万科集团会计案例分析报告文件

PAGEPAGE6万科A会计案例分析报告《会计案例分析》课程授课教师：王玉侠20目录第一部分万科A集团的相关简介第二部万科A集团的核心竞争力及背景分析第三部分万科A集团长期股权投资情况第四部分万科A集团的利润分配状况第五部分万科A集团利润分配决策分析第六部分万科A集团长期股权投资核算方法对利润分配的影响附录、万科A大事记作业要求：《会计案例分析》最终考核要求终结性考核形式为提交课程报告。课程报告的相关要求如下：1。内容.学生自行选取一个会计核算、会计管理、会计控制等方面的案例，然后针对案例进行分析。案例素材不得超出会计学专业范围，也不得与教材上的案例雷同；案例分析应独立完成,不得抄袭。如有雷同或抄袭，报告作零分处理。2。报告格式。同学们对搜索到的案例要进行加工,不能整个的复制粘贴就算完成任务，可以按照以下格式撰写报告：介绍企业背景、陈述企业具体做法、进行案例分析.后两者应是报告的重点。3.字数。报告字数应在3000字以上.4。成绩评定。课程报告由分校教师批阅并评定成绩,与形成性考核成绩合成后上报省校.省校酌情随机抽查。第一部分：万科集团的相关简介1。万科集团简介万科企业股份有限公司（简称万科，下同)成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776。7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523。6亿元，结算收入351。8亿元,净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色.万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”,连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2。1％，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列.经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现.万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年,公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％.至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3％；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7％，净利润复合增长率达到88。4％,基本每股收益复合增长率达到67。6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项.万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”,重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起,万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查.2007年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌"项目，荣获由北京大学管理案例研究中心、《北大商业评论》和企业家与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖”.2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号.2。王石简介王石，汉族，现为万科董事长。1951年1月出生于广西壮族自治区柳州市,兰州铁道学院给排水专业毕业.1988年中心改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理，1999年2月辞去总经理职务。1994年王石荣获“深圳市第一届优秀企业家金牛奖”.1998年1月王石受到国家总理朱镕基接见,朱总理对王石对房地产的市场走势和看法给予充分肯定.1998年12月王石入选《中央电视台》为纪念改革开放二十年所拍摄的大型电视人物传记片————《20年、20人》节目。1999年4月参加世界经济论坛--——“99中国企业高峰会”，并代表中国房地产业界在论坛上做专题发言。1999年5月参加由中国房地产业协会主办的“99中国住房发展论坛"，在论坛上第一次提出“城市空心化”概念。1999年9月应邀出席“99《财富》论坛”，并作专题演讲,呼吁21世纪的中国房地产企业走产业化、规模化的发展道路，适应新世纪、新市场的挑战。1999年发起组织“中国城市房地产开发商协作网络”,并被推举为首任轮值主席,致力于重建行业秩序和公信力，推动中国城市住宅产业的良性发展。2000年6月，发起组织“新住宅论坛"上海大会,倡导和推动“新住宅运动”.王石现兼任中国房地产协会常务理事、中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员、深圳市房地产协会副会长以及深圳市总商会副会长等职务。到了2000年前夕，王石的底气积累得差不多了。他开始更加广泛地走进公共平台和频繁登陆大众媒体。随着入选中央电视台为纪念改革开放20年所拍摄的人物传记片《20年20人》和2000中国经济年度人物,王石的名声迅速溢出业界，成为家喻户晓的公众人物。甚至摩托罗拉也找上门来,请他为一款手机做形象广告.从那以后,五年过去了，这位“房地产行业的领军人物”(2000中国经济年度人物颁奖典礼上，央视主持人的串讲词）已经成为媒体上的魅力明星.他有登山、滑翔、出书等等足够吸引人们眼球的事件,他的每一个动静，都不会被媒体遗漏。他一身名人风范，行走在聚光灯下，他有足够多的粉丝。3。万科的愿景成为中国房地产行业领跑者我们对其愿景的分析：万科作为国内房地产行业的佼佼者,早已实现了成为行业领跑者的愿望，既然已经实现该目标,也就不能再称其为愿景了。因此,我们觉得,万科现在的愿景应该做适当的修改。虽然万科已经成为国内房地产行业的领跑者，但要持续领跑的话，万科要做到一下几点:不断钻研专业技术，提高国人的居住水平;·永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务；·展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表；·快速稳健发展我们的业务，实现规模效应；·提高效率，实现业内一流的盈利水准；

