房地产市场调查分析报告

房地产市场调查分析报告一、2011年前2个月房地产市场基本情况（一）房地产开发投资增幅稳步回落1-2月，房地产开发投资规模仍然保持较快速度增长，但增幅已明显回落。全市累计完成房地产开发投资总额14.8亿元，同比上升24.7%，增幅比去年回落了45.1%。其中住房开发投资10.1亿元，同比上升28.4%；90平方米以下的住宅投资1.9亿元，同比上升28.1%。（二）商品房开发建设进度趋缓1-2月，商品房施工面积为498.6万平方米，同比上升12.3%，增幅比去年下降了28个百分点，其中住宅施工面积为322.0万平方米，同比上升10.7%。新开工面积为48.8万平方米，同比下降12.3%，其中住宅新开工面积为32.7万平方米，同比下降13.9%。竣工面积为8.7万平方米，同比下降44.3%，其中住宅竣工面积为7.7万平方米，同比下降38.9%。（三）房地产开发资金来源增速大幅回调1-2月，全市房地产开发资金来源总额为28.9亿元，同比增长5.5%，低于上年同期59个百分点。从资金来源看，除了定金以及预收款及个人按揭贷款有所上升外，其他来源均比去年有所下降。其中国内贷款资金为10.8亿元，同比下降4.6%。其中银行贷款为8.2亿元，同比下降22.1%；自筹资金为8.2亿元，同比下降8.3%。其中自有资金3.5亿元，同比下降37.6%；其他资金为9.9亿元，同比上升39.1%，其中定金以及预付款为7.1亿元，同比上升49.2%，个人按揭贷款为2.1亿元，同比上升50.1%。（四）商品房成交量持续下降，但90平米以下住宅需求仍旺盛目前，市场观望气氛仍然浓重，1-2月，全市商品房销售面积为22.0万平方米,同比下降了24.5%；但刚性需求仍旺盛，小户型面积仍是供不应求，90平方米以下住宅销售面积为6.0万平方米，同比上升29.4%。（五）商品房住宅成交均价同比增长1-2月份全市新建商品住宅成交均价为10648元/平方米，同比增长20.44%，环比增长16.73%；二手住宅成交均价为6500元/平方米，同比增长45.71%，环比增长1.5%。（六）商品住宅供应量同比上升，小面积商品住宅供应占比仍不高1-2月，全市商品房累计批准预售面积为16.85万平方米，同比上升23.6%，但90平方米以下住宅批准预售面积为4.72万平方米，同比下降了23.3%，仅占全部商品住宅供应量的28%。（七）房地产开发贷款总量保持适度增长截至2月末，全市金融机构房地产开发贷款余额48.74亿元，同比增长11.64%，同比增长提高4个百分点。（八）个人购房贷款平稳增长，增速有所放缓今年年初以来，个人购房贷款增速也有所放缓，但刚性的住房需求并没有被压制，全市金融机构个人购房贷款仍然保持平稳增长态势。截至2月末，全市金融机构个人住房贷款余额133.24亿元，同比增长22.37%，增速比去年同期下降26个百分点。二、2011年房地产市场发展推断预测（一）宏观调控仍将持续为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，然而全年房价仍在波动中呈现了上升的趋势。从房地产业长远发展的角度来看，房价适度下跌或增长减弱应该是一件好事。所以2011年，相信政府一定会继续采取“加强”的方式进行调控，从宏观上抑制房价上涨步履坚定，调控的力度在短期内将不会改变的。（二）资金周转难度加大我市房产调控新政将实行商品住房限购政策，以家庭为单位购房人只允许新购一套商品住宅（包括存量房），基本杜绝了房产投资需求，这对开发企业资金回笼带来压力。再加上我省从2010年11月1日起将实行商品房预售资金监管，采用项目资金专款专用，并且要对不低于工程预算清册总额130%的预售资金实行监管，开发企业资金周转难度加大，这对于项目多且又同期开发的房产企业来说，将面临不小资金压力。（三）供求矛盾逐步缓解从供给方面来看，根据2011年度计划开盘项目调查数据来看，2011年全市共计推出21567套商品住宅，与历年来的成交量相比，供给可谓充足，开盘时间主要集中在下半年。从需求方面来看。2011年房地产市场存在影响需求的以下几个因素：一是2011年计划推出7919套90平方米以下的普通商品住房，基本可以满足市场刚性需求；二是受国家调控政策的持续或继续加大调控力度的影响，市场观望气氛会逐步加重，严格执行信贷、税收、限购令等调控政策将进一步抑制不合理购房需求。三是实体经济逐渐好转，将拓宽民间投资渠道，减少热钱向房地产市场的流入；四是政府继续加大经济适用房、廉租房及公共租赁房的保障力度，将分流一定数量的自住购房需求。供需矛盾有望在2011年上半年得到缓解，下半年市场供应将趋于宽松。