房地产经纪人执业资格考试-房地产经纪概论

房地产经纪概论学习方法：整体联系比较理解记忆这本书的考试内容有广度，无深度，每个章节都有重点，系统化理解记忆就行，先看整本书大框架所讲述的内容，然后逐步细化理解记忆，理论联系实践，能加深记忆，并能指导实践。学习要循序渐进，自己根据自己的实际情况设定学习计划，不要有临时抱佛脚的心理。每个章节的重点知识基本都有用红色字标出，大家结合书本认真学习。建议大家每学习完一章，合上书本，回忆本章节讲述的是什么，并且次日做相应章节的测试题，对答案，针对做错的试题翻开书本了解关于它的具体陈述内容，在此，隆重向大家推荐《2013执业资格考试从书全国房地产经纪人执业资格考试历年真题解析及模拟试题》。第一章房地产概论第二章房地产经纪概述第三章房地产经纪人员第四章房地产经纪机构第五章房地产经纪机构管理第六章房地产经纪门店与商品房售楼处管理第七章房地产经纪业务第八章房地产经纪服务合同第九章房地产经纪执业规范第十章房地产经纪行业管理第一章房地产概论第一节房地产（掌握）房地产的定义

是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位的结合体。土地对土地含义的理解：土地是指田地、地面土地是地球上陆地的表层，是自然综合体土地是自然资源土地是立体的：地球表面，地球表面以上一定范围内的空间地球表面以下一定范围内的空间建筑物

广义的建筑物：房屋、构筑物

狭义的建筑物：房屋建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所房屋

是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物构筑物

是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

其他地上定着物

——附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。

埋设在地下的管线、设施

地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花

实物权益和区位的概念

实物、权益和区位的概念——实物房地产实物的含义房地产中看得见、摸得着的部分。建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。

实物、权益和区位的概念——权益房地产权益的含义

是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。

房地产权益以房地产权利为基础(1)房地产的各种权利——如所有权(国有土地)、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权(2)受到其他房地产权利限制的房地产权利——如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用地使用权(3)受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利——如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制(4)房地产的额外利益或收益——如屋顶或外墙面可以出售或出租给广告公司做广告获得经济收入在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，一般的无形资产主要是权益的价值。实物、权益和区位的概念——区位房地产区位(location)的含义

一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。

房地产的重要性

房地产是一种极为重要而量大面广的财产。世界上大多数国家的国民财富中，房地产通常是其中比例最大的部分房地产的特性不可移动

也称位置固定性，房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。独一无二

房地产的独一无二性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现替代，房地产市场不能实现完全竞争。

寿命长久建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年

目前建设用地使用权出让的最高年限：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或则其他用地50年供给有限土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上固定不变价值较大房地产的特性用途多样相互影响易受限制

房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响难以变现保值增值房地产的分类一、按照房地产用途的分类二、按照房地产开发程度的分类三、按照房地产实物形态的分类四、按照房地产是否产生收益的分类五、按照房地产经营使用方式的分类按照房地产用途的分类(1)居住房地产(2)办公房地产(3)零售商业房地产(4)旅馆房地产(5)餐饮房地产(6)体育和娱乐房地产(7)工业房地产(8)农业房地产(9)特殊用途房地产(10)综合用途房地产按照房地产开发程度的分类(1)生地：不具有城市基础设施的土地。如荒地、农地。(2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除但尚未拆除或迁移的土地。(3)熟地：按照基础设施完备程度

“三通一平”：通路、通水、通电和场地平整“五通一平”：道路、供水、排水、电力、电信和场地平整“七通一平”：道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力和场地平整按照房地产开发程度的分类(4)在建工程：是指建筑物已经开始建造但尚未竣工、不具备使用条件的房地产。(5)现房：是指已经建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

现房按照新旧程度：新房和旧房新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装修房、精装修房按照房地产实物形态的分类(1)土地：空地和有建筑物的土地(2)建筑物：已建造完成的建造物：新的+旧的尚未建造完成的建筑物：正在建造+停缓建(3)土地与建筑物的综合体：现房+在建工程(4)房地产的局部（如：不是整幢，二是某层、某套）按照房地产实物形态的分类(5)未来状况下的房地产（期房）(6)已经灭失的房地产（如已被拆除的房屋）(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分(8)以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产(9)整体资产中的房地产按照房地产是否产生收益的分类收益性房地产:直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产：

住宅(主要指公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。判定：房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力？

第二节房地产业（熟悉

）房地产业的概念和性质房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产业属于第三产业房地产业的作用和地位？

房地产业的作用和地位

(1)为各种生产和生活活动提供不可缺少的物质条件。(2)可以扩大内需、拉动投资增长、促进经济平稳较快发展。(3)可以带动钢材、水泥等建筑材料，电梯、空调等建筑设备，以及建筑业、装饰装修、家具、家用电器等相关产业的发展。(4)可以改善居民居住条件，提高居住质量。(5)可以加快城市基础设施建设和改变落后的城市面貌。(6)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。(7)可以扩大就业。(8)可以增加税收和政府财政收入。房地产业的细分行业

房地产业房地产开发经营行业房地产服务行业房地产中介服务物业管理房地产经纪房地产咨询房地产估价第三节房地产市场（掌握）房地产市场概述房地产市场是指所交换的商品是房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所，反之，称为无形的房地产市场。房地产市场的基本要素(1)存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务。(2)存在着具有购买欲望的买方。(3)交换价格符合买卖双方的利益要求。房地产市场的作用和特点

作用：具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。特点：（1）交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利的转移。（2）交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。（3）供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。（4）容易出现垄断和投机。（5）较多地受法律、法规、政策等措施的影响和限制。（6）交易金额较大。（7）交易程序较复杂。房地产市场的分类按照房地产流转次数的分类按照房地产交易方式的分类按照区域范围的分类按照达成交易与入住时间异同的分类按照房地产用途的分类按照房地产档次的分类按照房地产流转次数的分类

