都江堰市区楼盘调研报告

PAGEPAGE3都江堰市区楼盘调研报告一、调研背景（一）调研目的，服务于“愿景·青城雪”最终定位与规划设计，为项目市场定位进行铺垫。（二）调研内容1、项目所在区域购房客群来源及其分布比例。2、项目所在区域楼盘主力户型与热销户型。3、项目所在区域楼盘商业部分定位与客群特征。4、验证项目内复式户型在此区域的发展潜力与空间。（三）调研模式采用“验证式调研”模式，深入售楼部详询。（四）调研人员刘阳、向雪松。（五）调研时日2009年9月22日（全天）。二、调研成果（一）个案罗列楼盘位置物业定位及类别住宅户型范围（㎡）住宅主力户型面积（㎡）住宅热销户型面积（㎡）住宅客群来源商业定位及客群来源枫尚领域都江堰市内二环康兮路中段1、定位：第一居所（纯住宅社区）2、类别：小高层电梯风景花园洋房80—148120（已售罄）120（已售罄）1、当地客户：60%2、成都周边客户：40%青城二十四院都江堰市内二环康兮路中段1、定位：第一居所（纯住宅社区）2、类别：多层（类别墅，无电梯）80—24590—120100—1201、本地客户：70%2、成都周边客户：30%山水间都江堰青城山麓2、定位：第二居所（休闲度假物业）2、类别：5+1电梯艺墅平层：80——90跃层：120——13080——9080——901、成都客户：60—70%2、成都周边客户：30—40%1、定位：将售楼部作为日后商业部分，定位休闲娱乐商铺2、客群（未售，不详）枫景·尚品居都江堰天府大道起点（安顺商业广场旁）1、定位：第一居所（商住）2、类别：小高层电梯80——15090——100100（套三）1、本地与阿坝客户：60——70%2、成都客户：20%3、外地客户：10%1、定位：临街底商2、客群：本地客户银海金岸都江堰天府大道一段1、定位：第一居所（商住）2、类别：多层与小高层80——11590（可变套三）90（可变套三）以享受19.6万政府补贴的本地客户为主（90%）1、定位：临街底商2、客群：本地客户兰卡威都江堰走马河东滨河路1号1、定位：第一居所（商住）2、类别：叠墅、多层、小高层50—20070—1201、902、100—120以本地客户为主（80——90%）1、定位：临街底商2、客群：本地客户堰山河畔都江堰市二环路北段1、定位：第一居所（纯住宅社区）2、类别：6+1电梯多层82——14490——10090——100以本地客户为主（80——90%）注：泓坊河畔商业部分体量较大，以河滨商街形式出现，定位为辐射所在片区的休闲娱乐类商业。（二）对上述罗列项目的总结1、住宅（第一居所）：◎户型（1）主力户型：80——130㎡。（2）热销户型：90——120㎡。注：※户型普遍开间较大（如客厅开间4.2米），以此彰显大气感。※部分户型得房率较高，赠送空间较多（如枫尚领域楼盘，其得房率高达120%）◎客群分布：以本地刚性需求的自住客户为主（约占80—90%），外地投资客户为辅（约占10——20%）。2、商业◎类别：多以临街底商形式出现。◎定位：社区型商铺。◎客群分布：本地投资与自营客群为主。3、项目所在区域物业类别以多层与小高层为主，同时市场表现出对小高层抗性较低，购房客群对其认同度较高的“症状”。三、对“愿景·青城雪”最终定位与规划设计的启迪与建议（一）物业定位：1、住宅：第一居所（商住结合社区）2、商业：社区型商铺（一层）+区域型商铺（二层）（二）目标客群定位：1、住宅：锁定本地刚性需求的自住客户（以本地客群为主，辅以外地客群）。2、商铺：锁定本地投资客户。（三）户型定位：1、住宅：80——135㎡（可增加可变户型，如90㎡二房可变三房）。注：户型设计应阔气，须增加亮点（如入户花园、空中花园、平台、露台等灰空间，可采用退台式设计）。户型设计可参考堰山河畔楼盘。2、商铺：（1）一层：30——40㎡；（2）二层：面积不限（采用框架结构的自由组合形式，可整层发售）。此外，一方面项目所在区域楼盘均处于尾盘销售阶段，市场基本上处于需求空档期，市场呼唤更高品质的物业；另一方面，成灌快铁已于2008年10月破土动工，2010年通车，届时成都至都江堰短至20分钟车程，物业“地铁效应”日渐显现，因此，面对市场机遇期，项目开发节奏应加快，不宜拖延。另通过深入细致的市场调研，发现项目所在区域滞销户型多为130㎡以上的大户型（包括跃层户型），其原因在于：大户型总价较高，超越本地刚性需求客户与部分改善型客户的经济承受能力。有鉴于此，在定位为本地客户第一居所、实行“短平快”开发模式的前提下，项目内复式户型设计宜少宜精，可以此户型作为提升项目档次的点缀。