贵阳市房地产市场营销调研报告

经典房地产管理资料资料由百事可乐整理我们的研究思路关于贵阳地理位置、气候条件经济发展及投资规模产业结构、人口结构城市规划及项目所在片区简析市场竞争与发展趋势贵阳房地产市场现状

市场整体概况供应特征

需求特征大型开发商竞相涌入楼盘趋向高档化消费市场外向化楼盘出现两极化竞争精品楼盘位置的变化

关于贵阳地理位置、气候条件经济发展及投资规模产业结构、人口结构城市规划及项目所在片区简析

贵阳市位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一城市区位

贵阳市是贵州省省会，位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。

贵阳市是著名的林城，少数民族众多，旅游资源、民俗资源丰富，极具城市特色

贵阳：是一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化城市，享有“森林之城，休闲胜地”的美名。

贵阳市曾被评为“全国双拥模范城”、“全国卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国园林绿化先进城市”，是国家“中日环保示范城市”、“国家信息化建设试点城市”、“国家循环经济试点城市”以及“全国绿化模范城市”。

近年来，贵阳国民经济快速增长，已经成为我国西南重要的中心城市之一，是一做以资源开发见长的综合型工业城市。经济概况贵阳是全国最大的铝工业生产基地之一，磷矿工、精密光学仪器是全国三大生产基地之一，电子仪器仪表是全国五大生产基地之一。航天、航空、电子是全国三大国际科学工业基地之一。卷烟、磨具磨料、轮胎、钎钢、汽车配件、中成药等是全国重点生产司机，冶金、机械、化工、食品、建筑业已形成地方工业的五大支柱产业。贵阳是国务院确定的“黔中产业带”、“南贵昆经济带”和“泛珠三角经济区”内的重要中心城市，是一座以资源开发见长的综合型工业城市。贵阳城市居民收入增加迅速，居民储蓄丰厚，具有巨构的市场消费力支撑，区域房地产发展前景看好主要经济指标2004年同比增长2005年同比增长2006年同比增长社会消费品零售总额(亿元）175.5214.2%201.8415.0%234.9615.0%城市居民人均可支配收入（元）898912.6%992810.5%1122213.0%城乡居民储蓄余额（亿元））402.3616.6%497.7417.9%582.2017.0%◆从贵阳社会消费品零售总额来看，全市社会消费品零售总额完成234.96亿元，比上年增长15.0%。从城乡看，城市消费品零售额完成214.46亿元，比上年增长14.8%，占零售总额的91.3%；从行业看，批发零售贸易业完成零售额179.52亿元，比上年增长14.8%；◆贵阳城市居民人均可支配收入也有较快增长。◆城乡居民存款余额增加很快，2006年达到582.20亿元。

贵阳市具有足够的消费力支撑，房地产前景乐观。贵阳三大产业呈现二、三、一格局发展，二、三产业发展迅速，将产生大量富翁及中产阶级，有利于房地产市场发展

从产业结构来看，惠州市第二三产业发展前景惊人，其中第三产业增幅高达16.7%；第二产业增幅为13.6%，第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为6.3%、48.4%和45.3%产业结构单位：亿元2004年2005年2006年固定资产投资额292.78

343.54

413.11

增长比例21.1%

17.2%20.1贵州省是全国所有省份中唯一未下辖地级市的省份，贵阳作为贵州省的政治、经济、文化中心，具有广阔的市场覆盖力贵阳市是一个五方杂处、多民族杂居的城市，汉族人口占大多数，布依族次之，苗族人口居第三位，除此之外，还有回族、侗族、彝族等20多个民族，但人数较少，多为解放后从外省迁入。当前人口密度为403人/平方千米。