房地产市场房地产三级市场：房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式房地产一级市场：建设用地使用权的出让

房地产二级市场：房地产开发和经营相关分类土地市场土地二级市场（存量土地市场）土地一级市场（增量土地市场）房屋旧房市场（二手房市场、存量房市场）新房市场（增量房市场、住房一级市场）按照房地产交易方式的分类（1）房地产买卖市场（2）房地产租赁市场按照区域范围的分类（1）区域房地产市场（2）整体房地产市场按照达成交易与入住时间异同的分类（1）现房市场（2）期房市场按照房地产用途的分类（1）居住房地产市场普通住宅市场、高档住宅市场、别墅市场（2）非居住房地产市场商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场按照房地产档次的分类高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场房地产市场参与者房地产市场中的卖方（1）土地权利人：土地所有者和土地使用者（2）房地产开发企业（规划设计单位、勘察设计单位、建筑设计单位、建筑施工企业、物业服务企业）（3）房屋所有权人可能转让或出租自己拥有的房屋，成为二手市场上的卖方。房地产经纪机构房地产市场中的买方：购买人和承租人房地产中介服务机构其他专业服务机构房地产市场的管理者：行政主管部门和行业自律部门房地产估价机构房地产咨询机构金融机构律师事务所会计事务所房地产市场竞争房地产市场竞争的概念房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为自己利益最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，以及卖方之间的竞争和买方之间的竞争。房地产市场结构（1）完全竞争市场（2）垄断竞争市场（3）寡头垄断市场（4）完全垄断市场

1.完全竞争市场

完全竞争市场是竞争不受任何阻碍和干扰的市场。必须具备以下条件：

①所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，任何卖者也无法通过自己的商品垄断市场。②有相当多的买者和卖者③市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格。④买者和卖者都可以自由进出市场。⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。。2、垄断竞争市场特点：①卖者和买者比较多；②产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；③市场信息比较完全

3.寡头垄断市场指的是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的市场。

4.完全垄断市场特点：完全垄断市场分为买方垄断、卖方垄断和双边垄断。卖方垄断的特点：①只有一个卖者，而买者很多。②产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异。③新生产者不能进入市场房地产市场波动房地产市场周期有上升期、高峰期、衰退期、低谷期四个阶段房地产“泡沫”形成原因：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。判断方法：房地产市场价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单衡量指标有房价与房租之比和入住率强化练习一、单项选择1.按照我国产业结构分类，房地产业属于()。

A.现代服务业

B.第一产业

C.第二产业

D.第三产业2.房地产（）性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现替代，房地产市场不能实现完全竞争。A.不可移动

B.独一无二C.价值较大D.用途多样DB1.存量房市场上的房地产经纪涉及()等多种类型房地产的买卖和租赁。A.住宅B.商业地产C.土地D.办公楼E.工业地产ABE经纪是经纪活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。1、什么是经纪？

第一节房地产经纪的含义分类2、经纪的服务方式1、居间：经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经济服务费用的经济行为。

2、代理：经纪人在受委托权限内，以委托的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。

3、行纪：经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。

房地产经纪的含义和分类（掌握）房地产经济，是指房地产经纪机构和房地产经济人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪的分类：房地产居间房地产代理第二节房地产经纪的特性（掌握）经纪的特性1、活动主体的专业性2、活动地位的中介性3、活动内容的服务性4、活动收入的后验性房地产经纪的特性1、活动范围的地域性2、活动后果的社会性第三节房地产经纪的作用（掌握）1、（）决定房地产经纪的必不可少？

A.房地产的特殊性

B.房地产交易的复杂性

C.房地产信息不对称性2、房地产经纪的作用是什么呢？

1、降低交易成本，提高市场效率2、规范交易行为，保障交易安全3、促进交易公平，维护合法权益第四节房地产经纪的产生与发展（熟悉）1、我国房地产经纪活动的兴起可以追溯到（唐宋

)时期2专门从事田宅交易的经纪人被称为（庄宅牙人）3、什么时期有“典卖田宅增牙税钱”的记载？（宋代）4、1978年至今中国内地房地产经纪业的发展分为哪几个阶段？改革开放以来，中国大陆房地产经纪业发展阶段1949~1978年内地房地产经纪业的发展1978年到现在中国内地房地产经纪业复苏阶段（1978年~1992年）初步发展阶段（1992年~2001年）快速发展阶段（2001年至今）中国台湾地区房地产经纪业的发展阶段①传统时期（1949~1970年）业主自行张贴“吉屋出售”红纸条②中介雏型时期（1971~1980年）掮客大量出现③零星户时期（1980~1985年）“零星户代销公司”应运而生④中介公司建立时期（1985~1991年）开放“房屋介绍公司”办理登记⑤中介发展时期（1991~1996年）

1、中国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期的特点有

1.拓展项目，全面服务

2.调整薪奖，注重品牌

3.同业联盟，交易安全

2、我国房地产经纪业呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，主要表现在（1）信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展（2）行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展（3）以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速（4）企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本强化练习一、单选1.房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的()服务活动。A.代理B.居间C.中介D.行纪2.下列选项中以占有交易标的为特征的是()A.经纪B.经销C.行纪D.包销3.下列分类按照房地产经纪服务方式的是()A.房地产行纪与房地产代理B.房地产居间与房地产代理C.新建商品房经纪与存量房经纪D.房地产买卖经纪与房地产租赁经纪CBB4.唐宋时期的房地产经纪人被称为()A.中人B.庄宅牙人C.见证人D.交易人

5.下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，不正确的是()。A.房地产居间业务，房地产经纪机构可以同时接受一方或者相对两方委托人的委托B.房地产居间业务，房地产经纪机构可以同时为一方或者相对两方提供服务C.房地产代理业务，房地产经纪机构可以同时接受相对两方委托人的委托D.房地产代理业务，房地产经纪机构只能同时接受一方委托

