广方法有()。A.“噱头”促销B.变相折扣C.价格折扣D.抽奖促销(11)根据下列材料,请回答{TSE}题:某人购买尚有使用年限5年的餐馆一间,各项费用共需200万元,经营开始投入流动资金15万元,采用直线折旧法折旧,净残值50万元,经营开始后每年可获营业收入50万元,付现成本为10万元,所得税率为25%。{TS}最后一年该项目的现金流量合计为()万元。A.101.5B.96.5C.95.5中大网校♂在线○考试中心♂D.102.5(12)盈亏平衡分析是对项目的()进行综合分析的一种技术经济分析方法。A.利润B.生产规模C.成本中大网校☆在线○考试中心D.效益(13)资金时间价值换算基本公式的假定条件为()。A.方案实施中发生的经常性费用发生在计息周期的期初B.现值P是当前期间开始时发生的C.年值A是在实施期间间隔发生的,第一个A与P同时发生D.初期投资发生在方案的寿命期初(14)在估算投资项目各年净现金流量时,为了避免发生错误,应掌握的原则有()。A.以增量现金流量为基础B.沉没成本不应考虑C.不要忽视机会成本D.不应忽视项目实施产生一些间接影响(15)初始投资现金流量的特点是()。A.只有现金流出量B.只有现金流入量C.净现金流量通常为负值D.净现金流量通常为正值(16)根据下列材料,请回答{TSE}题:(17)土地增值税的基本特点包括()。(18)土地增值税属于()。(19)土地增值税的征税范围包括()。(20)土地增值税的规定扣除项目不包括()。答案和解析一、单项选择题(共60题,每题1分。每题的备选项中,只有1个选项最符合题意)(1):B房地产投资风险识别的特点有:系统性、连续性和制度性。(2):D建筑物的重新构建价格具体求取方法有:单位比较法、部分分项法、供料测量法、指数调整法。(3):DSPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体,目的是持有住房抵押贷款资产,并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券。SPV除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外,一般不能从事其他业务。为了吸引更多的投资者,SPV必须进行“信用增级”。完成了信用增级和获得较好的信用评价之后,SPV就可以发行证券了。(4):D当承租人的正常使用受到妨害的危险时,不论是由于出租人还是第三方的原因所致,出租人均负有除去妨害的义务。因此D项不属于承租人的义务。(5):A房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程、分项工程构成。按照工种划分的,也是形成项目产品的基本部件或构件的施工过程称为分项工程。(6):C因拆迁部门未按照拆迁补偿协议提供产权调换房屋而延长过渡期限的,对自行安排住处的被征收人,拆迁部门应当自逾期之月起增加过渡补助费;对周转用房的使用人,应当自逾期之月起支付过渡补助费。(7):C房地产调研的报告摘要应包括如下四个方面的内容:调研的目标;调研的时间、地点、对象、范围以及主要项目;调研实施的方法、手段以及对调研结果的影响;调研执行的结果。(8):A招标人采取公开招标方式的,首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。故选A。(9):B资产处置收益分配是指对有明确的合营期限或合资期限的项目,在期满时对资产余值按股比或约定比例分配。实分利润是指投资者由项目获取的利润。技术转用或使用收入是指资方将专利或专有技术转让或允许该项目使用所获得的收入。租赁费收入是指出资方将自己的资产租赁给项目使用所获得的收入,此时应将资产价值作为现金流出,列为租赁资产支出项目。(10):D房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表主要有现金流量表、资金来源于运用表、损益表、资产负债表。辅助报表涉及面较广,根据项目的不同情况,所需要的辅助报表也不完全一样,主要有项目总资产估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。(11):B有限竞争性招标也称为邀请招标或指名竞争方式。(12):C形成城市多核心的因素除了ABD项外,还有某些活动因必须利用铁路等货运措施,且产生对其他使用有害的极大交通量,因此就排斥其他使用而自己集结在一起。C项与之相反,是错误的。(13):A在对互斥方案进行比选时,不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准,只能用投资差额内部收益率进行比选。