（四）商品房价保持稳定2010年上半年我市商品住宅价格总体保持稳定，7月份开始随着房市回温，房价出现逐月上涨趋势，9月份房价达到新高，如临城新区中央花城，7月一期开盘成交均价为11264元/平方米，9月二期成交均价上升为12295元/平方米。10月二次调控房价出现短暂回落后，年末再次出现报复性上涨。但是随着房产调控新政全面落实，预计明年房价将保持相对稳定。一方面调控新政进一步遏制了投资购房需求；另一方面2011年我市商品住宅供应量较为充足，能够满足市场需求，供求关系相对稳定。而开发企业在面对开发资金压力周转困难的前提下，会出现降价销售或开盘定价更为谨慎。但短期内降价或降幅较大的可能性不大，首先，商品房成交量保持了一段时间的旺盛态势，开发商目前资金还是比较充裕；其次，土地价格不断上涨，楼面价格居高不下，商品房价格下行的空间还是有限；最后，通货膨胀的凸显，商品价格持续攀升，带动上游行业纷纷提价，在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。（五）投资重心逐渐转移2010年出台的调控政策重点针对住宅市场，商业和写字楼市场没有受到任何影响，相反二套住房贷款首付提高到60%和利率提高到1.1倍，三套房停止贷款，反而使得各种资金绕开住宅市场涌入写字楼和商铺，因为商铺的首付仍为50%，利率仍为基准利率，且不计入家庭的购房总数，故使众多的投资客转向青睐于商业、商住和写字楼市场。另外我市实行的商品住房限购政策撇开了旅游房产，诸如朱家尖、桃花、秀山等国家级、省级旅游风景区内的房产不受限购，再加上我市被国家旅游局批准设立舟山群岛海洋旅游综合试验区，旅游经济投入力度将不断加大。可以预见，旅游房产将是一个倍受青睐的投资项目。三、同类楼盘调查（一）和津广场地处舟山市普陀区浦西工业园区C-11#地块，东临勾山街道办事处，西侧为三岔路，南侧与高星级大酒店为邻，北临浦东大道距离水岸丽都、浅水湾等住宅小区仅百米之遥。项目占地面积约6.5万平方米,总建筑面积约13万平方米，包含1幢19层的高星级酒店，3幢18－20层“和津苑”高层公寓式酒店，1幢18层商务大楼，以及3幢总面积约3.4万平方米的商业综合楼盘。和津广场酒店式公寓“和津苑”共计房源280套，目前剩余房源不多，多位于较高或较低楼层。（二）舟山科技置业大厦舟山科技置业大厦位于舟山市普陀区东海西路2121号，定沈线沿街南侧，紧邻临城新区2公里约4分钟车程，距普陀城区约5公里7分钟车程。舟山科技置业大厦由舟山网新科技置业有限公司开发建设，占地面积为7132㎡，共28层，其中地下1层，地上27层。总建筑面积40117.52㎡。其中地下1层面积为5240.12㎡，地上27层面积为34877.4㎡。建筑结构为框剪结构。舟山科技置业大厦辅楼商铺剩余最后2套，主楼剩余不到20套，单间300-500㎡，借个在8000-9000元/㎡左右，即将交付。（三）莲洋大观莲洋大观项目建设规模达18万平方米，由五幢高100米的大楼和裙楼商业组成。功能为国际五星级大酒店、酒店式海景公寓、私家总统级泳池豪宅及商业构成。莲洋大观开盘时间预计在5-6月份，首批将推出精装酒店式公寓房源，户型最小40㎡起，预计价格20000元/㎡左右。（四）邦泰大厦邦泰大厦位于舟山临城新区CBD核心区，占地面积约7400平方米，建筑面积约2.5万平方米。大楼共21层，定位为商务用房，一层为入口大厅，二层为员工简餐区域，三至二十一层为办公区域。邦泰大厦南靠舟山商检，西至城市河道及绿化带，东靠舟山海关。自留物业，经营酒店。（五）中浪国际大厦中浪国际大厦位于规划中的舟山市新城中央商务区核心地段，北靠翁山路，西临世纪大道，东连待开发建设的CBD高层，南邻规划中的CBD超高层建筑。中浪国际大厦以3层裙房衔接26层+24层+24层的三栋点式高层为布置方式，建成后，将成为一个集商务办公、会议、商场、餐饮等为一体的大型建筑综合体。中浪国际大厦写字楼将推出3幢房源，其中2幢24层，1幢26层，层高3.6米，整层面积的二分之一起销售，具体推出时间待定。四、项目的优劣势分析本项目为小面积商务公寓结合部分经济户型商务公寓。倡导居家复合商务办公的多组合功能理念。销售定位以单元式商务公寓为主，结合部分组合式传统办公。销售概念提炼为“SOHO精装公寓”。作为商业立项的房地产项目，是可以用来工商登记的，在执行“住宅禁商”政策的今天，这也算是商务公寓的一个优势。近几年房价节节攀升，政府频频出台打压政策，对楼市形成了一定的影响。但是所有的政策都是以解决老百姓住房难、买不起住房问题为出发点的，对于商业立项的商务公寓来说应该算是网开一面。本项目不受楼市利空政策的影响，具有更好的投资属性。比如：无论你买几套商务公寓都不会被列入到第一、第二、第三套……住房内，受到政策限制的。也许是未来价格狂飙的市场主力。商务公寓对于急于实现居住梦想的年轻人来说，房屋总价相对较低，贷款压力小，小户