CB二、多项选择题

1.佣金是经纪收入的基本来源，其性质是()的综合体。

A.劳动收入

B.劳务收入

C.经营收入

D.风险收入

E.固定收入

2.下列关于经纪活动特点的有()

A.活动内容的服务性

B.活动地位的中介性

C.活动范围的广泛性

D.活动主体的专业性

E.活动目的的前瞻性ACDABE3.下列关于佣金的表述不正确的有()。

A.经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金和费用

B.佣金可分为法定佣金和自由佣金两种

C.经纪人收取佣金时应当开具收据，并依法缴纳税费

D.佣金是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬，其支付时间由经纪机构与委托人约定

E.佣金是经纪收入的基本来源

4.下列关于房地产经纪的必要性的相关表述正确的有()。

A.房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少

B.降低交易成本，提高市场效率决定房地产经纪必不可少

C.房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少

D.房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少

E.规范交易行为，保障交易安全决定房地产经纪必不可少

CDACD第一节房地产经纪人员的职业资格什么是房地产经纪人员？我国把房地产经纪人员职业资格分为（）和（）房地产经纪人员是指具有房地产经纪专业知识和经验，取得房地产经纪人员职业资格并经注册，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格房地产经纪人注册包括初始注册、延续注册和变更注册，一个注册有效期为3年。第二节房地产经纪人员的权利和义务（掌握）房地产经纪人的权利（1）依法发起设立房地产经纪机构（2）受聘于房地产经纪机构，担任关键岗位职务（3）执行房地产经济业务（4）在经办业务的房地产经济服务合同等业务文书上签名（5）要求委托人提供和交易有关的资料（6）拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令（7）获得合理报酬房地产经纪人协理的权利（1）受聘于房地产经纪机构，担任辅助工作岗位（2）协助房地产经纪人处理房地产经济有关事务（3）在经办业务的房地产经济服务合同上签名（4）获得合理报酬（5）依法享有其他权利房地产经纪人员的义务？房地产经纪人员的义务（1）遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德（2）不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务（3）依法维护当事人的合法权益（4）指导房地产经纪人协理进行房地产经纪业务（5）向委托人披露相关信息（6）为委托人保守个人隐私及商业秘密（7）接受继续教育，不断提高业务水平（8）不得进行不正当竞争（9）接受住房和城乡建设行政主管部门和政府相关部门的监督检查房地产经纪人协理的义务没有（4），其余基本相同。房地产经纪人员的

知识结构的核心是房地产经纪专业知识房地产经纪的基础理论与实务知识相关基础知识经济知识、法律知识、社会心理知识、房地产专业知识、科学技术知识最外层文化修养和人文和心理方面的知识第三节

房地产经纪人的职业素养与职业技能房地产经纪人员应具备的心理素质有自知、自信乐观、开朗积极、主动坚韧、奋进房地产经纪人员应具备的职业技能

有A.收集信息B.市场分析C.人际沟通D.供需搭配E.议价谈判F.促成交易第四节

房地产经纪人的职业道德与职业责任房地产经纪人员职业道德的主要内容有(掌握

)遵纪守法规范执业诚实守信尽职尽责公平竞争房地产经纪人执业中违约、违法、犯罪行为的法律责任民事责任（1）违约责任

免责事由：不可抗力、自己有过失、约定免责事由（2）侵权责任构成要件：行为违法、有损害事实、违法行为与损害事实之间有因果关系、主观过错刑事责任强化练习一、单项选择题1.下列不属于房地产经纪人员职业道德基本要求的是()。

A.规范执业B.诚实信用

C.沟通为主D.公平竞争

2.房地产经纪人协理享有的权利包括()。

A.有权不注册备案B.有权签订经纪合同

C.有权独立开展经纪业务D.有权加入房地产中介机构3.人们维护自己所从事行业整体利益的基本意识，是()的萌芽。

A.社会公德B.道德规范

C.道德关系D.职业道德CDD4.委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人()。

A.应继续为其提供服务

B.经委托人同意，可拒绝为其提供服务

C.是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定

D.有权拒绝为其提供服务5、房地产经纪人执业资格注的一个注册有效期为（）。A、一年B、二年C、三年D、四年DC二、多项选择题

1.下列说法正确的是()。

A.房地产经纪人员可以发起设立或加入房地产经纪机构

B.房地产经纪人可以发起设立或加入房地产经纪机构

C.房地产经纪人协理可以发起设立或加入房地产经纪机构

D.房地产经纪人可以在全国范围内执业

E.房地产经纪人协理可以在全国范围内执业

2.房地产经纪人员的职业道德从内容上讲包括()三个方面。

A.职业良心

B.职业责任感

C.职业认知度

D.职业认可度

E.执业理念BDABE3.房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的()等。

A.行为习惯B.执业理念

C.在执业活动中的心理习惯D.成就感

E.职业荣誉感4.职业道德是指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的：()。

A.思想B.模式C.规则D.行为准则E.规范5.道德包括客观和主观两个方面。主观方面是指人们的道德实践，包括：()。

A.道德行为B.道德意识

C.道德信念D.道德品质

E.道德理想

CDEADEABCD6.下列关于房地产经纪人员应当履行的义务表述正确的有：()。

A.向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务

B.遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德

C.接受国务院住房和城乡建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查

D.为委托人保守商业秘密

E.可以同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务ABCD第一节房地产经纪机构的设立与备案（掌握）房地产经纪机构如何界定？