(14):A按是否有获利机会,投资风险可分为纯粹风险和投机风险;按风险因素的性质,投资风险可分为静态风险和动态风险;按风险所涉及的范围,投资风险可分为基本风险和特定风险;按风险的来源,投资风险可分为系统风险和非系统风险。(15):D耕地之外的土地超过70公顷的必须报国务院批准。(16):B抵押贷款利率由资金的投资收益、费用、承担的风险组成。(17):B耕地占用税具有以下基本特点:(1)属于财产税;(2)以县级行政区域为单位,以人均耕地面积为标准,规定不同的税额标准;(3)税额标准在不同地区可能不同;(4)实行一次性征税。(18):B折现率是采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数,与收益法中的报酬率的性质、求取方法相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率,体现了资金的利率和开发利润率两部分。(19):D房地产投资风险特征主要有:客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性。(20):C盈亏平衡点的值较低时,说明项目取得较好的经济效益。C选项中恰好理解相反。(21):B《物权法》规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。严格限制以划拔方式设立建设用地使用权,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。(22):A规划设计方案的选择包括:市政规划方案的选择、项目构成及平面布置、建筑规划方案选择。(23):B房地产保险费率是向投保人收取保险费的标准,一般是用千分率(‰)来表示的。故选B。(24):B(25):A美国住房抵押市场上最为普遍的利率调整周期是1年。(26):B风险自留包括两个方面的内容:承担风险和自保风险。(27):A房地产开发项目工程招标的方式主要有公开招标、邀请招标、议标三种。(28):C房地产投资项目的比选有两个层面:一个是项目间的比选,这实际上是投资机会的比选;二是同一项目的投资方案的比选。(29):D房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤:项目搜集与整理统计、项目规划方案设计、项目进度安排、项目总投资费用估算、项目租赁计划及价格预测、项目资金筹措计划、基本报表的编制及经济指标计算、对经济评价指标的检验、不确定性风险和风险分析、可行性研究报告的结构设计、可行性报告的编写。(30):C一个完整的房地产开发项目全寿命周期,包括前期策划、设计、实施和使用四个阶段。项目实施阶段是房地产开发项目产品的具体建筑过程,一般从现场开工到竣工后交付使用为止。(31):D货币补偿的金额,要根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。(32):A生产观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。(33):A根据引起折旧的原因,建筑物折旧可以分为:物质折旧、经济折旧、功能折旧。(34):C中央地方共享税包括:个人所得税、印花税、企业所得税、营业税。地方税包括:耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税。(35):B房地产开发项目的每一个阶段都包括了启动、计划、实施与控制、收尾四个管理过程,每一个过程都有从输入转化为输出的彼此相关的资源和活动。(36):B被拆迁人和承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换,产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立厉屋租赁合同。(37):D杜能根据其理论前提,认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营的方式;农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和;而运费又决定着农产品的总生产戍苯。(38):D城市郊区菜地征收的补偿标准是按该地区城市人口多少来决定的,人口多补偿也更多。(39):C房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统,包括功能目标、管理目标和影响指标等。反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响称为影响指标。