闵行吴泾镇185号地块产品策略报告

闵行吴泾镇185号地块产品策略报告2008年8月第一部分：问题提出嘉华吴泾项目初步认知项目的基本情况：新老交界的中间位置

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规划中的轨道交通-----项目位于吴泾镇区与紫竹组团之间，紫竹组团是闵行新城规划的5个组团中唯一一个教育科研片区，其中的紫竹科学园区又是闵行近期（2010年）重点打造的产业园区，规划进驻19万人口，发展潜力巨大；交大和华东师大的闵行校区逐渐成为两所高校的主校区，并与科技园区相联动，教育人口逐渐得到升级；规划中有两条轨道交通通达区域范围，但非城市主要轨交线，因此建设年限和具体规划具有不确定性。本项目地块编号为闵行区185地块，南邻紫竹组团，西邻华师大宿舍区，隔马路东北侧为万科花园小城，位于吴泾老镇与紫竹园区的中间位置。政策的约束：嘉华闵行吴泾项目７４／９０政策-----根据房地局2007年13号公告，闵行区吴泾镇185号地块将实行建筑面积９０平方米以下的房型超过总建筑面积７４％的政策规定。项目将产生大体量的小面积产品在这种单一的产品约束条件下，项目产品的市场竞争力将如何保证，必须寻找一个恰当的市场定位点。嘉华吴泾项目初步认知土地的属性：大体量的商业面积-----根据房地局2007年13号公告，闵行区吴泾镇185号地块中包含商业用地28109.6平方米，容积率1.0，限高30米；但是区域目前极为荒凉，而且吴泾镇本身和紫竹园区规划有大面积商业，项目的商业如何在夹缝中生存？在市场与人气的双重压力下，项目商业是否有其他定位机会点存在？嘉华吴泾项目初步认知《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

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QQ:69031789问题一：房产新政下的本案产品的市场竞争力如何加强？问题二：大体量商用物业差异化定位的机会点在哪里？土地的属性：由此可见：项目成功运作必须解决的两大问题点在于-----政策的约束：嘉华吴泾项目初步认知土地属性市场竞争客户来源基于问题的特殊性，我们将从以下三个方面对项目进行分析-----问题解决途径项目客户研究分析——由土地属性导入的客源分析土地属性较低的市场价格紫竹科学园区交大、华师大等配套日益完善龙吴路快速道路导入类型价差导入型产业导入型区域导入型交通导入型教育导入型客源结构闵行、徐汇的差价客紫竹园区职员、管理层本地改善居住客户徐家汇工作的新上海人大学教职工、学生土地属性导入的客源理论上应该成为本案的目标客群，但是我们需要实践来验证客户定位的准确性……万科花园小城

客源分析交通导入——徐家汇客源主要是新上海人，他们通过龙吴路导入，在此购买物业的剩余总价可以购买经济型的汽车以补足地域劣势项目客户研究分析——由竞争项目导入的客源分析产业导入——紫竹科技园区产业客源是一个伴随区域发展而不断升级的客群，万科的品牌对他们具有足够的号召力教育导入——大学教职工虽然这部分客群不多，但是他们的经济实力和综合素质较

高，对于万科树立区域形象起到促进意义本地导入——改善居住客群主要是吴泾镇当地居民的二次置业或改善居住需求的客群差价导入——闵行区的差价客源主要集中在莘庄、春申板块，居高不下的房价难以弥补二手房市场的大量供应，从而转向万科区域唯一竞争项目万科花园小城的客源与土地属性导入的客源完全吻合，在这样的背景下，本案的客户该如何定位……差价导入——徐汇区的差价客源主要集中在长桥、梅陇等区域，南向居住思维惯性降低了他们对吴泾的抗性项目客户研究分析——客户构成区域客户来源图徐汇闵行分流客15

%本地居民25

%新上海人60%

客户来源客户结构从土地属性和对万科花园小城的客户构成来看，本案的客户来源主要有三部分：新上海人（60％）、本地居民（25％）、徐汇、闵行分流客（15％）由于本案的地理位置特殊，因此构成本案的主要客源是新上海人，而上海客源中，以当地改善型居民为主，闵行、徐汇的差价导入客源为辅新上海人结构分析图大学教师、学生10%

徐家汇工作60%

产业人员30%

由于龙吴路贯穿南北，且路况较佳，驱车前往徐家汇仅需20分钟，因此本地块吸引了大量徐家汇工作的新上海人，其年龄层多在25－35岁之间另外产业人员和大学教师、学生成为辅助客源，由于目前在售项目较少，这部分客源的需求被遏制，当区域不断成熟之后，这部分客源将会得到升级项目客源定位——本案客群总体定位城市新生代具有浓厚徐汇情结的新上海人项目客源定位——客户特征分析25－35之间为主多为年龄白领，在国有企业、

私营企业、外资企业、政府机关任职居多，都处于事业的

起步期或创业期，经济能力有限以结婚丁客小家庭和孩子读幼儿园或小学的三口之家为主体，或者与父母共同生活的两代或三代之家。非主体群体为准新婚族、单身丁客他们有活力，青春、健康、喜欢网络、流行音乐、愿意和其他人交流；他们追求高尚社区生活，不能承担市区高尚住宅的价格。追求身份，渴望认同，但不随波逐流，有基于自信的理性判断生活方式，渴望做生活的主人此年龄段的群体普遍受过良好的大学及以上教育，注重事业，喜欢新生事物，善于接受新的观念，喜欢交际，渴望自由和浪漫生活，追求时尚和个性，感性消费观念强于理性消费观念青春、健康、动感、活力、互动、网络、自由、交流年龄特征职业特征家庭特征性格描述消费行为项目客源定位——客户购房需求分析由客户特征而推导的客户需求有助于对产品进行准确的定位……需求类型需求表现项目的灵魂所在，没有了它就没有了精神支柱，也就没有了居住在此的原动力，项目在市场上的形象也就代表了这群人在社会中的形象家庭结构决定了面积不需要很大，但他们注重功能的实用性，适合单身或者一家三口居住即可，目前市场的小面积产品很受这些人的喜爱职业特征决定了他们的收入，他们没有能力去支付市区里的房款，哪怕是首付，因此低总价对他们是很不错的诱惑力，10－30万的首付是他们可以接受的精致是他们的诉求，需求高档植被，不苛求热带植物，景观的设计和氛围的营造才是他们说看中的，同时注重景观的使用功能，需提供交流空间物管尽可能的提供个性化服务，针对这些人群的职业特征采用人性化的手段进行管理；注重商业环境的营造甚于商业业态的定位概念需求面积需求价格需求景观需求物管、配套等需求市场接受度：原来以动迁房为主的吴泾市场，随着万科花园小城的出现提升了区域的整体档次，市区客户对于区域的抗性已经逐渐消除；市场竞争度：目前区域市场竞争个案极少，仅万科花园小城一个项目在售，未来竞争主要来自于紫竹森林半岛，差异化竞争的产品定位是项目成功的关键。公寓市场机会点存在，但是在产品的定位与塑造方面需要有创新的突破。住宅定位构想及论证从市场接受度与市场竞争度两方面得出住宅市场机会点存在：客源主要由区域客和外区域客2大块组成；区域客包括动迁客户和吴泾本地客，因动迁房基本为05-06年的新房，因此其改善购房的需求基本不存在，而吴泾本地改善型客户因目前价格上涨过快，导致其购买力受到限制，这点可以从万科3房的低去化率看出；外区域客包括园区（紫竹和大学）和市区客户，因为区域原因和交通属性他们会选择在此购房，但是因为经济实力方面原因，他们首选的必然是小面积产品；由此可见，小面积产品是定位的首选，但是大体量的小面积产品必然无法提升项目，而且将造成极大内耗。那么产品定位的突破点在哪里？客户区域构成40%10%15%35%闵行、徐汇本地客源新上海人紫竹园区职工

