经营者调研分析报告

1010“://szporter/“://szporter目 录第一局部 商业巷经营者特征分析一、商业巷商圈经营者争论二、经营者需求其次局部 经营者问卷调研分析一、经营者西宁佳豪商业广场商业经营的认同度二、经营者对佳豪商业广场定位的看法分析三、经营者个人信息分析综述第一局部商业巷经营者特征分析—、商业巷商圈经营者争论、经营户数量北商业巷：总经营商户数量 一层200家，二层339家。南商业巷：总经营商户数量 一层115家， 二层243家。、经营范围2.1服装、鞋帽、皮具、箱包、扮装品、饰品、特产、小吃、熟食、美发、音像制品等。、可承受租金一层中间铺位的租金以300元/㎡/月左右最多，部分突出位置的小铺面可以到到达达〔600元～1000元//。二层120～250元//〕4底层商铺早上九点开头营业至下午七点半〔仅有个别店铺〔自己看店〕稍晚至九点左右。二层商铺营业时间在早上10：30开头营业，到下午600钟。二、经营者需求1、对商业物业的要求0关键是铺位的位置和面积大小〔涉及到租金、价格问题〕,具体的要求要依据物业条件综合考虑。2、对商管、物管的要求1现商业巷前来询问的商户大多数提出：自购铺位、自主经营。2自主经营实际上表达了治理的模式为统一治理分散经营”、需要的配套要求1公共设施设备〔如：空调、消防、水电等。2保安、保洁。、最能承受的招商条件1买断产权自主经营〔除外。4.2纯扣点或纯租赁方式。其次局部 经营者问卷调研分析—、经营者西宁佳豪商业广场商业经营的认同度1、商铺信息来源分析 2、佳豪商业广场生疏度商铺租售信息的主要来源17,商铺租售信息的主要来源17,11%4,3%36,22%91,57%6,4%4,3%朋友介绍地产类刊物地产中介电视广告网络查找户外看板是否知道佳豪广场重规划建设28,17%136,83%知道不知道朋友介绍占有总比例的57%，其次是户外看板22%，然后是电视。 83%经营户知道我们工程，可见商业巷拆迁改造已经深入人心，广告11%可见在工程以后的推广中，渗透营销，形成较好的口碑 我们以后的传播工作要把我们工程和商业巷有效的结合起来，是关键，同时应当加强工程外墙包装、户外广告牌、电视广告等 提升工程的知名度就简洁很多。渠道的作用。3、工程认同度分析 4、是否情愿商业巷租赁经营是否认同佳豪广场的商业经营8,是否认同佳豪广场的商业经营8,6%130,94%认同不认同是否有意到佳豪广场租赁经营21,14%127,86%是否经过我们调查人员的介绍，94%经营者对佳豪广场购物中心这种 我们介绍完我们工程的定位为，86%经营户看好我们的工程，愿经营模式很认可。可见，在商业转型期的西宁，商业形态的 意来佳豪广场经营。内涵已经深得人心。5、情愿在佳豪商业广场经营业态服装鞋帽、皮具扮装品服装鞋帽、皮具扮装品黄金、珠宝床上用品mp3、手机等小电子产品饰品钟表眼镜小商品动漫系列电脑及配件餐饮饭店休闲风味小吃咖啡馆、茶馆酒吧美容美发运动健身足浴按摩其他无意租赁经营的缘由8,25%24,75%建筑周期长，市场需要培育吃不准重规划后经营前景是否好假设进入佳豪广场情愿经营的业种4%3%1%2% 2%3%1%4%2%39%2%5%2%6%4%1%4%5%10%通过调研，服装占35%，鞋帽、皮具占有10%，其次是5%的化 无意在我们工程经营的经营户中，对工程经营前景吃不准是经妆品、6%的饰品。 营户最为担忧的假设进入佳豪广场情愿经营的业种4%3%1%2% 2%3%1%4%2%39%2%5%2%6%4%1%4%5%10%信念是关键。二、经营者对佳豪商业广场定位的看法分析1、工程经营功能定位认同度 2、工程总体定位您认为佳豪广场经营功能定位应当是17,您认为佳豪广场经营功能定位应当是17,11%9,6%130,83%家庭生活消费为主前两者都有兼顾购物、休闲、消遣、餐饮、旅游、办公为一体您认为西宁佳豪广场商业经营的市场定位哪类比较适宜13,8%11,7%135,85%超市卖场餐饮美食世界区综合型购物广场83%经营户对我们工程购物、休闲、消遣、餐饮等为一体的综合 在调研过程中，提起综合的商业广场，大局部消费者都很认可。