项目管理手册

~~10~编制说明操作指引为适应公司快速进展要求，保证各工程产品营造品质，强化工程治理风险把握，不断提升工程体系治理力气，通过梳理工程建设过程中的风险点，以及各工程工程治理过程中的阅历教〔以下简称手册。指引使用范围本手册依据国家有关建设治理法规，结合集团和南京公司相关制度要求，以及常见的风险招投标、施工建筑、竣工验收等主要建设过程。本手册相关说明本手册本着“事前”把握为主的原则对工程治理涉及的主要过程进展了汇编和整理。般不得删减。〔治理篇〕”是将各专业通用的治理制度和标准动作，依据时间挨次编排，适用于总包及各专业分包治理。本指引为准。本手册所涉及设计/本钱/招采局部内容，主要反映从工程过程治理角度的操作要求，并不代替各业务主导部门现执行的文件。本手册。签发：邱夕飞6月内容索引一、通用制度：1、工程治理筹划书… 12、施工方案审批制度… 53、工艺样板要求… 84、样板先行制度… 165、联合检查制度… 346、设计变更治理制度… 567、实测实量执行方法… 578、图纸治理制度 1209、材料治理方法 12110、工程治理日志… 12211、图审治理方法… 123二、工程专业通用手册〔治理篇〕 124三、工程各专业管控要点〔专业篇〕 1301、总包 130扩初阶段审图要点 130施工图审图要点 140总包合同条款审核要点 144一构造拆模管控点 145砌筑实体样板把控要点 147其他必做动作 1472、钻孔桩施工管控要点 1483、人防审图及施工管控要点 1514、铝合金门窗审图及施工管控要点 1515、保温施工管控要点 1526、防火门施工管控要点 1537、电梯施工管控要点 1558、进户门施工管控要点 1559、栏杆雨棚施工管控要点 15610、防水施工管控要点 15711、外墙涂料施工管控要点 15712、幕墙施工管控要点 15813、机械车位施工管控要点 15914、精装修施工管控要点 16015、景观工程施工管控要点 17516、安装专业审图要点 180四、规划验收风险总结 189一、通用制度：1、工程治理筹划书制度〔集团制度，南京公司更模板〕编制人员：工程总组织设计，本钱，前期等相关部门编制，工程总为总协调人和责任人；时间要求：要求在开工前一个月编制完成，并通过南京公司审核后报集团运营部；内容要求：包括并不仅限于以下模板内容要求；工程治理筹划书模板1、工程概况，工程特点梳理，组织架构：、四周交通状况，工程外大市政施工时间和工程开发关系；、四周雨污井底标高，水电气接驳点，电力接入调查分析；、本工程重难点梳理；、场地边界测量定位，并梳理内外部不利因素〔菜地，墓，树木，水塘，泵站，泄洪渠，加气站，加油站，高压杆线等〕；、现场高程方格网测量场地标高；、装配式建筑问题筹划；、精装修报建问题；、工程部，监理方，总包等单位人员架构；2、总平面治理筹划：、标段划分和总包生活区临设布置方案；、临时施工道路组织，不同施工阶段场地水平垂直运输解决方法；、场地内土方平衡最优化测算，土石方平衡测算；、加工堆场及材料堆场位置筹划；、施工机械布置，塔吊、施工电梯、搅拌机、砂浆罐等位置筹划；、外脚手架悬挑位置，用到什么阶段，有没有爬架等；、临时用水，临时用电，污水排放；、施工挨次及分区；、不同施工阶段场地交通筹划；3、进度筹划：、进度打算制定，目标责任书及考核制度，动态调整和纠偏机制；、出图时间表，样板确认时间表，