关于开发建设田园综合体项目的前期解读

综合开发、农村综合改革的-种新模式和新路径，以农民合作社为主要载个概念和模式在2017年中央—号文件首次提出。开展田园综合体试点和农村综合性改革试点试验工作，是中央赋予财政部文将聚焦在田园综合体相关发展及政策，进行解读分析。一、田园综合体理论及政策2017年2月，"田园综合体"作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央-号文件，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、侧结构性改革，适应农村发展阶段性需要，遵循农村发展规律和市场经济生同步"、一二三产业"三产融合"、农业文化旅游"三位一体",积极三生融合与三产融合案》的通知，通过综合集成政策措施，尤其是多年中积极发挥农村综合改革在统筹协调、体制创新实推进农业供给侧结构性改革，有效释放改革政策的综合效应，为进一步全面深化农村改革探索路径积累经验。围绕田园综合体的建设目标和功能定位，田园综合体试点要重点抓好生产体系建设。-田园综合体试点建设六大支撑体系-集中连片开展高标准农田建设加强田园综合体区域内"田园＋农村"基础设施建设，整合资金完善供围绕田园资源和农业特色，做大做强传统特色优势主导产业，推动土地规模化利用和三产融合发展，大力打造农业产业集群;育形成1—2个区域农业知名品牌。积极壮大新型农业经营主体实力，完善农业社会化服务体系轨道，带动区域内农民可支配收入持续稳定增长牢固树立绿水青山就是金山银山的理念，优化田园景观资源配置，深度挖掘农业生态价值，统筹农业景观功能和体验功能，凸显宜居宜业新特积极发展循环农业，充分利用农业生态环保生产新技术，促进农业资源要完善区域内的生产性服务体系，通过发展适应市场需求的产业和公共完善综合体社区公共服务设施和功能，为社区居民提供便捷高效服务。政府重点负责政策引导和规划引领，营造有利于田园综合体发展的外部环境;展和实体运营中的作用;-田园综合体试点七大立项条件-1、功能定位准确：2、基础条件较优：基础设施较为完备特色优势产业基础较好区位条件优越已自筹资金投入较大农民合作组织比较健全3、生态环境友好：山水田林湖整体保护农业清洁生产基础较好4、政策措施有力：地方政府积极性高建设主体清晰管理方式创新用地保障机制等方面作出探索5、投融资机制明确:探索推广政府和社会资本合作积极统筹各渠道支农资金不新增债务负担6、带动作用显著：组织引导农民参与建设管理7、运行管理顺畅：探索田园综合体的建设模式和运营管理模式四、不予受理的情况未突出以农为本，项目布局和业态发展上与农业未能有机融合，以非农业产业为主导产业;不符合产业发展政策资源环境承载能力较差违反国家土地管理使用相关法律法规，违规进行房地产开发和私人庄园会所建设乡、村举债搞建设；表性等因素，中央财政将按照三年规划、分年实施的方式，三年共扶持1.5综合开发补助资金中统筹安排，每个试点省份安排试点项目1—2个，各省可根据实际情况确定具体试点项目个数。心试点项目资金和项目管理具体政策由地方自行研究确定。心各试点省份、县级财政部门要统筹使用好现有各项涉农财政支持政策试点效果不理想的项目将不再安排资金支持。群"与"美丽田园建设运营创新模式"为一体的中国特色"三农"问题全面深化改革试验田。这个观点主要从三个角度进行解读，第一是针对长期工作生活在城市的市民，田园综合体可以满足他们对安全健康的农产品和品质化的乡村体验生活的消费需求。第二是生活在本地的农村元结构。传统的乡村到田园综合体的变化经过了四大转变，第一个就是功能的转产业的转变，从农业产业链转变为综合的产业链，产业链从生产端向体验端转移。第四个是价值的转变，从早期的田拿地攻略!如何以"田园综合-、哪些地可作为休闲农业用地？在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住2、农村集体建设用地农村集体建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使四荒地主要包括依法归我国农民集体使用的"四荒地"、农民集体经济组2016年中央-号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用"四荒地"(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用"四荒地"发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发准农田、生态公益林等，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用-定二、休闲农业用地有哪些限制？1、不得占用基地农田田有"五不准"：(1)不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动(3)不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设2(4)不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕(5)不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除因此，在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。2、不得超越土地利用规划各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划，规划会规定土地用途明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地；此外还会确定土地利用年度计划，对年度内新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农进行建设用地管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为加了休闲农业开发建设成本，而且也使得农业休闲开发变得更为复杂，甚至会使部分休闲农业天折。有些人在休闲农业开发中可能会使用以下6种方式来规避休闲农业用地限制:1.用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设2.以建设临时生产用房名义进行修建4.修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除5.以建设温室大棚的方式建餐厅6.用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。但是，以上方式为规避政策的监管，打了"擦边球"I碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，这当然也是最困难1无址可选也要选有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择地往往独此-家，让你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作休闲农业作为-个舶来词，许多人对此并没有深刻的见解。许多人拿地心之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如了，做好了是一块肥肉，做不好只会成为烫手的山芋。做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双犀利的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识，了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段。1采用土地银行的方式在完成农村土地确权工作的地区可采用"土地银行"的方式，实现农村体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有2、建立以土地股份为基础的合作社有条件的农村集体可以建立合作社，农户以承包的土地入股，进行股份合种方式，管理制度严格，管理方法科学，对加强休闲农业和乡村旅游的农村集