大学校区教职工客户特征:⊙住宅消费者构成：闵行、徐汇区居住的本地客源；在市区上班的新上海人；紫竹园区工作的职工以及周边大学校区的教职工；住宅定位构想及论证经济型联排别墅是定位的发展方向。寻找市场的空缺：经济型别墅市场供应量极少，而且市场接受度良好；客户的基础：区域中高端的改善类客户向往有天有地的别墅生活，但其需求无法得到释放；避免未来竞争：未来紫竹供应的别墅类产品定位高端，面向全市客户。住宅定位构想及论证紫竹商业中心规划39万平米，建成后将辐射整个紫竹组团，成为组团内商业、文化、娱乐活动中心39万平米区域商业中心在2大商业中心夹击范围内的本项目，大体量集中商业存活的几率极低；那么，项目2.8万平方米的商业出路在哪里？北部：以永德路为中心的老城区商业，商业成熟，但档次较低项目2.8万平方米的商业如何定位？商业定位构想及论证北侧为铁路，对于老城区客户前来消费的阻隔作用明显东侧为主干道龙吴路，且对面为厂房，商业氛围低落西侧为华师大学生宿

舍，但与项目有围墙隔挡南侧为规划路，连通龙吴路与华师大，具有一定的商业价值规划路连通区域2条主干道，且贯通华师大，因此以沿街底商形态出现的商业将具有一定的市场机会点；而且，有利于项目追求快速的现金流。商业定位构想及论证项目东西方向长度在600米左右，去掉两侧退建和出口位置，可用长度在500米左右；按市场接受度比较高的10米进深、2层建筑来计算，未来沿街商业总建筑面积估计在10000平方米左右，与规划的2.8万平方米有1.8万平方米的差距；那么是否可以从别的方面来考量剩余的商业面积？商业定位构想及论证由此可见，具有办公功能的创意公寓的市场机会点存在。从供应、市场与需求三方面得出的机会点：闵行区办公楼市场供不应求，市场需求强劲，但是目前主要集中在1号线沿线；紫竹产业园区的信息数码港，依托园区的整体规划，目前出租情况良好，但是它是以高标准、高品质、纯办公的形态出现的，面积大且租金贵；周边大学园区学生自主创业的需求存在，而与紫竹园区有关联的下游小企业也需要一些小面积的办公场所，但是这类产品市场缺乏。商业定位构想及论证“竞合”策略以万科的品牌号召力，和紫竹森林半岛的规模，项目与其直面竞争胜率是很低的，我们应该利用紫竹森林半岛对于整个区域规划的提升作用，和万科市场领头羊的示范，共同把市场做熟；在竞合关系中，我们共享自然资源、市政资源、商业资源和人脉资源，只有进行区域联合，充分发挥每个项目不同的资源优势，提倡资源互补，避免资源浪费，才能降低开发成本，大幅拉升区域的整体品质；共同“造市”，需要竞合，房地产商品所固有的不可移动性，意味着只有聚气才能聚财，只有制造“热点”地区，才能造就区域市场的整体繁荣和规范；这样才能达到资源整合、共同做大的目的

。市场策略项目开发功能主题嘉华吴泾项目——魅力紫竹新生活特色居住新境界1234项目不但是青年人生活、休闲之所，更是他们创业的起点完善的休闲生活配套，让项目的住户享受到便利的生活氛围充分利用项目较低容积率的优势，提供更多的住宅产品选择项目定位为青年郡，不但凸现产品的年轻化，更应突出其与区域其他项目的差异利用区域功能完善带来的机遇，整合周边优势资源，将项目打造一个新型的：项目产品定位LIVELive-House乐活住宅概念吸引点：主题，时尚，精品重点打造南区青年生活圣地主要吸引大西南区域的新上海人Live-Loft创意公寓概念吸引点：主题、双层、商住通过高创意的形象塑造，强势吸引具有创业激情的青年人打造区域最具活力气质的创业基地Live-Block生活街区概念吸引点：学校，人流，配套区域最具活力与人气的生活街区主要服务于周边学校和项目本身客户徐汇南

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滨江

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青年郡LIVE（拉阔生活），自由、动感、互动的生活模式与生活空间集特色办公、休闲商业、青年住宅为一体的中高档综合性社区第二部分：研究正文研究框架区域交通属性区域产业属性区域人口属性区域规划属性住宅市场机会分析商业市场机会分析办公楼市场机会分析项目定位功能建议产品建议土地属性研究市场机会分析物业发展建议客户研究分析客户来源分析客户购买行为分析客户购买心理分析项目区位认知货运铁路化工区华东师大紫竹园区地块现状地块现状较佳地块目前为农地，没有动迁压力，地势平坦，施工条件较佳铁路影响居住品质地块北侧的货运铁路虽然流量较少，但对于购房者的心理抗性较大化工区成为最大污染从地块朝北看可以明显发现化工区的排烟管道，严重影响乐居住质量教育、产业资源成为重要客源紫竹产业和华东师大、交大等教育资源带来了较高收入和素质的人群快速道路龙吴路成为本案与市区联通的主要通道区域规划发展——紫竹组团规划位置位于规划机场高速以南、黄浦江西北、莘奉金高速公路以东，规划用地面积22.8平方公里，规划人口2020年规划常住人口19.0万（其中13万为大专院校人口），城镇建设用地19.5平方公里功能定位规划依托紫竹科学园区、上海交大、华师大等的科教、研发优势，发展高新技术和研发产业，形成上海的高科技研发基地现有产业以微电子技术、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米科技、生命科学等六大类产业作为园区的主导产业，重点吸引高科技企业总部、研发中心、风险投资公司入驻园区紫竹组团是闵行新城规划的5个组团中唯一一个教育科研片区，其中的紫竹科学园区又是闵行近期（2010年）重点打