(40):A市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来换取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。(41):B现金折扣属于折扣定价策略,是指客户如能及时付现或提早付现,卖方则给予客户一定的折扣。(42):B房地产开发层面质量控制的特点:全面性、及时性与主动性、标准的适应性、连续性和相关性。(43):A房地产股票按股东权利可分为普通股、优先股;按持有者不同分为国家股、法人股、个人股;按票面形式可分为有面额股、无面额股、有记名股、无记名股。(44):A房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统,包括功能目标、管理目标和影响指标等。(45):D社会营销观念要求企业做到企业利润、消费需求和社会福利三方面的统一。(46):C征地补偿的步骤分为:(1)办理征地补偿登记;(2)确定征地补偿标准;(3)拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见;(4)征地补偿安置方案组织实施;(6)征地补偿费用的使用。由此可知,本题答案为C。(47):A房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制:(1)以实际损失为限;(2)以保险金额为限;(3)以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。(48):C重新择业安置是指应积极创造条件,向被征地农民提供免费的劳动技能培训,安排相应的工作岗位。(49):B处分抵押的建设用地使用权所得金额,应按下列顺序进行分配:支付处分抵押建设用地使用权的费用;扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费;偿还抵押权人的债权本息及支付违约金;赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;剩余金额交还抵押人。(50):B中央地方共享税包括:个人所得税、印花税、企业所得税、营业税等。中央税包括消费税、关系等。地方税包括:耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税等。(51):D组合一互斥方案是指在若干可采用的独立方案中,如果有资源约束条件,则只能从中选择一部分方案实施,可以将它们组合为互斥方案。(52):B环境影响评价的主要内容包括:建设地区的环境现状、主要污染源和污染物、项目可能引起的周围生态环境变化、设计采用的环境保护标准、控制污染和生态变化的初步方案、环境保护投资估算、环境影响的评价结论和环境影响分析、存在的问题及建议。(53):D房地产的需求曲线是一条向右下方倾斜的曲线,因而当房地产的价格下降时,则需求增加,房地产曲线向右移。(54):C资方将专利或专有技术转让或允许该项目使用所获得的收入称为技术转用或使用收入。资产处置收益分配是指对有明确的合营期限或合资期限的项目,在期满时对资产余值按股比或约定比例分配。实分利润是指投资者由项目获取的利润。(55):D收益年限无限年公式的假设前提是:(1)净收益在未来的前t年(含第t年)有变化,在t年以后无变化为A;(2)报酬率大于零为Y;(3)收益年限n为无限年。(56):B业主首次缴存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的2%。售房单位交存的住宅专项维修资金,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将应当提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。(57):C房地产证券化包括房地产开发项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。房地产开发项目融资证券化,也称房地产投资权益证券化,主要目的是获得房地产经营收益及资本增值,或抵押贷款产生的利息。房地产抵押贷款证券化是房地产证券化的核心,是指银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给特别目的机构(SPV),由其将其收购的住房抵押贷款经过整合和信用增级后在这种市场发行证券的行为。故选C。(58):D在对互斥方案进行比选时,必须具备的可比性条件包括:被比较方案的费用及效益计算口径一致,被比较方案具有相同的计算期,被比较方案现金流量具有相同的时间。如果以上条件不能满足,各个方案之间不能直接比较,必须经过一定转化后方能进行比较。