新接管楼宇的入伙方案

新接管楼宇的入伙方案新接管楼宇的入伙方案

1.0目的：制定入伙程序，以便入伙工作顺利进行，从而更好地服务业主、方便业主。

2.0范围：适合于所有新接楼宇。

3.0内容：

3.1物业接管前的工作：

3.1.1实地考察：

对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织前期管理部、经营管理部、工程技术部、安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察，(必要时可多次进行实地考察)，并提出书面的建议，在此基础上，制定入伙工作方案。

3.1.2成立分公司：

新的物业分公司应于入伙前1-2个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐分公司各类管理人员及各分包单位。分公司各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：

a.入伙前50天，任命分公司经理，另配备助理员1人，财务室会计、

出纳各1人，组成分公司筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立即投入实质性准备工作。

b.入伙前2个月，调派机电管理维修人员进驻施工现场，参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握物业机电设备的第一手资料。

c.入伙前1个月，管理层人员配齐，分公司挂牌办公。

d.入伙前1个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。

e.入伙前25天，组建清洁分包队伍，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。

f.入伙前10天，护卫三个班的人员配齐、培训上岗。

g.入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。

3.1.3分公司进驻小区前的工作：

a.分公司应要求公司提前派出工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能;熟悉水、电、暖、气管道线路的铺设位置及走向等，为入伙后的管理、维修养护打下基础。

b.由发展商为新成立分公司提供临时办公场所，公公司根据实际需要，拟制定办公用品的采购计划，报公司审批后购置。

c.在公司的指导下，和发展商协调，印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如《装修管理规定》、《中海物业管理服务指南》等。此部分工作最好于入伙前一个月完成。

d.根据入伙工作方案，编制分公司员工生活用品采购计划，根据公司审批后订购。

3.2物业接管中的工作：

3.2.1分公司要主动与发展商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。由发展商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。

3.2.2准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别准备充足的验收记录表格。

3.2.3全面验收交接。验收时须有发展商(地盘)、承建单位和物业公司(含分公司指派人员)三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式3份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字;对不合格的产品，注明存在的问题，提交发展商和施工单位，限期整改，整改项目必须经每时复验，合格后方可接收，物业公司将税收清单交分公司保存。

3.2.4对于已经接收的项目，分公司从接收签字起，即组织人员对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。

3.2.5搞好公关工作，分公司要指派专人代业主联系电话开通、液化石油气开户点火、确定街区门牌号码以及通邮等工作。

a.分公司应于入伙前3个月与北京市电话公司联系，确定分公司安装电话门数和业主入住后申请安装电话的办法。

b.分公司应于入伙前半个月与市液化石油气公司联系住户使用液化气开户点火手续。

c.从分公司经理任命之日起，起向辖区派出所申请确定新接收物业的街区门牌号码。

d.分公司于入伙前1个月与当地邮局联系办理通邮手续，并向地产商提出合理建议设计。

3.2.6积极、妥善解决员工的食宿问题。在物业公司指导协助下分公司根据所接管物业的具体情况，提出分公司办公、员工住宿、设计方案，经批准后，具体抓好改建装饰工作的落实。

3.3入伙前的工作：

3.3.1通过登报和寄发通知书的形式，提前1个月(至少提前10天)向业主发出入伙通知。向业主寄发通知应包括以下资料：

a.入伙通知书;

b.收楼须知;

c.入伙手续;

d.入伙收费表;

3.3.2规划整理物业小区环境卫生，设置必要的设施、标志。

3.3.3研究制定集中入伙时的接待工作方案、场景布置方案围绕完成任务对人员进行合理分工，并在物资上做好充分准备。

3.4入伙时的工作：

3.4.1场景布置：根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联，张灯结彩，插放彩旗，高挂气球等，给人以隆重、喜庆的感受。

3.4.2设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便。

3.4.3分公司与发展商工程部、财务部在入伙接待处进行联合办公，实行一条龙服务。先由发展商为业主结清购楼手续，再由分公司收取入伙费用、签订公共契约，向业主发放门匙，并安排专人引导业主入室验收，对业主提出的房屋质量方面的合理意见，逐项记录在《入住收楼记录》四联单上(承建商、分公司、业主、发展商各一份)，并负责与承建商联系，限期修好，保证业主按时入住。

3.4.4在业主办理入伙手续的同时，分公司应提供给业主如上资料及物件：a.钥匙

b.开户存折

c.业主公约

d.住户手册

e.收费一览表

f.装修管理规定

g.接管验收记录

h.其它

注：以上资料和物件可根据各个分公司情况不同而有所不同。

3.5中海物业管理分公司机构设置和人员配备：分公司设办公室、财务室，下设3个护卫班，1个清洁班(清洁也可外包)，1个维修班，定岗定员应根据大厦幢数和高层及岗位多少而定(以两幢大楼并带有地库车场和单车库的32层商住楼为例，应配备58人)。