房地产经纪机构是房地产经纪业运行的基本载体，依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构的类型有1.以存量房经济业务为主的房地产经纪机构2.以新建商品房经济业务为主的房地产经纪机构3.以策划、顾问业务为主的房地产经纪机构4.综合性房地产经纪机构房地产经纪机构的特点：是企业性质的中介服务机构是轻资产类型企业是企业规模具有巨大的可选择范围从总体来看，房地产经纪机构的资产中，固定资产所占的比例较少，其核心资产主要是商业模式、品牌、专有技术等无形资产。设立条件：设立的程序：申请办理工商登记领取工商营业执照备案领取备案证明房地产经纪机构的组织形式不同企业性质的房地产经纪机构1、公司制有限责任公司和股份有限公司，承担有限责任2、合伙制合伙人原则上一个人财产对合伙机构承担无限连带责任3、个人独资一个自然人投资，财产为投资人个人所有，承担无限责任4、设立的分支机构不具有法人资格房地产经纪机构的名称、法人代表人、住所、注册房地产经纪人员等备案信息发生变更的，应当在变更后（）内，向原备案机构办理备案变更手续。

A.10日B.15日C.30日

D.60日房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务处理方法正确的是（）

A.应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成

B.可以终止合同并赔偿损失

C.经委托人约定，也可以用其他方法处理

D.继续去完成尚未完成的房地产经纪业务

E.由委托人自行完成房地产经纪机构的权利(掌握)1.享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他服务费用。2.按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为3.有权在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务4..由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提供赔偿要求5.有权向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议6.维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。房地产经纪机构与房地产经纪人员的关系：职业关系、法律责任关系、经济关系第二节

房地产经纪机构的经营模式（熟悉）概念

指房地产经纪机构在业务范围已确定的情况下，具体承接及开展房地产经纪业务的渠道及其外在表现形式。1、无店铺2、单店（直接从事，无下设的分支机构）3、连锁4、混合经营模式（直营连锁与特许加盟连锁经营的混合）和（一家房地产专业网站联合众多中小乃至大型房地产经纪机构而组成的网上联盟经营模式）房地产经纪机构经营模式的类型①客户类型：机构客户或大宗房地产的业务②机构所在地的社会经济特征：地广人稀，川流不息①隶属关系：直营连锁②契约合作关系：特许加盟连锁影响因素:项目直营连锁特许经营连锁经营组织与房地产经纪机构的关系资产隶属关系契约合作关系连锁经营组织的资金房地产经纪机构投资加盟者投资连锁经营组织的经营权非完全独立完全独立房地产经纪机构对连锁经营组织的管理行政管理合同约束与沟通督导房地产经纪机构与连锁经营组织的经济关系收入、支出统一核算各自独立核算，连锁经营组织胺特许经营合同想房地产经济支付加盟费直营连锁与特许加盟连锁经营模式的比较直营连锁模式优点缺点①所有权和经营权统一，直接行政管理的管理制度，可控程度高，有利于制度的贯彻执行资本的扩张，容易出现总店资金周转不灵或亏损的情况②信息搜集范围扩大，信息利用率高，房源、客源不断增加的同时提高了双方的匹配速度跨区域扩张，经常出现时间、地域、地方法规、文化等方面的限制③对员工的统一培训和管理，使业务水平提高，客户信任度增大，竞争能力相应提高各直营连锁点的自主权力较少，积极性不高特许加盟经营模式的优势对特许人而言1、不受资金限制迅速扩张，品牌影响迅速扩大2、在经纪全球化趋势下，加快国际发展战略3、可以降低经营费用，集中精力提高企业的管理水平4、加盟者是自负盈亏承担主要风险，降低了特许者的风险对加盟者而言1、解决了在资金和经验上的限制2、可得到行之有效的商业模式和经营管理方法，降低了投资创业风险3、自主权较多，能够最大限度地发挥加盟商的积极性、主动性和创新性，有利于企业的长期发展第三节

房地产经纪机构的组织系统（了解）一、房地产经纪机构的组织结构形式1.直线——参谋制组织结构形式2.分部制组织结构形式3.矩阵制组织结构形式4.网络制组织结构形式二、房地产经纪机构的部门设置各类房地产经纪机构内的部门不外乎的四类1.业务部门2.业务支持部门3.客户服务部门4.基础部门房地产经纪机构的部门设置1、业务部门（主要工作是业务管理和负责规模、资金较大的业务项目）隶属于公司总部的业务部门物业类型不同设置：住宅部、办公楼部、商铺部业务类型不同设置：置换业务部、租赁部、销售部业务区域范围：东区业务部、西区、南区、北区分支机构(主要是连锁店）2、业务支持部门①交易管理部主要负责管理签订的合同，维护经纪机构的利益②评估部对某些需要提供价格意见的业务出具参考意见③网络信息部主要职责是负责信息系统软硬件的管理和维护④研究拓展部负责市场调查分析，制定业务调整方案，研究开发新业务品种等工作⑤办证部负责办理房地产权过户、合同登记备案，协助客户办理贷款申请手续3、客服部门工作是综合性的，它的任务包含了对客户服务以及受理各类客户的投诉，同时也包括对经纪人业务行为的监督。4、基础部门行政部主要负责公司的日常行政工作和事务性工作人事部主要负责人事考核、人员奖惩，制定员工培训方案，制定员工福利政策等事务财务部主要负责处理公司内的财务以及佣金、奖金结算等工作三、房地产经纪机构的岗位设置原则㈠因事设岗，因岗设人㈡工作丰富化房地产经纪机构的主要岗位设置1、销售序列销售员岗位商品房案场销售经理岗位经纪门店经理岗位销售副总经理岗位2、研发序列项目开发岗位主要工作是捕捉商机市场调研岗位专案市调、热点楼盘市调、开发市调信息管理岗位负责管理公司内部初期的商机信息及收集工作专案研究岗位对公司项目进行市场专案研究，并撰写研究、策划报告市场研究岗位供求情况、交易情况、政策法规等进行总体研究，并撰写研究报告3、管理序列部门经理岗位副总经理岗位总经理岗位4、业务辅助序列办事员岗位咨询顾问岗位5、辅助序列主要包括会计，出纳，秘书、接应台服务生、保安、司机、保洁员强化练习一、单项选择1、特许加盟连锁是将连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式，最早起源于（）

