房地产可行性实施计划书指导书

...wd......wd......wd...《房地产建设前期》实训指导书----编制房地产工程可行性研究报告一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤一房地产可行性研究报告编制依据主要包括以下内容：1．国家经济建设的方针、政策和长远规划2．政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划3．可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。例如建设地点的自然条件和现状。⑴自然条件。如年平均温度，冬季最低日平均温度，日照、主导风向和风速，最大冻土深度，土壤类别房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么及地耐力，地下水位，洪水水房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么位及50年〔或100年〕一遇水位，抗震设防烈度，地势和地貌等。⑵建设场地现状。如场地归属，现有可供利用建筑物幢数和建筑面积，现有建筑物需撤除建筑面积，现有的可供利用或需撤除的构筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面积数，动迁户数及人口等。4．周围的社会环境、根基设施和施工条件等⑴社会环境及设施。如到市中心距离，到中学校、小学校、医院的距离，到副食、蔬菜供应点的距离，至高噪声区的距离及影响，周围通信设施的远近，相临厂矿的污染源及其影响，相临单位可利用的条件等。⑵施工条件。如自来水干管管径和接口距离，排污干管管径和距离，热力和燃气的干管管径与距离，电力等来源、距离和可供数量，当地原料可供给数量等。⑶施工条件。如当地施工力量是否能满足需要，预测构件能否满足需要，钢材、水泥、木材、建筑设备的来源地、价格，砂、石等地材的产地和单价等。5．有关的经济法规及工程技术方面法规房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么、房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么标准和标准等6．政府主管部门规定用于工程评价的参数和指标。如定额回收期、基准收益率、折现率、利率、折旧率、调整外汇率等7．有关市场需求调查、分析和预测资料等二房地产可行性研究报告编制步骤房地产可行性研究报告的编制步骤。大体分为：开场筹划→调查研究→优化选择方案→详细分析和预测→编制报告书等二、房地产可行性研究报告的内容由于房地产投资工程的具体内容、目标和环境条件不同，可行性研究的内容应有所差异。但就一般房地产工程而言，应包括以下内容：一总论1工程名称；2该工程提出的背景；3承办单位概况；4可行性报告编制的依据；5工程提出的理由〔来由〕；6工程拟建地点；7工程预期目标；8工程主要建设条件；9主要技术经济指标；10问题与建议。二工程投资环境与市场研究⒈投资环境分析。简述国家政治经济形势和有关政策，开发地区的经济社会及管理情况、政策因素；2．市场供求分析。分别对需求与供给进展分析；3．销售预测；4．营销策略；同时要进展自身竞争房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么能力及竞房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么争对手分析；分析相关市场，如建材市场、劳动力市场等；三建设规模与工程开发条件1．建设规模设想比选。如构造形式、建筑面积、使用功能。2．推荐建设规模方案。3．工程现状概况。工程建设地点与地理位置、土地权属类别及占地面积、土地状况。4．工程建设条件。了解地形、地貌、水文地质条件；不良地质情况，如滑坡体、断裂构造、洪水、泥石流、岩溶、岩洞、软弱地基等情况。另应分析周边建筑、环境条件、城市规划与区域性规划要求、交通、社会、法律、公共设施、征地拆迁、施工条件等诸多问题。5．拟建场地条件比选。6．推荐选址方案。四建设方案比选1．设计指导思想、创意和设计原则；2．工程总体规划方案；3．建筑方案。建筑艺术与风格、特征与构造、建筑与城市总体协调情况。建筑主体与辅助工程、建筑效果图及比选；4．主要技术经济指标；五节能节水措施1．节能措施及能耗指标分析2．节水措施及水耗指标分析六环境影响评价1．工程建设地理环境状态2．工程实施与运作后对环境的影响3．环境保护措施。包括对水的污染，林业、水利、农田、矿产等方面的影响，采取何种保护措施与投资方案4．环境影响评价专项报告七劳动、安全、卫生与消防房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么1．危害因素分析2．有害物质种类及危害程度等分析3．安全设施与措施4．消防设施与措施5．土石方爆破安全八组织机构与人力资源1．组织机构的设立、体系、管理层次2．人力资源及其配置九工程进度方案1．建设工期目标2．工程进度方案〔网络图、横道图〕十投资估算与资金筹措方案1．投资估算2．建设投资估算。其中涉及土地征用及派遣费，前期工程费〔含规划、设计、可行性研究、勘察、测绘、“三通一平“费〕，工程监理费及工程实施过程中的建筑安装、设备、工器具、根基设施、公共设施配套费，根本预备费、涨价预备费等都应计入工程总造价。3．编制投资估算表。包括总投资汇总表与分年度方案4．资金筹措方式与来源十一财务评价1．财务评价根基资料选取。例如：总销售价格和租金、计算期、财务基准收益率设定。2．销售出租收入计算3．编制财务评估分类报表。一般包括：财务先进流程表、损益和利润分配表、资金来源与运用表、借款归还方案表。