造的产业园区，规划进驻19万人口，发展潜力巨大区域交通属性——机场高速公路项目介绍浦东机场高速公路（A15）西起浙江与上海交界处的枫泾镇新园村北，连接申嘉杭高速，东至浦东国际机场，项目全长83.4公里，工程按双向六车道高速公路标准设计，全封闭、全立交，设计行车速度120km/h主要功能这条高速公路将为上海郊区及周边江浙城市提供直达浦东机场的一条快速通道，以减少绕道，减轻外环线的负担。同时高速公路将与上海的郊环、嘉金、莘奉金等多条高速公路相交目前进度项目于2005年动工，目前尚在施工阶段与项目的关系该条高速与项目相隔约500米，部分高层建筑的高区可能会受到噪音污染；但是

与此同时，其在A4高速出设有匝道口，有助于导入江浙地区往来的人流机场高速在起到缓解主城区通往浦东机场拥堵交通作用的同

时，带来了来往于江浙地区的客流区域交通属性——轨道交通在闵行新城范围内规划有6条轨道交通线，其中1号线（R1）、5号线（莘闵轻轨）已建成，9号线（R4）在建中，规划轨道交通长度合计约78公里，其中现状线路18.3公里，在建线路3.8公里，规划线路55.8公里。另外在沪杭外环线东侧规划有2条磁浮交通线，分别连接虹桥综合交通枢纽和浦东国际机场、虹桥综合交通枢纽和杭州方向，其线路沿规划铁路的东侧走行，并通过设在莘庄铁路三角区的联络线连接。通达本项目地块的是15、16号线规划中有两条轨道交通通达本区域，将导入大量外区客源，但非城市主要轨交线，因此建设年限和具体规划具有不确定性区域产业属性——紫竹产业园区规划位置：海紫竹科学园区位于上海市中心区域闵行区的东南角，两面环绕上海的母亲河黄浦江；西邻A4高架公路，通过专设的剑川路立交五分钟车程内即可方便上下，并连接沪杭线、沪宁线、延安高架与内环高架及徐浦大桥等，构成了立体化交通网络规划用地面积：13平方公里；规划人口：4万人；规划产业：以微电子技术、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米科技、生命科学等六大类产业作为园区的主导产业；功能定位：1）基础设施配套完备，环境

优美，商住功能齐全，集产、学、研为一体的高科技产业集聚的上海市现代高科技新兴综合城镇；2）以上海交通大学、华东师范大学等高校为依托，形成上海市高层次人才培育基地；3）使上海紫竹科学园区成为上海市新兴高科技产业和战略性产业孵化基地以美国硅谷为参考模式的紫竹产业园区将带动区域成为产、学、研一体的上海现代高科技新兴综合城镇区域产业属性——教育产业上海交通大学：是教育部直属、教育部与上海市共建的全国重点大学，学校现有21个学院/直属系，有专任教师2978名，其中教授722名；中国科学院院

士15名，中国工程院院士18名，全日制本科生19596人，全日制硕士研究生9173人，博士研究生4629人，上海交通大学已经成为一所“综合性、研究型、国际化”的国内一流、国际知名大学，并正在向世界一流大学稳步迈进，二期建成后的闵行校区成为最大的主校区华东师范大学：华东师范大学是国家教育部直属全国首批16所重点大学之一，学校创建于

1951年10月16日，现由普陀和闵行两个校区，19

个全日制学院，3

个高等研究院，含

45

系，

63

个本科专业；教职工

4,000

余人，中国科学院和中国工程院院士

12

人；全日制在校学生

25,000

余名。闵行

校区最终将导入本科生11000名，研究生6000名东海学院：上海东海职业技术学院（简称东海学院）创建于1993年。1999年7月经国家教育部批准为具有颁发国家学历文凭资格的全日制普通民办高校，学校共设26个专业，目前在校生4873名交大和华东师大的闵行校区逐渐成为两所高校的主校区，并与科技园区相联动，教育人口

逐渐得到升级，成为当地经济发展的主要支撑区域人口属性现有人口结构常住人口其他流动人口总计450893000075089未来人口结构紫竹园区人口浦江森林半岛花园小城交大、华师大等高校其他人口合计4000020000389413000（其中教师5300人）50000288983未来人口构成主要由紫竹园区、高校、各个居住区和当地居民组成未来可能导入的人口总计为28万之余，其中含13万学生人口对于居住项目的导入人口而言，紫竹园区的4万人和高校5300人教职工人口将是潜在的挖掘对象未来不断导入的人口将成为本案主要的、稳定的客源，而且这些人口的综合素质较高，具备不断升级的基础研究框架区域交通属性区域产业属性区域人口属性区域规划属性住宅市场机会分析商业市场机会分析办公楼市场机会分析项目定位功能建议产品建议土地属性研究市场机会分析物业发展建议客户研究分析客户来源分析客户购买行为分析客户购买心理分析市场机会论证13商业市场论证住宅市场论证办公楼市场论证重点个案研究24住宅市场论证住宅市场宏观市场区域市场供应特征:供应多集中在江川板块,以多层、小高层为主力,别墅项目稀缺;销售特征:区域小户型、低总价项目热销，200万以内联排别墅去化情况较好；价格特征:板块目前销售均价由万科花园小城拉升至9000元/平方米；客户特征:闵行、徐汇区居住的本地客源；在市区上班的新上海人；紫竹园区工作的职工以及周边大学校区的教职工。未来供应未来供应量达217.5万平方米,竞争激烈：2008-2010年闵行区住宅可售量将达到576万平方米；江川紫竹板块供应量较多，为1599836平方米，占总体供应的24%。华泾板块未来几年供应较大，达57.56万平方米，08-09年每年供应量较为平均。对本案的启示注重产品人性化设计和社区整体品质,树立品牌想象;普通住宅受宏观政策扶持，区域小户型、低总价房型热销，应打造此类物业达到顺利消化；未来市场竞争激烈，应考虑走差异化路线，区域别墅项目稀缺，应适当考虑开发此类物业并控制开发比重；上海住宅市场理性回归，本区域将凭借未来规划、人口导入等因素而呈现长期的发展潜力。价格走势：近两年呈现持续上涨的趋势，至07年末达到10966元/平方米的高点，同比大幅上涨了22%；紫竹板块供小于求,受区位影响板块成交价格略低,2007年为6237元/平方米;需求市场:需求旺盛,市场一度出现供不应求的状态.2007年第四季度受宏观政策影响供需明显减少,市场向理性回归；闵行区宏观市场研究05年-07年闵行区商品住宅季度供求对比图01000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000平方米0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.00成交量