人口结构2007年，贵阳市总人口约389.64万人。其中城市人口比例约为48％；贵阳分口规划：贵阳市人大常委会审议通过了《贵阳市近期建设规划(2006-2010年)》。根据规划，到2010年，贵阳市市域总人口将达到430万人。房地产市场贵阳房地产预警系统判断贵阳经济指标表现，目前这些城市房地产处于快速发展期城乡居民收入稳步增长，生活质量显著提高：2006年人均GDP为17025元，即人均2300美金；2006年城市居民人均可支配收入突破万元大关，达到11222元，比上年增长13.0%，扣除物价因素，实际增长11.8%。农民人均纯收入达3442元，比上年增长9.8%，扣除物价因素，实际增长8.8%。该理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论的基本结论是正确的。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期房地产预警系统判断——人均GDP与房地产发展关系启动期平稳发展期减缓发展期房地产发展曲线800美元4000美元8000美元人均GDP快速发展期城南新城中心规划为以贵阳为核心、安顺为次中心、福泉为结点的“十字型”城镇空间体系，推动经济圈城镇联动快速发展城市规划“十一五”期间，要进一步加快城市化步伐，突出中心城市和重点城镇建设，努力提高城市和重点城镇吸纳人口转移的承载能力。力争构筑起以贵阳为核心、安顺为次中心、福泉为结点的“十字型”城镇空间体系雏形，推动经济圈城镇联动快速发展；经济圈城镇人口385万，城镇化水平50％，其中核心城市总人口180万以上。城市污水处理率大于60％，建成区绿化覆盖率大于35％，城镇化率达到60％，贵阳城市正处于扩张规划中，金阳新城区是贵阳规划发展的一个重点地区。地产发展潜力巨大。。“十一五”期间，将贵阳中心城区扩展到七城区（南明、云岩、小河、金阳、白云、乌当、花溪），进一步扩展中心城区规模，力争七个中心城区逐步实现城市主干道联结，城市人口扩大到180万以上，建成区扩展到200平方公里以上。其中，金阳新区与白云城区联结形成一个整体，人口规模达30万；花溪新城区初具规模，使贵阳向南连片扩展。

加快安顺次中心城市发展。在完善西秀老城区基本功能、增加人口集聚能力的前提下，积极推进双阳新城区建设，“十一五”期间，双阳城区道路主骨架基本形成，安顺城市人口达到33万，建成区面积达到27平方公里；

推进福泉节点城市建设。“十一五”期间，重点建设马场坪城区和金山与马场坪之间的联系主通道，城区人口达10万，建成区面积达到9平方公里。贵阳房地产市场现状

市场整体概况供应特征

需求特征07年贵阳楼市发展快速，百花齐放，整体格局呈蓬勃之势，新建商品房价和二手房价格双双上涨，市民居住趋向外围化传统的东西南北居住圈被打破和拓宽；城市化进程的加快和路网的开工建设；各个新兴区域居住中心的形成；国内外知名开发商、代理商、建筑设计、园林设计机构纷纷进驻贵阳；大量开发理念、建筑品质等各个方面都超一流的楼盘相继问世；新建商品房住宅总体价格水平非住宅总体价格水平经济适用房普通商品住宅多层住宅高层住宅高档住宅办公楼商业用房其它用房7.7％市场整体概况7.3％5.3％10.1％10.1％10.6％6.5％5.2％8.3％3.8％1.8％从国家统计局贵阳调查队获悉，2007年，贵阳市新建商品房价格和二手房价格房屋销售价格总水平比2006年双双上涨，涨幅分别为7.3%和5.0%。

市民居住趋向外围化中心双城区受土地资源限制，供应量减少，金阳、乌当、花溪地区大盘时代来临，成为新的消费热点区域。供应特征房地产开发投资平稳增长期房销售额所占比重超过60%商品住宅平均销售价格小幅增长房地产开发规模扩大土地购置面积出现小幅增长商品房开、竣工面积增幅趋缓

城区价格分布新盘供应品质典型楼盘云岩区5000-600037总体量较小、单体量的精品住宅区公园2008摩卡空间御景天下南明区5000－600028山水黔城中天世纪新城万象国际金阳区3000－400017中档大众化大型楼盘，配套越来越齐全，风格、环境呈现多元化发展观山湖1号世纪城金阳新世界金元国际新城乌当区3000－400013保利温泉新城城市山水公园蓝波湾新天卫城小河区2000－300011兴隆珠江湾畔上河城花溪区2000－30007兰馨桂馥花园南乔紫苑数量减少数量增大城市中心区土地可供量减少，外围区域土地放量增大土地供应特征全市土地出让面积呈现大幅增长，从区域上看主要是金阳、乌当土地出让面积增幅巨大，金阳新区由于新世界地产、水电中环等省外知名企业入驻购地，土地出让面积占全市的一半以上。其它各区域基本呈现下降态势，云岩、南明两城区同比下降25.9％供应特征－土地楼市不断升温，并未受到一线城市出现的“拐点”影响，受各种物价上涨影响，价格仍会出现持续上扬格局销售价格－一路上扬、未来增长势头不减过去一年贵阳楼市在市场需求的强劲支撑下，商品房销售均价持续上扬，全市商品住宅销售均价同比增长10.6％。2008年，贵阳房屋销售会依然旺盛，随着建筑材料、土地交易等系列连带价格近期的大幅度上涨，房价仍将继续坚挺，呈现稳中有升的态势。供应特征－价格中心双城区新盘供应量锐减，多为单体建筑，中心区环线内的楼盘“稀缺性”凸显，中心区商品房的供应量将以中心区外围为主市场供应量－乌当、金阳成为新宠随着受招商引资政策、城市扩张战略、中心区人口向外疏散等的影响，乌当、花溪等郊区及金阳新区成为外来企业开发的重点，外来企业通过大面积拿地，进行大盘、超大盘的开发，又使得这些大盘的商业配套升级，甚至成为一个区域中心供应特征－推盘量南浮宫御园保利温泉新城山水黔城金阳新世界观山湖1号香榭里舍由于贵阳楼盘外销数量过半，目前市场户型结构仍然以大户型为主，未来小户型将大有可为。供应特征－房型房型结构：住房供应套型主要以90-144平方米为主，90平方米以下的小套型总量还是较少只占18.7%；中心区大部分房源都集中在三房两厅，户型面积集中在115——165平方米；购买目的：72.08%的小户型购买者都是用于自住，准备先自住再投资的达到15.83%，另有9.58％的人选择小户型作为投资，需求特征