同时应引进财务评价指标的分析，其中有：财务内部收益率、投资各方收益率、资本金收益率、投资各方收益率、财务净现植、投资回收期、投资利润率、收入和成房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么本估算。房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么十二社会评价1．工程对社会的影响评价2．社会风险分析3．评估结论等十三研究结论与建议1．结论2．建议十四附图、附表、附件等附图。包括：工程总体规划平面图，各种建筑方案图，平面图、立面图、剖面图参考实例：目录第一章申报单位及工程概况…………11.1申报单位根本概况………………..11.2工程概况…………..1第二章开展规划、产业政策和行业准入分析………112.1开展规划分析…………………….112.2产业政策分析…………………….122.3行业准入分析…………………….12第三章资源开发及综合利用分析…………………..143.1资源开发方案……………………143.2资源利用方案……………………143.3资源节约措施……………………14第四章节能方案分析………………..164.1我国能耗状况分析………………164.2节能设计分析……………………17第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析………19第六章环境与生态环境影响分析…………………..206.1环境和生态现状…………………206.2生态环境影响分析………………206.3生态环境保护措施………………226.4地质灾害影响分析………………23第七章经济影响分析………………..247.1测算《工程》的经济效益………247.2经济影响分析……………………28第八章社会影响分析………………..318.1社会影响效果分析……………...318.2社会风险及对策分析…………...33第九章结论与建议…………………..35第一章申报单位及工程概况1.1申报单位根本概况温州汇洲置业投资成立于2010年，注册资金1000万元，法定代表人：戴德鹏；经营范围：房地产开发、经营。公司为一家按现代化企业制度组建的城市房地产，公司本部在册职工数十人，公司在开发能力、技术水平、资金使用及经营规模上有一定的实力和优势。1.2工程概况1.2.1工程名称、建设地点工程名称：温州市桥头镇“汇洲半岛壹號〞工程工程建设地点：温州市永嘉县桥头镇壬田村1.2.2工程背景近年来，温州市在深化住房制度改革、鼓励住房消费政策的推动下，房地产业快速开展，房地产投资、开发、供给、销售和价格等各项指标都到达了一个历史新高。但同时也引发了诸如“这种趋势还能持续多久〞、“目前的房地产市场是否过热〞、“如果持续增长的趋势被打断，会不会引发风险〞等疑问。当前，温州永嘉房地产市场运行机制趋于稳定，市场体系发育更加完善。在此过程中，县政府也累积了比拟丰富的成功的市场调控经历。随着“三次跨越〞的战略任务的展开，加快城镇建设步伐，提高城镇水平，促进经济社会可持续开展，改变交通条件，改善市容市貌，提高环境质量和满足社会消费群体对住房的需求。经过竞价温州汇洲置业投资成功竞得永嘉县桥头镇高速口西南角地块的国有建设用地使用权，地块总用地面积33304.5m2，用于开发建设商住小区工程及配套设施。1.2.3根据用地地块地形地积现状及拟建工程功能配置，设计单位提出工程建设总体技术经济指标：·指标单位备注规划用地面积33304.5m2合49.932亩建设用地面积29331.1m2总建筑面积85511m2地上建筑面积〔计容局部〕67461m2A住宅面积67011m2其中a高层住宅55660m2b底层住宅11351m2B会所面积450m2地下地下室建筑面积〔不计容局部〕18050m2其中a地下汽车库15000m2b人防地下室3050m2机动车停车库626辆其中a地面停车位32辆b地下停车位594辆建筑限高75m建筑占地面积7328m2建筑密度24.98%容积率2.3绿地率30.30%住宅总户数626户1.2.4方案及配套工程设计说明1、总平面设计：1〕总体规划布局小区规划用地主要呈西南布局，东西面宽大，南北进深小，7栋主体高层建筑沿基地北侧呈折线型贴边布置，在空间形态上向南侧江面翻开，高层南侧布置了适量的多层住宅，小区沿东侧壬田路设置一个主出入口，作为小区人行和机动车的主出入口。机动车平时主要从该口进出小区，进入小区后可直接在主入口右侧机动车出入口进入小区地下室。2〕道路交通规划建设理性、有序的交通系统。小区根本做到了人车分流的交通构造，小区绝大局部机动车流根本都在小区出入口处得到解决，少量沿江高档双拼住宅，做到车行到户，私家停车的同时最大程度的减少了机动交通对小区环境的影响。3〕景观规划在北侧的高层和多层之间形成了一条连续的景观带，同时在多层住宅间形成假设干尺度宜人的组团花园，提高了多层组团的品质。4〕停车系统本区住宅平均每户设1个车位，大局部为全埋地下室集中停车的方式，在小区南侧沿江局部少量的低层住宅采用了私家停车入库，满足一局部地面停车需要。2、建筑单体建筑设计1〕户型设计本工程住宅产品为高层住宅和低层住宅，根据市场需求并结合温州当地的特点，根据住宅的区域布局和景观朝向精心设计，户型功能完整，空间舒适，构造合理，其中住宅每户均设有前后两个的院落空间，充分照顾了家居自然化的需求，提高住宅的居住舒适性。高层住宅根本上为东南朝向，有良好的采光、通风和景观，所有户型均有南向直接采光的房间。户型布局良好，功能齐全，分区明确。厨、卫、厅采光充足。私家电梯直接入户，真正做到了独门独户，最大程度的防止了邻里干扰。2〕立面造型小区建筑设计以新古典风格为主，采用三段式的古典建筑设计手法，通过厚重、沉稳的外墙材质及丰富的立面细部，凸显其古典韵味。顶部坡屋顶结合古典柱式的造型，强化其沉稳尊贵的特点。建筑形态呈南北向，栋与栋之间完全错开以取得最大的景观视角。