766602

355585

411113

703046

465089

771142

565525

607414

414672

730535

910124

508924供求比

1.60 0.54 0.49 1.04 1.22 0.81 1.39 1.30 1.89 1.10 1.35 1.3705年一

二季度

三季度

四季度

06年一

二季度

三季度

四季度

07年一

二季度

三季度

四季度季度 季度 季度供应量

479395

658245

834146

673833

380692

951714

407880

467782

219689

666706

674575

37078105年-07年闵行区商品住宅季度成交均价走势图120001100010000900080007000600050004000300020001000005年一二季度三季度四季度6年一二季度三季度四季度7年一二季度三季度四季度季度季度季度商品住宅8747825771146804774582807631896692269646946710966元/平方米供需量：06年房地产市场开始复苏，刚性需求得到释放;07年市场投资性需求增强，市场需求增长幅度大，供不应求局面持续显现，近期受宏观政策影响，07年四季度供需较前两季度减少明显。价格走势：闵行区住宅价格在经历了05年的低谷后，在市场需求增长下，近两年呈现持续上涨的趋势，至07年末达到10966元/平方米的高点，同比大幅上涨了22%。供需量：07年1－12月，闵行各住宅板块内

，以颛桥板块供应需求最为旺盛；江川紫竹板块年度供应面积则为405354

(㎡)，成交面积603028

(㎡)；价格走势：闵行区各住宅板块价格在市场需求增长下，呈现持续上涨的趋势，07年1－12月，成交均价分析中可以看出

，除马桥因别墅项目较多，提升了总体价格水平外，其余各板块的

成交均价均高于8000元/M2；但江川紫竹板块因其地理位置相较于其他板块略为欠缺，受交通等因素影响，其成交均价仅为6237.09元/M2.闵行区宏观市场研究竞争板块住宅市场研究根据项目的地理位置，下面选取与项目地段关联度高的板块，进行分析竞争板块住宅市场研究／分布特征分布特征:与本案关联度较高的板块整体供应量不多；⊙目前以个案计,分布主要以江川板块最为集中;本项目周边供应量稀缺，仅万科阳光苑一例，总建筑面积约24万平方米。闵行区住宅分布特征项目名称板块地址假日景苑江川金平路328弄畅馨园江川剑川路1099号华银坊二期江川华宁路1399弄合生城邦二期江川金平路518弄万科阳光苑一期紫竹龙吴路5536号徐汇臻园华泾华发路8号(龙吴路口)66%17%17%江川板块紫竹板块华泾板块竞争板块住宅市场研究／产品分析项目总建面（平方米）容积率产品形态主力户型面积(㎡）假日景苑2200001.48小高层、多层二房80-100畅馨园1060001.49小高层、多层三房130-140华银坊二期3700001.48小高层、多层二房84-104合生城邦二期2000001小高层;低层联体别墅164-181万科阳光苑一期1300001.49小高层、多层二房80-100徐汇臻园1475571.3公寓-别墅100二房；250联排产品特征:⊙大多项目规模集中在10-20万㎡

，个别大规模项目如华银坊规模达到37万平方米；⊙产品形态，小高层、多层产品占市场绝对主导，别墅项目稀缺；⊙户型面积，以2R:80-100㎡、

3R:130-140㎡为主；⊙建筑以欧式风格为主。竞争板块住宅市场研究／价格分析项目名称板块均价主力总价假日景苑江川9000-1000070-90万畅馨园江川7000-9000100-130万华银坊二期江川6000-700050-90万合生城邦二期江川公寓7600-8000

联体9000-10000145-185万万科阳光苑一期紫竹8500-1000070-100万徐汇臻园华泾公寓14000联体20000-22000250万-400万价格特征:⊙各板块间价格差明显，江川板块由于项目档次层次不齐，公寓类销售均价基本控制在8000

元/平方米左右；紫竹板块、华泾板块在售项目稀少，但价格颇高，分别为9000元/平方米、14000元/平方米；⊙市场主打舒适性大户型住宅的成交总价主要集中在100万以上，如畅馨园、合生城邦二期；⊙万科阳光苑利用小户型、低总价优势拉升了区域销售均价；徐汇臻园相对区位优势明显，加之高单价、大面积创区域最高销售总价。各板块销售均价(

元/

平方米)80009500140001600014000120001000080006000400020000江川板块紫竹板块华泾板块竞争板块住宅市场研究／销售分析项目名称板块均价总户数推出套数已售套数月均去化假日景苑江川9000-100001800840727364畅馨园江川7000-900085944242030华银坊二期江川6000-700029001620144376合生城邦二期江川公寓7600-8000联体9000-1000014001086104252万科阳光苑一期紫竹8500-1000012981221944135徐汇臻园华泾1400080980980930销售特征:⊙市场需求力强，整体去化速度较快，平均销售速度在197套/月；⊙价格是影响销售的重要原因：公寓：如假日景苑、万科阳光苑都以小户型、低总价优势取胜；万科大面积3房明显去化速度很慢；畅馨园以大面积三房为主，主力总价在100万以上，销售去化最慢，市场接受度低；联排别墅：市场稀缺产品，总体去化情况较好；合生城邦的小面积联排别墅市场接受度很高。区域别墅项目应控制面积和总价。闵行区住宅去化情况(

套/月)364301970100200300400最多去化最少去化平均去化竞争板块住宅市场研究／客户特征客户特征:⊙住宅消费者构成：闵行、徐汇区居住的本地客源；在市区上班的新上海人；紫竹园区工作的职工以及周边大学校区的教职工；⊙购房客户主要职业构成丰富，专业技术人员、公务员、企事业单位、私营业主、个体户、企业管理层和职员等；⊙由于区域规划及价格优势吸引客源置业能力较强，但是目前供应量严重不足，刚性需求得不到释放。客户区域构成40%10%15%35%闵行、徐汇本地客源新上海人紫竹园区职工