3.6入伙工作程序及工作标准：

3.6.1入伙前的准备工作：

a.组建分公司，建立领导班子和办事机构开展工作。

b.收集归档大厦各种资料：建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件。

c.参阅有关图纸资料，了解大厦情况，对设施、设备、安全、清洁绿化工作及分公司办公地点、员工食宿问题提出具体工作意见。

d.起草、编定并印制大厦《业主公约》、《住户手册》和《装修管理规定》。

e.编制大厦开办财政预算，测算管理费标准，印制各种入伙资料。

f.招聘培训各类管理和服务员工。

g.联系走访派出所，街道办事处等理论办事机构和有关部门，做好公关工作。

h.提前进入现场，与屯盘工作接轨，参与设备安装调试，迅速熟悉情况。

3.6.2做好楼宇交接验收和入伙工作。

a.认真清点、检查、验收室内和大厦的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。

b.拟定大厦设施中不完善方面的改进计划，首层大堂入口处安装电子门，每户安装防盗门、防盗窗花等。

c.布置好入伙办公地点，热情接待入伙业主，负责向业主解释《住户手册》、《业主公约》及管理规则，按规定收取有关费用。

d.陪同业主查看房屋、验收设施设备，办好交接手续交付钥匙，对业主提出的问题耐心解答，做好记录，及时反映和处理。

e.帮助入伙业主办理好煤气开户手续。

f.处理好业主的投诉，做到件件有着落，尽最大努力使业闰满意。

g.管理好业主对房屋的二次装修，确保房屋结构完好，外观统一。

3.6.3工作标准：

严格执行企业的质量方针和目标，以及ISO9002质量标准，为业主创造安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境。

3.7需发展商解决的问题：

3.7.1提供入伙和楼宇资料：

a.小业主名册及联络通讯地址，电话号码;

b.楼宇建筑及设备质量保修责任的合约复印件。

c.建筑、水电、电梯、空调等工程项目的总投资表。

3.7.2审批入伙开办资金预算方案。

3.7.3审批入伙方案及管理费收费标准。

3.7.4解决入伙前分公司的临时办公地点和电话机若干部。

3.7.5解决分公司办公用房地点和员工食宿地点。

篇2：企业门岗交接管理制度(荐)

企业门岗交接管理制度

对门岗工作的交接流程、内容和责任进行规范管理的制度。门岗作为一个重要的安保岗位，必须保证交接工作的准确性和完整性，以确保企业和员工的安全。

一、工作流程

1.上班交接：

-交接时刻：当前岗位人员交接前15分钟进行。

-交接时间：上一班次的门岗人员和接班门岗人员进行面对面交接，确保条理清晰、无误差。

-交接内容：上一班门岗人员向接班门岗人员传达相关信息，如进出人员、车辆、物品等情况，以及岗位责任、工具使用等要求。

-交接记录：门岗交接本记录交接内容，包括时间、人员、重要信息等，并由双方签字确认。

2.换班交接：

-交接时刻：当前岗位人员换班前15分钟进行。

-交接时间：上一班次的门岗人员和换班门岗人员进行面对面交接，确保工作事项和信息传递无缝衔接。

-交接内容：上一班门岗人员向换班门岗人员传达工作中的特殊情况、临时安排以及需要关注的重点等。

-交接记录：门岗交接本记录交接内容，包括时间、人员、重要信息等，并由双方签字确认。

3.下班交接：

-交接时刻：换班门岗人员下班前15分钟进行。

-交接时间：上一班次的门岗人员和下班门岗人员进行面对面交接，确保工作流程的衔接和责任传承。

-交接内容：上一班人员向下班人员交代今日的工作情况、发生的特殊事件及处理情况、重要情报信息以及后续需要注意的事项等。

-交接记录：门岗交接本记录交接内容，包括时间、人员、重要信息等，并由双方签字确认。

二、交接内容

1.进出人员、车辆、物品情况：记录进出门岗的人员、车辆、物品详细情况，包括名称、车牌号、属性、携带物品等。对于进出门岗的人员要进行身份核实，若不符合要求，进行必要的拦截和登记。