·树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业;

·拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇；

·以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象；

·为投资者提供理想的回报;第二部分：万科集团的核心竞争力及背景分析2002年，中国房地产走完第一个十年,在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣,步履蹒跚。但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长,去年更是爆出新闻：公司业务增长近８０%,单一公司产量已交付１１７万平方米,销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一,在传媒所报导的房地产企业中也是第一。所以，冯仑提出:“学习万科好榜样”。NO。1完整科学的职业经理人文化

万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观.大家知道，万科很早就解决了产权问题，也很早股份化，又很早上市.它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化(白领文化),万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。

企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我们完全有理由相信,深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。-—“有关万科品牌的故事很多,随便一说就不下三五件：

一是万科的领军人物不仅是公众人物，而且还成为摩托罗拉的广告代言人；

二是原来既定的华润购华远、华远控万科的计划中，险些变成华润控万科、万科控华远的格局，显然这时的万科比顶峰时期的华远还值钱；

三是凡万科开发的物业,无论在哪个城市哪个区域做何种产品,就是要比其他发展商的产品贵，少则一二成,多则翻倍，市场依然买账；

四是任何一个万科企业出身的职业经理人,无论到哪儿似乎都觉得自己高人一等,尽管这并非好事，但奇怪的是市场上居然还有不少发展商肯买账。”NO。2万科的成功是美国模式的成功国内的房地产公司一向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。当探寻万科成功的奥秘时，我们才恍然大悟：我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。

改革开放以来，香港房地产通过对内地的直接投资,不仅促进了内地的城市建设，同时也将其开发模式引入内地.但实际上，大量香港公司特别是所谓五大家（长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界）这１０年来以香港模式和香港经验在内地大展拳脚,结果却是败多胜少，这表明，香港模式在内地并非所向披靡.

其实,香港是一个城市，土地极其有限，长期以来政府对土地实行高度垄断，卖地收入支撑着政府的全部税收，实行高地价一直给政府带来极大的利益;另一方面,几大房地产公司垄断了７０％的新房供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润.亚洲金融危机后,这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。而反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争,谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定,公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融,房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。

我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国而不是香港。因此，未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式,即走一条极度专业化的道路，是房地产企业在中国的制胜之道。万科的成功其实就是美国模式的成功。万科目前将专业化不仅理解为将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化为城乡接合部、面向新兴白领的成片居住社区。如今万科生产房子就像沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可以成为世界第一,今日中国的万科单靠卖一种“小白领"住宅也可以成为产量世界领先的公司。万科在中国内地资本实力不敌李嘉诚等，但却在产量和效益上创造了足以让李先生羡慕的成就。这一结果本身就证明,万科采用高度专业化、产品作业单一化、在细分市场上逞强的美国模式，在中国是可以生根的。

“有谁会像万科那样在第一次土地拍卖拿地时就敢于叫出较第二名高一倍的应拍价？

有谁会像万科那样早在十多年前就认定中国房地产发展会有今天的现状？

又有谁会像万科这样，十年前就在北大清华收罗人才、十年如一日地储备各方面专门人才？以至市场上有了万科秀才欺兵、书生夺天下的说法。

还会有哪家公司像万科这样发了财不做加法，反而玩着命做减法，将非主业一一减掉，无数挣钱的机会都不要，一心迷上房地产？

最为关键的是,这种理念能够十年如一日地坚持，并且一步步实现成功。”

NO.3通过减法形成准确的公司战略

最近柳传志多次讲到，中国民营企业最缺少的是战略思维和战略决策，我同意这种看法.

观察万科,任凭风浪起,我自有章法。１０多年前就上市，有Ａ股、Ｂ股，但并没宣称是“资本经营"；明明早就将业务集中在房地产,却还嫌不专,索性将产品都简化到中产阶级的普通住宅,今后他们还要将产品更加标准化，甚至主要部品、部件都在总部设计,通过住宅产业化带动进一步的大规模生产.市场热点不断变换，万科近１０年来却始终只讲两个字：“减法”——这就是战略，高度专业化，创造核心竞争力,推动大规模生产，全面提升产品质量与服务。一个人要有成就，坚定、坚强、毅力是第一位的，这种伟大忍耐的力量源泉就是伟大的理想,而伟大的理想就是他的人生战略。所谓先有“坚忍不拔之志”,方可蓄积“坚忍不拔之力"。办公司、做企业同样如此.如果不对自己“是什么？为什么？做什么？怎么做？做多少？和谁做？何时做？”等一系列问题做出明确的判断，形成准确的公司战略，就难免脚跟不稳，缺少定力，薄积乱发.