每户南北向均不受建筑遮挡，以满足社区对于日照、通风、景观的高质量人居环境要求。多层住宅，独显尊贵。客厅设计为两层通高，更进一步伸展室内空间，开阔视野，尽享瓯江美景。景观平台、阳光平台、服务平台的设计满足生活中不同的功能使用要求。3、构造设计1〕上部构造方案主体构造设计年限50年，依据现行国家及地方标准规程设计。构造形式：高层住宅塔楼，采用钢筋混凝土框架－剪力墙或剪力墙构造，多层住宅采用钢筋混凝土框架构造。超长塔楼之间设置抗震缝，以提高塔楼的抗震抗风能力。2〕根基及地下室方案本工程主要区域的地下室层数为一层，塔楼以外的地下室采用框架构造。本工程的地下室设计关键为超长混凝土构造。对于超长构造的抗裂控制、沉降差异的控制，将通过详细的计算分析、概念分析后进展合理处理，防止设置过多的变形缝。根基:根据场地概况，本工程根基拟采用桩根基。高层构造拟采用钻孔灌注桩。地下室区域，拟采用预应力管桩，以控制造价、加快施工进度。水浮力较大区域，拟采用灌注桩，以确保桩根基的抗拔承载力。4、给排水设计一〕、给水系统水源:由市政给水管网供水，由壬田路引入两路DN200mm给水管，供生活用水及消防用水。两根进水管在建筑物外会合成环，引一条进水管至地下生活储水池。生活用水量:最高日用水量为944立方米，最大小时用水量为93立方米。生活给水设备及生活水池设置在住宅地下室，住宅生活水池的容积为200立方米.生活给水系统:本工程生活给水系统采用分区给水方式，生活、办公、商业及消防用水分别计量。地下二层至四层采用市政供水；五层及以上分为两个区，分别采用变频调速泵组供水。分别由设在地下室生活水泵房内的2套变频调速泵组加压供给，保持供水水压于0.15至0.35MPa范围内。热水系统:住宅总户数626户，设计小时耗热量为2602kW。多层住宅局部以户为单位采用太阳能集中热水供给系统，电或燃气热水器辅助加热；高层局部保证上部不少于12层采用太阳能集中热水供给系统，电或燃气热水器辅助加热，其余每户热水采用电或燃气热水器加热。2〕排水系统排水体制:采用雨水和污、废水分流制，分污水、废水、雨水3个系统。排水系统:总生活排水量为850m³/日，地块总雨水量：755L/s。污水经化粪池处理后排入市政污水管网，屋面雨水采用有组织排水，小区雨水收集后排至瓯江或市政雨水管网。停车库废水经潜污泵提升，排入城市排水管网。雨量计算采用当地暴雨强度计算公式，室外设计重现期取2年，屋顶设计重现期取5年.5、电气设计1〕、负荷等级根据建筑类别，本工程负荷分级及电源要求如下：高层住宅及地下车库的消防设备，备用照明用电，一类高层建筑的客梯、排水泵、生活泵，弱电机房用电为一级负荷，地下车库照明负荷为二级负荷，其他用电为三级负荷。2〕、供配电系统本工程用于住宅，配套建筑为地下室车库，设备用房设于地下室；弱电机房及变配电室设在地下车库设备区。采用单位用单位面积负荷法估算设备容量和计算负荷如下:住宅类设备安装容量为:4000KW住宅类设备计算负荷为:1500kW；根据计算，本工程供电电源采用10kV线路环网供电，在本地中心区域地下室设备区设置1个变配电所，变配电所设备选用由当地供电部门确定。在地下一层设一台柴油发电机，发电机主用功率为320KW。预估变压器总安装容量为1600kVA。低压配电系统采用~220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式供电。消防负荷双电源供电，其中消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟风机的双电源在末端配电箱处自动切换，采取自投不自复方式。4〕、照明设计照明光源一般采用节能灯和荧光灯〔配电子镇流器〕，显色指数Ra大于80，有特别要求的部位采用白炽灯。照度指标和单位能耗指标满足国标要求。住宅内照明设计预留灯头，灯具由业主自行选购；地下车库、地下设备房等公共场所，除设计一般照明外，还设计有应急照明系统，其中包括出口指示灯和疏散指示标志。5〕防雷保护、安全措施及接地系统本工程建筑均按三类防雷建筑物设计避雷措施，建筑物内采用总等电位联结措施，以提高用电安全水平。所有强弱电系统和防雷系统共用接地体，接地电阻要求不大于1欧。供配电系统接地型式采用TN-S。b、安全措施本工程设控制中心保护系统住宅及地下车库按一级保护对象设火灾自动报警和联动控制系统，在住宅一层设一个直通室外的消防控制中心，内设火灾自动报警和联动控制系统主机设备和消防专用机、火灾应急播送扩音机，以及手动联动控制盘〔台〕等设备。系统采用网络型总线制设备，各有关部位按标准要求设置报警探测器，手动报警按钮，火灾应急播送扬声器和联动模块等设备。消防控制中心设直拨119的专用.对照明配电线路设置漏电报警系统，以提前发现电气故障，降低电气火灾发生概率。1.2.5投资规模投资估算说明〔1〕地款价：根据永嘉县国有土地出让成交确认书应付土地出让费58100万元，契税按3%。〔2〕前期工程费主要包括工程前期规划、设计、可行性研究、水文、地持勘测，以及“三通一平〞、环境影响评价费等阶段的费用；〔3〕、建筑安装工程费：包括土建工程行造价、水、电、消安装费用及弱电、变配电设备等，根据实际参照当地造价水平；〔4〕、其他费用：包括临时用地费和临时建设费、招投标、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、工程质量监视费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费；〔5〕、公共配套设施建设费：包括物业经营用房、物业办公用房、变电房等建设费用，因建筑筒体不可分割，包含在建筑安装工程费。〔6〕、根基设施建设费：包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各种设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。