大学校区教职工客户职业构成10%30%15%15%20%5%5%0%5%10%15%20%25%30%35%私营业主中高级管理者专业技术人员科教文卫企业一般员工公务员其他闵行区住宅市场研究／江川紫竹板块未来供应板块08年可售（㎡）09年可售（㎡）10年可售（㎡）合计（

㎡）古美、梅陇板块870756588930063183027金虹桥板块32907419001256476575562华漕板块880007860314740181343七宝板块1520551375310289586莘庄板块451655370001139313960969春申板块1782001165920294792颛桥板块42901633597496484861474江川紫竹板块6010375439354548641599836马桥板块78333395640117897浦江镇板块1192779051356600651684477合计（

㎡）21837222453236112200557589638%3%

4%14%4%13%24%2%25%江川紫竹板块、浦江镇板块将成为未来闵行区住宅集中上市区域⊙2008-2010年闵行区住宅可售量将达到576万平方米；⊙江川紫竹板块供应量较多，为1599836平方米，占总体供应的24%。闵行区各板块住宅市场未来供应大古美、梅陇板块金虹桥板块3%华漕板块七宝板块莘庄板块春申板块颛桥板块江川紫竹板块马桥板块浦江镇板块闵行区住宅市场研究／华泾板块未来供应西编号地块地址建筑面积（万m2）容积率项目进程预计

上市时间1华臻449街坊华泾镇449街坊1/1丘华发路南、449街坊2丘长华路东17.56/已报建20092中华企业华泾地块华发路以北,淀浦河以南,长发路以东,龙吴路以201.53地已平2008/20093华浦地块华济路以北、龙吴路以东规划滨江路以西、规划路以南201.5动拆迁基本完成2008/2009华泾板块将成为未来徐汇区供应主力⊙徐汇中心区域供应逐渐减少，供需热点转向华泾；⊙华泾板块未来几年供应较大，达57.56万平方米，08-09年每年供应量较为平均。徐汇各板块未来供应22.224.3102013.111.6

9.18.39.537.6403020100内徐汇康健、田林龙华长桥华泾2008供应量2009供应量单位:万平方米重点竞争个案分析万科花园小城-基本概况1万科花园小城座落于上海城南闵行区吴泾镇中心，总建筑面积约24万平方米，分两期开发，一期总建筑面积达13万平方米。项目以6层的多层和11层的小高层为主导，容积率1.5；引入浪漫简洁的西班牙建筑风情，八大主题园林景观与泛会所设施；主要以一房、二房为主的中小户型，打造合理实用、方正紧凑、功能性强的户型设计与生活空间。项目是目前片区内规模最大的高品质社区之一。万科花园小城—推盘及销售情况1大

品牌下的低总价小户型月度成交均价走势8704650565347606859885818650830410000800060004000200002007年6月2007年7月2007年8月2007年9月

2007年10月

2007年11月

2007年12月

2008年1月推出时间推出套数销售套数2007年6月17日3742602007年7月28日78982007年8月18日1081892007年9月1日602612007年9月22日2622007年12月8日339152合计1221960市场受宠度高,总体销售率78%,销售均价一路攀升万科花园小城—借鉴意义1面积范围总套数比重一房55-6431225%二房78-94723套60%三房109133-150186套15%⊙万科摸准市场热销点，开发55-80平方米产品，同时以78-94面积为主力产品。⊙利用市场差异化产品达到快速去化的目的。⊙但就房型本身而言，就显得比较的缺乏亮点，极为普通。万科花园小城户型配比大品牌下的低总价小户型对城市西区的青年客源吸引力强大紫竹森林半岛—基本概况2紫竹森林半岛位于紫竹科技园

区的东南面，东、南面紧靠黄

浦江，西至江川路、紫星路，

北挨东川路，靠近上海的两所

知名高校——上海交通大学和

华东师范大学，教育氛围浓厚。项目总占地接近3.3平方公里。项目紧靠黄浦江270度拐角，地理位置非常优越。除拥有黄浦

江景外，项目内规划有46公顷

水体景观，东南角还将规划18

洞高尔夫球场。整个项目的自

然环境非常优美。紫竹浦江森林半岛规划建造高质量的国际文化生态居住园区。项目的主要功能是提供舒适、

宽松和功能齐全的居住、生活

等相应的配套居住环境和生活

环境。紫竹森林半岛—产品规划2紫竹森林半岛共规划六种产品线，多重化的板块分区及相应的产品塑造能丰富本案的产品线,并可以扩大客源层,带来更多样化的产品开发及产品选择.

。经济技术指标建筑类型总占地容积率总建面(万m2)(万m2)启动区20.11.122电梯公寓区7F29.91.236湖畔高层区3.81.86.84江景公寓区16.01.828.8花园洋房区10.271.010.2联排别墅区27.150.6517.55高档别墅区19.310.356.75总计135.11.0128.05水体总面积：46万平方米紫竹森林半岛—对本案的威胁2⊙大盘的影响力项目规模大，总建筑面积超过100万平方米，导入居住人口约2万人，将成为区域内具有规模优势的第一大盘；⊙具有独特的地理位置与景观优势位于黄浦江90度转角的位置，江景资源突出；占地36.2万平米的人工湖，具有上海惟一的景观资源；⊙与科技园区、大学园区的有机互动处于紫竹科技园区和大学园区的范围内，良好的教育文化氛围和高素质人群的聚集是上海市少有的。紫竹森林半岛在规模、景观、产品线等方面具备独特优势，对本案将产生极大的威胁，应避开正面竞争，走差异化路线是项目定位的关键。商业市场论证区域商业现状市场现状未来供应区域商业支撑区域内现有一条永德路步行街，成为区域内主要的商业配套另外，各个小区门口皆有沿街商铺，菜场和集贸市场都能够满足周边居民日常的配套需求但是对于园区内部和高校师生而言，并没有相关配套可以满足之区域内本地居民的高层次消费仍然无法得到满足未来最大供应来自紫江的30万平米区域及商业中心该商业中心具备了传统商业、文化服务和市政配套于一体，传统商业中分为购物中心、休闲娱乐商业等，市政配套内还将引入瑞金医院建成后的紫竹商业中心将辐射整个紫竹组团，包括园区、高校和居住区政府规划的紫竹组团到2020年将导入19万人口（包括高校的13万学生）根据我们的计算，产业人口4万，高校教师5万左右将成为我们潜在的，可挖掘的客户另外、花园小城、浦江森林半岛的居住区人口综合素质较高，消费力强，成为支撑区域内商业的稳定客源对本案的启示本案商业面临最大的威胁是紫江的39万平米的区域商业中心；同时在地块周边还有一条永德路步行街，虽然档次不高，但也能基本满足镇区居民的商业需求；因此如何在这样的夹缝中取得生存，进行差异化定位，走出具有自身特色的道路，才是我们需要认真思考的区域商业研究——区域商业总体布局项目名称位置体量(平米)档次剑川路商业街剑川路8000以上中低档永德路步行街永德路8000以上中档枫华景苑底墒宝秀路西北侧8000以上中档龙吴路沿街商业龙吴路5000-8000中低档吴泾商厦龙吴路5000-8000中档万豪休闲中心宝秀路西南侧2000-5000中档广南路沿街商业广南路2000-5000低档区域内体量8000㎡以上的商铺位于永德路、剑川路，沿街分布；5000－8000㎡之间的商铺主要集中在龙吴路，其中单体面积最大的商铺为位于龙吴路的吴泾商厦，建筑面积在5000