－－“万科曾说,房地产不仅是高投入行业，更是一个高风险行业，任何一个房地产开发企业都会犯错，万科的最大追求之一就是尽量减少犯错的可能。万科的项目运作一向比较缜密，比如在北京，看100块地才做一个项目，做一个项目又会变出100个方案来选.但如此有备而战、战无不胜的概率自然就大。”

NO.4“万科牌汽车”是一架自动车

公司的胜败在战略，战略的成败在治理结构和管理团队;万科的治理结构是有优势的。由于万科最早一批股份化改制和上市，加之股权相当分散，使股东、董事会和管理层的职责和权利界定得比较清楚。更重要的是，万科创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位，从而避免了许多民营企业创始、合伙人之间的冲突和震荡，使管理团队得以长期稳定，并且养成了系统的经理人文化。

理性的创业者和优秀的职业经理团队使万科在管理上能够集中精力，做细做透，不仅积聚本地（深圳）优势，而且建成了跨地区管理的高效体系.万科的进步恰恰表现为８０％是管理性决策,20％是投资性决策。好公司管理多、投资慢,坏公司投资快、无管理.今天,如果走进万科，你会发现无论投资管理、财务管理、还是人力资源管理、客户管理,甚至公关管理都非常清楚细致,井井有条.王石对万科的贡献，正在于他从不把精力放在门面和项目的炒作上，而是认认真真、数十年如一日、不厌其细地建造了终于可以自动行驶的“万科牌汽车”。管理在于细节（魔鬼在细节之中)，在于耐心，在于持久，这一点，万科人做到了，所以万科创造了我们不可比拟的成功。

万科苦心孤诣地制造了六大工具。这就是万客会、万科周刊、万科网站、万科文化、万科学校和万科批判。这些工具中最有核心价值的还是万科批判，单是看见《投诉万科》、《某某这厮》、《我们向某某学什么》、《万科在投诉中完善》等这样的反思性文章刊发在《万科周刊》上，就知道这种自我批判既不是另类，也不是做秀,而是一种强大的学习能力和出众的悟性.第二部分：万科A集团长期股权投资情况主要财务数据和指标

（1)主要财务指标

单位:人民币元

项目

2009

年1-6

月

2008年1—6

月

比上年同期增减

营业利润

4,190,846，869。84

3，327，479，350.53

25.95％

利润总额

4,191，005，358.24

3，327,956，389。86

25.93％

归属于母公司所有者的净利润

2，524,392,406.54

2，061,055,712。25

22.48％

扣除非经常性损益后归属于公司所

有者的净利润

2，523，877,456.32

2,065,181，214.99

22。21％

基本每股收益

0。230

0。188

22。34％3

稀释每股收益

0。230

0。188

22.34％

净资产收益率（全面摊薄）

7。31%

6。88%

+0.43

个百分点

净资产收益率（加权平均）

7。60%

6.85％

+0。75

个百分点

经营活动产生的现金流量净额

9,821，584,634。72

(1,488,888,722。76)

759。66%

每股经营活动产生的现金流量净额

0.89

（0.14)

735。71％

项目

2009

年6

月30

日2008

年12

月31

日

比年初数增减

流动资产

118，808,776，465。55

113，456，373，203.92

4。72%

流动负债

62，638，612，948。81

64,553，721,902.60

-2.97%

总资产

124,519，928,693。78

119,236,579，721.09

4。43%

资产负债率

66。43％

67.44％

-1.01

个百分点

归属于母公司所有者权益

34，521，271,885.59

31，891，925,262.40

8。24%

每股净资产

3.14

2.90

8。28%

注：1。

每股收益和净资产收益率为按照扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润计算;

2.