功能定位表示认可。 他们认为这个是市场空缺，作为一个省会城市，西宁市应当有这样的商业体的。3、工程商铺模式 4、工程主力客户群体比较受欢送72,比较受欢送72,44%65,40%27,16%开放式铺位店中店形式前两种形式的结合您认为西宁佳豪广场用商业经营应当面对的主力消费群年龄构造是9,5%8,5%37,22%118,68%18岁以下18～25岁26～40岁41～55岁店中店模式以前西宁有多个工程运作，根本都失败了，消费者 26～40岁的是场消费的主力，其次是18岁～25岁消费者。在消对此模式有确定的心里抗性，所以更穷向于开放式铺位和两种 费者调研中，18～25岁占总比例的47%，其次36～45岁占17%，结合的模式。 26～35岁占16%，46～60岁占14%。可见，在具体商业经营中，26～40岁是市场消费的主力。18～25岁人群虽然人数众多，但消费力量不强，并非消费市场的主力客户。5、工程将来租金推想 6、工程商铺划分面积您认为西宁佳豪广场将来商铺的租金可以到达多少12,您认为西宁佳豪广场将来商铺的租金可以到达多少12,9%3,2%35,26%31,23%53,40%3元以下/㎡/天3-5元以下/㎡/天5-10元/㎡/天10-15元/㎡/天15元以上/㎡/天您认为目前西宁佳豪广场最适宜的商铺物业划分方式是6,7%21,23%25,27%39,43%20㎡以下/间35～60㎡/间60～120㎡/间120㎡以上/间通过调研，90～150元/月租金是市场的认可主力，占40%；90元/ 35～60㎡是商铺需求的主力，占有43%；60～120㎡占总比例月租金以下占26%，150～300元/月租金占23%。依据1：100的 的27%,20㎡以下占有总比例的23%。依据在这种市场需求商租售比计算，主力商铺单价根本在9000～15000元/㎡。 铺比例，划分中，要综合考虑，结合经营业种满足经营户需求。7、商家对工程业态业种需求生活必需品消费百货服装类消费餐饮类消费生活必需品消费百货服装类消费餐饮类消费装扮类消费休闲类消费享乐类消费商务类消费消遣类消费学习类消费运动类消费生活必需品消费9,5%29,17%65,37%71,41%超市大卖场餐饮美食小吃食品/副食品洗衣房您认为西宁佳豪广场工程应配置哪些经营业种43,9%26,5%50,11%60,13%111,22%23,5%5,1%55,12%41,9%61,13%服装、生活必需品、餐饮、休闲、消遣是经营者认可的市场需求 超市、美食餐饮是经营商户最为认可的。结合消费者调研的结主您认为西宁佳豪广场工程应配置哪些经营业种43,9%26,5%50,11%60,13%111,22%23,5%5,1%55,12%41,9%61,13%百货服装类消费56,百货服装类消费56,15%24,6%30,8%62,16%62,16%61,16%85,23%黄金珠宝扮装品自然饰品服饰皮鞋包袋手机餐饮类消费5,3% 11,6%48,24%46,24%44,23%38,20%饭店酒家中式快餐西式快餐烧烤风味特色特色小吃总体相对分散，结合百货店标准业态业种配比可以看出，自然饰 总体比较分散，消费者调研中，特色风味、特色小吃消费者比品、扮装品、皮鞋、包袋还是很有市场的。 较认可。装扮类消费45,23%装扮类消费45,23%55,28%52,26%46,23%家居家饰美发美甲美容SPA休闲类消费38,25%16,10%57,38%42,27%洗浴中心咖啡厅茶馆酒吧相比照较分散，结合消费者调研结果分析，美发是需求最大。 咖啡、茶馆还是本地消费者喜好的休闲业种，也使经营户认可的业种。