财务管理专业-广州市东建集团有限公司财务风险管理问题探析

摘要在大背景下，我国经济的快速发展和“炒房热”的升温，让一直以来都存在资金集中的高风险房地产行业备受压力，高投入虽有高收益也会带来高风险，房地产企业总是不可避免地出现资本结构不合理、资产负债率偏高、资金开发短缺等财务风险问题。特别是像东建公司这种规模较大业务繁多的房地产企业，财务风险问题更值得关注，因此有必要了解财务风险相关理论，剖析房地产企业财务风险主要表现及其成因，提出合适可行的内部控制策略，达到规避财务风险降低财务损失的目的。本文以东建有限公司发展为例，对其中存在的财务风险问题具体情况具体分析，并对其管理存在的财务风险问题提出防范措施，从而加强企业管理的财务风险控制水平，促进其在行业中的稳健发展。关键词：财务风险资本结构资产负债率AbstractInthegeneralcontext,therapiddevelopmentofChina'seconomyandtheriseinthe"floodingproperty"haveputpressureonthehigh-riskrealestateindustry,whichhasalwayshadconcentratedcapital.Althoughhighinvestmentandhighreturnsalsobringhighrisks,realestatecompaniesFinancialriskssuchasimmaturemarketenvironment,highasset-liabilityratio,andshortageofcapitaldevelopmentarealwaysinevitable.Especiallyforlarge-scalerealestatecompaniessuchasDongjianCompany,thefinancialrisksaremoreworthyofattention.Therefore,itisnecessarytounderstandtherelevanttheoriesoffinancialrisks,analyzethemainperformanceandcausesoffinancialrisksinrealestatecompanies,andproposesuitableandfeasibleinternalcontrols.Strategytoavoidfinancialrisksandreducefinanciallosses.ThisarticletakesthedevelopmentofDongjianCo.,Ltd.asanexample,analyzesthespecificsituationsoffinancialriskproblemsandproposespreventivemeasuresforthefinancialriskproblemsinitsmanagement,soastostrengthenthefinancialriskcontrollevelofenterprisemanagementandpromoteitsuseintheindustry.Stabledevelopment.Keywords:FinancialriskCapitalStructureAssetsandliabilities目录TOC\o"1-2"\h\u一、引言 广州市东建集团有限公司财务风险管理问题探析肖素馨一、引言从当前市场经济的发展趋势来看，我国房地产业行业的迅速崛起和发展已经使其成为国民经济新的增长点，为国内生产总值（GDP）的快速增长和城市化进程做出了贡献。改革开放后居民收入水平的不断提高，随着住房改革制度逐步落实，近些年来人们对房子的需求不断增长，往往供不应求价格水涨船高，住房问题变成了新的消费热点。回顾该行业的历史发展，1998年以来，由于我国住房实物分配制度的取消和银行按揭政策的落实，房地产投资开始进入快速发展阶段，房地产业成为国民经济的支柱产业之一。2003年后，城市房屋价格持续上涨，作为新的投资手段，各种“炒房热”随之而来，于是国家制定了针对房地产行业的调控政策。如果政府不及时制止房价持续蔓延的趋势，容易引起社会经济波动，其中我们最为熟悉的是2008年发生的金融危机，其源头都是房地产行业，由于其早期资金投入大、开发周期较长、投资回收效率低等特点，属于高投资高风险企业。