按照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1

号—非经常性损益（2008）》（证监会公告〔2008〕43

号)的规定,公司对08

年1~6

月—的非经常性损益进行了重述，08

年1~6

月扣除非经常性损益后归属于公司所有

者的净利润、基本每股收益、稀释每股收益、净资产收益率（全面摊薄）、净资产收益率(加权平均）相应重述.

（2）非经常性损益项目

根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1

号—非经常性损益（2008）》(证

监会公告〔2008〕43

号)的规定,公司非经常性损益合并数列示如下：

单位：人民币元

项

目

2009

年1—6

月2008

年1-6

月

捐赠支出

(24，509,713.83）

（25，147，687.70）

交易型金融负债公允价值变动损益

（1,849,320。00）

(3，016,728。00)

其他

29，583，277。60

26，342,477。76

所得税影响

(1,902，233.37)

(1,649,377。79）

少数股东损益影响

（807，060。18)

（654,187。01)

合计

514,950。22

（4,125，502.74）

注：

08

年1～6

月数据已按照规定重述；

（3）境内外会计准则差异

单位：人民币元

境内会计准则

境外会计准则

归属于母公司所有者的净利润

2,524,392，406.54

2,524,392，407。54

归属于母公司所有者权益

34,521，271，885。59

34，521，271，886。59

差异说明

无差异

二、股本变动和主要股东持股情况

1、

公司股份变动情况表（截至2009

年6

月30

日)

单位：股

本次变动前

本次变动后

股份类别

数量

比例

本次变动增减

（+，-）

数量

比例

一、有限售条件股份

1、国家及国有法人持股

264，000,000

2.40%

0

264，000，000

2.40％

2、境内非国有法人持股

3、境内自然人持股

26，037,098

0。24％

—1,877，258

24，159,840

0.22％4

4、外资持股

有限售条件股份合计

290,037,098

2。64％

-1,877,258

288，159，840

2。62%

二、无限售条件股份

1、人民币普通股

9，390,217,652

85.40%

+1，877,258

9，392，094,910

85。42％

2、境内上市外资股

1，314,955，468

11。96％

0

1，314，955,468

11.96％

无限售条件股份合计

10,705，173,120

97。36％

+1,877,258

10，707，050，378

97.38％

三、股份总数

10，995，210,218

100.00%

0

10，995，210，218

100.00％

注:报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定对高管人员部分限售股份解除限售，公司境内自

然人持有的有限售条件流通股减少1，877，258

股,公司无限售条件流通股份相应增加。第四部分：万科集团的利润分配状况图表12011年万科业务的收入和成本构成（单位：亿元)

主营业务收入主营业务成本净利润

金额所占比例金额所占比例金额比例

房地产351899。41％204599.51％515100.29％

物业管理210。59％100.49％1.50.29%图表2万科销售收入与净利润趋势图

(二）良好的投资回报

2011年万科A基本每股收益0。73元，比去年同比增长87.18%，五年复合增长率达75。5％；净资产收益率16。5％，5年平均达14。6％。万科A的业绩一直持续高速增长，并且保持了很好的投资回报。高速增长的销售收入再加上良好的收益水平，可是说万科在2011年是一片飘红,四面凯歌。尽显其作为中国唯一资产过千亿、年销售收入过500亿的房地产企业，中国房地产界当之无愧的龙头老大的王者风范。

图表3万科“销售收入－净利润－资产"关系图

一般来说，在企业迅速发展的时期，净利润增长主要是销售收入增长的结果，而销售收入的增长也需要相应的资产规模相支持。“净利润销售收入资产”之间维持一个合理的比例关系，才是企业良性发展的迹象。如图表3所示,2011至2011的三年里，净利润增长不及销售收入的增长，而销售收入的增长又不及资产的增速。在企业飞速发展的时期，资产增长速度超过收入和利润水平，就已经呈现出了盈利能力下降的局面。出现这种情况的原因是占到总资产６０％以上的存货积压,近年来存货规模不断攀升，已经从2011年的148亿，迅速增长到了2011年的665亿，占到了总资产66。4％。

2。盈利能力分析

总资产收益率是衡量企业凭借现有资产获取利润能力的指标.如图表4所示，净利润增长的同时，总资产的收益率却呈现了反方向，可见万科已经出现了盲目扩大生产，利润赶不上资产增长的苗头。表面上利润不断攀升，而实际上万科凭借现有资产的盈利能力已经大不如前。图表4万科总资产收益率、净利润率关系图3。资产管理效率分析

