泰兴项目的市场调研报告

PAGEPAGE12泰兴项目房地产市场调研报告 项目(地块)基本情况 项目投资的宏观分析 本项目环境分析 本项目的总体研判

一、项目(地块)基本情况1、项目位置本项目位于泰兴市城东新区的南部区域，项目地块西面紧靠南北向的济川南路，路对面是部分安置房和建筑密度较高的原住民宅地；北接华清园项目，该项目已进入销售尾盘阶段；南邻泰兴南三环路，一路之隔是未开发的1500亩土地（农田）；东临原住民宅地。本项目距离泰兴老城区中心约3.5公里。2、用地规模本项目地块划分为两块地块，两块地块的总建设用地面积约为350亩，其中北地块约为200亩，南地块为150亩,容积率≤3.0。（两地块是否一起挂牌还未确定，政府在等待意向性投资者的拿地意愿）3、地块现状地块为成片农地，有少量宅基地，据了解，政府将负责动拆迁工作，地块将以净地形式挂牌出让。4、土地信息（1）依据我们调查的，截止目前为止，泰兴今年（2011年）还未挂牌出让一副土地。（2）本项目地块依据现有的调查显示已取得政府正式性的文件，并列入政府的2011年度计划当中。依据地方国土局人士的说法，政府已经准备在2011年8月将项目地块挂牌出让。（3）据政府相关人士述说，该地块可能的挂牌楼板价约为2000元/平米，竞拍楼板价有望冲到3000元/平米，目前已有2家开发商对该地块有意向。5、主要技术经济指标目前只提供了红线图，具体地块技术经济指标还未给予。二、项目投资的宏观分析1、泰兴市城市背景泰兴市，位于长江之滨、地处苏中平原，位于长江下游北岸、江苏沿江开发的中心位置，东接如皋市，南界靖江市，西濒长江，与扬中、武进两市隔江相望；北邻姜堰市，东北与海安县接壤，西北与泰州市高港区毗连。全市总面积1252.61平方公里,总人口128万。自南唐升元元年建县以来，迄今已有1000多年的历史。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。在区域经济快速发展的同时，泰兴市城市建设也取得了一定的成效。近年来，先后改造旧城区1.2平方公里，建设新城区3.25平方公里。目前，泰兴建成区面积已达25平方公里，总人口26万。今年将加快新区三、四期工程建设（本项目在四期工程范围内）。全市交通便捷，宁通高速、盐广高速、宁靖盐高速和新长铁路以及泰常、江平线等一级公路相继投入使用，形成了泰兴与上海、苏州、南京、南通、泰州、扬州等大中城市的快速交通，从泰兴出发，两小时左右可到达上海浦东国际机场、虹桥机场及南京禄口国际机场。此外，长江为泰兴提供了得天独厚的水运优势，长江岸线达24.8公里，长江及如泰运河、两泰官河等构成了发达的水上运输网络。2、泰兴市城市总体规划（2005—2020年）（1）将城市东部打造成为泰兴市副中心。（2）将如泰运河进行整体整治，河道修整，两岸进行大面积的绿化。（3）将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地。（4）在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设成为两个大面积的生产批发市场（木材、建材、器材等等）。（5）西三环路、南三环路、东三环路及如泰运河组成的一个长方形城区板块内不设工业用地，将各个工业区和制造业区的居民全部集中到城区里面来进行生活，加大城市建设。3、泰兴市城区功能定位及规模优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力与区域地位。将城区的周边区域纳入城市总体规划，以主城区为核心，大力培育主城区外围的城镇组团，提高城市可持续发展的能力。主城区——市域中心。现期规划面积26平方公里，人口规模25万人。远期规划控制范围：南到南三环，北到北二环以北1公里，东到东三环，西到泰常路。规划建设用地面积35平方公里，人口规模35万人。合理规划城区各功能分区，现期加快城市东部新区建设，形成东部城市以发展服务业为主，西部、北部以发展制造业为主的格局，与中国精细化工（泰兴）开发园区呼应发展，远期与市经济开发区融为一体，建成中等规模滨江工贸城市和沿江城市密集带重要的节点城市，以此提升泰兴在江苏长江经济带中的地位。