北京市2015年房地产市场研究报告

北京市2015年房地产市场研究报告一、2015年北京土地市场宏观分析据数据统计，2015年北京以2032亿元出让金领跑全国，同比增长6%，其中宅地收金达到1508亿元，均创历史记录。北京市于2015年公开出让了经营性用地81宗，土地面积约694公顷，其中住宅用地约513公顷，商服用地约181公顷；折合建筑规模约1281万平方米，成交总金额1965亿元。从2015年初至今，北京市共诞生了13宗地王，地王成交的楼面地价已经全面超过商品房价格。溢价率方面，北京成交51宗宅地中共有43宗溢价出让，平均溢价率为42%。从单价方面分析，北京市2015年经营性用地实际成交楼面单价1.53万元/平方米，同比上涨18%；住宅用地楼面单价1.67万元/平方米，同比上涨15%；商服用地楼面单价1.25万元/平方米，同比上涨15%。按地块区域分，2015年大部分供地位于城市发展新区，成交土地面积397公顷，占总成交土地面积的57%；首都功能核心区及城市功能拓展区成交土地面积201公顷，占比29%；生态涵养区成交土地面积96公顷，占比14%。2015年由于土地供应的稀缺，致使北京郊区地块价格也呈现出飞涨的态势。按用地类型分，2015年北京新增住宅用地面积占经营性用地供应总面积约74%，总建筑规模达875万平方米，扣除配套设施及公建面积后纯住宅规模约594万平方米，其中民生住房占比为49%。二、2015年出台的房地产相关政策影响分析2015年，北京推行多项房地产相关的金融信贷、税收等政策，各项政策的出台意在一定程度上调整北京的房地产市场的整体发展趋势，各项政策简述如下：（一）2015年1月1日起北京上调公积金贷款额度自2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，住房公积金个人贷款最高额度调整为120万元。购买套型建筑面积在90平米以上非政策性住房或第二套住房的，贷款最高额度仍为80万。（二）2015年2月5日，央行首次降准下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点。（三）央行2015年内四次降息，利率降至历史低水平3月1日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点；5月11日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整；6月28日，央行第三次降息，5年以上商业贷款利率降至5.4%，公积金贷款利率降至3.5%；8月26日，央行第四次降息，5年以上贷款基准利率降至5.15%，央行同时宣布，自9月6日起降低存款准备金率0.5个百分点。受此轮降息影响，全国首套房平均利率降至4.90%。（四）330新政之个人住房转让营业税“五改二”财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（五）国管公积金中心发布关于降低贷款门槛的通知对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策,最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款、包括住房公积金政策性贴息贷款，即将购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%，贷款最高额度为80万元。购买第二套普通自住住房贷款的发放对象，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。购买政策性住房的借款申请人，贷款结清后，不再受“职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款”的限制。（六）通州区限购新政8月14日，北京市住建委、北京通州区人民政府下发了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，次日起开始执行住房限购。《通知》明确，符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：①没拥有住房的本市户籍居民家庭。②已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。③已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。④在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。《通知》明确，以下家庭，暂停向其出售通州区商品住房：①已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。②无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。三、2015年北京住宅房地产市场现状分析2015年北京市各区二手房住宅成交均价见下图：（一）城区内住宅房地产市场分析1.朝阳区2015年朝阳区二手房住宅均价为44968元/平方米，其中12月份为住宅均价最高点47227元/平方米，环比上月上涨1.5%，同比去年上涨10.91%；12月份成交量为5540套，环比上月上涨30.23%，同比去年上涨67.57%。