公司资产的生产能力对于提高公司总体盈利能力至关重要，因此资产管理水平是影响净资产收益率的重要驱动因素.万科资产管理类指标见图表5。

图表5万科资产管理类指标

经营能力指标存货周转率经营周期

20110.41691.32

20110.49549.8

20110.54503.22

20040.55503.35

200品牌知名度很高，调查发现万科被很多人很所知道。（下附调查表）品牌知名度——楼盘知名度:上海楼盘第一提及（Q1） 提示前提及(Q1)提示后提及(Q3) ％ % %万科城市花园 18 40 87中远两湾城 8 18 46 虹桥新城 71640上海万里城 4 1535大华公园世家 2829海天花园 41128四季园61023东方巴黎 2423东方曼哈顿 - 420菊园 5714明日星城 2614圣约翰名邸 - 314天安花园 4713香榭丽舍 - 111河滨豪园 -110华尔兹 1 39太阳都市花园 289多摩园景 567文华苑 5 66康桥半岛 1 55虹康花园 1 55品牌知名度-—楼盘所属开发商认知度：上海楼盘 开发商 正确认知度％万科城市花园 万科70中远两湾城 中远60大华公园世家 大华59天安花园 天安47海天花园 中国海外23上海万里城 中环19虹桥新城 绿地12四季园 东方金马 10明日新城 东方金马 4东方巴黎 东方海外 3东方曼哈顿东方海外 3品牌知名度-开发商知名度：上海楼盘第一提及(Q1)提示前提及（Q1）提示后提及(Q3) % % % 万科 23 35 79 上房 16 30 62 中远 6 19 50 大华 7 14 35 绿地集团 41135复星 4 7 21 中环 3 4 19 天安2412中国海外 4 7 11 东方金马 - 3 11 东方海外 1 1 9 DBS 2 4 5 徐房集团 2 4 4 南房 1 3 3 品牌知名度-—楼盘知名度:深圳楼盘第一提及(Q1)提示前提及（Q1) 提示后提及(Q3) % ％%万科城市花园 185461百仕达花园 9 3955四季花城 114050蔚蓝海岸 103346招商海月 9 30 43东海花园 2 2130 金海湾花园 724 29中海怡翠 5 2025黄埔雅苑 11425桂苑 31524锦绣花园 7 1424碧华庭居 4 1222星海名城 51321深业花园 4 1520中海华庭 2 915枫丹雅苑 3 915创世纪滨海花园 — 5 12 旭飞华达园 1 6 11 品牌知名度--楼盘所属开发商认知度：深圳楼盘 开发商 正确认知度％万科城市花园万科 99百仕达花园 百仕达 86 招商海月 招商地产85桂苑 万科 84四季花城 万科 80 锦绣花园 华侨城地产 64 东海达园 东海爱地62蔚蓝海岸 卓越地产 58中海怡翠 中国海外53金海湾花园 金地 53 星海名城 振业 53 中海华庭 中国海外 48旭飞华达园 旭飞 48 碧华庭居 京基房地产 35 二、高速发展的背后

2011年是中国房地产行业波澜壮阔的一年，这一年里股市一路高奏凯歌，房价持续高涨，上演着楼市股市的"对赌”格局.但是就在房地产商竞相屯地，争夺“地王",房价非理性飙升的2011年，我们更应该回头看看，中国的房地产业是不是仅仅“看上去很美”?

实际上，在万科随着中国房地产业迅猛发展的同时，各种隐患也在背后酝酿，即使在2011年批售比、净负债率、高存货、经营周期已经开始纷纷告急,而到了2011年房地产行业此轮上涨的拐点之后，更是进一步显现并且愈演愈烈。

下文将试图从2011年的财务数据异常变动发现问题，并通过2011年的情况进一步加以验证，从而评价万科管理层策略的合理性,并预测“地产之王”的未来走向。万科主要存在三大隐患：业绩高速增长与经营能力的背离、规模控制与平滑利润以及稳固的融资平台的搭建。