A.中国B.日本C.美国D.英国2、()是一种最新的组织形式。

A.直线-参谋制B.分部制C.矩阵制D.网络制3.房地产经纪机构经营管理的首要任务是（）。A．品牌建立B．品牌维护C．选择恰当的经营模式D．设立门店CDC4.根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为（）。A．单店模式、多店模式和连锁经营模式B．无店铺模式、有店铺模式和多店模式C．单店模式、多店模式和有店铺模式D．无店铺模式、多店模式和连锁经营模式5.房地产经纪机构的组织结构形式中，(

)适用于特大型组织，在采用时应注意扬长避短。

A.矩阵制组织结构形式

B.网络制组织结构形式

C.分部制组织结构形式

D.直线一参谋制组织结构形式AA多项选择１、连锁经营是房地产经纪机构规模化运作的一种方式，它通过（）可获得房地产经纪机构的规模效益。

A.统一运营管理模式

B.统一品牌标志和宣传

C.统一人员培训

D.机构内部的信息系统进行一定的信息共享

E.扩大业务范围2、房地产经纪的组织结构是指其内部部门设置及其相互关系的基本模式。中大型机构的内部组织结构形式是（）

A.直线-参谋制B.分部制C.矩阵制D.网络制

E.混合制ABCDABC3.下列属于房地产经纪公司出资人出资形式的有()。

A.货币资本B.实物

C.工业产权D.非专利技术

E.土地所有权4.房地产经纪机构依法设立的分支机构，能够()，但不具有法人资格。

A再设立分支机构B.独立开展房地产经纪业务

C.独立核算D.承担有限责任

E.不承担债务

5.如前所述，售楼处选址应在售楼处功能要求与项目自身条件约束之间寻求平衡点。具体面言，则有以下必须注意的事项()。

A.保证售楼处的空间容纳性

B.保证售楼处的可视性

C.保证售楼处的通达性

D.保证售楼处与项目(特别是样板房)之间的便捷性

E.保证售楼处的美观性ABCDBCABCD6.下列关于直营连锁经营的特点相关表述正确的有()。

A.连锁经营组织与房地产经纪机构的关系是资产隶属关系

B.连锁经营组织的资金是投资

C.连锁经营组织的经营权完全独立

D.房地产经纪机构对连锁经营组织的管理是合同约束与沟通督导

E.房地产经纪机构与连锁经营组织的经济关系是收入、支出统一核算

7.下列关于分部制组织结构形式的优点的表述正确的是()。

A.利于加强管理，实现管理的有效性和高效率

B.利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策

C.各分部有较大的自主经营权，利于发挥分部管理者的积极性和主动性

D.利于培养高层管理者的后备人才

E.有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系，沟通信息ABEABCD第一节房地产经纪机构的战略与品牌管理（熟悉）房地产经纪机构的战略管理

房地产经济机构确定其使命，根据其外部环境和内部条件设定企业的战略目标，为保证目标的正确落实和实现进行谋划，并依靠企业内部力量将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制的动态管理过程。“战略”泛指全局性的、决定性的谋略、方案和对策。1、现代企业战略管理是什么?

一是一个全过程的管理，二是一种循环往复的动态管理

过程2、战略管理的任务是（）

通过战略制定、战略实施和日常管理，在保持这三者之间动态平衡的条件下，实现企业的战略目标。房地产经纪机构的战略管理内容1、明确使命2、经营环境分析3、目标设立4、业务领域选择5、经营模式选择6、战略控制a.宏观环境分析b.微观环境分析c.市场分析房地产经纪机构的经营战略选择1、低成本战略全力以赴降低成本2、聚焦战略重点放在一个特定的目标市场上3、一体化成长战略利用自身优势，使企业向深度和广度发展①后向一体化②前向一体化③水平一体化4、多样化战略（1）横向多样化市场开发型产品开发型产品、市场开发型

(2)多向多样化a.技术关系多样化b.市场营销关系多样化c.资源多样化d.复合多样化房地产经纪机构扩张战略的选择1、跨地域市场扩张战略2、跨专业市场扩张战略3、跨行业扩张战略4、综合性扩张战略个别的顶尖房地产经纪机构房地产经纪机构的品牌管理含义：是指房地产经纪机构以企业自身的特点及服务特色为核心，为树立企业形象和提升顾客感知价值所进行的企业品牌建设、品牌维护等一系列活动和过程。特点：1.品牌管理的目标是提升客户价值，造就忠诚客户和终身客户。2.品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心。3.品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径，利用交互过程中的良好态度、快捷灵活的服务、合理的价格以及良好的客户关系来实现。

房地产经纪机构品牌的建立1.制定企业的品牌战略2.建立品牌的识别系统，并进行品牌传播房地产经纪品牌的维护1.通过服务质量的全面提高，提升客户感知价值，保持和扩大企业品牌的影响力。2.通过建立良好和持续的客户关系，强化客户的归属感和品牌忠诚。第二节房地产经纪机构的人力资源与客户关系管理房地产经纪机构人力资源管理（了解）含义：是指房地产经纪机构运用现代管理方法，对人力资源的获取（选人）、开发（育人）、保持（留人）和利用（用人）等方面所进行的计划、组织、指挥、控制和协调等一系列活动，最终达到实现企业发展目标的一种管理行为。特征：1.合法性