一般情况下，银行贷款是房地产行业内首要的资金来源，这也是造成众多企业筹资单一、资产结构不合理、负债比率过高等问题的根源，一旦受其他因素的变化影响，负债成本上升资不抵债容易陷入财务危机，严重的会造成社会金融危机。特别是近年来，房地产企业的财务风险问题是重中之重。住房问题不仅关系到人民安居乐业的幸福生活，也是实现全面小康的重要的一个环节。并且我国房地产行业与国外相比发展较晚，相关制度还有待改进，企业在运营过程中自然会出现各种财务风险问题。因此，本文以东建公司的财务风险管理问题为例,通过分析其近三年的财务数据,发现公司在财务风险管理过程中存在的问题，并对具体问题提出可行性建议。特别是像东建公司这种规模较大业务繁多的企业是房地产行业的一个缩影，财务风险问题更值得探究。二、房地产企业财务风险的主要表现财务风险是指由于各种难以意料或控制的要素影响，如公司资产结构不合理、融资单一等使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险具有不确定性，是客观存在的，也是企业财会人员在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，企业管理者必须对财务风险及时采取有效措施防范风险，但是不可能完全消除风险。（一）通货膨胀风险通货膨胀大幅度上升时物价水平持续上升，无论是各种修筑材料成本，或者管理费用和员工薪酬成本都会因此受到不小影响，从而超出了房地产商品开发成本的预期，当各开发成本费用增加企业财务风险自然有所增加。（二）利率变动风险我们都知道房地产企业大多依靠银行贷款，银行利率的变动对企业的影响有着密不可分的关联，牵动房地产企业的命脉，多少都会存在直接或间接的影响。若银行贷款利率提高，企业负债成本增加，预期收益也相应减少。同时，投资主体的购买欲会受到影响，对普通购房者来说利率上升会使贷款数额增加，他们对房子的需求主要是改善住房环境，贷款数额虽有所增加但也不会太多，不会有实质性影响；对购房投资者而言，利率上升使买房成本增加，想要收回成本就要看房价涨跌情况，如果房价下跌过多无法回收成本也就还不了银行贷款，会引起市场经济低迷甚至金融危机。利率上升使整个房地产市场成本增加，购买者需求降低，导致无法回笼资金，投资回收效率降低。（三）再筹资风险对于某些本身资产负债率就偏高的房地产企业，很难保障债权人权益，就很少会有投资者愿意为其融资度过难关。因而只能依附银行借款保证企业项目正常运行，而银行采取一系列通货紧缩的政策，或受到银行利率上升的影响，使这些原本融资困难的企业雪上加霜。还有一些中小企业或者子公司容易受母公司财务状况影响，他们向母公司借款，一旦母公司财务运营不顺不能筹集资金，子公司将面临难以自保的危险，会导致资金链断裂。（四）投资收回风险受政策、银行利率等要素影响，有可能因为某些不确定因素或者双方履行合同时出现问题，买卖双方的交易或租赁合同被终止，招致购房者不能定时交清余下的房款，投资不能及时收回。而这个时候，企业的资金已经用于建房开发，投资成本在短时间内难以收回，回笼资金困难，开发成本需要投资收回的资金弥补，资金链断裂。三、东建公司财务风险管理现状广州市东建集团有限公司是全资国有企业，1985年4月5日正式注册为广州市东建集团公司（以下简称东建公司），东建公司的运营领域是：土地开发、商品房租赁、销售，房屋拆迁等业务。东建公司是在行业内较早开始房地产开发运营的具有核心竞争力的企业，相继开发了像广雅新村、五山花苑等众所周知的住房小区，还开发了像东峻广场、蓝宝石大厦、东建大厦、北秀大厦等一系列叹为观止的商用大楼，为广州城市化进程和经济发展做出卓越贡献，在行业内享有较高美誉。经过三十多年不懈努力，东建公司目前已经发展成为以房地产开发、物业经营、工程服务为主营业务的现代化房地产开发经营公司，逐步步入稳步发展的快车道。在2019上半年，东建公司营业收入和净利润均完成年度预算分解目标，推动主营业务发展，开展了菠萝山项目完成三栋廉租房结构封顶、东晓轩项目目前已全部销售完毕完成竣工验收备案、以及佳滨苑项目住房累计销售28套等。虽有所成就，但是财务风险问题仍存在，还需完善制度建设，加强风险防控。