甲供材时间表和进度打算匹配，并预留不行控因素；、施工打算中关键时间节点，开工，出±0.00，预售条件，主体验收，内外装饰开头，外架撤除，功能房间具备安装条件，电梯安装，外架撤除，塔吊撤除，竣工等节点时间锁定；、事前管控措施：审图及图纸质量治理方法，合同界面划分合理，人机料，技术，资料，检测保证措施，样板先行清单，付款和节点挂钩；每家分包确定后签订责任状；涉及到两家以上单位存在界面的治理清单；、事中把握：例会纠偏；销项方式；甩项，抢主线预案；设计院及设计师驻场方法；环保；雨季；工厂加工顶峰期应对方法；、事后把握：纠偏措施，付款挂钩，兑现惩罚，以往复盘，将来推演；、不行推想因素应急预案：劳动力数量；环保管控；供水，供电道路问题；机械设备故障；物资进场滞后处置；设计图纸及设计变更滞后应对措施；4、工程质量治理筹划：、设计优化及完善，图纸会审制度，图纸下发制度，图纸治理存档制度；、合同招标质量及技术要求；优秀做法标准库进合同；、方案审查清单及技术交底清单；读图讲图，工程师参与到班组交底或点评；、样板先行清单，样板先行点评制度；、关键工作监控及治理：总包一构造拆模，总包墙体砌筑审核要点，精装修放线；、施工验收及工序把握：软件系统；方案审核；隐蔽验收；界面移交；质量巡查制度；实测实量；成品保护；、施工过程中管控措施：组织措施，施工自检，监理复检，甲方抽检；、通病防治，开裂，空鼓，渗漏等防治方法；5、安全施工治理筹划：、不同时期重大危急源清单治理；、安全巡检制度；、多工序穿插抢工筹划；、季节性安全施工措施；、重要部位，关键施工，塔吊半径，货梯，卸料平台安全以及高空防护，边坡稳定，高支模施工；、生活区隐患排查巡检制度；6、文明施工治理筹划：、场地围护方案；、封闭治理方法；、清洗，排水，场地硬化和道路保洁方案；、场地布置合理性审核；、集团才智工地落实；、文明施工标准库进合同；2、施工方案申报要求〔集团制度〕目标：对施工方案进展审核，以确保工程的工程施工质量、进度、安全、本钱把握。适用范围：适用于复地集团开发工程的工程施工方案审核。术语和定义：施工方案编制打算：工程需编制的施工方案清单及编制打算。《施工方案编制打算一览表》：工程开工一个月内由工程工程部提交片区〔城市〕公司总工程师〔总监〕审批后上报集团总师室备案。〔各工程依据实际状况编制，不限于原《施工方案编制打算一览表》内清单〕依据权限负责审核的部门或个人〔监理公司审核除外〕，应对被审核方案进展审核、确认，并给出建议后准时提交下一级审核〔或审批〕部门或个人，不退回；审批：依据权限负责审批的部门或个人，应对被审批方案进展审批：假设同意此方案，应予以审批、确认，由工程工程部落实施工单位实施；假设不同意此方案，直接退回工程工程部，由工程工程部组织施工单位按审核、审批意见调整后，重按本作业指引进展审核、审批；部门职责和涉及岗位：施工方：编制及完善施工方案。监理：审核施工方提交的施工方案。工程工程部：工程开工一个月内提交《施工方案编制打算一览表》给片区〔城市〕公司总工程师审批；对施工方案提出编制要求；负责组织召开施工方案审定会；组织方案实施，进展施工治理。片区〔城市〕公司总工程师〔总监〕：负责审批由工程工程部提交的《施工方案编制打算一览表》；负责审批权限内的施工方案。集团总师室：依据分管范围及专业负责审批权限内的施工方案。工作程序：活动编制《施工方案编制打算》编制施工方案施工方案审核与审

