杭州西湖顶级商业地块项目融资方案

中国杭州湖滨临西湖顶级商业工程融资方案机密材料，注意保密融资背景融资方拟通过产权交易所挂牌受让的方式，获取杭州某国有独资公司拥有的2个地产工程公司股权，工程公司分别拥有杭州湖滨区块2宗土地使用权；融资方拟受让2个地产工程公司各55%-65%的股权，受让后将为2个工程开发的控股股东而全盘运作与管理；上述2宗土地属于杭州市临西湖顶级商业地块，为杭州市罕见的稀世宝地；世界只有一个杭州西湖，而本工程均属西湖零距离地块，随着杭州西湖即将申请成为世界文化遗产，工程地块市场价值与增值前景不可估量；融资方拟分1期整体融资，全部用于上述工程公司股权的获得。股权结构A公司B公司融资方C公司政府独资公司勾山里地块融资方C公司政府独资公司龙翔里地块A公司B公司政府独资公司勾山里地块龙翔里地块100%100%55%-65%55%-65%35%-45%35%-45%100%100%100%100%交易前交易后融资方案融资主体：工程A/B公司融资额度：13亿元人民币(其中A公司9亿、B公司4亿)融资期限：2年〔2021.7-2021.7〕融资用途：用于缴纳土地款项及工程开发建设资金担保方式：C公司股权质押或工程A/B公司股权质押或工程土地抵押区域环境工程介绍中国之浙江地处中国东南沿海长江三角洲南翼，东临东海，南接福建，西与江西、安徽相连，北与上海、江苏接壤。下辖杭州、宁波、温州、绍兴、湖州、嘉兴、金华、衢州、舟山、台州、丽水11个地级市，其中杭州、宁波〔方案单列市〕为副省级城市。截止2021年，浙江省常住人口到达5180万人，全省户籍人口为4716.18万人。浙江省的人类开展指数为0.817，属于高等水平，位居中国大陆省份第一位。中国长三角地区浙江省、江苏省、上海市2021年全省生产总值27227亿元，近5年GDP年均增资11.7%;2021年人均生产总值52059元〔7690美元〕,位居全国各省区第一；城镇居民人均消费性支出17858元，城镇居民恩格尔系数分别为34.3%2021年，财政总收入和地方财政收入分别为4895亿元和2608亿元;2021年，城镇居民人均可支配收入27359元，农村居民人均纯收入11303元，城镇居民人均可支配收入连续10年居全国各省区第1位〔直辖市除外〕；农村居民人均纯收入连续26年居全国各省区第1位。2021年浙江农村全面建设小康社会实现程度为85.2%，连续6年位居全国省区第一位；浙江省共有规模以上工业企业63459家，企业数量在全国31个省市中居首位,占全国工业企业总数的14%；宁波-舟山港在我国沿海15个规模以上港口中连续两年排名首位,2021年货物吞吐量6.29亿吨2021年末全省共有商品交易市场4232个〔含38家网上交易市场〕,其中,超十亿元的市场162个,超百亿元的市场18个。中国民营经济最为兴旺省份经济数据实力体现中国电子商务之都杭州中国股份制经济的发源地中国塑料王国-台州民营企业之都-温州中国皮革之都-湖州中国电器之都、五金之都中国小机电之都中国皮鞋之都中国民营经济第一地位世界轻纺之都世界小商品之都……四通八达的海陆空交通全省有杭州、宁波、温州等7个民用机场，其中杭州萧山机场和宁波栎社机场为国际机场。国内航班根本覆盖全国，国际航班主要飞往日本、韩国、中东、东南亚、美国、欧洲等地铁路网络：沪杭、浙赣两条干线和萧甬、宣杭、金千、金温等支线及沪杭高铁专线，正在开建杭甬客专、温福铁路、杭长客专、沪湖苏城际铁路高速网络：沪杭、杭宁、乍嘉苏、杭浦、杭甬、申嘉湖杭、杭长、申苏浙皖、沈海、甬金、甬台温、诸永、台金、金丽温、杭金衢、杭徽、杭新景、龙丽、丽龙等组建成了四通八达的高速网络宁波-舟山港为中国最大港口浙江之杭州杭州位于中国东南沿海北部，是浙江省省会，副省级城市，也是长三角第二大经济城市，南翼经济、金融、物流、文化中心。浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮。中国最著名的风景旅游城市之一中国最美丽、最干净城市，号称“人间天堂〞中国七大古都之一世界休闲博览会、中国国际动漫节均落户杭州2021年末全市常住人口达810万人，其中户籍人口683.38万人,下辖8大城区杭州市总面积1.66万平方公里，其中市辖区3068平方千米中国品质之城连续6年被?福布斯?