〔7〕、部门规费：指考虑工程所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括高教基金，新型墙体材料专项资金，白蚁防治费，散装水泥费，环保噪音费，房屋测绘量，规划、防雷、空气、消防、安防检测费，档案管理费等，按政府有关文件规定的标准计列。2、总投资估算经估算，工程总投资为82959万元。〔投资详见下表〕工程总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称数量〔计费根基〕单位单价〔元〕/费率合计1开发建设投资1土地费用598431.1土地出让金49.932亩581001.2契税58100m23%17432前期工程费576规划、设计、工程勘测等67461m250337三通一平33304.5m260200环境影响评估费19439万元0.10%19水土保持19439万元0.10%193建筑安装工程费190343.1土建费用16555土建费用67461m212508433地下室18050m2450081233.2设备安装费用2479地下室通风工程18050m280144水、电、消安装费67461m21501012变配电设备5600KVA1000560电梯14台40万元560弱电及智能化67461m2302024根基设施建设费67461m2604055其他费用19439万元3.50%6806管理费用19439万元2.80%5447部门规费7767.1物业维修管理资金67461m2906077.2其他部门规费67461m2251698预备费22015万元5%11019总投资829591.2.6资金筹措1、资金来源：1〕由建设单位自筹资金63404万元〔包括资本金〕2〕其余缺乏局部商请银行贷款及按规定商品房预销售收入中解决。2、投资分年投入方案与资金筹措：投资分年投入方案与资金筹措表单位：万元序号 年份工程 2011年2012年2013年2014年合计1投资总额63404816981693217829591.1工程建设投资6340481698169321782959土地费用5984359843前期工程费576576建筑安装工程190378327832146619034根基设施建设费3030344405其他费用170170170170680管理费用136136136136544部门规费776776预备费110111011.2经营资金2资金筹措63404816981693217829592.1自筹资金〔含资本金〕60419604192.2银行贷款及销售收入回投298581698169321722540第二章开展规划、产业政策和行业准入分析2.1开展规划分析2.1.1十二五对房地产业的规划中共中央关于十二五房地产规划的建议指出：强化各级政府职责，未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，开展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给；要加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求；加强市场监管，标准房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳安康开展。根据《温州市国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要》要求，房地产业的要加快培养高素管理人才和高技能紧缺人才，大力推进房地产业创新，鼓励和支持节能、节地、节水、节材等析技术、新材料、新工艺、新设备的开发应用。本工程建设是符合十二五规划的要求。2.1.2温州房地产业的开展规划适应城市开展和人民生活水平不断提高的要求，健全和完善房地产开发建设和服务体系，促进我市房地产业平稳安康开展。努力完善商品住宅供给构造。加强引导房地产开发企业面向普通居民住房需求，满足不同消费群体的需求。不断提高商品房科技含量，积极开展安康住宅和绿色环保住宅，加快节能型住宅建设。积极培育各类房地产市场主体。鼓励和支持有实力、重信誉的房地产开发企业强强联合和实施跨地域开发。继续标准和简化二级市场操作程序，扩大存量房交易规模。扶持一批信誉好、素质高的中介企业开展抵押担保、代理经营等专业化服务。全面实施廉租住房制度，切实保障应保对象的根本居住，努力做到应保尽保。继续整顿标准房地产市场秩序。完善市场监管制度，加强商品房预售管理，建设健全房地产市场信息披露制度和预警预报制度。公开开发企业信息和市场交易信息，对开发企业、中介企业、物业企业管理的重点逐步由资质管理向资信管理转轨。广泛吸收消费者意见，综合评价企业信誉状况，评价结果向社会公开。本工程的建设，符合当地产业构造调整、区域经济开展等规划的要求。2.2产业政策分析在中国经济转型的大力推进下，未来房地产业虽在经济构造中产业支柱地位有所淡化，但仍有广阔的开展空间。近几年是中央宏观调控力度不断加强。在国土资源部发布《国土资源关于改良报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》和《关于加强房地产用地供给和监管有关问题的通知》等政策的陆续出台后，宏观调控对经济增长各方面的影响逐步表达出来。“目前正在抓紧制定《‘十二五’城镇住房建设规划和中长期建设规划》〞中国房地产业协会副会长朱中一透露，“十二五〞期间全国住房建设总量比拟大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。2011年，温州房地产开展正经历着对这种大环境的不断适应过程。从政策背景看，国家实施一系列宏观调控政策，其目的和任务是要熨平经济波动，防止经济起伏过大，使稳定增长的态势尽量维持更长时间。目前经济根本向着宏观调控的预期方向开展。