㎡左右；宝秀路段和广南路段则为较小规模商铺，体量在

2000-5000㎡左右。区域商业研究——区域商业总体布局永德路步行街广南路沿街商铺宝秀路沿街商铺吴泾商厦及吴泾路商业街区域商业研究——区域商业业态分析商业业态主要集中在中低档的餐饮、服饰、便利超市、美容美发等，以满足居民日常生活需求业态休闲娱乐服饰餐饮便利店手机通讯美容美发菜场家电药店银行其他数量139124873723393105325业态统计：区域商业租金一览表02元/平米/天10864枫华景苑沿街商铺永德路商业街剑川路商业街龙吴路商业街吴泾商厦广德路沿街商铺万豪休闲中心区域商业研究——区域商业经营模式分析区域商业经营模式一览租赁71%销售29%项目名称租金经营模式剑川路商业街1.5-6.0销售永德路步行街4.5-7.8销售6.0枫华景苑底墒1.8-6.6销售龙吴路沿街商业3.0-6.0销售吴泾商厦 4.0-6.0 租赁万豪休闲中心 1.5-3.0 租赁广南路沿街商业 1.0-1.5 销售区域内的商业主要为沿街商业，因此在经营模式上多以销售为主，再由小业主对外租赁目前区域内租金集中在3.0-6.0之间，差异比较大；其中，永德路商业的租金较贵，在4.5-7.8之间，而离镇中心较远的广德路商业街的租金则为1.0-1.5元/平米/

天之间3.0未来潜在竞争——紫竹商业中心商业类型说明面积（平米）总计（平米）购物中心60000传统商业 休闲商业 42000 130000其他商业28000演义17000文化部分展览展示3800060000市政配套5000医院120000服务部分学校80000200000总计390000占地：700亩；建筑面积：39万平米区域位置：东至龙吴路、南到东川路、西临虹梅南路、北靠自然河道；从大区域概念来看，该商业中心南倚大型居住社区浦江森林半岛，西靠紫竹科学园区，且位于闵行新城规划的紫竹组团的核心区位功能定位：集演艺、市政中心、展示中心、医院、学校、购物中心与一体的，提供市民商业、文化和服务功能的区域级商业中心紫竹商业中心规划39万平米，建成后将辐射整个紫竹组团，成为组团内商业、文化、娱乐活动中心办公楼市场论证写字楼市场区域市场价格走势：受个案成交影响，闵行区写字楼整体成交价格波动较大，05年四季度达到最高峰值为16793元/平方米；需求市场：市场供应略大于需求，受个案供应影响，市场供应与需求呈现集中势态；产品特征：大多为中端产品，高端写字楼缺少；分布特征：主要分布在沪闵路高价沿线、商业中心附近；租售特征：高端产品去化速度快，出租率高；客户特征：贸易、电子、房地产、咨询是主要行业客户，中导企业占主导，对办公的面积需求在50-250平方米。个案借鉴依托产业：

“学区、园区、生活区”三区联动可以完善区域地产的内部价值循环链；聚集大量的中端和高端客户群体，为写字楼带来稳定的高品质客源；规模庞大：整个紫竹工业园区规模巨大，借鉴了国际化复合型产业园的开发模式，高起步，从规划、建设、配套的标准上全面接轨国际水平。对本案的启示商务办公郊区化：优势将为本项目提供长期支持；园区对区域的提升：

紫竹科技园区和大学园区所形成的良好教育文化氛围和高素质人群的聚集是上海市少有的，对于整个区域的品质提升作用明显；•上海紫竹信息数码港依托紫竹森林半岛和大学园区，在产业、规模等方面具备独特优势，而这些优势对于一个办公氛围低落的区域作用明显；•根据市场供应格局和产品特征确定合理的产品策略以规避市场风险。未来供应内环内：2008-2009年,上海内环内办公土地供应量少;市中心土地供应稀缺，办公由中心区向周边扩散趋势明显；闵行区:2008-2010年闵行区商办物业供应量为28万平方米，主要集中在华漕板块。闵行区写字楼宏观市场分析05-07

年闵行区写字楼供需情况050000100000150000供应量420400477743113227129612261368713615878177550成交量194844291141338335542209952809466995382302813415241691505.1

05.2

05.3

05.4

06.106.206.306.407.1

07.2

07.3

07.4单位:平方米供需情况：⊙05年一季度至今,区域市场供应量为27.3万平方米,成交量为23.92万平方米,供求比达1:0.87,区域市场供大于求；⊙06年三季度供应达到了顶峰为96122平方米,主要由于中电项目和绿地蓝海的上市带动了整个区域的供应。同年第四季度成交量达到了三年的最高峰为66995万平方米；成交价格：成交均价受个案成交影响较严重,由于南方休闲广场商务大厦的成交使得05年四季度的成交均价达到16793元/平方米；05-07年闵行区写字楼价格情况11136156868277779216738986475917455993711445124871471418000160001400012000100008000600040002000005.2