杂志评为“中国大陆最正确商业城市排行榜〞第一位被世界银行评为中国投资环境最正确城市第一名新华社?瞭望东方周刊?评为中国最具幸福感城市第一名中国最具平安感的城市中国十大最具经济活力城市“世界休闲组织〞授予“东方休闲之都〞称号杭州被“国家旅游局〞与“世界旅游组织〞联合授予当年“中国最正确旅游城市〞称号2021年，杭州被评选为“中国十大最奢侈城市〞中国(大陆)国际形象最正确城市民生质量综合得分位居浙江省首位品质杭州休闲之都动漫之都电子商务之都杭州荣誉经济现代化与自然风光的完美结合体2021年，全市生产总值达5945.82亿元,经济总量继续保持省会城市第二位〔广州后〕,连续20年保持两位数增长。2021年人均生产总值到达86642元〔12797美元〕2021年,全市实现财政总收入1245.43亿元,增长22.2％;其中地方财政收入671.34亿元,增长28.9％2021年,市区城镇居民人均可支配收入突破3万元,达30035元,农民人均纯收入突破13000元,达13186元2021年末,全市城乡居民储蓄存款余额达4990.97亿元2021年杭州旅游收入突破1000亿元，全年共接待入境过夜旅游者275.71万人次，国内游客6304.89万人次消费力表现?2021-2021年中国奢侈品消费城市调查报告?显示，杭州成为中国奢侈品销售第一市场豪华车销售量位居全国前列。杭州大厦商场6年连续全中国销售额第一。2021年社会消费品零售总额突破两千亿元，达2146.08亿元，增长19.9％。?2021胡润财富报告?显示，杭州的千万富豪有42300人，亿万富豪有2280人，数量位居全国上海、北京之后，居第三位。根据最近的?2021年中国城市房价排行榜?，杭州房价跃居中国城市榜首，新房均价达25840元/平方米，超过北京与上海。全力打造杭州都市经济圈。以杭州市为核心、包括市域(富阳、临安、桐庐、建德、淳安)五县(市)和海宁、桐乡、安吉、绍兴、诸暨6县(市)在内的圈层状区域。该圈联结杭州、湖州、嘉兴、绍兴四城市，辐射杭州湾、接轨大上海，组团打造长三角“金南翼〞。2021年，全市城镇化率到达70％，根据浙江省城乡一体化进程监测评价体系监测，我市城乡一体化水平已到达87.1％，已接近城乡全面融合阶段杭州都市经济圈综合竞争力位居全国六大都市圈首位。根据中国城市开展战略研究院等机构的最新研究，杭州都市经济圈三项评价指标均位居榜首。杭州都市经济圈杭州之湖滨湖滨是杭州的钻石地段，南起西湖大道，北至庆春路，东及中河，西邻西湖的1.6平方公里，有50多幢高、中档写字楼，杭州金融贸易中心，是大型商场(市场)、大型集团(上市公司)、高星级酒店、省市医院卫生、教育文化、餐饮企业最为集中的地方。西湖的一面镜子历史自然繁荣中心RBD南宋时期，湖滨是宋朝最繁华的街市积聚地；清朝时期，属于八旗子弟的旗下营地；民国时期,金融业和商业中心，名人、权贵聚集地；解放后，杭州市委、市政府所在地，杭州的金融贸易文化中心。会聚西湖西边1.6平方公里的点点滴滴，山、水、园林、古塔、城楼的完美结合。杭州市商业中心以延安路为轴，贯穿湖滨、武林、吴山3个商圈，组成‘一线三圈’商贸区，湖滨恰是紧邻西湖的最为核心区块，为杭州最著名的商业中心，紧邻、拥抱西湖的特殊地段，奠定其杭州商业龙头的地位。杭州当之无愧的旅游休闲商务区〔RBD)，集旅游、休闲、购物、商务、居住于一体的国际旅游商贸区。杭州商圈分布图目前杭州主要商圈有：武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈、延安路商圈、庆春路商圈、西城商圈、钱江新城商圈等；核心商圈主要为武林、湖滨、延安、吴山商圈。其中湖滨商圈为高档商圈，钱江新城为新兴商圈，目前还未开展成熟。另外，杭州近些年涌现一批区域性商业中心，包括滨江星光大道商业步行街、下沙商圈等。湖滨商圈范围筹划思路工程1:勾山里工程建设周期约2年，工程全部用于销售。2021年3季度开始施工，2021年1季度开始预售，2021年3季度竣工备案。杭州西湖临湖区域唯一可分割拥有产权的工程。杭州勾山里地块工程区位本工程区域归属上城区，历史文化、自然资源丰富。区位：工程地块位于西湖风景名胜区内，地块属于南山路艺术休闲特色街区。西对柳浪闻莺、南山路，北靠广福里，东为荷花池头，南临河坊街。