4、泰兴市经济运行情况通过多方查找，收集到了泰兴市及相邻的靖江市近两年的经济发展统计数据，它将最真实且直接地反应泰兴地区的经济可持续发展、消费市场需求以及购买力。国民经济数据对比表经济指标泰兴靖江年份2009201020092010GDP（亿元）333384364436人均GDP（元）27892349005470065564财政收入（亿元）50706890城镇居民可支配收入（元）16425198001952021904农民人均纯收入78559505869010242以上数据显示，泰兴市2009-2010年经济增长速度加快，均高于全国增长率，略高于江苏省增长率，分析泰兴市近年来在经济建设方面的良好表现，其既有外因亦有内因：首先，江苏省的总体经济发展一直持续快速，2009年全省经济总量位居全国第三，与广东、山东共同迈进2万亿俱乐部。苏南的苏锡常地区是全国外资投资最多的地区，三地经济总量占全省近一半。泰兴与苏锡常地区仅一江之隔，在苏锡常地区经济发展日趋成熟与饱和时，拥有地利优势的泰兴近水楼台占得先机（与无锡江阴仅一桥之隔的靖江在此方面表现得更加明显）；第二，泰兴除与苏南地区距离近，容易受到辐射带动外，泰兴得天独厚的地理优势、交通条件在经济发展中起到巨大作用。苏锡常都市圈100公里半径带动泰兴、南京都市圈150公里半径辐射泰兴、上海都市圈200公里半径影响泰兴。宁通、广靖、宁靖盐三条高速路、沿江高等级公路连接泰兴与全省各地，陇海、京沪线贯穿南北；24.8公里长江岸线中有6公里深水岸线，连结泰运河、两泰官河等构成发达的水运网络；两小时到达浦东、虹侨、禄口三大机场，一小时内可达南通、无锡、常州等国内民航机场，立体多样的交通网络令泰兴四通八达；第三，泰兴较好的工业底蕴，以及学习了苏南地区更为开放的投资环境，联结苏南形成产业配套联动，都使泰兴更快步上发展的快车道；第四，泰兴素有“教育之乡”的美称，当地的洋思中学，是全国最好的50所中学之一，为全国各重点高校输送大量人才；泰兴中学与黄桥中学，是江苏省教育厅直属中学；此外在泰兴城区还到处可见学校的踪影，当地读书尉然成风。良好的教育环境使泰兴地区的大学升学率极高，人才的培养又为地区的发展提供源源不断的新鲜动力。从另一方面来看，相对于紧邻靖江市，泰兴的各项经济指标以及增长率都有一定差距，地利优势是靖江市经济指标好于泰兴市的重要原因，前面我们已阐述了苏锡常地区经济对周边县市的影响，靖江与江阴一江之隔，而泰兴市到江阴约有30公里距离。5、泰兴市房地产发展情况由于泰兴市尚属县级市，房地产发展较晚，数据的统计与资料的健全也相对不够完善，因此我们在短时间内数据收集有限。但从现有资料以及各方了解，仍能在历年的房地产开发演进中，看出泰兴市的房产发展趋势。泰兴市真正的房地产行业发展应该是从1999年开始。在这之后的2000至2002年都有快速的增长量以及较高的投资量。到了2003年，投资额急剧下滑了35.01%，这是自房地产大发展以来一次巨大的降幅，其背后的原因可能有这几点：市中心城区可供开发的土地稀缺，政府在2003年启动城东新区的开发等等。到了2004年投资总量暴涨154.54%，城东新区大开发成为拉动的关键。在经过2004年疯涨后，随后几年涨幅有所下降，这主要是基数过高涨幅不明显，但总量却是可喜的。近二年来，泰兴城区用于房地产开发土地总量从前几年平均每年600亩猛增到每年1500亩左右，开工面积也大幅上涨，土地市场较为火热，房屋需求量也随之带动。房屋销售价格极具上升，住宅平均交易价格从原先3000-4000元/平方米上升到目前的7000-9000元/平方米，房价增长2倍左右。另外，从目前在售楼盘（4个）情况分析，泰兴楼市需求旺盛，尤其是随着近年来泰兴城建和新区建设的加速，外地开发企业的加入，提升了泰兴城市投资价值的同时也挖掘出了许多居民本地置业的欲求，加上居民收入的逐步提高、城镇人口基数较大等原因，城市总体市场需求空间可以说是比较乐观。泰兴市政府所提出的“重点向东”的规划理念已得充分体现。随着泰兴市人民政府正式搬迁于泰兴市东部新城区，在新城主干道中兴大道及市府新址周围出现了一批较具规模，功能齐备，规划合理的购物、酒店及休闲娱乐的商业项目，一个新兴的CBD区已初现身姿。