05.3

05.4

06.1

06.2

06.3

06.4

07.1

07.2

07.3

07.4总建筑面积：11000㎡租赁报价:0.13-0.18美元/㎡.天空置率：20%办公楼主要集中在以地铁一号线为中心的大古美板块，紫竹科技园区也有一定的办公楼分布；总建筑面积：16419㎡租赁报价:0.47-0.53美元/㎡.天空置率：50%总建筑面积：90000㎡租赁报价:0.45-0.50美元/㎡.天成交均价：21000元/

㎡空置率：15%总建筑面积：27600

㎡租赁报价:0.30-0.33美元/㎡.天成交均价：14700元/

㎡空置率：20%闵行区办公楼分布——集中在一号线沿线基本以乙级办公楼为主，绿地蓝海为标杆项目；以小户型为主，主力面积基本在100平米以下。总建筑面积：117373

㎡租赁报价:0.25-0.3美元/㎡.天闵行区写字楼市场分析／产品特征项目名称总建面产品形态产品定位办公等级标准层面积单元分割面积层高绿地蓝海90000

㎡2栋18层、1栋27层标准甲级136071-1155.5银河新都27600

㎡1栋10楼

1栋华润酒店小户型乙级246060-2003.6凯阳国际29000

㎡复式办公、标准办公中小户型乙级——80-2503

.2－3.8、4..8南方商务广场32346

㎡１栋13楼小户型乙级126341-6334.5望族新苑41515

㎡1栋14层小户型乙级7862.9信息数码港117373㎡6-8层标准办公标准乙级2000120-20004.5产品特征：⊙写字楼总体层次不高，基本为乙级写字楼，高端项目缺少，目前只有绿地蓝海为甲级写字楼；⊙产品面积来看，以中小户型面积为主，集中在50-250平方米；⊙凯阳国际有2层4.8米层高的LOFT复式办公区；闵行区写字楼市场分析／租售特征项目名称开盘时间售价

(元/平方米）租金(美元/平方米/天）绿地蓝海2006-10-115000-250000.45-0.50梅陇镇新都会2006-5-9150000.30-0.33南方商务广场2003-2-8180000.47-0.53闵行在售写字楼去化速度500040003000200010000绿地蓝海梅陇镇新都会南方商务广场月均去化面积46501300700单位:平方米销售：优质的写字楼去化速度快，甲级写字楼绿地蓝海占据便捷的交通位置，去化速度达到4650平方米/月；租赁：从租金和出租率来看，同样优质的写字楼租金和出租率价格高于其他项目，且优质写字楼租金价格空间大，目前绿地蓝海的租金已经超过徐家汇乙级写字楼租金；闵行写字楼出租率0.50.80.850.90.80.70.60.50.40.30.20.10绿地蓝海梅陇镇新都会南方商务广场高端写字楼在销售速度和出租率上都领先于普通写字楼闵行区写字楼市场分析／客户特征客户特征：⊙我们对闵行区写字楼租户进行了调查，贸易、电子、

房地产、咨询是是主要的几

个行业客户（分别占了25％、20％、16％、15％）；⊙各类型的企业对办公面积的需求基本都是中小户型，面积基本在在300㎡以下，

这与入住的企业目前都是中小企业相关同时与市场产品的特征一致。行业规模面积需求房地产、金融保险、电子中小企业200-300㎡贸易中小企业150-200

㎡广告、咨询小企业150㎡以下闵行区入住企业行业面积需求闵行区入住写字楼主要行业比例25%20%16%4%6%15%14%0%5%10%15%20%25%30%贸易电子房地产金融保险广告咨询其他闵行区写字楼市场分析／未来供应土地名称地址占地面积（

㎡

）容积率建筑面积（

㎡

）土地现状使用性质闵行区2005年5号公告莘庄镇45-1地块七莘路以东、区福利院以南95381.817168土地平整未开工办公商业酒店2007年13号公告闵行区闵北商业A地块地块华漕镇闵北路南、双鹤路东16370232740土地平整未开工办公商业2007年13号公告闵行区闵北商业F1地块地块华漕镇联友路东、规划路南16091232182土地平整未开工办公商业2007年13号公告闵行区闵北商业C地块地块华漕镇闵北路南、纪翟路西26035252070土地平整未开工办公商业2007年13号公告闵行区闵北商业E1地块地块华漕镇闵北路南、联友路地平整未开工办公商业2007年13号公告闵行区闵北商业E2地块地块华漕镇联友路东、规划一路地平整未开工办公商业2007年13号公告闵行区闵北商业E3地块地块华漕镇规划二路西、规划一路北20315240630土地平整未开工办公商业2007年13号公告闵行区闵北商业B地块地块华漕镇规划一路北、双鹤路东22562245124土地平整未开工办公商业合计（㎡）

278906未来供应：华漕板块将成为未来闵行区办公集中上市区域⊙2008-2010年商办物业供应面积将达到28万平方米，体量较大；⊙华漕板块与项目区域关联度不高，因此从竞争来看，项目办公未来市场竞争压力小。重点竞争个案分析上海紫竹信息数码港

—基本概况数码港商务楼位于上海市闵行区东川路555号，由上海紫竹科学园区发展有限公司投资建造。数码港商务楼建筑面积为117,373.66平方米，由7栋高档涉外商务楼及大型绿地组成，每栋商务楼的建筑面积约为2万平方米，6-8层不等。数码港商务楼按高档次的涉外办公楼标准营造，内设中央空调、电梯、消防、安保和卫星接收等现代化设备，车位、电话线路充足，移动通讯无盲区。通讯光缆铺设至每一楼层，可为商务楼用户提供宽带上网、IP语音等业务。上海紫竹信息数码港—产品规划数码港商务楼，由7栋高档涉外商务楼及大型绿地组成，每栋商务楼由南北联体楼组成。包括一栋商务会议中心和一栋孵化中心，分割最小面积在120平方米；内部配备了银行、餐饮、会所等完善的配套设施；定位是瞄准世界科技革命中涌现的新产业领域和传统产业的新兴发展方向，大力吸引各类研发机构和高科技产业落户，入驻企业有微软、UT斯康达等。上海紫竹信息数码港—对本案的借鉴⊙产业优势