目前市场外销比例约占53％，未来到贵阳置业的外地人将达到60%甚至80%外地人到贵阳置业：一、在贵州，只有贵阳的教育、医疗、就业等配套较好，地州的一些人会到贵阳来买房居住。二、因商贸往来或工作需要而到这里置业的比重比较大。三、度假避暑人群。在一线城市出现天价房产的同时，贵阳凭借其出色的环境优势和独特的城市魅力，引来外地投资者无数，外来购房占全省比例约53%“全国绿化模范城市”“国家森林城市”“中国十佳避暑旅游城市”“中国避暑之都”独特的城市魅力山水黔城----贵阳城市第一大盘，打造城市CLD.项目位于贵州省贵阳市南明区四方河路1号，地块处在贵阳市南明河的三湾之首，自然环境得天独厚，山环水抱，宁静优雅。收藏贵阳母亲河南明河第一湾最美一段，私享麒麟山、龙山和凤山三大山景资源。典型楼盘项目背景“山水黔城”作为一个凝固了多重元素优质山水大盘，要在全国一线城市重点推广。山水黔城正是贵州的一个符号、一张名片。星河湾缔造者转战西部打造贵州第一大盘。社会影响力：众厦成功组织深圳大型推介两次，贵州省委副书记亲临现场，造成了轰动效应。深圳火爆认购，扩大项目在整个珠三角的影响力。

销售团队介入后，通过一系列的市场推广及营销，成功实现项目两次各５％的提价，为开发商创造价值。观山湖1号－贵阳新区大盘，尊重文化、打造高尚公园地产项目相关指标：项目地址：金阳区金阳新南区路54号项目总建筑面积：400000平方米开发商:中国水电建设集团中环（贵阳）房地产有限公司建筑设计单位:澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司观山湖1号一座诗意生活的林中泉城项目基本资料：项目地址：贵阳市乌当区叶家庄占地面积:830870平方米总建筑面积:974529.30平方米总户数:6125开发商:保利贵州房地产开发有限公司保利.温泉新城保利·温泉新城铸就文化生态典范大盘3、文化配套呈现文化地产魅力以文化树品牌的地产企业，保利地产通过充分整合企业文化地产开发的资源优势，以“先造城、再建屋”的配套设计理念，营造出小区高规格的文化配套体系1、人性化规划彰显个性集温泉、旅游、休闲、居住于一体的综合型社区，保利温泉新城的规划布局自成体系，且充满了人文关怀精神2、创新户型独树一帜保利温泉新城引入了4+1、5+1的低密度花园洋房；中空客厅搭配阳光室、L型长阳台、一步阳台、露台花园等设计元素，使花园洋房更具空间感。原创性的底跃式户型，营造出半地下庭院空间，使外部景观延伸至室内。

贵州省唯一的国家建设部城市住宅金牌小区，是建设部在全国大中城市选择批准建设的83个住宅试点小区之一项目基本资料：项目地址：云岩区新添大道南段289号占地面积:95000平方米总建筑面积:1100000平方米总户数:7800开发商:世纪中天投资股份有限公司中天花园房地产经营分公司中天花园受西部开发利好的影响,绿地、保利、新世界、远大等知名发展商纷纷进驻贵阳，贵阳地产市场人气指数较高公司名称时间拿地概况面积(亩)总额(亿)保利集团06年到07年成功推出保利温泉新城一期之后，2007年又在南明、云岩等地投资拿地

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香港新世界06年到07年金阳新区3300

—绿地集团2007年7月投资开发建设金桥饭店、文化广场和金阳新区综合开发三个项目——

成都远大2007年4月金阳新区观山公园附近一地块850多5.18北京东和嘉业房开公司2007年8月太慈桥青山路的一地块900左右10.1广东利海2007年11月南湖新区一块地600左右

……………总计800040成都远大房地产开发有限责任

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