从近年来我市经济运行情况看，总体保持稳健开展的态势，特别今年上半年以来出现了一些有利于经济开展的积极变化，经济增长的根基得到稳固。投资增长态势良好，消费市场平稳增长，财政收入继续快速增长，城镇居民收入增幅有所上升，农村居民增收程度加大。本工程符合房地产业政策。2.3行业准入分析本工程开发建设符合由全国人民代表大会常务委员通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国地是管理法》、《中华人民共和国城市规划法》以及国务院公布的《城市房地产开发经营管理条例》的具体措施等产业政策要求。本工程的承当单位温州汇洲置业投资具备了相应的开发资质，同时拥有了雄厚的经济实力，具备承当本工程建设的能力。第三章资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案土地是稀缺资源，在中国这块土地上，相对于我们的人口可居住的土地更是稀缺资源。因此长远来看，一定有一个土地供给紧张的问题。在这样一个有限的稀缺的土地上，合理开发、利用土地显的至关重要。该工程基地南临瓯江，并同原生态的西洲岛隔江相望，北倚壬田山，形成背山面水之势，临近规划的桥头商务中心，未来区域性服务配套完善。本地块是一个集高层公寓，低层住宅于一体的高品质住宅区，建设成商住楼是土地合理利用的充分表达，从经济学角度来讲价值是取有效的。3.2资源利用方案工程占用土地符合桥头土地利用规划，严格执行有关土地管理的法律、法规，切实做到了依法、科学、合理用地。本地块建设为商住楼，所在区域周边交通便利，生活设施配套齐全，是建设商住小区的理想地段。整个工程的土地的容积率到达2.3，建筑密度为24.98%，该块土地经本工程实施后，在相当程度上使原有土地资源获得了较为充分的利用。3.3资源节约措施土地的稀缺性在我国表现得尤为突出，人多地少，耕地资源严重稀缺是我国的根本国情。960万平方公里的陆地国土，70%是山地，人均耕地资源只及世界人均水平的三分之一。截止2004年，全国有13亿多人口，耕地只有18.51亿亩，其中，根本农田16亿亩。人均耕地面积仅有1.43亩，不及世界平均水平的一半。我们利用不到世界10%的耕地，养活了占世界22%的人口。这既是中国创造的一个奇迹，同时也是中国经济开展道路上一个关键的制约因素。这样的国情决定了我们在土地利用上必须实行节约和集约用地原则。依据我国国情，土地集约化是以较少生产要素投入创造更多社会财富的重要途径。我国城市建设摊大饼、拉架子的时代将成为过去，对土地的精细使用势在必行，“节约集约是国情的必然选择。〞目前，国土资源部正在研究制定相关政策，以期通过调整土地收益分配关系和严格收益管理，探索鼓励节约用地的利益机掉，从而充分调动各地行业节约集约用地的积极性。从土地的开源节流来看，国家进一步提出了循环经济地以节约、集约利用土地的核心思想为指导来具体贯彻实施了。在土地利用规划和用途管制的实施中，很多是以土地管理、复垦和污染土地防止与修复的手段来到达循环经济中物质循环的“减量化、再利用、资源化〞的。就是说，要从源头上减少土地开发使用的供给量，充分保护土地资源特别是耕地资源的数量。而再利用就是系指资源的反复利用，这里有三个方面的含义：一是提高指数，利用科学的套作措施来提高土地的利用率；二是采用土地生态环境，使土地资源能够屡次利用；三是通过土地管理使合理利用的土地得以高效利用，实现土地的增量和生产力的提高。第四章节能方案分析4.1我国能耗状况分析我国是一个资源相对短缺的国家，土地、森林、水、能源以及各种矿产资源，人均占有率都居世界的倒数几位。我国煤资源总量约1万亿吨标煤。但据《2004中国煤炭开展报告》显示，已探明可直接利用的煤炭资源仅1886亿吨。能源利用率只有32%，比兴旺国家低10人百分点，单位产值能耗为世界水平的2.3倍，主要产品单位能耗从国外先进水平高40%，常年能源消费量约为16亿吨标煤。专家预测，假设不采取强化节能措施，到2020年，能源消费总量将达31亿吨标煤。石油对外依存度将到达50—60%，这将对我国能源生产和供给产生巨大压和。节能是我国经济可持续的重要举措。我省也明确提出了在“十二五〞时期单位生产总值能源消耗争取下降15%的经济社会开展目标。从去年全国节能指标完成情况分析，喜优并存，形势依然十分严峻，节能措施力度有待进一步加大，把节约能源作为转变经济增长方式的主攻方向。改革开放以来，房地产业得到了长足地开展，同时拉动了国民经济的增长，改善了城市面貌，人居住房质量有所改良。但我们的经济增长长期是靠资源的高投入、高能耗、高污染，来支撑，处于不协调、难循环、低效率的粗放式经济增长方式，从资源的勘探、开发、利用来看，我们走的是依靠高消耗粗放经营式的经济开展之路，存在高投入、低产出的现象，建筑改造过程中的能耗比拟高。创造单位GDP所用的能源材料，消耗的资源以及带来的环境污染在全世界是最高的。新中国成立50多年来，我国的GDP大约增长了10倍，而矿产资源的消耗增长了40多倍，目前我国的万元GDP能耗是世界平均水平的3.4倍，是日本的9.7倍，33种主要产品的单位能耗比国际平均水平高出46%。所以我们不能单纯追求经济总量的增长作为衡量开展的唯一标志。房地产建设更要大力提倡建筑节能，促进人与自然、经济和社会全面协调开展。要从主要依靠资源投入的粗放型增长方式向资源节约的技术型增长方式转变。房屋建筑是各类消费品中耗用资源最多，同生态环境结合最密切的产品，每年耗用各种资源近40亿吨，而现有建筑中符合节能要求的不到5%，每年新建房屋中80%以上是高耗能建筑，节约能源和资源的任务十分繁重但也十分必要的。4.2节能设计分析一、建筑节能温州属夏热冬冷地区，遵照浙江省《居住建筑节能设计标准》及《公共建筑节能设计标准》的规定，对建筑物采取必要的措施，以求到达节能50%的节能目标。