步骤及说明工程开工一个月内，工程工程部依据实际状况编制《施工方案编制打算》，并在片区〔城市〕总工程师审批后提交集团总师室备案。工程工程部依据方案设计内容向施工单位提出施工方案具体编制要求；施工单位编制施工方案完成后报监理公司审核，同时抄报工程工程部。2报工程工程部，不符合要求退回施工单位修改；由工程工程部组织召开施工方案审定会，设计单位、施工单位、监理单位、片区及集团相关部门参与会审；施工单位对方案审定会提出的问题进展汇总并修改，施工方案修改完毕报监理公司、工程工程部；

负责部门/负责人工程工程部〔城市公司总师室工程工程部施工方施工方监理工程工程部

输出《施工方案编制打算一览表》《XXX工程施工方案》《XXX工程施批 3.4工程工程部对施工单位返回的施工方案报片〔城市〕公司总师室审核、审批；片区〔城市〕公司总工程师〔总监对权限内的施工方案进展审批，权限外经审核后报集团总师室；集团总师室依据分管范围及专业对权限内的施工方案进展审批。

〔城市总师室集团总师室

工方案》施工方案的实施

实施，进入施工治理流程。

施工方工程工程部权限及标准参见《施工方案编制打算一览表》主要附件《施工方案编制打算一览表》《施工方案工程条线内部审核审批表》施工方案工程条线内部审核审批表

编号：FT-GC-BD015版号：V2.1工程名称施工方案名称〔后附施工方案〕

工程部施工方案编制条件和主要依据：填写〔〕签名： 日期： 年月日片区〔城市〕公司总工程师〔总监〕审核/审批意见：签名： 日期： 年月日集团总师室审批意见：签名： 日期： 年月日编号编号施工方案编制打算一览表版号页码城市(工程)公司运营集团运营治理城市(工程)公司运营集团运营治理序号施工工程打算编制完成时间负责人审核/审批责人备案1工程施工组织总设计审核审批定位和测量放线施工方案2审批〔形体简洁.超高层建筑需要单独编制〕3大型施工机械装拆方案审批4桩基工程施工方案审批备案地基处理、基坑围护施工方案〔基坑降5审批审批水、排水、挖土施工方案〕地下工程〔构造和安装、防水施工方案、6审批备案大体积混凝土施工方案、人防等〕7产品保护方案审批备案8雨季、冬季施工方案审批备案~11~9防渗漏施工专项方案9防渗漏施工专项方案审批备案打算编制完成时城市(工程)公司运营治理集团运营管序号施工工程打算编制完成时城市(工程)公司运营治理集团运营管序号施工工程间部工程负责人审核/审批程)负责人备1钢筋混凝土主体构造施工方案审批备案2钢构造主体构造施方案审核审批3特别构造施工方案审核审批4二次构造施工方案审批备案5地上机电各专业安装施工方案审核审批6人防施工方案审批备案7电梯安装施工方案审批备案8通风空调安装施工方案审批备案9弱电系统施工方案审批备案10变配电及发电机组安装施工方案审批备案11燃气工程安装施工方案审批12热力工程安装施工方案审批打算编制完成时城市(工程)公司运营治理集团运营管序号打算编制完成时城市(工程)公司运营治理集团运营管序号施工工程间部工程负责人审核/审批程)负责人备13屋面防水施工方案审核备案1初装修工程施工方案审批备案2精装修工程施工方案审批备案3幕墙工程施工方案审核审批4门窗安装及防水节点施工方案审核备案5外墙保温节能施工方案审核审批6机电系统综合调试施工方案审批备案7室外工程施工方案审批备案8景观工程施工方案审批备案工程工程部经理签字： 编制日期： 工程总经城市(工程)公司运营负责人签字：~13~~~14~3、工艺样板要求〔集团制度〕为了提升复地集团在建工程整体施工质量及品质水平程质量的事前把握，集团运营治理中心〔工程治理〕总结近年来集团内一些工程好的做法形成集团的统一标准,制定了工程现场施工工艺样板呈现区的设置要求和标准，现予以下发。从发文之日起，各工程请遵照执行〔扫尾工程除外〕。1、设置时间要求的工程或分期进场后、地下室±0.00完成前，工艺样板呈现区〔必做局部〕集团运营治理中心〔工程治理〕、工程甲方、监理和总包联合验收通过；2、设置地点要求原则上应设置在施工人员进入现场的主要通道边〔/间的通道相结合为最好〕；3、设置内容要求附件一中明确要求必做内容及本工程工程所涉及到的、且对工程品质有影响的其它分项施工工艺内容；以上要求，各工程依据自身实际状况进展调整，设置方案必需经城市公司相关部门审批并报集团运营治理中心〔工程治理〕备案。相关设置内容及相关工艺标准呈现见附件；编号 专业类别 施工内容