(一)高速增长与经营能力的背离1.“净利润销售收入资产"链条关系报告期2008-06-30行业排名2008-03—31行业排名2007—12—31行业排名2007-09—30行业排名营业总收入172.551641355.271141。731营业总成本09609101130120营业收入172.551641355.271141。731营业利润060058053039利润总额043021045010净利润23.0717.42153.18120.911归属母公司股东的净利润084065092073息税前利润EBIT35。29111.56180。01132。331息税折旧摊销前利润EBITDA-—0-—0——0-—0财务方面的劣势存货周转率近年来连续下降2005年为0.54%2006年为0.47％2007年为0。41%2008年上半年为0.17％速动比率和流动比率连续两年降低资产负债率连续三年升高与政府的关系一般对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业,万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱"。万科说获得的可开发土地,较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益,其不足之处也很明显.随着经济、社会、科技等诸多方面的迅速发展，特别是世界经济全球化、一体化过程的加快，全球信息网络的建立和消费需求的多样化，企业所处的环境更为开放和动荡.这种变化几乎对所有企业都产生了深刻的影响。正因为如此，环境分析成为一种日益重要的企业职能。然而基于万科为房地产行业的龙头,在这方面要保持持久的竞争力更是任重道远！下面是根据万科一些公开的信息作出的一些行业的分析，主要从机会与威胁两个方面分析。表1万科的机会与威胁分析机会（opportunity)分析⒈收入逐年增加2。中国属于发展中国家,房地产行业属于增长型行业，发展空间大。3.中国人口数量庞大,对商品房青睐。4。住房贷款环境相对轻松，有能力买商品房的人数在上升.5.随着市场的日益成熟,消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高6.万科以软性服务方面著称,也迎合了中高档房产消费者的需求7。万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件8.沿海地带很多还有的地方有待开发，商机无限。二．威胁(threats）分析1.与中国海外在品牌方面竞争性太强，两者无论在功能性及形象性属性方面都具有较高的雷同性.2.万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持一致，在品牌的一贯性仍有不足。3。万科品牌形象十分丰富,但也同样带来品牌缺乏核心的问题4.合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手发展也比较迅速，保持持久竞争力必须拥有自己的特色.5。中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐加强，对产品的设计要求也有所提高，这一方必须加大对科研的投入,以满足日益时尚的消费者的口味。6宏观上,.08的金融危机对全国房地产业造成巨大的打击,许多竞争对手都以降价促销。7。自然灾害的可能性（如地震，洪水等）8。生产成本的增加以及全球因金融危机造成的普遍购买力下降。9.政府法规一些变化。3。给万科的一些建议关心企业内部员工,注意给员工创建一个竞争与和谐并存的内部环境,给员工创造一个“满意的家”加大对各大城市（特别是一些满意度不高的城市）的售后服务以及一些增值服务，努力提高顾客的满意度实施积极的财政政策多与政府协商、合作，努力创造双赢的局面第五部分:万科的利润分配决策分析会计数据和业务数据摘要

1、本年度主要会计数据(单位：人民币元）

利润总额1，976，181，660。98

净利润1，350，362,816.78

扣除非经常性损益后的净利润1，336，851，574。86

主营业务利润3,032，584，286.21

其它业务利润12,570,882.78

营业利润2，042，799，471。10

投资收益-84,428,399.95

营业外收支净额17，810，589.83

经营活动产生的现金流量净额843,439,134。65

现金及现金等价物净增加额117，035,188。76

注1：非经常性收益总额13,511，241.92元，明细如下：营业外收支净额17,810，589.83元，处理股权投资收益1，947,073.74元，以上项目之应扣所得税影响—6,246,421.65元。

注2：投资收益-84，428,399。95元，主要源于股权投资差额摊销的影响.

近3年主要会计数据及财务指标(单位：人民币元)

