典型合同-租赁合同

租赁合同租赁合同的概念和特征租赁合同的分类租赁合同的特别效力

租赁合同当事人的权利义务1.2.4.3.租赁合同的概念和特征01租赁合同的概念和特征一、租赁合同的概念和特征租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。它的特征是：1、租赁合同是转移财产使用权的合同2、租赁合同为诺成、双务、有偿合同3、租赁合同具有临时性租赁合同的概念和特征《民法典》第705条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁合同的分类02租赁合同的分类1、动产租赁与不动产租赁以租赁合同的标的物为标准，可将租赁合同分为动产租赁合同与不动产租赁合同。以动产为标的物的租赁合同，为动产租赁合同，包括一般的动产租赁、船舶租赁、汽车租赁等；以不动产为标的物的租赁合同，为不动产租赁合同。2、定期租赁与非定期租赁以租赁合同是否有固定期限为标准，可将租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。定期租赁合同指明确约定租赁期限的租赁合同。租赁合同的分类非定期租赁：《民法典》第707条租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。【租赁合同形式】《民法典》第734条租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁合同的分类非定期租赁：《民法典》第730条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】张某于1月租住何某一套房屋，租期1年。半年后何某出国。租期届满，何某并未作任何表示。次年3月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的？（单项选择题）A．双方没有续订合同，租赁关系消灭B．次年1至3月，双方存在无偿合同关系C．次年1月起，原合同应视为续订1年D．次年1月起，该合同转变为不定期租赁租赁合同的分类租赁合同当事人的权利义务03出租人的义务承租人的义务计划完成：56％实际完成数目：820万回款数：640万

租赁合同当事人的权利和义务1、交付租赁物的义务2、维修并使租赁物于租赁期间合于使用收益3、瑕疵担保责任4、费用返还义务1、按照合同约定的方法或租赁物的性质使用租赁物2、妥善保管租赁物3、支付租金4、不作为义务5、返还租赁物租赁合同当事人的权利和义务三、租赁合同当事人的权利和义务（一）出租人的义务1、交付租赁物的义务《民法典》第708条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。2、维修并使租赁物于租赁期间合于使用收益状态的义务。《民法典》第712条出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。《民法典》第713条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。租赁合同当事人的权利和义务3、瑕疵担保责任《民法典》第731条租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。《民法典》第723条因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。租赁合同当事人的权利和义务4、费用返还义务出租人对于承租人为租赁物支出的费用有偿还的义务。出租人应当偿还的费用包括必要费用和有益费用。所谓必要费用，是指为维持租赁物处于正常的使用、收益状态而不能不支出的费用。所谓有益费用，是指对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物以使租赁物价值增加而支出的费用。租赁合同当事人的权利和义务（二）承租人的义务1、按照合同约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的义务《民法典》第710条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。《民法典》第711条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。租赁合同当事人的权利和义务2、妥善保管租赁物的义务《民法典》第714条承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。租赁合同当事人的权利和义务3、支付租金的义务《民法典》第721条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。租赁合同当事人的权利和义务3、支付租金的义务《民法典》第722条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。租赁合同当事人的权利和义务4、不作为义务（1）不能擅自改善或增设他物：《民法典》第715条承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁合同当事人的权利和义务租赁合同当事人的权利和义务出租人承租人次承租人无直接合同关系租赁合同转租合同不得随意转租4、不作为义务（2）不能擅自转租：《民法典》第716条承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。租赁合同当事人的权利和义务《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

司法解释租赁合同当事人的权利和义务5、返还租赁物的义务《民法典》第733条租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。租赁合同当事人的权利和义务冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？

A．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁

B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金

C．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失

D．冯某有权要求翁某承担违约责任

练习案例分析练习：居民甲将房屋出租给乙，乙经甲同意对承租房进行了装修并转租给丙。丙擅自更改房屋承重结构，导致房屋受损。请思考：甲应当怎样主张房屋的损失？租赁合同当事人的权利和义务租赁合同的特别效力04租赁合同的特别效力四、租赁合同的特别效力1、租赁合同的风险负担与利益承受《民法典》第729条因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。租赁合同的特别效力2、租赁权的物权化---租赁权具有对抗第三人（买受人）的效力----债权的物权化----买卖不破租赁《民法典》第725条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁合同的特别效力3、房屋承租人的优先购买权《民法典》第726条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。租赁合同的特别效力第727条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】第728条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】租赁合同的特别效力甲与乙订立房屋租赁合同，约定租期5年。半年后，甲将该出租房屋出售给丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋优先购买权受侵害为由，请求法院判决甲丙之间的房屋买卖合同无效。下列哪一表述是正确的？（2013-3-10）A．甲出售房屋无须通知乙B．丙有权根据善意取得规则取得房屋所有权C．甲侵害了乙的优先购买权，但甲丙之间的合同有效D．甲出售房屋应当征得乙的同意租赁合同的特别效力解析：本题的考点是房屋承租人的优先购买权，答案为C项。在房屋租赁合同中，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，但无须征得承租人的同意。AD错误。甲出卖自己的房屋属于有权处分，丙是基于买卖合同取得房屋所有权，而不是根据善意取得规则取得房屋所有权。B错误。甲出卖自己的房屋未通知承租人乙妨害承租人行使优先购买权,但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。C正确。租赁合同的特别效力甲将房屋租给乙，在租赁期内未通知乙就把房屋出卖并过户给不知情的丙。乙得知后劝丙退出该交易，丙拒绝。关于乙可以采取的民事救济措施，下列哪一选项是正确的?[2015卷三11]A.请求解除租赁合同，因甲出卖房屋未通知乙，构成重大违约B.请求法院确认买卖合同无效C.主张由丙承担侵权责任，因丙侵犯了乙的优先购买权D.主张由甲承担赔偿责任，因甲出卖房屋未通知乙而侵犯了乙的优先购买权租赁合同的特别效力4、共同居住人或共同经营人的优先承租权《民法典》第732条承租人在房屋租赁期限内死亡的,与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。【房屋