（一）东建公司负债结构分析 表1负债结构分析表项目2018比2017年2017年比2016年增减额（元）百分比增减额（元）百分比负债总计46,712,243.404.90%29,419,646.903.61%流动负债-30,091,386.89-3.35%30,803,630.293.62%短期借款-222,812,246.17-24.80%-156,471,100.74-18.37%应付账款3,518,983.44‬0.40%7,472,430.19‬0.88%非流动负债76,803,630.298.54%51,658,990.936.06%长期借款134,109,435.8914.92%109,798,356.7612.89%从上表可以看出，该公司的负债总额虽然逐年上升趋势，但负债增长率不高，17年比18年增长了3.61%，18年比17年增长了4.90%，且总资产增长率高于负债增长率，说明企业主要通过持续盈利来实现权益积累，增长稳定，在近几年经济不景气的情况下公司努力归避高负债带来的高风险，采取了较稳健的财务政策，企业发展可保持较好的可持续性。虽然企业偿还了贷款，流动负债有所减少，但是从借款来看，借款分为长期和短期借款，非流动负债增加说明企业长期借款增加，对比可看出长期借款的占比更大，房地产公司开发周期长资本回收不稳定，所以一般会采取一年以上借贷的方式，说明东建公司的筹资方式主要是以长期借款为主，融资渠道较为单一，有筹资风险。（二）短期偿债能力管理现状分析（金额单位：元，下同）表2短期偿债能力分析表项目栏次2016年2017年2018年货币资金167,374,595.29195,966,439.56160,078,863.92应收及预付款项232,085,128.184,658,990.937,967,988.56速动资产小计311,943,1,701.46236,291,795.93251,836,903.49流动资产合计4522,734,431.75631,641,566.42779,976,615.22流动负债5822,564,583.61851,984,230.51821,892,843.62流动比率6=4／563.55%74.14%94.90%速动比率7=（1+2）／512.09%23.55%20.45%现金比率8=1／58.19%23.00%19.48%流动比率与企业短期偿债能力呈正比例关系，流动比率越高，股东和债权人的权益越有保障。虽然16年-18年流动比率逐年上升，但都低于2018年最高94.90%，1元的负债约有0.95元的资产作为保障，说明公司短期偿债能力偏弱。速动比率与企业偿还流动负债的能力是正比例关系。该公司16年的速动比率为12.09%，17年23.55%，18年20.45%，可以看出该公司速动比率呈逐年上升趋势，但稳中有降，每1元的负债只有0.2元的资产作保障是远远不够的，同样表明企业的短期偿债能力较弱。现金比率指标越大说明企业经营活动产生的现金净流越多，越能保障企业按期偿还到期债务。16年8.19%，17年23%，18年19.48%，从这些数据可以看出，该公司现金比率也是逐年上升、稳中有降，但现金支付能力一般，其相对比率较低，即一元的流动负债只有0.19元的现金资产作为偿还保障，短期偿债能力仍有待提高。需要说明一点的是，公司速动资产中现金资产增长迅速，应收款下降明显，在“现金为王”的财务岁月，这一点尤其值得称道。（三）长期偿债能力管理现状分析表3长期偿债能力分析表项目栏次2016年2017年2018年总负债1822,564,583.61851,984,230.51898,696,473.91总资产2714,267,346.79815,484,736.20954,132,216.43股东权益3-108,297,236.82-36,499,494.315,1,435,742.52资产负债率4=1／2115.16%104.76%94.19%产权比率5=1／3-759.54%-2,334.24%1,621.15%权益乘数6=2／3-659.54%-2,234.24%1,721.15%东建公司的资产负债率16年为115.16%，17年为104.76%，18年为94.19%。指标越高说明其长期偿债能力就越弱，债权人的保证程度就越弱；从数据对比可以看出，该公司的资产负债率是呈逐年下降趋势，虽已开始调节自身资本结构以降低负债带来的财务风险，但指标值维持高位，说明企业的长期偿债能力不强，财务抗风险能力弱。产权比率和权益乘数这两个比率是用来说明公司偿债能力的另外两种形式，东建公司前两年股东权益是负数，18年才稍稍转正而已，资产主要通过举债形成，产权比率和权益乘数畸高，确实到了调整资本结构以改善长期举债能力的时候了。