项目20052004增减变动2003

主营业务收入10，558，851，683。837,667，226,237.0337。71％6,380，060,435.28

利润总额1，976，181,660。981，260，329，245.8356.80％830，366，745.19

净利润1,350,362,816。78878，006,255。0853.80％542,270，658.17

扣除非经常性损益后的净利润1，336，851,574。86889，165,465。7750.35%527,202，240.44

经营活动现金流净额843,439，134。651,048,590,341.97—19.56%-1,478，383，770.29

总资产21，992，392,061。3015，534，422，529。7641。57％10,561,040，095.70

股东权益（不含少数股东权益)8,309，602，557。046，202,198,786。7033.98%4,701，359,103。82

全面摊薄每股收益[注1］0.3630。386-5.96％0.388

按月平均加权法计算的每股收益0.3900。392—0。51％0。403

扣除非经常性损益后的每股收益0.3590.391-8。18％0。378

每股收益[注2］0。345

每股净资产2.2322。728-18。18％3。368

调整后每股净资产2.2142。699—17.97%3。337

每股经营活动产生的现金流量净额0.230.46-50.00%—1。06

全面摊薄净资产收益率16.25%14。16％+2。09个百分点11.53%

按月平均加权法计算的净资产收益率19。54％15.39%+4。15百分点12.98%

按月平均加权法计算的净资产收益率（以

19。35%15.58％+3.77百分点12.62％

扣除非经常性损益的净利润为基础)

注：1、因公积金转增股本及“万科转2”转股，报告期内公司总股数增加63。73%；

2、报告期末至2006年3月16日，公司总股数因“万科转2”转股增加196,273,306股，每股收益根据公司最新股数3,918，960，976股做出相应的调整。

3、按国际会计准则调整对净利润的影响（单位：人民币元）

项目净利润

2005年1—12月

依照中国会计准则计算1，350，362，817

遵照国际会计准则作出之调整：

递延收入的认定和摊销-778，683

商誉摊销8，441，783

递延税项资产17,768,942

资产重估225,940

可转换公司债券利息计量而多资本化

—11,330，946

部分转入销售成本

依据国际会计准则计算1,364,689,853

4、报告期内股东权益变动情况(单位:人民币元）

外币资本折算

项目股本资本公积盈余公积未分配利润股东权益合计

差额

期初数2,273,627，871。001，431，150，859。632，083，622,716.27414，846，412。17（1，049，072.37)6，202,198,786。70

本期增加1，449，059,799.00781,393,250。77810,217，690。081,350,362,816。784，675，211。744，395，708,768.37

本期减少1,136,990，237.001,151，314,761.032，288,304，998。03

期末数3,722，687，670.001，075，553，873.402，893,840，406。35613,894，467。923，626，139。378，309，602，557。04

变动原因：

①盈余公积增加系根据董事会利润分配预案从2005年度净利润中提取；

②未分配利润减少数系根据董事会2005年度利润分配预案提取盈余公积金以及实施2004年度现

金红利利润分配方案;

③股本增加系2004年度公司资本公积金转增股本及本年“万科转2”转股所致，资本公积金增加

系“万科转2”转股所致。

四、股本变动及股东情况

1、股本变动情况

（1）公司股份变动情况表（单位：股，截至2005年12月31日）

本次变动前本次变动增减（+，—）本次变动后

股份类别可转债转股其他

数量比例转增(注2）数量比例

(注1）（注3、4）

一、有限售条件的股份

1、国家及国有法人持股239,011，40410。51%+119,505,702-13358,517,0939。63％

2、境内法人持股92，503,3804。07％+46，251,690—180138，754，8903.73%

3、境内自然人持股1，710,3850。08％+855，193—150,0002，415,5780.06％

4、外资持股

有限售条件股份合计333，225，16914.66%+166，612，585-150,193499,687，56113.42％

二、无限售条件股份

1、人民币普通股1,575,137,29469。28％+312，069，562+787,744，948+150,1932,675,101，99771.86%

2、境内上市外资股365,265,40816.06%+182，632，704547,898,11214。72%

无限售条件股份合计1,940,402，70285。34％+312,069,562+970，377,652+150，1933,223，000,10986.58%

三、股份总数2,273,627,871100.00％+312,069，562+1,136,990，23703，722,687，670100.00%

注:公司股本变化详情如下：

(1）报告期内，公司实施公积金转增股本，以6月28日收市时公司总股本2，273，980,474股(其中352,603股为可转换公司债券“万科转2”转股所产生)为基数，向全体股东每10股转增5股,新增股份1，136,990，237股；

(2）自2005年3月24日开始,公司可转换公司债券“万科转2"可以转换为公司A股,截至2005年12月31日，共有11,085，298张“万科转2”转股,公司A股共增加312，069,562股。其中6月28日前新增的352，603股获得10股转增5股。故报告期内，因“万科转2”转股因素，累计新增股份合计312，245，863股；