2.人本性

3.互惠性

4.战略性房地产经纪机构人力资源管理的内容

A.职务分析与设计B.人力资源规划

C.员工招聘与选拔

D.绩效考评

E.薪酬管理F.员工激励

G.培训与开发H.职业生涯规划

I.人力资源会计

J.劳动关系管理房地产经纪机构人力资源管理的主要方法设计科学的薪酬制度薪酬制度的制定原则薪酬支付方式固定薪金制佣金制混合制建立有效的激励机制目标激励情感激励尊重激励参与激励房地产经纪机构的客户关系管理的主要内容（熟悉）（一）留住客户1、提供个性化服务2、正确处理投诉3、建立长久的合作关系4、与客户积极沟通（二）争取新客户（1）鼓励客户推荐（2）给新客户提供附加服务房地产经纪机构的客户关系管理的主要方法1.创建客户关系管理系统2.建立和维护客户数据资料库3.利用客户分析子系统进行客户的分析和管理4.建立决策支持子系统发现问题并提出针对性的解决方案5.建立客户俱乐部等形式深化与客户的沟通与联系第三节

房地产经纪机构的运营管理一、房地产经纪机构业务流程管理（了解）二、房地产经纪机构的信息管理（掌握）三、房地产经纪机构的风险管理（掌握）房地产经纪机构业务流程管理房地产经纪机构业务流程管理的含义核心内容就是开展房地产经纪业务房地产经纪机构业务流程再造的步骤业务流程分析和重组业务流程再造房地产经纪机构业务流程管理的主要方法①建立有效的组织保障②建立流程管理信息系统③重塑企业文化④培养复合型人才房地产信息机构管理的内容房地产经纪机构的搜集房地产经纪机构的加工整理鉴别、筛选、整序、编辑、研究房地产经纪信息的储存房地产经纪信息管理的原则重视房地产经纪信息的系统性加强房地产经纪信息的目的性提高房地产经纪信息的时效性实现房地产经纪信息的共享性房地产经纪信息管理系统房地产经纪信息管理系统设计的原则网络化、共享、协同房地产经纪机构信息管理系统的构架1.数据管理系统2.流程控制系统3.辅助决策系统

房地产经纪机构的信息管理（掌握）

房地产经纪机构的风险管理房地产经纪业务中可能出现的风险主要包括（掌握）1.信息欠缺引起的风险2.操作不规范引起的风险3.承诺不当引起的风险4.资金监管不当引起的风险5.产权纠纷引起的风险6.经纪业务对外合作的风险7.房地产经纪人员的道德风险8.客户道德风险风险规避过程由以下几个步骤构成：第一步，针对预知风险进行进一步调研第二步，根据调研结果，草拟消除风险的方案第三步，将该方案与相关人员讨论，并报上级批准第四步，实施该方案。房地产经纪机构的风险规避，主要以预防为主措施和方法: A.加强对房地产经纪人教育和培养

B.完善企业自身的制度建设和日常管理

C.建立有效的风险识别和警示系统强化练习

一、单项选择

1.下列不属于房地产经纪机构经营战略的是()。

A.低成本战略

B.聚焦战略

C.综合性扩张战略

D.一体化成长战略

2.房地产经纪机构的品牌建立是以客户对企业服务的()为核心。

A.感知价值

B.忠诚度

C.满意度

D.信任度

CA

3.房地产经纪机构办公系统组织不包含()。

A.办公室地址选择

B.区域分布

C.办公室内部布局

D.办公室网络系统

4.下列关于目标激励的说法错误的是()。

A.长期目标和远期目标结合

B.集体利益和个人利益相结合

C.目标设立远大

D.目标实现之后能够获得利益

5.房地产经纪机构风险规避的第三个步骤是()。

A.针对预知风险进行进一步调研

B.草拟消除风险的方案

C.报上级批准方案

D.实施方案DCC6.()是客户关系管理的核心。

A.客户联络中心

B.客户资料数据库

C.客户分析子系统

D.决策支持子系统

二、多项选择1.下列选项中属于房地产经纪机构的客户关系管理中留住老客户的手段是()。

A.提供个性化服务

B.正确处理投诉

C.建立长久的合作关系

D.与客户积极沟通

E.鼓励客户推荐

BABCD

2.房地产经纪机构风险的规避的措施表述正确的有()。

A.对房地产经纪人的行为进行监督

B.加强对房地产经纪人的风险教育

C.加强对房地产经纪人的职业道德教育

D.教育房地产经纪人在与客户签约中，尽量规避公司的应承担的责任E.加强公司内部的制度建设ABCE3.房地产经纪机构品牌管理的主要内容是()。品牌建立B.品牌维护C.品质管理D.品牌识别

E.品牌承诺

4.客户关系管理功能主要表现在()等方面的提高和改进。

A.营销方式B.销售管理

C.客户服务支持管理D.客户选择

E.客户分析

5.房地产经纪机构要通过满足客户需求来留住他们，可以从以下()方面人手。

A.提供个性化服务B.鼓励经纪人经常性登门拜访

C.正确处理投诉D.建立长久的合作关系

E.与客户积极沟通ABABCEACDE6.房地产经纪机构对企业规模的选择，要着重考虑经营规模与()因素的匹配程度。

A.信息资源

B.行业政策

C.资金规模

D.管理水平

E.人力资源

7.房地产经纪机构的经营收入包括()。

A.佣金

B.回扣

C.房地产咨询服务费

D.产权登记代办费

E.加盟店的加盟费

ADEACDE第一节

房地产经纪门店管理

门店是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口一、房地产经纪门店的开设（掌握）

门店的开设程序开设房地产经纪门店必须充分考虑房地产经纪机构的经营范围和目标市场定位。开设步骤：第一，区域选择第二，店址选择第三，租赁谈判和签约第四，开业准备投资改造、装修门店开设的区域选择门店选址区域的调查内容1.房源状况(1)区域内业主置业情况(2)区域内业主户数及结构(3)区域内房屋转让率及出租率2.客源状况主要是指客流量，包括现有客流量和潜在客流量①客流类型（自身、分享、派生）②客流的目的、速度和滞留时间3.竞争因素店铺经营独具特色，寻求差异化竞争4.周边环境是否商业集中区域或居民社区门店选址的原则保证充足的客源和房源保证良好的展示性保证顺畅的交通和可达性保证经营的可持续性门店的选址门店的选址1.门店选址的原则保证充足的客源和房源保证良好的展示性保证顺畅的交通和可达性保证经营的可持续性2.竞争对手分析发展状况、营运状况，经营动向，服务手段及技巧。采取观察法、电话咨询法、假买法3.门店环境研究林路状况、方位、地势、与客户接近度4.门店开设的可行性研究门店核心区域中间区域外围区域500米500~1000米门店的可辐射市场获取客户总数55%~70%获取客户总数15%~25%获取客户总数5%门店的租赁