1、居住局部建筑节能设计1.2外窗、阳台门及户门传热系数：1-6层外窗及阳台门的气密性等级为：≥3；外窗采用单框低辐射中空玻璃，断热铝合金型材，K=2.5~3.0；阳台门采用单框低辐射中空玻璃，断热铝合金型材，K=2.5~3.0；户门采用功能户门，K=1.5。1.3围护构造：屋面为倒置式保温屋面，25厚挤塑聚苯板保温层；情急聊混凝土找坡，传热系数：0.90，热惰性指标：D=3.1；外墙为240厚加气混凝土砌块，外抹20厚水泥砂浆，料弹性底漆，传热系数：K=0.88二、给排水节能1、节能措施生活用水尽量利用市政水压，有效节约电能。2、节水措施2.1采用节水型卫生洁具及配水件2.2公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀2.3各用水部门均采用计量收费2.4绿化用水设置单独用水量装置2.5水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水三、电气节能1、本工程电气设备均选用环保节能型设备，比方照明光源采用高效节能灯。2、本工程室外箱变、楼层配电间的选址均靠近用电负荷中心，以减少电压损耗和节约电缆；在电缆的使用选型中，采用辐照交联电缆，该产品载流能力较高，可以降低铜耗，最终到达节能效果。3、采用低耗能的变压器并使之在最经济条件下运行。4、在施工时尽量做到三相平衡供电，同时提高功率因素。四、屋顶采用分散式供热系统1、住宅厨房、卫生间均设竖井到达屋顶独立排放，各类机械设备均选用低噪音型号产品，排水雨、污分流。2、卫生防疫日照设计满足大寒日满窗日三小时的要求。户型南北通透，通风良好。3、各建筑均为板式多层，体型系数小，采用先进的构造措施及节能建材，充分做好建筑围护构造的保温、隔热，隔热最大限度低人工能源的损耗。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析桥头半岛基地南临瓯江，并同原生态的西洲岛隔江相望，北倚壬田山，形成背山面水之势，临近规划的桥头商务中心，未来区域性服务配套完善，该区块总用地面积33304.5㎡，所在区域地势平坦、交通便捷，环境适宜，是建造商住适宜地段。本工程建设用地已属国有土地，现由国土资源局组织土地说用权挂牌出让，已不涉及征地、补偿。移民安置等问题。第六章环境与生态环境影响分析6.1环境和生态现状1.桥头镇概况桥头镇位于浙江省永嘉县西南部，瓯江中下游北岸，金丽温高速公路和49省道自西向东横穿镇境，菇溪自北向南贯穿全境。东邻桥下镇，南与温州市鹿城区隔江相望，西连青田县温溪镇，北接西溪乡。面积90.60平方千米。系中国最正确投资环境百强镇，浙江省小城镇综合改革试点镇，温州30经济强镇。2002年，“中国拉链之乡〞、“中国纽扣之都〞先后实至名归。2.气象、水文桥头地处亚热带季风气候区，气候温暖湿润，热量丰富，光照适中，无霜期长，降水丰沛。平均年日照时数为1885.9小时，历年平均总辐射量为105.5千卡／平方厘米。6.2生态环境影响分析1〕建设期环境影响分析：1、对大气环境影响：施工过程中对大气环境的污染主要为工地扬尘。主要发生在钻探、打桩、挖土、铺浇地面、材料运输、装卸、堆存、搅抖等过程中产生的扬尘。减少露天堆放和保证一定的含水率及减少裸露地面是减少风力起尘的有效手段。也应注意在雨水偏少的季节与情况下，指定必要的措施。2、对水环境影响：施工期间产生的污水对水环境造成污染，主要由在根基施工和打桩施工阶段产生的含泥浆地下水、施工人员产生〔含粪便污水〕以建筑垃圾、弃土、水泥、砂、灰堆放过程中被雨水冲刷产生的污水的排放，造成泥砂冲入市政管网及河道，造成堵塞管路、排水不畅，影响管网的正常功能。根基施工期产生的泥浆废水排放前必须先在简易沉淀池内沉淀后才能排放；在施工场地建筑简易厕所和化粪池，对施工队伍生活污水中污染物含量高的粪便污水进展统一处理，使污水在池中充分停留消化，上清液用临时排放管排放。3、对声环境影响：根据施工机械进展类比调查，推土机、打桩机等各种建筑机构施工过程，白天尤其是夜间可能超限值，对周围声环境敏感区域，影响较大。在施工作业中必须合理安排各类施工机械的工作时间，尤其是夜间严禁打桩机等强噪声机械进展施工，减少这类噪声对附近居民的影响，同时对不同施工阶段，对施工场界进展噪声控制。施工噪声影响是短期的，只要注意调整施工时间等事项，是可以将施工噪声影响减至最低的。4、施工过程中产生一定建筑垃圾与生活垃圾。管理部门应妥善安排收集，生产垃圾尽量回收利用，不能利用的剩余局部与生活垃圾一起统一由环卫部门集中处理。2〕营运期环境影响分析：1、对大气环境影响：本工程的主要功能为商住楼，设置有厨房吸排油烟机、停车场排放的尾气、烟气、废气对大气环境有一定的影响。油烟废气经吸排油烟机处理后，油烟去除率一般能到达60%，并引至屋顶排放后，预计对环境影响不大。本工程拟对地下车库内的空气进展诱导式通风，一方面稀释车库内的有害气体，另一方面有利于室内空气流通。2、对水环境影响：工程废水居民住宅、商场排放的生活污水。根据测算，本工程生活总排水量850吨/日，由于生活汗水含有氨氮、CODcr等超标，对环境产生一定影响。生活污水经净化沼气池处理达标后排入市政污水管网。3、对声环境影响：本工程为商住综合楼，因些不存在工业噪声。小区内部的噪声源是交通噪声，车辆出入车库及车库排风口噪声，商场噪声和空调等家点产生的噪声以及货物装卸产生的噪声。外环境对小区内的噪声影响主要来自于仁慈路及新安路和电力路的道路交通。针对噪声污染的措施：合理布局，尽量将水泵房、车库、发电机房等高噪声设施用房布置在地下层，加强绿化，在住宅与道路之间设置绿化隔离带。发电机选用低噪声设备，设备根基应安装减振垫或阻尼减振器，放置发电机设备的房间、建筑应采取有效的减振、吸声等治理措施。对车库排风机房、水泵进展隔声降噪处理，如采用隔声门窗，在墙壁贴绒布等吸声材料等。合理规划车流、物流、人流线路，场地内制止车辆鸣叫喇叭，限制车速，加强交通管理。