杭州勾山里地块地块条件主要经济技术指标：用地面积：13408平米保存历史建筑：1843平米风貌协调建筑：445平米建筑限高：15米周边环境：杭州勾山里地块筹划思路〔一〕西湖勾山里，百年文化传承西湖边的风水宝地，有着百年来的文化积淀，其独特的地理文化属性。一、西湖勾山里的前世回忆1、流连之所宋代词人张先、女词人李清照、南宋词人周密、宫廷画师刘松年、著名画家郑起和郑思肖父子、“西湖竹枝词〞创始人—元代诗人杨维祯，清代女诗人陈端生、近代书画大家潘天寿等，都曾先后在西湖南山路居住和创作。2、风雅之地勾山樵舍是京剧传统剧目?孟丽君?诞生地，现在还可在勾山里看到“再生缘〞的题字，这出戏源自清代杭州才女陈端生创作的长篇弹词?再生缘?。西湖琴社潘天寿纪念馆杭州勾山里地块筹划思路3、风水宝地杭州市河坊街556号，勾山樵舍遗址，乾隆年间才女陈端生的故居。勾山里17号，西湖琴社，“新浙派〞古琴艺术发源地。自古琴“新浙派〞创始人徐元白先生开始，他们祖孙三代一直就住在勾山里。蒋介石在南山路的别墅“澄庐〞与北山路的蒋经国旧居隔湖相望。勾山樵舍遗蒋介石别墅“澄庐杭州勾山里地块筹划思路二、勾山里的今生价值1、从历史名人故居开展为当代名人聚集之地2、从历代文人创作之地开展为当代经济开展，名企聚集之地3、从风雅文化传颂之地开展为当代名企文化传承与企业实力展示之地勾山里工程定位为总部经济的全新演绎。我们有时机用世界眼光、抓住开展机遇，着力打造出新世纪的新辉煌，使“西湖经济〞依然经典、时尚，充满青春活力。杭州勾山里地块筹划思路在这里，我们希望吸引的是优秀企业的群聚，我们要受纳的不仅是企业总部中的某些部门，我们希望打造的是能够代表企业核心价值和理念的展示体。集商务与休闲接待于一体的、集企业实力形象与地区文化于一体的——企业传文馆。杭州勾山里地块筹划思路〔二〕全球名企业之企业总部演绎体1.名企总部演绎体的各种不同功能定位企业商务社交场所；企业文化博物馆；名流俱乐部；董事局会议室；彰显企业个性的窗口；展示企业实力的艺术馆。

杭州勾山里地块产品定位勾山里企业总部演绎体定位:

1.传播企业文化，彰显企业个性的场所2.企业董事长商务社交的场所功能：居住、会议、娱乐、餐饮、宴会、接待、媒体宣传……

杭州勾山里地块设计理念企业总部演绎体的设计理念以院落、序列等中国居住文化满足国际企业会所的需求。建筑风格与杭传统历史街区风貌协调。邀请国际一流设计师，以国际手法演绎江南文化；

杭州勾山里地块设计理念院落：强调空间感、领域感、私密性。院落表达着中国传统建筑的内向型空间院落是中国风水上所强调的“藏风聚气〞的理念之所在院落所追求的是一方属于自已的不被打搅的“藏所〞

杭州勾山里地块运营设想企业总部经济全新演绎体的运营设想：1、租/售作为总体运营思路；2、出租的局部，可加强对企业类型的选择和控制，利用近期出租、远期出售培育市场，选择典范企业；

