民法典合同编解读之物业服务合同

民法典合同编解读之物业服务合同叁壹贰目录物业服务合同概述物业服务合同当事人的权利义务给付物业费纠纷肆选聘物业服务企业及解除物业服务合同壹物业服务合同概述物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。（937）1.物业服务人：物业服务企业+其他物业管理人（937-2）。2.业主：登记所有权人+事实所有权人+合法占有向建设单位购买商品房的买受人（物业服务纠纷解释1）。（一）物业服务合同的主体案例：厦门市中院（2014）厦民终字第1735号裁判要点：产业园区等相对封闭且独立的建筑物集群，虽各企业建设一定规模的建筑物，并取得独立产权，但在该建筑物集群中，其与区域内配套公共设施和公共服务密不可分，各企业与该建筑物集群的物业服务企业之间存在物业服务法律关系。业主不局限于住宅业主签约主体与实际约束主体不一致建设单位、业主委员会签订合同，约束业主（939、物业服务纠纷解释1）一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等。（二）物业服务合同的内容物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。（938）案例：阿强接房后一直未办入住，物业服务合同中未对空置房物业费作特殊约定。XX物业根据当地主管部门文件，在公告栏中公告空置房物业服务费减半收取。后前述文件被废止。XX物业撤掉公告，要求阿强全额支付物业费。1.未通过招投标，物业服务人不具有相应资质（非效力强制性规范），不影响合同效力2.竞聘物业服务企业均未达到法定议决比例，业主委员会根据业主大会的决定，与得票最多者签订临时物业服务合同有效【成都市中院（2009）成民终字第1161号】。3.法定比例业主确认与业主大会决议选聘具有同等效力（三）物业服务合同的效力判断案例：重庆市高院（2014）渝高法民提字第00163号基本案情：某业委会在选聘物管公司及签订物业服务合同前未召开业主大会，但该业委会在合同订立后以书面征求意见的形式，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意（民法典278条对议决比例之调整）；同时，物管公司依约提供物业服务，业主也依约交纳物业服务费。案例：（2012）渝北法民初字第15547号基本案情：A物业公司就某大厦的物业服务签订《物业管理前期委托合同》，合同期满后，物业公司仍为该小区提供物业管理服务。此后小区业主委员会虽另聘了新的物业服务企业，但由于部分业主出面干扰致使该物业公司未能交接成功而继续提供物业服务。4.事实物业服务关系受法律保护裁判要点：因不可归咎于物业服务企业的原因使其在无合同依据的情况下提供物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，应参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。法院仅对业主大会选票进行形式审查，对形成统计结果的有关选票、表决票等不进行实质审查，业主认为选票伪造或受欺诈、胁迫应单独举证。【北京市一中院（2010）京民终字第15881号】5.选聘物业服务企业决议的效力即便部分选票实质上不真实，只要不影响选聘决议之达成，不影响物业服务合同的效力。贰物业服务合同当事人的权利义务（一）业主的义务1.缴纳物业费物业服务企业已按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持（944、物业服务解释6）。业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，业主承担连带责任（物业服务解释6）。（二）物业服务人的义务1.共有部分及基本秩序维护义务按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序（942-1）2.告知装饰装修房屋，事先告知；转让、出租专有部分、设立居住权或依法改变共有部分用途，及时告知（945）。物业服务企业对按约应由其管理的小区围墙管理不善，未对围墙进行日常保养和维护。第三人在墙外堆土过多、最终导致围墙雨天倒塌（并非开始堆土就倒塌）。物业服务企业应当承担违约责任。2.安全保障、制止不法、应急救援义务（1）采取合理措施保护业主的人身、财产安全（942-1、物业管理条例35）对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理（942-2）例1：最高院(2018)最高法民再206号（《最高人民法院公报》2019年第5期）基本案情：因第三人李某（失火罪）燃放烟花引发A大厦火灾，导致赵某房屋及屋内物品毁损。经查明，A公司铺设易燃物品引燃外墙建筑材料导致建筑立体燃烧，B物业公司明知A大厦存在消防安全隐患，怠于履行春节期间物业安保的特别注意职责，在物业安全防范方面存在管理疏漏。法院酌定A公司对赵某损失承担40%的赔偿责任，B物业公司在赵某全部损失不超过30%的范围内承担补充责任。裁判要点：物业服务企业在物业管理区域内负有安全防范义务，应协助做好安全事故、隐患等的防范、制止或救助工作。第三人原因致损，物业服务企业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的，应在其能够预见和防范的范围内承担相应的补充责任。例2：厦门中院（2015）厦民终字第22号基本案情：因40年一遇的特大暴雨导致涉案小区地下车库被淹，致使业主杜某轿车受损，A物业公司通过敲锣、打电话等方式通知业主移车，积极组织抢救，但该公司对他人在公共墙体开凿门洞的违章行为未采取措施，该安全隐患加速了地下车库水位上升，其管理行为存在瑕疵，应对杜某的车辆损失承担一定的赔偿责任。裁判要点：物业公司对可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害时，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但应结合物业管理瑕疵程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。案例：西安市中院（2017）陕01民终785号裁判要点：A物业公司系涉案小区的管理与服务者，在日常对小区的管理服务过程中，应履行并加强对小区业主的安全提示、警示等注意义务，因A物业公司未提供充分证据证明其已履行该义务，故酌定承担15%的责任。（2）物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛坠物；未采取必要安全保障措施，应依法承担侵权责任。（1254-2）3.信息公开义务定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。（943）4.亲自管理义务物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人（941）