门店的租赁了解出租人是否有权出租店铺了解门店实际情况协商租赁条件租金价格及调整缴付方式附加条件合同签署门店的布置（1）门店的形象设计基本原则①符合经纪机构的形象宣传②注重个性化③注重人性化要点A.招牌的设计B.门脸与橱窗的设计（2）门店的内部设计内外和谐统一门店的布置

门店的人员配置

1、一个门店的业务人员通常应配置几个人？

6~10人

2、为降低单位佣金收入的门店租金成本，可以两班（或以上）配置经纪人员的规模可以15~20人二、房地产经纪门店的日常管理（熟悉）（一）店长岗位职责（二）门店的任务目标管理1.门店目标的设定2.目标设定原则数量化、细分化、挑战化、可行性、及时调整3.目标设定参考因素4.营业目标定位5.营业目标的分配方法（1）店长自行估计法（2）经纪人员自行预估法（3）历史实绩推估法（4）共同责任分担法6.制定个人目标的过程（1）根据公司目标和个人历史业绩确定业务目标（2）确定业务目标，分解成交量化（3）确定开发房源目标（4）确定开发客户目标（5）确定每日工作量目标（三）门店客户目标管理1.目标客户的定义标准2.目标客户管理方式目标客户管理方式及差异分析集中管理办法第二节

商品房售楼处管理一、商品房售楼处的设置（掌握）（一）售楼处设置的工作程序1、售楼处功能确定展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所2、售楼处的选址受项目自身条件的制约3、售楼处的布置户外功能布置、内部功能区域布置、人流动线设计、装修装饰风格及档次设计4、售楼处管理制度的制定包括工作流程、关键内容说辞、接待时间、保洁要求5、售楼处工作团队的组建包括销售人员，管理人员和辅助人员三大类（二）售楼处的选址必须注意的事项有保证售楼处的可视性保证售楼处的通达性保证售楼处的空间容纳性保证售楼处与项目（特别是样板房）之间的便捷性保证进出售楼处人员的安全性尽可能减少售楼处的浪费（三）售楼处的布置1、户外功能布置2、人流动线设计3、装修装饰风格（四）售楼处的人员配置二、商品房售楼处的日常管理（熟悉）商品房售楼处的物业管理接待服务工程技术服务保安服务保洁服务商品房售楼处的业务人员管理售楼处销售人员岗位职责业务准则客户接待要求客户登记要求客户确认要求物业管理人员岗位职责工程技工岗位职责保安员岗位职责保洁员岗位职责强化练习一、单项选择1.具体而言，影响选择设置房地产经纪门店区域的因素不包括()。A.同类型客户和业主的集中程度B.国家政策制度C.房地产产品的存量、户型、周转率、价格等D.与房地产经纪机构目标市场的吻合程度2.门店所面临的街道是门店客流来源的通道，所以门店的()对门店的客流量有很大影响。A.方位B.地势C.与客户的接近度D.临路状况BD3.房地产经纪门店可辐射的核心区域一般为以该门店为圆心，半径为（

）的区域。A.500米B.500~1000米C.1000~2000米D.2000~3000米4.门店形象设计原则不包括（）A.符合经纪机构的形象宣传B.注重个性化C.注重人性化D.注重颜色的搭配DA5.在二手房经纪门店的选址过程中，区域内方圆状况分析的内容不包括（

）A.业主置业情况B.业主户数及结构C.物业管理状况D.房屋转让率及出租率6.房地产经纪机构设置存量房业务门店具体区域时，其出发点和根据是（）(2011)A.客源情况B.房源情况C.目标市场定位D.市场状况CC二、多项选择1.售楼处的户外功能包括()。（2011）A.商业功能B.广告功能C.广场功能D.停车场功能E.通往样板房的道路功能2.二手房经济业务门店设置的工作程序通常有（）（2009）A.区域选择B.店址选择C.门店租约谈判和签约D.员工持续培训E.开业准备BCDEABCE3.房地产经纪门店选址的原则包括（）A.要同有良好商业配套的居住区毗邻B.保证充足的客源和房源C.保证良好的展示性D.保证顺畅的交通和可达性E.确保可持续性经营BCDE4.存量房地产经纪业务基本流程中，售后服务的内容包括()等方面。