3、对于出售局部加设门槛，定向出售，考虑工程高端定位，对客户要严格筛选。筹划思路工程2:龙翔里本工程周期为2年，2021年3季度开始施工，总体于2021年3季度交付。本工程全部出售，2021年1季度商铺开始预售，2021年1季度酒店整体定向销售。杭州龙翔里地块工程区位龙翔里将作为周边商务街区的联结点龙翔里湖滨国际名品街西湖天地清河坊历史街区中山路南宋御街凯悦酒店延安路地块位于杭州市中心最繁华的钻石地段。北临学士路，南靠平海路，东面为延安路，西侧是东坡路，地块的西侧是利星名品购物广场，西南是国际名品街，东侧龙翔商品市场，南侧为西湖电影院、东坡大剧院。用地面积：12031.5㎡保护建筑占地建筑面积：4724㎡距离西湖欣赏中心-西湖音乐喷泉直线距离50米。地块保存着清末民初时期的古建筑群，是杭州市10个历史文化街区的近代民居保护区，具有极强的保存价值。区位：湖滨1期：国际名品街西湖利星名品广场凯悦大酒店龙翔里地块宝石山保俶塔地块现状周边业态湖滨国际名品街五星-凯悦酒店杭州第一街-延安街利星名品广场武林商圈解百商场商场写字楼酒店特色街解百新世纪商场龙翔商品市场工联商品市场明珠商品市场银泰武林店银泰西湖店杭州百货大楼杭州大厦利星名品广场湖滨国际名品街延安路时尚街清河坊仿古街南山酒吧艺术街西湖国贸中心西湖文化广场西湖时代广场杭州平海大厦凯悦大酒店〔5星〕杭州友好饭店〔4星〕杭州大华饭店华侨饭店海华大酒店望湖宾馆湖滨商圈为杭州市最为繁华商圈，周围商场、星级酒店、高档写字楼林立交通情况道路：工程地东临平海路、南邻东坡路、西临学士路、北临延安路，道路系统非常兴旺。公交：周边设有东坡路平海路口站、胜利剧院站、延安路站，所经过公交车辆有K25/K850/K7/K12/K59/K55/K105/K900/K270/K290/K188/K814/K801/Y8/K305/K505等，可通往杭州东南西北各个方向。地铁：地铁1号线龙翔站2个出口设在本地块处。杭州龙翔里工程定位工程定位：打造城市珍藏的商业中枢

精品酒店商业商业SOHo〔一〕杭州集自然、文化、历史、繁荣于一体，小型奢侈酒店，融汇江南商道文化，代言最高效劳标准，形成特色体验消费。1、湖滨地区已被定位为具有杭州特色的国际旅游综合体和国际水准的高品质中心城区示范街区。2、国际旅游综合体意味着需要有一个高端酒店群，本地块根据开发规模和设定条件可考虑设定精品酒店。3、精品酒店有助于提升区域的高端感受，带来个性消费体验，带动效劳体系的完善，同时可以较好的运用江南文化来加强酒店的人文气息。4、龙翔里具有最好的位置＋最好的材质(保存民居)，可考虑与有成熟经验的文化产业和商务度假酒店经营商的再合作。5、充分利用老房子院落的现有格局，整旧复新，打造一房一院的独特居住感受，控制客房规模，提高单价。6、利用酒店日租金的指标作用，带动片区内其它业态的租金上涨。〔二〕创造中枢商业带，打造花园购物环境，引入高端品牌1、商业可以作为城市干道与精品酒店之间的屏障业态，起到闹中取静的效果。2、本地块商业将作为周边几个商务街区的联结补充和丰富，需要具备相当的休憩功能。3、从条状的商业街到块状商业街区，推动组合式消费，发挥桥梁作用，重点引入定制化品牌或高单价品牌。精品酒店商业商业/SOHo1、不单是零售本工程与湖滨国际品牌街进行差异化定位，龙翔里商业街以收藏品旗舰店作为主要业态，如名表、艺术品等，除了为宾客提供难忘的零售效劳外，还提供高级定制、私人礼宾效劳等，局部奢侈品牌还可以设置高级餐厅和酒吧，如引入类似于拥有十余个世界著名奢侈品牌的瑞士历峰集团。