(59):B征地补偿费中的各种费用根据情况支付给不同的组织或个人,土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有,地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的纸有者所有。(60):A出售型房地产开发投资项目,对投资者来说属于短期投资,只有建设期而没有经营期;经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期;房地产置业投资项目,一般来说不存在建设期,只存在经营期和持有期,但购买处于预售阶段期房的除外。二、多项选择题(共20题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)(1):A,C,E建筑物的重新构建价格具体求取方法有:单位比较法、部分分项法、供料测量法、指数调整法。(2):A,C,D房地产市场营销的特点包括:营销市场的广泛性;营销组织的区域性;营销策略的差异性。(3):A,C,E每个可比实例的成交价格经过修正和调整之后,都会相应地得到一个比准价格。例如,有5个可比实例,经过各种修正和调整之后,就会得到5个比准价格。但这些比准价格往往是不同的,从而需要将它们综合成一个比准价格,以作为市场法的测算结果。从理论上讲,综合的方法主要有平均数、中位数、众数三种。故选项ACE正确。(4):A,B,CDE两项是属于供地方案批准的条件,是申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求。(5):A,B,C,D业主在物业管理活动中享有下列权利:(1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出意见;(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(4)参加业主大会会议,行使投票权;(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(6)监督业主委员会工作;(7)监督物业服务企业履行物业务服务合同;(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权;(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;(10)法律、法规规定的其他权利。选项E属于业主的义务。(6):A,B,D,E投资项目经济评价应遵循的基本原则是:有无对比原则,效益与费用计算口径对应一致的原则,收益与风险权衡原则,定量分析与定性分析相结合,以定量分析为主的原则,动态分析与静态分析相结合,以动态分析为主的原则。(7):A,B,C,D根据需求中心论的营销观念,把企业开展营销活动的可控因素归纳为四类,即产品、价格、渠道和促销。通常简称为4Ps。(8):A,B,D房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶段组成。(9):A,B,C,D除ABCD选项外,不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的也给予相关人员行政处分。情节严重构成犯罪的,要依法追究刑事责任。(10):B,C,D开发建设计划的编制包括:前期开发计划、工程建设计划、建设场地的布置、施工队伍的选择。(11):B,D,E除了经营性房地产开发用地和国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置两种情况下必须实行出让方式外,其他建设用地使用和原划拨土地处置,既可以采取出让方式,也可以采取国有土地租赁方式。(12):A,B,C在租赁阶段可能因为社会经济状况、市场供求状况、居民购买力等因素的变化而延长或缩短销售期。(13):B,C,D在互斥方案比选中,差额投资内部收益率法与净现值法、差额净现值法的评价结论具有一致性,而净现值率法有时会得出相反的结论。(14):A,B,C,D抵押权的转让不会导致抵押权的灭失,故E项错误。其他四项均符合题意,故选ABCD。(15):A,B,C,D在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容,一般包括:(1)交易实例房地产的状况;(2)交易双方;(3)成交日期;(4)成交价格;(5)付款方式;(6)交易情况。(16):A,B,C(17):B,C,D,E社会文化环境的内容主要包括:居民职业构成、教育程度、文化水平等;家庭人口规模及构成;居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等;消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。