A.委托服务

B.延伸服务

C.热情服务

D.改进服务

E.跟踪服务

5.存量房经纪业务基本流程有()。

A.客户开拓

B.客户接待与业务洽谈

C.协助交易达成

D.物业查验

E.项目研究与拓展

BDEABCD第一节房地产经纪基本业务的分类（掌握）一、新建商品房经纪业务与存量房经纪业务二、房地产买卖经纪业务与房地产租赁经纪业务三、住宅经纪业务与商业房地产经纪业务四、房地产买方代理业务与卖方代理业务根据房地产经纪服务的标的标的房地产所处的市场类型不同房地产经纪业务1、土地经纪业务2、新建商品房经纪业务3、存量房经纪业务按交易方式存量房地产买卖经纪业务租赁经纪业务居间方式按服务方式代理方式新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，这类业务的特点是客户相对强势，房源批量化，业务运作成本较高。存量房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型房地产经纪业务1、房地产转让经纪业务2、房地产租赁经纪业务（主要包括：新建商品房的出租、存量房屋的出租和转租）3、房地产抵押经纪业务根据房地产的用途类型房地产经纪业务住宅经纪业务商业经纪业务根据房地产经纪服务对象的不同房地产经纪业务卖方代理业务买方代理业务目前在我国卖方代理是房地产经纪业务最主要的代理业务，有以下三种主要类型：1、新建商品房销售代理2、存量房出售代理3、房屋出租代理第二节房地产经纪基本业务的流程（掌握）一、新建商品房销售代理业务流程二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程三、商业房地产租赁代理业务流程一、新建商品房销售代理业务流程1项目信息开发与整合2项目研究与拓展3项目签约4项目执行企划5销售准备6销售执行7项目结算1、客户开拓2、客户接待与业务洽谈3、物业查验4、签订房地产经纪服务合同5、信息收集与传播6、引领买方（承租方）看房7、协助交易达成8、产权过户与登记9、物业交接10、佣金结算11、售后服务存量住房买卖租赁经纪业务流程1、客户开拓2、签订房地产经纪服务合同3、信息收集与分析4、信息传播5、引领承租方查勘物业6、租赁谈判与租赁合同签订7、办理租赁合同备案8、佣金结算9、后续服务商业房地产租赁代理业务流程第三节存量房经纪业务的网络化运作（了解）一、房源客源管理网络化二、房源发布网络化三、网上房地产经济门店四、房地产经纪人工作辅助系统五、房地产电子商务互联网已成为各类信息传播的重要渠道网上门店已成为房地产经纪人获得客源的一个重要渠道。经纪人工作辅助系统软件的内容包括：1、制作类2、计算器3、发布器4、文本类5、其它第四节房地产经纪延伸服务房地产交易相关手续代办服务（掌握）房地产登记信息查询包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。房地产抵押贷款贷款类型、贷款成数、贷款金额、贷款期限、偿还比率、偿还方式房地产咨询服务（熟悉）房地产投资咨询开发投资咨询、置业投资咨询房地产价格咨询房地产法律咨询房地产交易保障服务（熟悉）房屋质量保证房地产交易履约保证强化练习一、单项选择1.房地产登记信息包括房地产()登记凭证和房屋()登记机关对房屋权利的记载信息。

A.初始，权利B.原始，权属

C.初始，权属D.原始，权利2.房地产交易通常涉及房地产产权的转移(如买卖)，或抵押权的设立及租赁等，而（）是保证这类权利变更有效性的基本手段。A．房地产登记B．信息收集C．物业查验D．物业交接DA3.申请人申请存量房地产买卖转移登记一般应当向登记机构提交的文件不包括（）。A．房地产登记申请书(原件)B．当事人身份证明(原件及复印件)C．房地产权证(原件)D．购房付款凭证(原件)4.房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于（

）（2011）A.存量房经纪业务中的买方代理B.存量房经纪业务中的卖方代理C.新建商品房经纪业务中的买方代理D.新建商品房经纪业务中的卖方代理DD5.根据房地产经济活动促成的房地产交易类型，可见房地产经纪业务分为房地产转让经济业务和（

）等。（2011）A.房地产买卖经纪业务B.房地产居间经济业务C房地产租赁经济业务D.房地产代理经济业务6.在二手房居间业务中，不属于房地产查验内容的是待交易房屋的（

）A.建筑结构、设备B.产权证书C.周边交通状况D.产权人的职业情况CD7.在房地产经济活动中，判断客户是否有真实意愿的依据是（

）（2010）A.客户的口头表述是否诚恳B.客户是否带了房产证和身份证C.客户是否愿意签订经纪业务委托协议D.客户是否询问了一些核心的信息二、多项选择1.房地产经纪人在为购房者提供个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案的主要组成要素有（）（2010）A.贷款成数B.贷款金额C.贷款期限D.贷款担保方式E.贷款偿还方式CABCE3．下列属于房地产代理业务基本流程主要环节的有()。

A．房地产代理业务开拓

B．方案设计与推广

C．开发过程控制

D．营销策划

E．房地产交易价款收取与管理4.目前我国房地产卖方代理包括（）(2011)A.境外公司在我国境内承租房屋的代理B.境外个人在我国境内承租房屋的代理C.新建商品房销售代理D.房屋出租代理E.存量房出售代理ABECDE5.在存量房经纪业务中，“协助交易达成”环节的主要工作包括（）(2010)A.现场看房B.手机价格信息C.协调交易价格D.促成交易E.协调或代理客户签订交易合同6.在新建商品房销售代理中，房地产经纪机构应准备的销售资料包括（）（2010）A.商品房预售许可B.商品房买卖合同文本C.楼书D.施工许可证E.开盘广告CDEABCE第一节房地产经纪合同的含义、特征与作用含义：房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人房地产交易而提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议，是房地产经纪服务委托人与房地产经纪机构就某一个经纪服务项目进行协商而达成一致的协议。房地产经纪服务合同是否规范的要件：1.委托人的签名或者盖章2.受托房地产经纪机构的盖章3.承办该业务的一名房地产经纪人或者两个房地产经纪人协理签名房地产经纪合同的主要特征：（掌握）1.房地产经纪服务合同是双务合同2.房地产经纪服务合同是有偿合同3.

房地产经纪合同为书面形式的合同房地产经纪合同的作用（熟悉）1.有效保障合同当事人的合法权益2.维护和保证市场交易的安全与秩序3.将房地产经纪机构的服务“产品化”第二节房地产经纪合同的内容和重要事项（掌握）房地产经纪服务合同的内容基本内容房地产经纪服务双方当事人的姓名、住所等情况和从事业务的房地产经纪机构和房地产经纪人员的情况房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准服务费用及其支付方式合同当事人的权利和义务委托期限违约责任和纠纷解决方式补充内容签订房地产经纪服务合同的有关重要事项房地产