4、固体废弃物本工程固体废物主要为商业活动和入住居民生活活动产生的生活垃圾。固体废弃物统一收集，集中堆放，再由城市环卫部门统一进展卫生填埋。6.3生态环境保护措施1〕水地流失防治方案工程水土流失防治区域包括工程建设区和直接影响响区，其中直接影响区主要是土石方的运输和人为活动对附近植被的损坏。因此，在施工过程中，施工单位必须加强现场管理，监理单位应加强监视，减少对征地范围以外地区植被的损坏。水地流失防治方案如下：1、填筑根基时，应选择非雨季施工；2、对于填筑土石方尚未使用应做好拦挡措施；3、对于施工临时设施，占用的主要为工程用地区。施工完毕后，撤除临时建筑物，消除建筑垃圾，做好清场扫尾工作。4、在工程运行时，商住楼生活污水、废水管道应排入市场政排污管道，严禁居民把生活垃圾及生产废水、污水直接倾倒或排入河道，以免污染水质。2〕根据水土保护方案与主体工程“三同时〞的同则，各项水土保持措施的实施进度与相应的工程进度相衔接。各项水土保持措施应与主体工程同步实施，总体上要求工程措施和植物措施应与主体工程同步完成。只要工程建设单位和施工单位认真做好水土保持防治措施，落实水土保持投资，将可使新增的水土流失得到有效控制，维护和改善居住区生态环境。6.4地质灾害影响分析〔1〕场址工程地质未勘。参照附近已勘工程地质资料，该场址不应有流沙、滑坡断层等不良地质存在，适宜地面建筑。在根基施工图设计时，应进展地质详勘。〔2〕根据全国地震带划分，本区属东南沿海地震带东北段，系少震、弱震区，远场地震涉及影响是本地区的主要震害特征之一。核定本区地震列席为6度区域。根据国家《建筑抗震设计标准》〔GB11—89〕规定，建筑按设防烈度六度进展抗震设计。第七章经济影响分析7.1测算《工程》的经济效益7.1.1测算依据设定1、工程建设期为4年，产销率100%，销售时间3年，产品预计在取得预售后再开场预售。2、销售价格的设定住宅平均售价17000元/m2车位平均售价8万元/个3、销售收入分期比列确实定面积为67011m2住宅预计在2012年销售33.3%，2013年销售33.3%，2014年将剩余的33.3%全部销售完毕。本工程地下停车位62个，预计2014年将全部销售完毕。收入估算及资金回笼进度序号内容面积〔m2〕单价〔元/m2〕总收入〔万元〕2012年2013年2014年1住宅67011170001139193797337973379732车位6268万元/个500850083合计1189273797337973429814、贷款资金利息以年息5.40%计；5、税费按国家和地区规定政策交纳。营业税及附加税率为5.7%，所得税税率为25%。7.1.2总本钱估算经测算，工程投资总本钱为90927万元，每平方单价本钱为13478元。工程投资本钱估算表序号本钱工程总本钱〔万元〕单位本钱〔元/M2〕1土地费用5984388712前期工程费576853建筑安装工程1903428214根基设施建设费405605其他费用6801016管理费用544817部门规费7761158预备费11011639开发本钱829591229710营业税及附加6779100511销售费用118917612投资总本钱90927134787.1.3财务效益工程销售总收入为118927万元，销售税金及附加6779万元，利润总额为31216万元。上交所得税7804万元。工程税后利润为23412万元。损益预测表序号项目金额〔万元〕建设经营期年份1189273797337973429811销售收入82959634048169816932172总本钱费用67792164216424503营业税及附加11893803804304销售费用28000-634042726027260401015利润总额63404272602726088856弥补以前年度亏损2800000312167应纳税所得额70000078048所得税21000-634042726027260234129税后利润118927379733797342981财务盈利能力分析1、投资利润率和投资利税率。投资利润率〔投资利税率〕是工程投资利润〔利税〕与工程投资的比值，为静态指标，反映的是本工程的盈利能力。本工程分别为25.75%和34.33%投资利润率：投资利税率：2、通过全部财务净现值计算，计算期内，工程内部收益率为21.40%，投资回收期为3.22年〔含建设期〕7.1.5财务清偿能力分析工程投资现金流量表序号年份工程建设期经营期合计2011年2012年2013年2014年1现金流入03797337973429811189271.1销售收入3797337973429811189271.2其他收入2现金流出63404107131071310684955142.1建设投资6340481698169797422.2营业税及附加21642164245067792.3销售费用38038043011892.4土地增值税2.5所得税0780478043净现金流量-63404272602726032297234124累计净现金流量-63404-36145-8885234125税前净现金流量-63404272602726040101312166税前累计净现金流量-63404-36145-888531216财务内部收益率〔税前〕21.36%财务内部收益率〔税后〕16.98%财务净现值〔i=13%〕9860财务净现值〔i=13%〕4451投资回收期〔含建设期〕3.22投资回收期〔含建设期〕3.28参见借款还本付息估算表。借款还本付息估算表单位：万元序号工程合计2011年2012年2013年备注1借款及还本付息1.1期初借款本息累计2985本金29858169年利率5.40%利息1.2本期借款1115429858169年中1.3本期应计利息812211.4本期还本1115411154年末还款付息1.5本期付息384813032借款归还资金来源2.1利润2.2可利用售房收入11154111542.3折旧费2.4摊销费2.5其他还款资金384384本工程在目前条件下具备足够财务清偿能力。