作为一个经济高速发展城市的核心价值区域，新城区的道路交通、商业网点及相关的市政配套也得到了进一步发展，对于整个泰兴房地产市场来讲，在“跟着配套买房，跟着规划买房”理念的指导下东部新城区的房地产项目，尤其在新区南至南二环、北至如泰运河、东至东三环区域内，已得到了市场和客户的认可。本项目地块位于南三环内，地理位置虽然处于目前新区核心区域边缘（城东新区4期开发区域），但从总体城市发展来说，具有一定的地段价值和投资升值空间。6、本项目投资的宏观环境研判虽然泰兴市与苏常锡地区，甚至与靖江市相比，无论从地理位置、经济实力、房地产发展成熟度等方面来说，都有一定差距。但泰兴市经济发展仍保持较高增长速度、城市化发展成效明显、人均收入也在不断提高，在整个江苏发展北扩的环境下，泰兴相对于其他苏中、苏北地区同级别城市中，具有较高的发展潜力和竞争力。泰兴市房地产在近两年得到迅速发展，商品房价格翻番，区域市场需求也显现出较旺盛状态，这为本项目提供了较好的投资环境。本项目位于城东新区开发区域内，且新区开发初具规模，开发区域已大于待开发区域；另外，相关交通道路、生活购物、教育、医疗等配套都以基本形成，因此从城市化发展趋势来看，本项目具有一定的地段潜在价值。三、本项目分析1、区位价值分析四期建设区四期建设区本案地块位于泰兴市城东新区，南二环以外，新区四期规划范围。此地块北侧2公里内有泰兴市十分著名的洋思中学、第三中学、检察院、国土局以及近年来新上市的多个商品房项目。在此值得一提的是，从实地走访了解到，城东新区四期范围在09年来一直延后建设状态（建设到三期范围后），政府近两年的发展重心向北移，今年才重新转移到对新区四期范围的开发建设，也就是说本案在不短的一段时间里，将成为城市的最南端，长期受到周边都为农民宅基地影响，本案的推广难度将会有所加大。（从侧面了解，本项目周边部分地块开发到目前为止都没有具体的计划时间表，主要原因还是周边农民宅基地密度较高，动迁成本较高所致。）2、交通状况方向道路道路属性备注东至学院路属延伸段，未建成本项目东面紧邻农民宅基地，未来动向还不明朗西至济川南路主干道连结本项目与新老城区，道路状况及绿化良好。南至南三环外环线南三环是泰兴市近20年城市发展规划的最南端，再向南是城乡结合部北至惠泽路非主干道目前道路未修整。一路之隔为华清园商品房项目，泰兴中学与之北侧相邻。本案地块周边交通工具本案所在位置目前尚未有公交车到达，可选择的公共出行工具仅有的士、人力车等，但根据实地了解，周边有安置房项目2个、学校1个、即将竣工商品房项目1个，将来区域出行需求明显，因此，在此设立公交站点不会等太长时间。3、配套环境本项目周边除了泰兴第三中学外，相关配套设施相对缺失，但因项目地处城东新区范围内，而新区建成区也只有约4平方公里，因此项目与新区核心区距离相差不远（约2公里），随着城市化不断深化，其空间距离会逐渐缩短。新区基本配套设施汇总表项目具体情况教育泰兴国际英特学校、洋思中学、第三高级中学、济川小学、扬州大学泰兴校区、新东方学校医疗尚空缺大型医疗设施商业、公建大润发商场及大型娱乐休闲场所、上城商务酒店、豪庭大酒店（建设中）、银杏公园金融、邮政、通讯农行、中行、工行政府职能部分市政府、检察院、国土局、教育局、广播电视局、供电指挥中心、法院4、地块优劣分析优势城东新区自2003年泰兴市政府花大力气启动并建设至今，已被泰兴市民广泛接受，在大区位上易得到认同；项目地块方正，易于规划布局，平坦的地势也有利于降低开发成本；项目在城东新区待开发区域中，地理位置相对靠近市中心区域，在政府大力发展南部区域的前提下，本项目将有可能形成未来竞争的地段优势；劣势本项目地块政府方面规划要求容积率有可能在2.5-3.0之间，这将对规划更优质更丰富的产品线起到限制作用，降低了本项目的市场市场竞争力（在泰兴房地产同质化严重，过多集中于中低层次竞争的局面下）；本案地块在城东新区的区位来看，由于四期范围建设进度较慢，本地块被推到边缘。5、本项目可塑产品的市场价格目前泰兴商品住宅项目在售有4个，即将上市的项目有2个，产品类型相对比较丰富，我们以在售项目为基本依据，根据具体市场情况，将各类产品根据地段不同，得出以下具体的市场价格：地段高层、小高层普通多层叠加、联排产品老城区、新区核心区8000-90008000-9000——内环周边7000-80007000-80009000-9500外环周边650