享乐类消费30,享乐类消费30,28%49,46%17,16%11,10%会所足浴按摩动感影院商务类消费24,10%29,12%40,16%9,4%71,28%20,8%30,12%26,10%办公用品银行租车邮局票务印刷礼品电脑/配件经营户比较认可动感影院的这种业种，在我们工程业态规划中， 银行和礼品是经营者最为认可的业种，礼品可以在我们百货区精可以适当考虑。 品区考虑，银行建议做两家或者两家以上。消遣类消费20,16%消遣类消费20,16%19,15%72,56%16,13%游艺厅网吧KTV夜总会儿童游乐场所学习类消费27,20%49,36%61,44%书店学习用品兴趣培训班儿童游乐场所是经营户、消费者都特别认可的业种。 书店、学习用品经营者比较认可。结合西宁西区学校众多，这块很有消费市场，在我们工程商业业态规划中，可以重点考虑。运动类消费运动类消费74,36%87,42%45,22%运动服饰运动器材健身中心运动服饰、健身中心是主力。三、经营者个人信息分析1、商家年龄 2、性别分析被调查经营者年龄6,被调查经营者年龄6,4%12,8%41,26%100,62%18-25岁26-35岁36-45岁46-60岁被调查经营者性别74,47%83,53%男女26～35岁、36～45岁经营户是市场的主力。特别是26～35岁 男女比例根本持平。年龄段经营商家。3、商家籍贯 4、商家文化程度被调查经营者籍贯39,被调查经营者籍贯39,26%84,57%25,17%西宁本地人青海省人外省人士被调查经营者文化程度10,7%2,1%15,11%38,29%69,52%大学以上大专高中〔中专〕初中初中以下西宁本地人是经营户的主力，占有57%。其次是外省人，约占 高中、大专学历是经营户的主体。26%5、现在居住地分析 6、商家经营年限被调查经营者居住地1,被调查经营者居住地1,1%3,2%14,10%35,24%22,15%72,48%城中区城西区城东区城北区城南区其他被调查经营者经营年限14,8%22,13%67,40%40,24%25,15%1年及以下1～3年3～5年5～8年8年以上在市场经营户中，居住在城西区的是主力，占48%。其次是城中 1～3年经营商户是市场的主力。其次是3～5年的经营商户。区、城东区。7、现在经营行业 8、经营规模被调查经营者经营行业1%被调查经营者经营行业1%2%7%2%4%1%2%9%10%59%3%服装鞋帽业美容美发业休闲消遣业扮装品业餐饮业运动健身业黄金珠宝钟表业咖啡茶馆业其他家用电器/电子业副食品业被调查经营者经营面积38,26%35,23%21,14%55,37%20㎡及以下21～40㎡41～90㎡90㎡以上服装鞋帽、黄金珠宝、家电、其他是这次经营户调研的主力。 21～40㎡是市场经营的主力。9、现在经营状况被调查经营者商铺目前的经营状况14,被调查经营者商铺目前的经营状况14,9%1,1%22,14%124,76%很好还可以不太抱负略有亏损被调查经营者经营用人数8,6%2,1%58,41%73,52%3人及以下4－9人10－19人20－30人通过调研，90%左右经营户经营的都很好，可见，西宁市商业的 3人一下比例最高到达52%，这个和西宁本地经营户自营为主潜力还是很大，还是很有市场的。 的现状有很大关系。41%经营户，承受4-9人的这种销售队。综 述—、商业巷是以服装经营为主的商业街区，商铺面积小〔20平米左右、租金总体较高、生意较好。此区域经营者多以小型商家为主，对于我们工程期望很高，前来询问的大多经营者期望自己购置商铺，并且期望工程商铺能够独立门面、独立经营。二、本地专卖店经营者以经营服装为主力，商品定位以中档、中高档为主〔价格适中女性服装300-600元/件，男性服装高达280-3800元/。三、经营者对我们综合性商业广场定位很认可。希望我们工程的商业经营业态以：服装、生活必需品、餐饮、休闲、消遣为主。尤其对大型超市、美食餐饮、儿童游乐场、学习类用品，在各分项中比例很高，百货类业态认可度较为分散。四、对我们工程而言，90～150元/月租金