(18):C,D房地产股票按股东权利,可分为普通股、优先股;按持有者不同,可分为国家股、法人股、个人股;按票面形式,可分为有面额股、无面额股、有记名股、无记名股。(19):A,B,C,D《物业管理规约》的主要内容有:业主的共同利益;业主应履行的义务;违反《物业管理规约》应当承当的责任;有关物业的使用、维护、管理。(20):A,C,D根据《土地管理法》第4条的规定,土地可分为农用地、建设用地和来利地。三、案例分析题(共20题,每题2分。由单选和多选组成。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)(1):A工业区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素的相互作用相互作用的分析和计算,找出工业产品的生产成本最低点,作为配置工业企业的理想区位。(2):C需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比叫原料指数。(3):B劳工成本指数(即每单位产品之平均工资成本)与所需运输的(原料和制成品)总重量的比值叫做劳工系数。(4):C生产集聚是一般集聚因素,社会集聚是特殊集聚因素,前者是集聚的固定内在因素,后者是集聚的偶然外在因素,因此,在讨论工业区位时,主要是注意一般集聚因素,不必注意特殊集聚因素。(5):A生产集聚是集聚的固定内在因素,社会集聚是集聚的偶然外在因素。(6):A,B根据房地产开发企业和客户之间是否使用中间商(房地产经纪机构),可将房地产销售的渠道分为直接渠道和间接渠道。(7):B,C,D房地产开发商进行销售渠道的选择,应当以经济利益为先,然后考虑其可控性和控制成本,再根据自身项目来进行相适应的选择。(8):A低开高走策略多用于期房销售,是随着建筑物的成形和不断接近竣工,根据销售进展情况,每到一个调价时点,按照预先约定的幅度调高一次售价的策略,也就是价格有计划定期提高的定价策略。(9):D广告媒体费用是购买杂志和杂志版面、电视和电台播出频道和时段,租用户外看板等其他媒体的费用,是广告费用中最主要的一部分,约占广告总费用的80%。(10):A,B,C,D营业推广是指房地产开发企业运用各种短期诱因鼓励客户购买以促进商品房销售的措施,常见的营业推广方法有“噱头”促销、变相折扣、价格折扣、抽奖促销。(11):D50—10=40(万元);(200~50)/5=30(万元);(40-30)×25%=2.5(万元);40-2.5+50+15=102.5(万元)。(12):B,C盈亏平衡分析是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法。(13):B,D资金时间价值计算公式的假定条件有:(1)实施方案的初期投资假定发生在方案的寿命期初;(2)方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末;(3)本期的期末为下期的期初;(4)现值P是当前期间开始时发生的;(5)终值F是当前往后的第n期末发生的;(6)年值A是在实施期间间隔发生的。(14):A,B,C,D在估算投资项目各年净现金流量时,为了避免发生错误,应注意掌握以下原则:(1)以增量现金流量为基础;(2)沉没成本不应考虑;(3)不要忽视机会成本;(4)不应忽视项目实施产生的间接影响。(15):A,C初始投资现金流量通常表现为只有现金流出量而无现金流入量。因此,这个时期的净现金流量通常为负值。(16):B土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%,即使用公式:应纳税额一土地增值额×40%~扣除项目金额×5%=15×40%-10×5%=5.5(万元)。(17):A,B,C土地增值税具有下列基本特点:(1)属于所得税;(2)实行按次征收;(3)实行超额累进税率;(4)以转让房地产取得的增值额为征税对象;(5)税率全国统一。故选项ABC正确。(18):B土地增值税属于地方税。故选B。(19):D土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物,不包括通过继承、赠与等方式无偿转让的房地产。(20):D土地增值税的规定扣除项目包括:(1)加计的扣除额;(2)为取得土地使用权所支付的金额;(3)旧房和建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)开发土地和新建房配套设施的费用;(6)开发土地和新建房配套设施的成本。浅埋暗挖隧道工艺标准1.竖井1.1适用范围:本章适用于浅埋暗挖隧道开挖的竖井由格栅钢架、钢筋网片、喷射混凝土联合组成初期支护的施工及验收。