2015年朝阳区二手房住宅均价最低点为1月份，均价42696元/平方米。2016年，朝阳区将会推进优化“一廊两带三区”的进程，这也是今后朝阳区二手房住宅价格持续增长的重要影响因素。（一廊：是指连通首都功能核心区与市行政副中心连接的重要城市廊道，将通过实施基础设施、环境建设、产业发展、公共服务、社会治理等五大提升工程，带动东部、东南部地区发展升级，服务市行政副中心建设；两带：①“生态环境带”，即在一道、二道绿隔地区，依托温榆河走廊和城市公园、湖泊水系等生态功能空间，建设生态保护屏障；②“高精尖经济发展带”，则连接CBD、奥林匹克公园核心区、中关村朝阳园等重点功能区，重点发展国际金融、商务服务、文化创意、科技服务等高精尖产业；三区：①“建成区”，着力于提高国际化、精细化、智能化管理水平；②“集中建设区”，重在强化空间管控，完善公共服务和基础设施；③“疏解提升区”，则重在推进低级次产业调整退出、出租大院拆除、“城中村”整治、棚户区改造等任务。）2.海淀区2015年12月，海淀区二手房成交均价为54742元/平米，环比上月上涨1.9%，同比去年上涨16.53%；12月份成交量为2339套，环比上月上涨27.54%，同比去年上涨38.48%。2015年海淀区整体的二手房成交均价涨幅达到5%，位于北京各行政区涨幅第二。据资料显示，其中，位于北京理工大学附属小学的学区房，价格上涨十分明显；另外，在海淀区的万柳、中关村等优质教育资源集中的片区，二手房成交均价已突破6万元/平方米，乃至7万元/平方米以上。影响海淀区二手房价格持续增长的因素有很多：①配套成熟，最凸显的就是海淀区是众多中小学、大学的聚集之地，学区房对区域成交价影响重大。②新房供应稀缺，,也是成为海淀区二手房升温的推力之一。③存量供应紧张，数据显示，截至2015年11月底，海淀区五环内的新增商品房供应仅有255套，市场存量仅为854套，是近5年来最低点。④土地供应稀缺。3.丰台区2015年丰台区二手房住宅均价为35197元/平方米，其中12月份为住宅均价最高点36352元/平方米，环比上月上涨1.0%，同比去年上涨7.9%，与最低点4月份的34117元/平方米相比，增长了约6.1%。；12月份成交量为1963套，环比上月上涨35.75%，同比去年上涨61.43%。推动丰台区二手房价格继续持续上涨有以下几个因素：①丰台区的商业逐渐成熟，2016年北京丰科万达广场将开业，更有诸多的中小型商业如资合信百货、海航茂、欧尚超市、华联商场、乐天玛特超市等，能够满足人们的日常生活需求。②开发商拿地溢价率超高，2015年10月20日，由葛洲坝以49.5亿元、配建4.1万平公租房和6.18万平回迁房的代价取得丰台区花乡樊家村危改地块，溢价率50%；2015年10月21日，中国金茂碧桂园联合体以51.8亿元取得丰台花乡四合庄两宗金融用地，溢价率均高达140%。目前，丰台区域在售或待售的新房项目以豪宅为主，主要有钓云台、西宸原著、首开华润等，预计售价均在10万元/平方米，相对拉高了丰台区二手房均价。4.东城区2015年东城区二手房住宅均价为60434元/平米，同比去年上涨13.11%。二手房住宅均价最高点为9月份62810元/平方米，10月东城区二手房价环比9月份下降0.45%，二手房住宅均价最低点为1月份57058元/平方米。12月份成交均价：62782元/平米，环比上月上涨约0.32%，同比去年上涨15.21%，12月成交量为867套，环比上月上涨26.94%，同比去年上涨62.97%。影响东城区二手房价格持续增长的因素有很多：①东城区是北京的核心地带，发展迅速，整体教育水平很高，社会资源充足，交通非常便利。②北京将会实现“城市核心区基本实现无煤化”。东城区与西城区通电供暖预计2015年实施无煤化。5.西城区2015年东城区二手房住宅均价为68822元/平米，2015年西城区整体二手房价格涨幅为6.5%，位居各行政区价格涨幅第一位。12月份西城区二手房成交均价为70940元/平方米，环比下降2.5%，同比2014年12月上涨了20.38%；12月份成交量为1051套，环比上月上涨21.08%，同比去年上涨14.99%。东城区二手房住宅最高点是11月份，均价为72710元/平米，最低点为2月份，均价为64486元/平方米。影响西城区二手房价格持续增长的主要因素是教育、医疗等配套资源集中，教育资源拉动的影响尤为突出。6.石景山区2015年石景山区二手房住宅均价为33699元/平米，石景山区二手房住宅最高点是12月份成交均价：35253元/平米，环比上月上涨2.4%，同比去年上涨6.89%；12月成交量为568套，环比上月上涨20.08%，同比去年上涨35.56%。东城区二手房住宅最低点4是月份，均价为32476元/平方米。2015年石景山区经历了2个转折点，1-4月份房价持续降低，自5月开始逐渐增长至7月，随后又开始逐步下滑至9月份，从9月份开始至12月份一直保持着持续增长的状态。影响石景山二手房价波动的不稳的因素有一下几点；①教育资源优化，2016年石景山区“小升初”将取消推优，其特长生招生比例也将从去年的10%减少至5%；石景山区现有的三所初中校也将进行改革，未来石景山区中小学优质学位将达到70%以上。