2.安全隐患及突发事件：及时向下班人员传达门岗工作中出现的安全隐患和突发事件，详细描述问题及处理情况，确保后续工作的衔接和处理。

3.工作记录：维护门岗工作记录，包括出入门人员、车辆登记、巡查记录、异常情况等，确保门岗工作有据可查。

三、责任分工

1.上一班次门岗人员责任：

-准时交接：确保按照规定时间准时进行交接，将重要信息传达给下一班门岗，确保工作衔接和责任传承。

-确保传达准确：向接班门岗详细传达门岗工作中的进出情况、特殊注意事项等，确保下一班工作顺利进行。

-交接记录完成：填写门岗交接本，记录交接内容，以备后续查阅。

2.下一班次门岗人员责任：

-认真接班：按照规定时间准时接班门岗，并向上一班门岗核实工作情况，确保准确接收重要信息。

-工作细致：根据上一班门岗的交接内容，认真执行门岗工作，确保工作准确无误。

-交接记录确认：确认上一班门岗填写的交接记录，并在交接本上签字，确保门岗交接工作的完整性和真实性。

四、纪律要求

1.严格遵守交接时间：门岗人员必须按照规定时间进行交接，且及时进行记录，保证流程的连贯性和信息的准确传达。

2.保密原则：门岗人员接班交班时，必须保证交接内容的保密，不得泄露相关信息，确保信息的安全性。

3.认真填写交接记录：门岗人员必须认真填写门岗交接本，并按规定签字确认，确保门岗工作的连贯性和可查性。

篇3：南京物业管理公司前期接管验收的原则

接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则：

1、原则性与灵活性相结合。

所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模物业，难免会出现一些不如人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理地、圆满地解决接管验收中存在的问题。

2、细致入微与整体把握相结合。

工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。

整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目决定该物业的档次和发展潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。

篇4：接管项目物业管理中心服务质量检查流程

接管项目物业管理中心服务质量检查流程

1总则

1.1为保证物业服务满足规定要求，并持续改进服务质量，各项目物业管理中心应加强物业服务检查工作，建立公司内部的三级检查机制，包括：项目物业管理中心的月检、中心(部门)的周检、中心班组的日常检查。

1.2公司总部及公司分中心对所属项目物业管理中心的监督检查采取半年一次的定期稽查考核或不定期的全面检查并实施第三方检查方式进行，按公司的有关规定执行。

1.3各层次物业服务检查均必须有计划地进行，并形成书面的检查报告。针对检查中发现的问题，项目物业营运中心应及时采取纠正措施。

1.4项目物业管理中心的各级检查均须依据《物业管理方案》、《工作计划》、《服务质量检查标准》、上级指令以及公司文件制度。

2职责界定

2.1项目物业管理中心负责项目内部的服务检查，包括班组长负责的日检、管理部门经理/主管负责组织的周检、项目分管物业领导负责组织的月检。

2.2项目所在公司分中心/分公司负责对所属项目物业管理中心进行监督检查。

2.3公司品质管理部负责对各项目物业管理中心检查体系实施监督和指导。

3程序要点

3.1项目物业管理中心的检查组织

3.1.1日常检查：由各班组长对责任范围内巡查。

3.1.2周检：由管理部门经理/主管担任组长，各主管组成。并指定专人负责统计分析和编制月报。

3.1.3月检：由总部品质部经理或项目总经理指定专人(中层以上管理人员)任组长并负责统计分析及编制检查报告，组员由组长根据需要在公司范围内抽调人员组成。

3.2各级检查组的权限：3.2.1检查组有权按检查计划对相关范围进行检查;

3.2.2检查组有权根据实际情况要求被检单位(日检为岗位)填写《纠正预防措施报告》，并跟踪验证;

3.2.3检查组有责任向本项目内各部门阐明不合格项的原因，并提出整改建议;

3.2.4上一级检查组织有权对下一级检查组织工作进行指导和监督;

3.2.5检查组成员应秉着公平、公正的原则，认真开展检查工作，不得弄虚作假、敷衍了事;

3.2.6检查组长按计划安排检查组成员的检查工作，负责组员检查过程的考勤及相关纪律，同时有权向检查组成员的直接上级提出考核建议。

3.3检查标准详见《物业服务质量检查标准》。

3.4不合格评定

3.4.1为了将不合格进行准确的责任归属，检查实施人须对发现问题进行评定。评定结果按《9.1不合格控制、纠正及预防措施》中的3.2.2分类。

3.4.2班组长对日常检查结果进行评定;周检、月检实行组员集中讨论分析，然后进行逐项评定。

3.4.3评定时被检查人员(日检)或部门负责人(周检和月检)须在现场。

3.5检查中发现的不合格按要求进行纠正。

3.6检查分析报告

3.6.1每月5日前，公司分中心项目物业管理中心周检负责人将上月的周检结果进行统计分析，编制成报告并由项目物业管理中心主任审批后，向各班组传达。同时送项目物业管理中心检查组备案，作为当月月检参考内容。只有一个项目物业管理中心的项目物业管理中心，月检报告和周检汇总报告合并编制。