1.2编制参考标准及规范《地下铁道工程施工及验收标准》GB50299-1999《铁路隧道施工规范》TB10204-2002J163-20021.3术语(1)圈梁:竖井棚架支护底座的钢筋混凝土结构。(2)竖井棚架:采用工字钢等型钢焊接成型的吊装骨架,用于提升、倒运竖井及隧道内垃圾和各种材料的吊运装置。(3)格栅钢架:用钢筋或型钢焊接加工而形成的架式支架。(4)喷射混凝土:利用压缩空气或其它动力,将按一定配比拌制的混凝土混合物沿管路输送至喷头处,以较高速度垂直射于受喷面,依赖喷射过程中水泥与骨料的连续撞击,压密而形成的一种混凝土。(5)干喷:将水泥和骨料干拌后送到喷嘴,在喷嘴的前端让其与水合流的一种混凝土的施工方法。(6)湿喷:将水泥和骨料加水搅拌均匀后直接喷射到受喷面上的一种混凝土施工方法。(7)初期支护:当设计要求隧洞的永久支护分期完成时,隧洞开挖后及时施工的支护。(8)钢支撑:采用工字钢等型钢焊接成型的支护钢架,用于支撑初衬结构的一种支护方式。1.4一般规定1.4.1竖井的断面形式可采用矩形或圆形,当地质情况较差时宜采用圆形。1.4.2竖井井口应做锁口圈梁,锁口圈梁应在井身掘进前完成。1.4.3竖井应设防雨棚,井口周围应设防汛墙和栏杆。1.4.4竖井应安装上下爬梯,爬梯应牢固可靠,利于行走,不影响竖井施工和运输。1.4.5施工中竖井口、井底、绞车房和工作吊盘间均应有联系信号,必要时可设直通电话。1.5工艺流程(I)锁口圈梁1.5.1圈梁施工前应进行复核量测,确定竖井准确位置。1.5.2开挖圈梁时严禁扰动圈梁底部土方,清出圈梁底后可直接浇注垫层混凝土.1.5.3垫层混凝土应沿线路方向灌注,布灰应均匀,其允许偏差为:+5高程mm,表面平整度3mm。-101.5.4挡水墙高度应高于现况地面该地区最高降水量。1.5.5圈梁钢筋施工应符合下列规定:1钢筋进场后检查出厂材质证明,并按规格、使用部位编号分别加垫木堆放。苫盖,防止雨淋生锈。2钢筋绑扎前检查钢筋是否锈蚀,除锈后方可绑扎。3施工垫层浇注完毕并上强度后方可进行圈梁钢筋施工。4钢筋绑扎应用同标号砂浆垫块或塑料卡支垫,支垫间距为1m左右,并按行列式或交错式摆放,垫块或塑料卡与钢筋应固定牢固。5钢筋绑扎搭接35d,钢筋搭接时,中间和两端共绑扎3处,并必须单独绑扎后,再和交叉钢筋绑扎,钢筋绑扎搭接接头必须错开。6单支箍筋和双支箍筋拐角处与主筋交叉点全部绑扎,双支箍筋平直部分与主筋交叉点可交叉绑扎。7箍筋位置保证正确并垂直主筋,双支箍筋弯钩叠合处,沿受力方向错开设置,单支箍筋可按交错式排列。8钢筋绑扎牢固稳定,不得变形松脱和开焊。9圈梁埋件必须固定,保证牢固、位置正确,埋铁位置根据现场情况设置。10验收标准:钢筋:主筋分布间距:±10双层筋间距:±10保护层厚度:±5双支箍筋单面满焊10d1.5.6圈梁模板施工应符合下列规定:1钢筋绑扎完毕验收后方可支搭模板。2模板进场后立即对模板除锈,并码放好,做好苫盖,模板使用前再对模板刷隔离剂。3模板铺设应牢固、平整、接缝严密不漏浆,相邻两块模板接缝平齐,高低差不大于2mm。支架系统连接应牢固稳定。4混凝土强度达到设计强度50%方可拆除模板,拆除的模板及时清除灰渣及时维修,妥善保管。5验收标准模板:表面平整度:3模内尺寸:+3轴线位移:51.5.7圈梁混凝土施工应符合下列规定:1模板验收完毕后方可浇注混凝土。2混凝土浇注一般采用灰溜子浇注,配合人工手推车浇注。3混凝土振捣采用插入式梅花形振捣,振捣间距不大于50cm,振捣棒插入混凝土内每次不短于3分钟,直至混凝土表面不起泡为准,保证混凝土的振捣密实。4混凝土塌落度14~16cm。5混凝土浇注时严禁向混凝土中加水。6混凝土终凝后采用浇水养护,养护时间不少于14天。7混凝土抗压和抗渗试件应在灌注地点制作。7.验收标准(mm)轴线位移20高程+20垂直度15厚度%%p101.5.8圈梁钢筋、模板、混凝土施工还应符合7.1、7.2、7.3有关规定。(II)竖井棚架1.6.1竖井一般采用龙门架和电葫芦做为运输系统,并设防雨棚。1.6.2施工中所采用的龙门架和电葫芦必须经过计算,是否能够达到竖井提升要求。1.6.3龙门架各立柱应设钢筋混凝土独立墩,并准确定位竖井圈梁上柱脚预埋铁位置1.6.4安装龙门架应首先立托梁,然后架设行梁,再立龙门架的吊梁,最后架设横撑和斜撑。1.6.5龙门架立柱与预埋铁之间应加设焊接三角钢板,焊缝长度不低于2cm。1.6.6电葫芦安装前,应仔细检查有无损坏或丢失的零部件,并给起升和运行减速器加油,将加油孔密封,严防渗漏。1.6.7根据导轨情况,用调整垫圈调整电葫芦轨道,保证轮缘与轨道翼缘间有4mm间隙。1.6.8在轨道两端设置弹性缓冲器,以保证电葫芦行至两端不脱轨或防止破坏机体。