（四）盈利能力分析表4盈利能力比率分析表项目栏次2016年2017年2018年净利润1-16,295,080.4271,797,742.51-62,447.12总资产2714,267,346.79815,484,736.20954,132,216.43股东权益3-108,297,236.82-36,499,494.3155,435,742.52销售收入4173,665,766.30557,027,570.90127,375,421.71销售净利率5=1／4-9.38%12.89%-0.05%资产净利率6=1／2-2.28%8.80%-0.01%权益净利率7=1／315.05%-196.71%-0.11%从三年对比看出，2017年东建公司销售收入较上年增加3.83亿元，增长率221%，销售净利率由负转正并达到12.89%，扭亏为盈的同时公司积累增加，资不抵债状况大为改观，可以说该公司2017年在业绩上打了个漂亮的翻身账；但2018年公司营业收入又明显下滑，较2017年下降77.13%，公司又一次濒临亏损边缘。值得一提的是，虽然2018年当年未实现盈利，但公司股东权益却持续增加、由负转正，说明股东的资本投入增加，增强了公司的抗压性和可持续发展能力。资产净利率是企业盈利能力的决定因素。因为提高财务杠杆会同时增加企业风险，往往并不能增加股东报酬；而且举债能力的提高受到诸多限制，杠杆程度过高别人往往不愿意再借钱给你，所以要提高权益净利率最终增加股东财富，其基本动力是资产净利率。从东建公司2016至2018年三年该比率的变动看，盈利能力具有高度不确定性，2017年的情况树立了一个“标杆”，但2018年没有保持，从影响因素分析，主要还是销售下降所致，须加大资产的转化力度，增加销售刻不容缓。四、东建公司财务风险管理存在的问题（一）筹资渠道单一从上文负债结构可看出公司长期借款占比高，说明主要是以长期借款为筹资方式，渠道较为单一。资金的筹集单一问题一直都是房地产企业比较难以处理的通病，毕竟大多企业前期往往是负债开发，并且投资数额大，开发周期长，投资与回报之间有时间差，并且房地产企业一般会用自有资金来取得土地使用权，而后以此作为抵押向银行贷款，因此银行借贷是房地产企业最主要的筹资方式，但是贷款额度越大，利息支出就越多。同时，公司筹资能力容易受到银行利率调整的影响，如果银行贷款利率变高，企业负债成本自然也就增多，不可控因素大。虽然我国房地产企业的资金能够通过证券市场如股票、债券等方式取得，但由于我国证券市场的限制条件较多，资金的可获得性难度大，对比之下银行贷款确实是最直接最便捷的筹资方式和渠道，但也过于单一，融资形式不多样化。所以我们不能让房地产企业在开发前期资金压力大的情况下让银行借贷成为筹资的唯一出路，防止资金链断裂。（二）资本结构不合理根据东建公司长期偿债能力分析来看，该公司长期偿债能力不强，资产负债率是呈逐年下降趋势，虽已开始调节自身资本结构来降低负债带来的财务风险，但指标值维持高位；产权比率和权益乘数过高，确实到了调整资本结构以改善长期举债能力的时候了。企业的资本结构是指企业自有资本与借入资本之间的比例，如果借入资本过高于自有资本，则会增大企业的负债比率，使企业的财务风险负担加重。借入资本与筹资方式有一定关联，它要求筹资方式不能太单一也要求企业能及时筹到资金保证工程项目顺利进行，房地产企业项目在运作过程中对资金的需求很大，如果能及时筹集到所需资金，则为工程项目的顺利进行提供了保障，降低了企业的财务风险。如果不能，则会直接影响房地产开发活动的如期进行。而且不少消费者采取按揭付款很少一次性付清，企业只能银行贷款，借入资本所占的比例大于自有资本，导致资产负债率增大形成资金风险，资产负债率也就越高。所以自有资本和借入资本之间最好达到一个平衡，不能盲目加大借入资本，只有保持合理的资产负债率才能更好地把握企业财务风险。（三）负债比率过高综合分析东建公司财务指标的变动可以看出：公司的基础盈利指标未能持续改善，而因负债比率居高不下，企业的举债能力已趋于枯竭，目前权益净利率的提高遭遇瓶颈，且资产负债率过高。资产负债率是反应企业偿还债务综合能力的指标,不少房地产公司都存在这样的传统问题。并且目前不难发现很多房地产公司如果想完成一个项目开发，需要通过向银行借贷斥巨资负债开发，投资大风险也高，而且像东建公司这样的国企往往开发的项目规模都比较庞大，必然要承担更多的负债成本和财务风险，前期如果不能顺利筹资，资金周转不过来，会影响后期工程建设的及时进行，如果工程延期会使人工薪酬、管理费用等成本增加，陷入前后两难境地，增加负债所占比例，资金周转率降低。而且开发过程中容易受到银行利率、通货膨胀、各种税率等影响，预期收益不理想，进一步加大负债比率。不少消费者采取按揭付款很少一次付清，企业大多依靠银行贷款，因此可能会存在融资渠道狭窄、资产负债率增大导致企业存在资金风险。