“学区、园区、生活区”三区联动可以完善区域地产的内部价值循环链；聚集大量的中端和高端客户群体，为写字楼带来稳定的高品质客源；⊙规模优势整个紫竹工业园区规模巨大，借鉴了国际化复合型产业园的开发模式，高起步，从规划、建设、配套的标准上全面接轨国际水平。⊙对区域的提升紫竹科技园区和大学园区的区域范围，良好的教育文化氛围和高素质人群的聚集是上海市少有的，对于整个区域的品质提升作用明显。上海紫竹信息数码港依托紫竹森林半岛和大学园区，在产业、规模等方面具备独特优势，而这些优势对于一个办公氛围低落的区域作用明显。研究框架区域交通属性区域产业属性区域人口属性区域规划属性住宅市场机会分析商业市场机会分析办公楼市场机会分析项目定位功能建议产品建议土地属性研究市场机会分析物业发展建议客户研究分析客户来源分析客户购买行为分析客户购买需求分析项目客户研究分析——由土地属性导入的客源分析土地属性较低的市场价格紫竹科学园区交大、华师大等配套日益完善龙吴路快速道路导入类型价差导入型产业导入型区域导入型交通导入型教育导入型客源结构闵行、徐汇的差价客紫竹园区职员、管理层本地改善居住客户徐家汇工作的新上海人大学教职工、学生土地属性导入的客源理论上应该成为本案的目标客群，但是我们需要实践来验证客户定位的准确性……万科花园小城客源分析交通导入——徐家汇客源主要是新上海人，他们通过龙吴路导入，在此购买物业的剩余总价可以购买经济型的汽车以补足地域劣势项目客户研究分析——由竞争项目导出的客源分析产业导入——紫竹科技园区产业客源是一个伴随区域发展而不断升级的客群，万科的品牌对他们具有足够的号召力教育导入——大学教职工虽然这部分客群不多，但是他们的经济实力和综合素质较

高，对于万科树立区域形象起到促进意义本地导入——改善居住客群主要是吴泾镇当地居民的二次置业或改善居住需求的客群差价导入——闵行区的差价客源主要集中在莘庄、春申板块，居高不下的房价难以弥补二手房市场的大量供应，从而转向万科区域唯一竞争项目万科花园小城的客源与土地属性导入的客源完全吻合，在这样的背景下，本案的客户该如何定位……差价导入——徐汇区的差价客源主要集中在长桥、梅陇等区域，南向居住思维惯性降低了他们对吴泾的抗性项目客户研究分析——客户构成区域客户来源图徐汇闵行分流客15%

本地居民25

%新上海人60

%客户来源客户结构从区域现状和对万科花园小城的客户构成来看，本案的客户来源主要有三部分：新上海人（60％）、本地居民（25％）、徐汇、闵行分流客（15％）由于本案的地理位置特殊，因此构成本案的主要客源是新上海人，而上海客源中，以当地改善型居民为主，闵行、徐汇的差价导入客源为辅新上海人结构分析图大学教师、学生10

%徐家汇工作60

%产业人员30%

由于龙吴路贯穿南北，且路况较佳，驱车前往徐家汇仅需20分钟，因此本地块吸引了大量徐家汇工作的新上海人，其年龄层多在25－35之间另外产业人员和大学教师、学生成为辅助客源，由于目前在售项目较少，这部分客源的需求被遏制，当区域不断成熟之后，这部分客源将会得到升级项目客源定位——本案客群总体定位城市新生代具有浓厚徐汇情结的新上海人项目客源定位——客户特征分析25－35之间为主多为年龄白领，在国有企业、

私营企业、外资企业、政府机关任职居多，都处于事业的起步期或创业期，经济能力有限以结婚丁客小家庭和孩子读幼儿园或小学的三口之家为主体，或者与父母共同生活的两代或三代之家。非主体群体为准新婚族、单身

丁客他们有活力，青春、健康、喜欢网络、流行音乐、愿意和其他人交流；他们追求高尚社区生活，不能承担市区高尚住宅的价格。追求身份，渴望认同，但不随波逐流，有基于自信的理性判断生活方式，渴望做生活的主人此年龄段的群体普遍受过良好的大学及以上教育，注重事业，喜欢新生事物，善于接受新的观念，喜欢交际，渴望自由和浪漫生活，追求时尚和个性，感性消费观念强于理性消费观念青春、健康、动感、活力、互动、网络、自由、交流年龄特征职业特征家庭特征性格描述消费行为项目客源定位——客户购房需求分析由客户特征而推导的客户需求有助于对产品进行准确的定位……需求类型需求表现项目的灵魂所在，没有了它就没有了精神支柱，也就没有了居住在此的原动力，项目在市场上的形象也就代表了这群人在社会中的形象家庭结构决定了面积不需要很大，但他们注重功能的实用性，适合单身或者一家三口居住即可，目前市场的小面积产品很受这些人的喜爱职业特征决定了他们的收入，他们没有能力去支付市区里的房款，哪怕是首付，因此低总价对他们是很不错的诱惑力，10－30万的首付是他们可以接受的精致是他们的诉求，需求高档植被，不苛求热带植物，景观的设计和氛围的营造才是他们说看中的，同时注重景观的使用功能，需提供交流空间物管尽可能的提供个性化服务，针对这些人群的职业特征采用人性化的手段进行管理；注重商业环境的营造甚于商业业态的定位概念需求面积需求价格需求景观需求物管、配套等需求研究框架区域交通属性区域产业属性区域人口属性区域规划属性住宅市场机会分析商业市场机会分析办公楼市场机会分析项目定位功能建议产品建议土地属性研究市场机会分析物业发展建议客户研究分析客户来源分析客户购买行为分析客户购买需求分析市场接受度：原来以动迁房为主的吴泾市场，随着万科花园小城的出现提升了区域的整体档次，市区客户对于区域的抗性已经逐渐消除；市场竞争度：目前区域市场竞争个案极少，仅万科花园小城一个项目在售，未来竞争主要来自于紫竹森林半岛，差异化竞争的产品定位是项目成功的关键。公寓市场机会点存在，但是在产品的定位与塑造方面需要有创新的突破。住宅定位构想及论证从市场接受度与市场竞争度两方面得出住宅市场机会点存在：客源主要由区域客和外区域客2大块组成；区域客包括动迁客户和吴泾本地客，因动迁房基本为05-06年的新房，因此其改善购房的需求基本不存在，而吴泾本地改善型客户因目前价格上涨过快，导致其购买力受到限制，这点可以从万科3房的低去化率看出；外区域客包括园区（紫竹和大学）和市区客户，因为区域原因和交通属性他们会选择在此购房，但是因为经济实力方面原因，他们首选的必然是小面积产品；由此可见，小面积产品是定位的首选，但是大体量的小面积产品必然无法提升项目，而且将造成极大内耗。那么产品定位的突破点在哪里？客户区域构成40%10%15%35%闵行、徐汇本地客源新上海人紫竹园区职工

大学校区教职工