零售地点选择-零售地点选择的決策过程

第六章零售地点选择零售地点选择零售管理概论Chapter6零售地点选择6-3学习目标零售地点选择的决策过程商业区域的种类与特性评估零售地点的技术购买、自建或是承租店面？发展零售据点网络零售地点选择的决策过程零售管理概论Chapter6零售地点选择6-5零售地点决策过程评估不同地理区域的居民特征及商店特性。是否要设立一家单独存在的商店、或将商店设在未规划的商业区域或者规划过的商业区域／购物中心。决定是否要买、盖房子或租店面于单独设店的地段、未规划商业区域或规划过的商业区域／购物中心。分析是否要发展零售据点网络。商业区域的种类与特性零售管理概论Chapter6零售地点选择6-7商业区域的种类单独存在性商店(freestanding)自然形成的、未经规划的商业区域。规划过的商业区域及购物中心，或在捷运站出入口设立的规划过的购物中心。(plannedbusinessdistrict/shoppingmalls)

零售管理概论Chapter6零售地点选择6-8单独存在性商店之优点没有竞争租金成本低营运上享有弹性，调整自由度大零售管理概论Chapter6零售地点选择6-9单独存在性商店之缺点刚开店时较难吸引顾客来店；顾客可能不愿长途跑来，只逛一家店，而无其他选择，缺乏聚集顾客的经济规模；零售管理概论Chapter6零售地点选择6-10未规划性商业区域中央商业区域次要商业区域邻里型商业区域条状商店街零售管理概论Chapter6零售地点选择6-11中央商业区域中央商业区域(CentralBusinessDistrict,CBD)

，或称为闹区(Downtown)，往往是一个城市零售业早期发展的重心，有大量的办公室及零售商店聚集，还包括文化及娱乐设施，相当多样化。例如:中国深圳市中央商业区域，包括深圳书城、少年宫、演艺厅、购物公园、深圳市政府及信息大楼等。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-12次要商业区域次要商业区域(SecondaryBusinessDistrict,SBD)系指两条大道交叉点邻近的商业范围，通常一个城市有数个次要商业区域，如台北市的公馆、忠孝东路四段及高雄市三多商业区域。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-13邻里型商业区域邻里型商业区域(NeighborhoodBusinessDistrict,NBD)系指未规划的购物区域，提供小区居民服务与便利的购物环境，如台北市民生小区大圆环及高雄市尖美商业区域。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-14条状商店街条状商店街(String)在台湾住商混合的环境下相当多，只要马路够宽，交通便利，则极可能集结成市，由贩卖同类或不同类的商品聚集在一起，如台南市及永康市的中华东路。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-15规划性商业区域／购物中心

(PlannedBusinessDistrict／ShoppingMalls)规划性购物中心系指一组建筑物、一致的商业机构座落同一地点，商店种类平衡，由统一单位来管理或拥有，外面并设有停车场。通常是重新规划及建立。例如位于桃园县的台茂及大江购物中心，台北的京华城与微风广场。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-16购物中心类型购物中心依其规模大小及商圈设定可分为可以分为，每种模式都有自己的生存空间:邻里型购物中心(NeighborhoodShoppingCenter)

、小区购物中心(CommunityShoppingCenter)

、区域性购物中心(RegionalShoppingCenter)

、工厂直销型量贩式购物中心(OutletShoppingCenter)

、超大型购物中心(MegaMall)

。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-17规划过的购物中心之优点产品种类规划良好及商店型态达到平衡郊区人口不断地增长；一次购足；合作规划及分摊成本；特有的购物中心形象；消费者流量极大化；零售管理概论Chapter6零售地点选择6-18规划过的购物中心之优点道路近便性佳，且有足够的停车场；闹区购物的衰退；较中央商业区的租金低；流行逛购物中心，甚至已成为一种青少年次文化，有人戏称这些青少年为购物中心老鼠(ShoppingMallRats)。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-19规划过的购物中心之缺点个别商店的营运较缺乏弹性：在整体规划之下，营运时间及商店组合已事先规划好，受到限制，可能无法随心所欲，且开设新店与结束营业需经过购物中心管理公司核准；往往比单独存在的商店租金高；顾客对购物活动的厌倦；零售管理概论Chapter6零售地点选择6-20规划过的购物中心之缺点购物中心内竞争激烈：同样的商店，会彼此竞争相当激烈；受到强势商店所支配：因购物中心名气大及促销能力强，其他小专门店，会受强势商店支配。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-21关键名词购物中心(shoppingcenter,shoppingmall)——统一梦时代购物中心购物商场–香港又一城购物商场购物广场(shoppingplaza)——香港太古

广场购物商城购物商厦购物公园评估零售地点的技术零售管理概论Chapter6零售地点选择6-23评估零售地点的技术评估零售地点特征及其销售潜能的方法包括：经验法则法(RuleofThumb)、检核表法(ChecklistMethod)、模拟法(TheAnalogMethod)及回归分析法(TheRegressionAnalysisMethod)。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-24经验法则经验法(RuleofThumb)则可能来自个人经验、实际的观察及不断摸索。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-25检核表法零售商将许多影响零售地点选择的因素一一列出，以此作为评估是否适合开店的基础，称之为检核表法(ChecklistMethod)

。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-26模拟法模拟法(TheAnalogMethod)选择一家现存的类似商店分析其销售状况，以此推估新设商店的可能销售情况零售管理概论Chapter6零售地点选择6-27回归分析法回归分析法(TheRegressionAnalysisMethod)系以现有连锁零售分店的营业表现及主要影响因素之关系为基础，建立回归方程式：依变数，通常为每坪之营业额独立变量，通常为商店特性、地点特征及商圈特性回归系数零售管理概论Chapter6零售地点选择6-28购买、自建或承租店面确定特定地点之后，紧接着要面临的问题是以什么方式取得零售店面，购买或承租店面？抑或盖新的店面？零售管理概论Chapter6零售地点选择6-29发展零售据点网络零售商在建立一个据点后，接下来是如何逐步发展出零售据点网络。零售据点网络扩张的途径以零售商的营销策略为最高原则，例如营销策略及竞争态势要求公司采取饱和策略，以维持或抢攻市场占有率，则要密集式的设立零售据点。零售管理概论Chapter6零售地点选择6-30关键词单独存在性商店中央商业区域闹区次要商业区域邻里型商业区域条状商店街零售综效零售平衡经验法检核表法模拟法回归分析法商店组合零售据点网络零售管理概论Chapter6零售地点选择6-31讨论问题请简述不同商业区域的类型及特征。请比较下列不同商业区域的优缺点：单独存在的商店