杭州龙翔里商业定位上海淮海路796号双子别墅东楼江诗丹顿之家西楼

登喜路之家2、个性产品。商业街由一栋栋独立小楼组成，类似日本表参道，充分表达品牌旗舰店的个性。日本表参道表参道特点：建筑大师的作品展示场

表参道，总长约1000米，云集了LV、DIOR、PRADA、CHANEL、CARTIER等品牌旗舰店。这些出自国际知名建筑师之手的建筑在此争奇斗艳，交相辉映。妹岛&世和西泽立卫设计的Dior旗舰店北京“鸟巢〞的设计者赫尔佐格&德梅隆设计的PRADA旗舰店〔三〕业态突破单一功能，形成综合社区，进行办公、居住、娱乐、健身、购物、休闲等多种功能的大融合，设定写字楼和酒店管理式公寓功能，培养本地区的商务魅力。〔四〕借力大师与世界接轨，本工程建议引入国际设计大师操刀，以带来全新的街区感受。盈利测算销售收入662,920成本200,681营业税费192,506销售费用13,314管理费用9,985所得税62,299净利润186,896销售净利率28.19%工程收益工程整体销售收入66.29亿元工程整体净利润为18.68亿元勾山里工程工程总销售收入：38亿元工程净利润为：10.58亿元工程1：因西湖周边地块非常稀缺，土地出让非常稀少，目前可供参考的数据不多，近些年西湖公馆8号、中大吴庄等住宅房市场售价都在10万/平方米以上，而且是建筑年代较早的老房子。因为临湖别墅大多为国有物业，勾山里为近些年来第一个有产权可供分割出售的临湖工程！因属于极度稀缺资源，又随着西湖景区申请世界遗产，未来增值空间巨大，保守估计，市场售价在25万/平方米之上。周边房价参考假设前提：勾山里地块全部出售；按照250000元/平方米的平均销售价格车位按照30万元/个计算可销售面积：15097平方米可销售车位：92个占地面积13,408容积率1.13地上建筑面积15,097地下建筑面积16,237总建筑面积31,334车位数92个测算根底数据单位：平方米工程总投入：12.2亿元项目面积（平方)单方投入(元）总投入（万元）单方销售成本（元）土地成本15,09746,36770,00046,367前期成本31,3341,2003,7602,491主体建安成本31,3346,00018,80012,453装修成本15,09710,00015,09710,000网管配套成本13,408250335222园林绿化成本13,4082,0002,6821,776不可预见费15,097539813539利息15,0977,12110,7507,121小计面积

122,23880,968工程投入工程总销售收入：38亿元时间2012.1季度2季度3季度4季度2013.1季度2季度销售进度10%20%20%20%20%10%销售收入38018.5万76037万76037万76037万76037万38018.5万工程销售进度安排项目套数面积（平方）均价（万元）总销售额（万元）商铺

150972537742.5车位92个

302760小计92个15097

38018.5销售收入项目税率税款（万元）销售额380185万元

营业税5%19009城建税7%1331教育费附加3%570地方教育费附加2%380水利建设基金0.10%380交易印花税0.05%190土地增值税

81676小计

103537工程税金合计103537万元工程税金工程净利润为105828万元项目费率费用（万元）收入380,185成本122,238营业税费103,537销售费用2.00%7,604管理费用1.50%5,703所得税25%35,276净利润105,828销售净利率27.84%工程利润龙翔里工程工程总销售收入：28.5亿元工程净利润为：8.1亿元工程:2：假设前提：龙翔里地块全部出售；商铺与酒店按照15万元/平方米的平均销售价格测算车位按30万元/个的销售价格测算总可销售面积：18849平方米车位：92个测算根底数据占地面积11,847容积率1.59地上建筑面积18,849其中：商铺面积14,765酒店面积4,084地下建筑面积14,787建筑面积小计33,636单位：平方米工程总投入：7.84亿元工程投入项目面积（平方米）单方投入（元/平方）总投入（万元）土地成本18,84919,01635,844前期成本33,6361,2004,036主体建安成本33,6366,00020,182商铺装修成本14,7652,0002,953酒店装修成本4,08410,0004,084网管配套成本11,847250296园林绿化成本11,8472,0002,369不可预见费18,849360678利息18,8494,2448,000小计

78,443工程总销售收入：28.5亿元工程销售进度安排销售收入项目个数面积（平方米）均价（万元/平方）总销售额（万元）商铺酒店

18,84915282,735车位92

302,760小计9218,849

285,495时间2012.1季度2季度3季度4季度2013.1季度2季度3季度商铺销售进度10.00%20.00%30.00%30.00%10.00%

销售收入22147.544