②完善交通设施，从石景山区交通规划部门获悉，苹果园交通枢纽或将于2016年开建，还将打造5条地铁线路图，其中地铁1号线已经开通，未来还将开通地铁6号线西延线、地铁S1号线、地铁R1号线和地铁11号线。除此之外，石景山区还将推进八大处周边缓堵，建设微循环道路，建设八大处地区交通信息和停车诱导系统等。随着石景山区域内交通网的完善，其后续发展空间很大。（二）城区以外各郊区住宅房地产市场分析1.昌平区2015年昌平区二手房住宅均价为21891元/平米，12月份为住宅均价最高点23045元/平方米，环比上月上涨1.9%，同比去年上涨3.53%；12月份成交量为1715套，环比上月上涨32.64%，同比去年上涨110.95%。3月份为住宅均价最低点20847元/平方米。影响昌平区二手房价格的因素主要有以下几点：①昌平区域普遍配套完善，轨道交通发达，距离中关村、西二旗等工作区域较近。②升级教育配套，预计2016年实现6所名校名园建成开学。③产业机构调整，进行盘活村集体产业用房、梳理镇街存量建设用地、拆违、清退低端企业，实现村集体产业用房统一经营，根据区位特点，建设众创空间、写字楼等，为下一步优化布局、转型发展奠定基础。2.大兴区2015年大兴区二手房住宅均价为25654元/平米，12月份为住宅均价最高点26872元/平方米，环比上月上涨0.5%，同比去年上涨3.53%；12月份成交量为1715套，环比上月上涨32.64%，同比去年上涨110.95%。3月份为住宅均价最低点24194元/平方米。2015年大兴区二手房住宅价格基本处于平稳状态，没有明显变化。3.通州区2015年通州区二手房住宅均价为22590元/平米，12月份为住宅均价最高点25508元/平方米，环比上月上涨3.41%，同比去年上涨26.35%。12月份成交量为878套，环比上月上涨41.61%，同比去年上涨46.82%。3月份为住宅均价最低点21023元/平方米。2015年通州区房价上涨幅度较大，尤其自5月份开始处于持续且大幅度增长的状态。影响通州区二手房价格持续增长的最重要因素是行政副中心拉动。虽然通州限购政策限制住了成交量，但并没有阻挡住通州二手房成交价的上涨。4.顺义区2015年顺义区二手房住宅均价为21063元/平米，11月份为住宅均价最高点22162元/平方米，12月份成交均价为22024元/平米，环比上月下降了6.3%，同比去年上涨11.26%，12月成交量为1052套，环比上月上涨28.14%，同比去年上涨146.95%。3月份为住宅均价最低点20394元/平方米。5.房山区2015年房山区二手房住宅均价为16932元/平米，11月份为住宅均价最高点18539元/平方米，12月份成交均价为18410元/平米，环比上月下降了0.7%，同比去年持平；12月份成交量为443套，环比上月上涨31.85%，同比去年上涨1329.03%。1月份为住宅均价最低点15016元/平方米。6.门头沟区2015年门头沟区二手房住宅均价为21640元/平米，12月份为住宅均价最高点23690元/平方米，环比上月上涨2.5%，同比去年下跌7.89%。12月份成交量为161套，环比上月上涨43.75%，同比去年上涨1912.5%。2月份为住宅均价最低点20482元/平方米。7.怀柔区2015年怀柔区二手房住宅均价为16568元/平米，11月份为住宅均价最高点17866元/平方米，12月份住宅均价为17702元/平方米，环比上月下降1%，同比去年持平。1月份为住宅均价最低点14874元/平方米。8.密云、延庆、平谷2015年密云区二手房住宅均价为14233元/平米，11月份为住宅均价最高点15359元/平方米，1月份为住宅均价最低点13158元/平方米；2015年延庆区二手房住宅均价为10042元/平米，1月份为住宅均价最高点10614元/平方米，12月份为住宅均价最低点9677元/平方米；2015年平谷区二手房住宅均价为12476元/平米，12月份为住宅均价最高点12676元/平方米，9月份为住宅均价最低点12296元/平方米。2015年1-12月份密云、延庆、平谷二手房住宅均价表月份密云延庆平谷1月份13158元/m210614元/m212513元/m22月份13518元/m210468元/m212436元/m23月份13518元/m210338元/m212358元/m24月份13511元/m210415元/m212570元/m25月份13779元/m210117元/m212654元/m26月份14131元/m29834元/m212451元/m27月份14391元/m29819元/m212499元/m28月份14584元/m29847元/m212354元/m29月份14785元/m29768元/m212296元/m210月份15062元/m29865元/m212389元/m211月份15359元/m29738元/m212520元/m212月份15108元/m29677元/m212676元/m2（三）2015年北京整体二手房住宅市场简述2015年上半年，北京二手房市场成交量同比上升。二手住宅成交套数为85051套，同比上升93%；成交面积764.64万平米，同比上升89%。其中，1月北京市住宅小区成交均价为34566元/平方米，环比上涨0.06%，同比下跌6.99%；2月北京市住宅小区成交均价为34,879元/平方米，环比上涨0.91%，同比下跌6.79%；3月北京市住宅小区成交均价为34,819元/平方米，环比下跌0.17%，同比下跌8.