只有保持合理的资产负债比率才能更好把控企业财务风险。（四）盈利能力具有不确定性从东建公司盈利能力分析来看，17年较上年销售收入由负转正，资不抵债状况大为改观；但18年又一次濒临亏损边缘，营业收入明显下滑。无论是从销售净利率还是资产净利率都说明销售时好时坏，库存积累多变现能力低,盈利能力不稳定，这也使企业财务风险进一步加大。盈利能力主要受国家政策与经济环境的影响，近年来的“限购”政策以及央行的加息行为都影响房地产企业的销售，买房的门槛变高了，贷款的费用增加了，使部分有意愿购房者劝退，企业成交量下降，可能会产生大批商品房闲置无法收回成本，这也是企业财务风险不可控的因素。过一段时间，由于企业商品房库存多，房价出现下跌，但为了避免房价大幅下降带来的潜在危机，政府又会采取降息、降低首付比例等政策，随着这些政策出台，房价又开始回升，又会出现之前的情况，因此盈利能力受外部环境政策影响大。五、完善东建公司财务风险管理的对策为此，公司决策层需从以下几个方面做出努力：（一）拓宽筹资渠道公司在筹资的过程中，大多依靠银行借贷来筹集资金，我们可以通过对各银行的借贷政策比较中选出成本最低的，避免公司筹资能力受到银行利率调整的影响，降低企业向银行借贷资金中的不可控性；当然，仅仅依靠银行来筹资太单一，筹资风险的防范应多元化来实现，可通过持有商业房产、私募、信托、合作开发等多种方式拓宽筹资渠道，避免资金链断裂。正如上半年东建公司继续向中澳皮具城提供业务，为公司获取银行7亿元授信抵押担保，提高了资金使用率，降低资金成本，这都是有效风险防控的措施。（二）合理改善资本结构从公司长期偿债能力不强，资产负债率是逐年下降的情况来看，公司应该继续增加资本投入改善资本结构，提高长期举债能力的同时增强公司发展后劲，为公司长期可持续发展未雨绸缪。企业的可持续性发展需要良好的资本结构，有助于房地产企业最大限度额地防控风险，降低筹资成本。科学合理的筹资规模、采用多元化筹资方式等都有利于资本结构的改善。由于不同的资本结构所面临的财务风险问题不一样，房地产企业可以通过优化资本结构的方式来降低筹资风险。在实际操作中，可以积极挖掘企业的内部资源或以土地抵押来获得银行贷款，另外还可以发挥财务杠杆的作用，用来抵消财务风险带来的影响。面对政策变动及经济环境影响，必须具有足够的偿债能力面对不确定性因素，要把债务风险控制在企业可以承受的范围之内，最大程度的优化资本结构。资本结构如果具有合理性，那么负债开发不再是通病，企业就有足够的资金维持运营并扩大经营，这将是一个良性循环。（三）加强存货管理，加大销量从东建企业盈利能力情况影响因素分析来看，企业盈利能力不稳定主要还是销售下降所致，因此须加大资产的转化力度，大量库存积累不利于资金回流，增加销售刻不容缓。由于盈利能力的不确定性会使销售下降，资金不能按时回收，前期大量投资与后期回报也难成正比。虽然政府政策变动以及市场经济环境会增加不确定因素，但是企业可以提前制定计划稳住销量，比如选择一个正确的目标市场，打开产品销路，制定符合顾客口味的促销策略，赢得口碑，才能不受外部环境不稳定的影响，让资金及时回流。因此，应千方百计增加商品房销售，全力去库存，改善公司基础盈利能力，采取措施降低商品房的空置率，缩短投资回收期。（四）开展多元化业务创新发展上半年，随着国内经济放缓及房地产政策日益收紧的形式，公司在巩固主营业务的同时，还应积极推动改革创新、转型升级，营业收入和净利润均完成年度预算分解目标。下半年，要针对当前存在的问题和不足积极协调解决，逐个击破，适应市场的需要逐步提高抗风险能力。如扩大现有经营领域，采取合作经营，多项目经营等多元化组合策略。可参考碧桂园将科技小镇、长租公寓、机器人业务的多元化战略布局：碧桂园在发展房地产主业的基础上，积极发展科技小镇和长租公寓作为房地产主业的新方向。东建公司应开辟业务新模式，推行“国企强强联手合作开发”的新模式，积极拓展新项目，对国企合作开发的项目总结经验，还可以推行跨产业合作，上半年东建公司拓展了汽车小镇项目目前已完成规划设计、与市水集团合作的项目现已基本完成策划招标等工作。目前可看出业务新模式是实现双赢的新方式，今后要总结成果，为公司今后同类项目开发模式提供宝贵经验。因此为适应市场需要，避免单一化而滞销，东建公司不断转型创新开展多元化业务势在必行。六、总结本文通过对东建公司2016年至2018年的财务数据分析在运营中出现的财务风险管理问题并提出相关建议，东建公司存在着资产负债率较高、筹资方式单一、财务风险较大等情况，并针