必需设置

〔9(20(20个〕JG-1柱、梁支模☆JG-2楼梯支模☆JG-3剪力墙支模☆JG-4柱梁板钢筋绑扎☆JG-5墙体砌筑/马牙槎★JG-6构造柱/簸箕口★JG-7结门洞或施工通道过梁★JG-8构窗底梁/窗框★JG-9砼/砖墙预留盒☆JG-10厨卫/临屋面露台导墙及墙体☆JG-11外墙脚手洞处理★JG-12外墙螺杆洞处理★JG-13女儿墙凹槽〔或天沟〕施工☆JG-14空调插座、洞口留置☆JZ-1预埋管线槽修补★JZ-2建阳\露台\厨\卫间预留洞封堵★JZ-3筑厨卫间防水层★JZ-4装墙体网片/抹灰★JZ-5饰屋面管道出屋面节点★JZ-6屋面多面层施工★1.5米以上墙体必需承受实心砖JZ-7栏杆、扶手安装、固定★JZ-8滴水线〔或老鹰嘴〕★JZ-9外窗框边缝塞缝★AZ-1预埋开关盒定位☆AZ-2管道安装〔PVC〕★AZ-3安管道安装(PPR)★AZ-4装管道安装(镀锌管)★AZ-5避雷/接地/局部等电位★AZ-6地采暖管线★附件一： 施工工艺样板呈现区设置内容范围说明：涉及本工程的其它分项施工工艺内容亦应在大面积施工开头前完成样板。4、样板先行制度〔南京公司制度〕、编制目的通过样板带路强化工程质量的预控治理，并对样板进展分级管控，明确各阶段各职能的治理职责，躲避系统性质量风险。、适用范围适用于南京复地开发的全部在建工程，包括全资工程以及非全资但南京复地负责操盘的工程。4.3、样板带路要求样板规划编制原则按交房组团+标段+业态分别划分，即在一个交房组团内，不同标段和不同业态均应编制样板点评规划。《复地集团南京公司工程样板带路点评一览表》〔附件一〕是编制样板点评规划的根底和样板点评规划的编制应按工程形象进度打算估量点评时间，规划涵盖的标段等等。样板数量汇总表：样板一览表类别样板一览表类别★★★★★★复地集团南京公司非自持工程样板点评一览表71827复地集团南京公司自持商业工程样板点评一览表72613考虑公司自持商业的进展，附件一将工程样板带路分成“复地集团南京公司非自持工程样“非自持工程”指除了自持商业以外的全部工程，包含自持的非商业工程如幼儿园等。样板点评规划应针对本工程特点进展编制。样板带路实施的关键节点确定方案与标准。工程启动阶段，应结合样板带路一览表，确定本工程实施的样板点评时间与点位。每次样板实施一周前，甲方应先组织完成技术预备工作如固化排幅员等，并对监理、施质量标准、开头及完成时间、样板点评时间等，交底纪要工程部应留存〔纸质或电子版均可〕。样板实施。施工单位按甲方交底纪要的要求对班组进展交底，并形成班组交底纪要。过程监控。样板实施过程中甲方监理加强过程检查，随时纠偏，并重视过程正确照片的收集，直至样板实施完成。样板完成后，监理单位组织甲方工程工程师和施工单位现场对标准、效果、工艺等进展初步点评，不合格或需要调整的地方准时返工。样板总结及方案修正。样板点评完成后，甲方对实施方案进展回忆和修正，形成最终的实施方案及检验标准，作为大面积工程实施的依据，向监理和施工单位进展交底。样板实施全过程图片及重点做成PPT并存档，作为大面积实施前施工方案对班组交底的补充资料。如样板实施之前报送的施工方案和样板实施过程有比较大的调整，须按样板实施的实际过程对原方案进展补充修订。样板点评的分级管控层级：★★★：属于南京公司层面重点管控样板；★★：属于职能部门层面重点管控样板；★：属于工程层面管控的样板。各星级点评主持人和参评岗位见下表：①非自持工程：样板管控层级样板管控层级点评主持人参评岗位南京公司职能：南京公司分管副总经理、设计、运营、本钱、营销、物业及客服等职能负责人；★★★工程总经理工程团队：各职能经理〔不含财务、专业工程师、物业公司区域经理。设计、运营、营销、客服、物业等相关专业职能授权人员、工程专业工程★★工程工程经理师★工程专业工程师工程工