5.其他附随义务充电设施建设是电动汽车应用推广的重要举措。国家部委、重庆市发布的相关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时予以配合、提供便利。故为范某出具同意安装证明属于该物业公司的合同义务。案例：“物业拒不配合安装充电桩案：未明确约定，但亦属物业合同义务”。基本案情：范某为方便出行购买一辆新能源汽车，并由此获赠4S店免费提供充电桩及安装服务。为安装充电桩，范某向当地供电单位提交一份电表安装申请。供电单位告知范某，他需要另行提交一份由所在小区物业出具的同意安装证明。为此，范某找到小区物业公司，该物业公司称，范某与其签订的物业合同中并未约定物业公司有协助安装充电桩的义务。物业公司因此对范某的请求予以拒绝。范某多次寻求协调无果后，将该物业公司诉至XXXX人民法院。叁给付物业费纠纷1.物业服务瑕疵引起物业费缴纳纠纷（一）是否缴纳物业费如物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或未及时维护修理使其处于正常使用状态，没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓库，没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等；2.房屋空置引起物业费缴纳纠纷例1：厦门中院（2011）厦民终字第656号裁判要点：业主拒绝缴纳物业费要基于正当理由。对正当理由的认定应从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，房屋空置显然不是正当理由。例2：（2014）苏审三民申字第0687号基本案情：案涉房产原为A房地产公司建设所有，B化工厂通过司法拍卖取得涉案房产(当时为在建工程)，A房地产公司明知B化工厂已取得涉案房屋所有权，仍交给优丽风C公司装修使用。后B化工厂通过诉讼获得了案外人使用物业期间的损失赔偿，实际行使对涉案物业的管理收益，却以涉案房屋未交付为由拒绝交纳物业费。裁判要点：已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人，不得以物业未交付为由，拒绝交付物业服务费用。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以其非基于自愿被他人使用为由，拒绝交纳物业服务费用。1.约定收费标准依第278条定2.相对独立区域物业费缴纳（二）缴纳物业费标准案例:重庆市二中院（2013）渝二中法民终字第00748号基本案情：A公司购买B公司的房屋经营某商场。A公司一直利用物业自身配套的设施设备对商场内部区域、商场大楼两侧的共用楼道、电梯以及商场外部购物广场提供物业服务，并自行承担相关费用。案涉商场位于A公司业委会代表的物业管理区域之内，该业委会选聘C公司提供物业服务。C公司函告A公司交纳物业服务费。A公司复函表示案涉商场红线范围内的物业独立成区，A公司自行对红线范围内的物业提供物业服务并承担费用，不应支付物业费。裁判要点：同一物业服务区域内，业主利用自有物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分，独立维修、养护、管理并自行承担费用的，业主自行提供物业服务的区域可认定为相对独立的区域。人民法院可参考物业的性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，适当调整物管相对独立区域的业主支付物业费的标准。催告后合理期限内仍不支付，再起诉或仲裁。（944-2）不得以停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费。（944-3）（三）物业服务人催交物业费禁止事项肆选聘物业服务企业及解除物业服务合同（一）选聘（续聘）物业服务企业建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。（939）1.前期物业服务合同：建设单位通过招投标或经行政主管部门批准采用协议方式选聘。建设单位选聘自己成立的物业服务企业？2.普通物业服务合同：业主委员会和业主大会选聘。（939）前期物业服务和普通物业服务合同的衔接前期物业服务合同届满前，业主委员会或业主与新物业服务人合同生效，前期物业服务合同终止（940）3.续聘物业服务企业业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但合同对通知期限另有约定的除外。（947）（二）物业服务合同的解除1.业主任意解除权业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。（946-1）业主方解除合同必须依法通过业主大会议决，且不能约定改变议决比例（物业服务解释8）物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。（948）支持单方解除的案例2.建设单位能否单方解除前期物业服务合同？例1：淮安中院(2015)淮中民终字第01000号裁判要点：前期物业服务的小区存在脏乱差现象，且收取进出小区的业主车辆停车费行为不规范，多次引发纠纷，业主对物业公司很不满意，要求开发商更换物业公司。法院认为，本案前期物业合同难以继续履行，开发商与物业公司均不能实现合同目的，虽然双方约定合同期限自签订之日起至业主委员会成立选聘新物业公司进驻之日止，但在小区业主对物业服务不满意，合同履行已经处于僵局的情况下，再强行要求继续履行将使双方利益均不能得到更好的保护，无法实现双方订立合同所期待的根本利益，亦有悖于商事合同追求利益最大化的原则。例2：重庆市三中院(2013)渝三中法民终字第01096号裁判要点：开发商与前期物业公司签订物业合同时，对前期开办费、差额补贴、提前介入及物业接管查验费没有具体约定，后双方对上述费用发生争执，多次协商无法达成一致意见，也无相关指导标准可参照执行，致使合同无法履行，合同目的无法实现。法院认为，双方因合同内容约定不明产生信任危机，继续履行难以实现合同之目的。不支持单方解除的案例基本案情：A公司选聘B物业公司为某广场提供前期物业服务，约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至某广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。B物