3.6.2月检问题评定后，项目物业管理中心检查组组长根据月检情况编制报告并由总经理审批后，发放给各部门、项目物业管理中心。

3.6.3检查分析报告内容包括但不限于：

a)检查时间、方法、过程;b)检查结果汇总;c)问题归类;d)重要问题单项分析;

e)总体问题分析(可采用排列图、控制图、因果分析图等进行研究);f)改进建议;g)总结

4项目物业管理中心班组的日常检查

4.1日常检查是项目物业管理中心各班组负责人对属下岗位的服务过程实现管理控制的重要手段。项目物业管理中心日常检查范围包括：各班组所有岗位的工作范围、分包服务项目。

4.2项目物业管理中心的日常检查由各班组长负责，分包项目日常检查由分管责任人负责，其它项目由项目物业管理中心主任指定责任人。4.3各日常检查负责人必须每日保证足够的检查时间。

4.4检查人在三个工作日内须对职责范围内的所有岗位及其责任区检查完毕，存在问题记录在《物业服务检查记录表》上，涉及责任人的，需要求责任人在记录表上签字确认。

4.5参照《9.1不合格控制、纠正及预防措施》3.2.2评定不合格类别。

4.6对不合格的处置按《9.1不合格控制及纠正、预防措施》3.10要求处理;符合纠正预防措施要求的按《9.1不合格控制及纠正、预防措施》3.11处理。纠正完毕后须在《物业服务检查记录表》上作相关记录。

4.7涉及项目分包的检查，分包项目分管责任人对日常检查存在问题应及时反馈给供方，要求在规定期限内进行整改。分包项目的日常检查结果应作为供方工作评定的依据之一

篇5：接管项目物业管理中心服务质量检查流程

接管项目物业管理中心服务质量检查流程

1总则

1.1为保证物业服务满足规定要求，并持续改进服务质量，各项目物业管理中心应加强物业服务检查工作，建立公司内部的三级检查机制，包括：项目物业管理中心的月检、中心(部门)的周检、中心班组的日常检查。

1.2公司总部及公司分中心对所属项目物业管理中心的监督检查采取半年一次的定期稽查考核或不定期的全面检查并实施第三方检查方式进行，按公司的有关规定执行。

1.3各层次物业服务检查均必须有计划地进行，并形成书面的检查报告。针对检查中发现的问题，项目物业营运中心应及时采取纠正措施。

1.4项目物业管理中心的各级检查均须依据《物业管理方案》、《工作计划》、《服务质量检查标准》、上级指令以及公司文件制度。

2职责界定

2.1项目物业管理中心负责项目内部的服务检查，包括班组长负责的日检、管理部门经理/主管负责组织的周检、项目分管物业领导负责组织的月检。

2.2项目所在公司分中心/分公司负责对所属项目物业管理中心进行监督检查。

2.3公司品质管理部负责对各项目物业管理中心检查体系实施监督和指导。

3程序要点

3.1项目物业管理中心的检查组织

3.1.1日常检查：由各班组长对责任范围内巡查。

3.1.2周检：由管理部门经理/主管担任组长，各主管组成。并指定专人负责统计分析和编制月报。

3.1.3月检：由总部品质部经理或项目总经理指定专人(中层以上管理人员)任组长并负责统计分析及编制检查报告，组员由组长根据需要在公司范围内抽调人员组成。

3.2各级检查组的权限：3.2.1检查组有权按检查计划对相关范围进行检查;

3.2.2检查组有权根据实际情况要求被检单位(日检为岗位)填写《纠正预防措施报告》，并跟踪验证;

3.2.3检查组有责任向本项目内各部门阐明不合格项的原因，并提出整改建议;

3.2.4上一级检查组织有权对下一级检查组织工作进行指导和监督;

3.2.5检查组成员应秉着公平、公正的原则，认真开展检查工作，不得弄虚作假、敷衍了事;

3.2.6检查组长按计划安排检查组成员的检查工作，负责组员检查过程的考勤及相关纪律，同时有权向检查组成员的直接上级提出考核建议。

3.3检查标准详见《物业服务质量检查标准》。

3.4不合格评定

3.4.1为了将不合格进行准确的责任归属，检查实施人须对发现问题进行评定。评定结果按《9.1不合格控制、纠正及预防措施》中的3.2.