0530绿地船厂路项目资料精要

案例分析：绿地中心一期适用范围：区域型、销售型物业12项目定位入口布局建筑平面商业平面及店铺切割景观项目定位3业主在本项目方案阶段存在对商业定位不清的情况。根据本项目的实际情况，其与浦东嘉里城具有以下共同点，可有机会做中高档社区的商业定位：未来周边以高档住宅（均价80000元/M2以上）气氛渐浓；距离传统商圈较近，消费者习惯到传统商圈消费；邻近地铁项目周边物业交通功能组合业态组合浦东嘉里城住宅：御翠园、四季雅苑、九间堂、仁恒河滨城商业：联洋、大拇指广场其他：世纪公园、汤臣高尔夫地铁七号线花木路站上盖写字楼、酒店、服务式公寓、商业餐饮美食30%休闲20%主力店12.50%儿童零售10%生活品味10%时装10%服务7.50%绿地中心一期住宅：东安新村、尚海湾豪庭（在建）、海珀旭晖（在建）商业：徐家汇商圈其他：徐汇滨江公共开放空间地铁七号线船厂路站邻近写字楼、商业商业部分整体出租给证大集团项目区位：北靠内环线，徐汇区滨江区域4项目位于徐汇区滨江区域，距离徐汇商圈2公里，距离黄浦江800米，隔江相望后滩公园。距离最近的越江设施打浦桥隧道1.2公里。M7M4徐家汇商圈南京西路商圈陆家嘴商圈内环线（中山南二路）打浦桥隧道滨江商务区世博园区地块分析：人流缺只角？5项目西北部及西南部覆盖成熟的住宅小区及商务楼。尤其是西南片区滨江正在建高档楼盘，将来此片区居民消费力更强于北侧。项目东侧在建工地、绿地较多，因此人流较弱。总体而言，进入本项目的人流以北、西、西南侧为主。值得注意的是：项目距离徐家汇商圈仅有2公里，宛平南路以西的居民区更倾向于到徐家汇商圈消费。内环线（中山南二路）东安路龙华中路宛平南路船厂路船厂路6项目定位入口布局建筑平面商业平面及店铺切割景观入口布局A.沿中山南二路一侧，包括东安路和船厂路与其转角处沿线，主入口过于封闭，不够开阔。①①①7入口布局B.东安路龙华路一侧入口设置了直接通往二层的步道楼梯及自动扶梯。按照常理，消费者在这两者之间肯

定会选择坐自动扶梯，因此步道楼

梯的引导作用不大。C.楼梯将人流直接引入二层，消除其闲逛一层消费的可能性。②②②8入口布局9两个入口仅靠LED屏幕吸引人气是不够的，仍需要设置广告灯箱。项目没有事先在外墙规划广告位，采用后期加装，但是广告灯箱装在内部，起不到吸引人流的作用。③③入口布局10浦东嘉里城①视线开阔，可看到公共空间。入口②昭示性较好。①②入口布局-原方案与现方案对比②③①11②根据最初的设计方案，入口①，②，③昭示性较好，而后的方案中在入口附近增加了扶梯等设施，影响视觉效果。原方案③①现方案入口布局-原方案与现方案对比12原方案中，本项目地下一层及地面都设有地铁出入口，地铁与项目可进行无缝对接，但现方案中并没有看到与地铁连接。原方案13项目定位入口布局建筑平面商业平面及店铺切割景观建筑平面-车流动线机动车入口非机动车入口14现方案将原方案中的西侧机动车地下出入口转移至船厂路一侧，致使商业、办公楼、物流、非机动车流都聚集在船厂路附近，后期管理压力较大。原方案建筑平面-功能布局15西塔楼东塔楼龙华中路商业需要客流带动，因此一般占据地块的黄金位置，其余办公、酒店等目的性的功能则通常会被压至人流较不容易到达的地方。甲方把最好的展示位置给了两栋办公塔楼，确实能够增加出租/售卖率，却大大降低商业部分的使用，得不偿失。因此，在中山南二路、龙华中路两侧设置需要展示面的商业。将塔楼放置在人流稀少的船厂路一侧。中

山

南

二

路①②塔楼船厂路塔楼建筑平面-公共空间16黄色区域店铺设计失败，阻碍人流、影响视觉通透性，造成此区域空间令人产生逼仄感。建议此区域做公共空间处理，将此处空间放大，结合南北方向两个出入口，营造商务餐饮外摆区的商业氛围，创造写字楼消费人群。建筑平面-公共空间浦东嘉里城在室外公共空间处理上采用各功能建筑围合，结合景观设计，营造公共活动空间。周边业态为休闲轻餐，设置外摆区。公共空间1718项目定位入口布局建筑平面商业平面及店铺切割景观商业平面及店铺切割一层：主要人流从西侧进入项目，按人流方向，从西向东分配目的性业态。切割方法使大部分的店铺窝在内场，入口附近的店铺面积较大，使拥有沿街展示面的小面积店铺数量少。中间的三块分散商业，建筑面积从西到东依次递增，致使西面的店铺进深深，出现南北两个开门的情况，造成消费者流失。零售餐饮19目的性更强商业平面及店铺切割二层：餐饮业态的店铺数量超过零售店铺，并且零售店铺多规划为大面积的店铺。餐饮

业态是低租金的业态，一般设置在动线的死角，以大面积为先。而零售需要人流

支撑，通过展示面吸引人流，适合放在人流容易到达的地方，承租面积较小。能

够承租规划中的面积的零售有服装主力店、生活超市，选择范围较小，租金较低。零售业态的收益更多的是靠小店铺零售撑起来的。20零售餐饮商业平面及店铺切割三层：影院的位置靠近东安路，占据主要街道的展示面。影院的目的性比餐饮更强，更适合设置在人流较弱的船厂路一侧。将东安路一侧的店铺给餐饮，其更能加强东安路一侧的商业气氛。21商业平面及店铺切割地下一层：规划为大型超市，与项目对面的卜蜂莲花形成直接竞争。2223项目定位入口布局建筑平面商业平面及店铺切割景观景观沿中山南二路一侧广场绿化区到建筑线之间的距离长，造成消费者从此处入口步行距离较长，不利于将人流顺利引入项目内部。而商业的目的是要将人流在项目内部流动及停留，使其产生冲动消费的欲望。24景观内部的阶梯式绿化景观步道长，无电梯，且步道直接连接中央广场。这样设置的

结果，首先，能够使进入项目的人流引向景观，而景观并非能产生直接经济利益。其次，景观步道从一层通过反复折返的方式最终到达四层，此段路程都通过步行，消费者会感觉疲倦，最终到达最高层的消费者数量很少。在步道中间停留的消费

者也无法促使其完成消费。25景观中央广场的雨篷对广场是有帮助的，在空间上使两个独立地块建筑联系在一起。但是支撑雨篷的钢