1.6.9在轨道或其连接的构架上设置地线,接地线为截面不小于25mm的金属导线。1.6.10龙门架和电葫芦使用中应经常检查、维修和保养。1.6.11提升设备不得超负荷作业,运输速度应符合设备技术要求;1.6.12提升设备应有深度指示器和防过卷、过速等保护装置以及限速器和松绳信号等。1.6.13提升用的钢丝绳和各种悬挂用的连接装置,应具有规定的安全系数,使用前应进行拉力试验,合格后方可安装。(III)竖井开挖1.7.1竖井开挖采用逐榀开挖,每榀对角开挖,开挖顺序为①--③--②--④,严禁全断面开挖。1.7.2竖井格栅榀距严格按照设计要求进行,绝不允许超挖。1.7.3竖井土方开挖严禁向下和向外超挖,尽可能避免对竖井侧壁土质的扰动。(IV)格栅安装1.8.1格栅宜选用钢筋、型钢、钢轨等制成。格栅钢筋的主筋直径不宜小于18mm。1.8.2格栅应在开挖挂网或喷混凝土后及时架设。1.8.3安装前应清除底脚下的废渣及杂物。格栅安装允许偏差:横向和高程为±5cm,垂直度为±2°。1.8.4格栅安装可在开挖面以人工进行,各节钢架间宜以连接板、螺栓和加强筋连接。1.8.5各格栅间宜采用竖向连接筋连接,竖井四角必须各设连接筋1根。1.8.6钢筋网片铺设应平整,并与格栅连接牢固,钢筋网片搭接长度不小于一个网孔。1.8.7钢筋格栅采用双层钢筋网时,应在格栅里外侧各铺设一层,并连接牢固。1.8.8钢筋焊接10d,单面满焊,格栅连接板处设置4根加强筋。1.8.9钢筋焊接时,引弧在形成焊缝部位进行,不得烧伤主筋。1.8.10钢筋焊接过程中及时清渣,焊缝表面光滑,焊缝余高平缓过渡,弧坑必须填满。1.8.11钢筋焊接的焊缝厚度不小于主筋直径的0.3倍,焊缝宽度不小于主筋直径的0.7倍。1.8.12格栅应与所喷混凝土形成一体,保护层厚度不得小于40mm。格栅与围岩间的间隙必须用喷混凝土天实。(V)钢支撑1.9.1竖井支护一般采用盘撑和对撑等钢支撑支护方式。1.9.2竖井钢支撑应在竖井挖至一定深度时,按照设计要求及时安装,一般自地面6米以上,不大于3米设一道,6米以下不大于2米设一道;最下一道钢支撑做至竖井底板上30cm。钢支撑应牢固可靠,对竖井壁能够施加预应力,起到支护作用。1.9.3竖井钢支撑一般采用不低于30#工字钢;八字支撑采用不低于25#工字钢。1.9.4钢支撑需要设置支架时,其支架一般采用Φ48钢管,每两根为一组,间距不大于3米,结构外露稍大于所采用的工字钢宽度,入土不小于1.0米,结构内与钢格栅焊接牢固,钢支撑和支架应在同一平面内。1.9.5工字钢切割面无裂纹、夹渣、分层和大于1mm的缺棱。1.9.6焊缝表面不得有裂纹、焊瘤、烧穿、弧坑等缺陷。焊逢外形均匀,焊道与焊道之间过渡平滑、焊渣与飞溅物清除干净。1.9.7竖井结构施工时,钢支撑上不得堆放材料或其它重物。发现变形、楔子松动或支撑系统出现故障时,必须及时处理。1.9.8钢支撑应随竖井回填自下而上逐层拆除,边拆边回填,必要时应采取加固措施。1.9.9验收标准钢支撑安装位置允许偏差:高程±50mm水平间距±100mm(VI)喷射混凝土1.10.1喷射混凝土应在格栅安装后及时进行,亦采用湿喷工艺。1.10.2喷射混凝土前应清理场地,清扫受喷面;对机具设备进行试运转。就绪后方可进行混凝土喷射作业。1.10.3混凝土配合比应通过试验确定,满足混凝土强度和喷射工艺要求。1.10.4喷射混凝土作业应自下而上施工,混凝土终凝至下一循环开挖土方时间应不小于3小时。1.10.5作业开始时必须先送风,后开机,再给料;结束时,应待料喷完后再关风。1.10.6喷射作业完毕或因故中断喷射时,必须将喷射机和输料管内的积料清除干净。1.10.7喷射机应具有良好的密封性能,喷头应具有良好的工作性能。施工时喷头与喷面保持垂直,保持0.6~1.0m的距离。喷手在施工时必须控制好水灰比,保持混凝土面平整,呈湿润光泽,无干斑或滑移流淌现象。1.10.8混合料应随拌随喷,不掺混合料的干拌料,存放时间不应大于2h;掺有速凝剂的干混合料,存放时间不应大于20min.1.10.9喷射混凝土回弹量不大于15%。1.10.10喷射混凝土后应进行养护和保护,养护时间不得低于14d,温度低于5℃不得浇水养护。所喷混凝土达不到设计强度的40%不得受冻。1.10.11验收标准表面平整度允许偏差30mm矢弦比不大于1/6(VII)竖井封底1.11.1施工开挖接近井底200mm时,不得超挖或扰动井底土方。1.11.2封底严禁全断面开挖,采用分段开挖预留封底钢筋施工,封底钢筋与竖井格栅焊接成整体。1.11.3竖井井底应平整压实,其允许偏差为:+5高程mm,表面平整度20mm,并在1m范围内不得多于1处。井底经-10检查合格后,应及时进行施工混凝土垫层。1.1

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