7.1.6资金平衡能力分析参见资金来源与运用表资金来源与运用表单位：万元序号工程合计2011年2012年2013年2014年1现金来源190500634044614237973429811.1销售收入1189273797337973429811.2出租收入1.3自营收入1.4自筹资金〔含资本金〕60419604191.5长期借款11154298581691.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金1.9净转售收入2资金运用10246563404222511071360962.1开发建设投资79742634048169816932172.2经营资金2.3运营费用11893803804302.4修理费用2.5经营税金及附加67792164216424502.6所得税2.7应付利润2.8借款本金归还11154111542.9借款利息支付3843843盈余资金880352389027260368854累计盈余资金238905115088035经济效益测估综合从财务分析说明，工程早计算期内的财务效益较好，投产后都可获得较好的利润。投资利润率达27.75%，投资利税率34.33%，内部收益率21.36%，远高于银行同期利润。较好的财务盈利性，说明工程在经济上是可行的。7.2经济影响分析7.2.1房地产对总体经济的影响二十年来，特别是近几年，随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的开展，对固定资产投资，对国民经济开展起到了重要作用。1、房地产开发投资增长速度持续快于全社会固定资产投资和国内生产总值增长速度。作为全社会固定资产投资的一局部，房地产开发投资快速增长，从1986年的101亿元增加到2004年的13158亿元，18年间增长130倍，年均增长31.1%，明显高于同期全社会固定资产投资18.9％和国内生产总值〔支出法现价〕15.7％的年均增速。2、房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升。由于房地产开发投资持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2％上升到1997年的12.7％和2004年的18.8%。1997-2004年，房地产开发投资增量占全社会固定资产投资增量的22％，成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。3、房地产开发投资对我国经济增长的奉献率逐步提高。1997年，扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.9％，2004年提高到7.5％。1997－2004年间，扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占GDP增量的比重到达11.6％，即房地产开发投资对GDP增长速度的奉献率为11.6％，其中，2004年到达13％。这还不包括房地产对其它产业以乘数效应产生的间接拉动。7.2.2房地产对关联产业的影响房地产业在国民经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生需求。从生产法角度看，房地产投资主要由建筑企业具体完成，可以粗略看作是建筑业总产出的一局部。而建筑业最重要的几个关联行业分别是：机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业。根据2000年投入产出表，大体估算，每100元的房地产需求〔或建筑业的产出〕可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，大约会影响其它行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。7.2.3房地产对居民消费的双重影响一方面，投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费；另一方面，也会挤占居民其他消费支出。第八章社会影响分析8.1社会影响效果分析8.1.1房地产是支柱型产业，对构建和谐社会是至关重要的我们的城市开展、人居环境建设和房地产工作，都必须切实围绕构建和谐社会而展开。构建社会主义和谐社会是人与人之间、人与自然之间的和谐，城市和人民环境是这两个层面的结合点和载体是构建和谐社会的重要方面，房地产业则是为城市开展和人民环境建设服务的支柱产业。房地产业的开展为构建和谐社会做出了巨大的奉献。8.1.2温州市是我国十四个沿海开放城市之一，是浙江省、华东地区重要的工业、商贸、港口城市和对外经济贸易的窗口，是浙南经济、文化、交通中心，连续八年来经济增速都在12%以上，是中国十大最具经济活力的城市之一。城市建设日新月异，建成区进一步扩大，道路面积增长，绿地面积大幅上升，城市交通、供水供电、环境质量、人居条件等明显改善，人民生活水平显著提高。在新的历史条件下，市委市府提出加快构筑大都市区框架，增强城市集聚和幅射功能，稳固省域三大中心是位，按照“拉框架、强功能、提档次、优环境〞的要求，推动城市开展由“瓯江时代〞向“东海时代〞跨越，由滨江城市向滨海城市迈进。实施城市建设的“东拓、西优、南接、北联〞战略，着力构筑大都市“一主二轴五组团〞的格局，强化城市综合功能，提高城市品位，推进城乡一体化建设。根据永嘉县委、县政府实施的“三带〞战略，按照‘接轨温州，中心突破；城乡一体，协调开展’的总体思路，实行分区布局，分类指导，把沿江地区建成工业兴旺、三产繁荣的现代化滨江新城。要加快永嘉县城市化进程，全力建设中