（3）报告期内，冯佳不再担任公司董事，其持有的150，000股（其中50,000股为公积金转增股本产

生）公司A股解除锁定，公司有限售条件股份相应减少，无限售条件股份相应增加;

(4）报告期内，由于中国登记结算有限责任公司深圳分公司统计规则调整，有限售条件股份累计产

生的193股零碎股统一计入无限售条件股份,报告期末有限售条件股份和无限售条件股份数反

映了这一变化;

（5)报告期末至2006年3月16日，"万科转2斢钟？，967,710张转股，公司股份增加196,273,306

股，故截至该日，公司总股数为3,918，960,976股。

（2）股票发行与上市情况

A、此前三年股票及衍生证券发行情况

2004年9月24日,公司向社会公开发行1990万张，期限为5年，面值人民币100元的可转换公司债券。发行募集资金总额为199，000万元。本次发行的可转换公司债券于2004年10月8日在深圳证券交易所挂牌交易，简称“万科转2”，债券代码126002。“万科转2”初始转股价格为每股人民币5.48元，2005年6月29日实施公司2004年度每10股派发人民币1.5元（含税)并转增5股的派息、转增股本方案后,转股价格相应调整为每股人民币3。55元;

自2005年3月24日开始“，万科转2”可以转换为公司A股，截至2005年12月31日，共有11,085,298张“万科转2”转股,公司A股共增加312,069，562股。

公司A股股票自2006年1月4日至2006年2月21日,已连续28个交易日中累计20个交易日的收盘价格高于当期转股价(3.55元/股）的130％（即4.615元/股）。根据有关规定和《可转换公司债券募集说明书》约定：在本次发行的可转换公司债券的转股期间，如果公司A股股票连续30个交易日中累计20个交易日的收盘价格高于当期转股价的130%，公司有权以面值加当期利息的金额赎回全部或部分未转股的可转债，公司已公告将于2006年4月7日，将未转股的剩余“万科转2”全部赎回。

截至2006年3月16日，”万科转2斏杏？,846,992张,共计人民币184，699，200元。

B、报告期内因转增股本、可转换公司债券转股等原因引起公司股份总数及结构的变动情况，请见前文公司股份变动情况表注释。

C、截至报告期末公司无内部职工股.

2、股东情况介绍（截至2005年12月31日）（1）股东情况表

股东总数161,730户（其中A股152，355户，B股9，375户）

前10名股东持股情况

股东性持股比持有有限售条质押或冻结的

股东名称持股总数

质例件股份数量股份数量

华润股份有限公司国有股东11。81%439，626，254351，340,8710

CLSALIMITED外资股东2。06%76，830，87600

南方避险增值基金其他1。63%60，839,34300

刘元生其他1.57％58,276，31751，471，5710

TOYOSECURITIESASIA

外资股东1.50%55，972，18500

LIMITED-A/CCLIENT.

南方稳健成长证券投资基金其他1。48％55，000,00000

天元证券投资基金其他1.39％51，647,96000

申银万国－花旗－ＵＢＳ

外资股东1.29％48，113,71700

ＬＩＭＩＴＥＤ

国泰君安－建行－香港上海

外资股东1.15％42,665，93300

汇丰银行有限公司

内藤证券株式会社外资股东1.03%38，169,12200

前10名无限售条件股东持股情况

股东名称持有无限售条件股份数量股份种类

华润股份有限公司88,285,383人民币普通股(A股）

CLSALIMITED76，830，876境内上市外资股（B股)

南方避险增值基金60，839，343人民币普通股（A股）

TOYOSECURITIESASIA

55，972，185境内上市外资股（B股）

LIMITED—A/CCLIENT。

南方稳健成长证券投资基金55，000，000人民币普通股（A股）

天元证券投资基金51,647，960人民币普通股(A股）

申银万国－花旗－ＵＢＳ

48,113，717人民币普通股(A股）

ＬＩＭＩＴＥＤ

国泰君安－建行－香港上海

42,665，933人民币普通股(A股）

汇丰银行有限公司

内藤证券株式会社38,169,122境内上市外资股(B股)

开元证券投资基金37，254，817人民币普通股(A股）

上述股东关联关系或一致行1.CLSALIMITED所持的76，830,876股B股为香港华润（集团)有限

动的说明公司实际持有，香港华润（集团）有限公司是华润股份有限公司的全

资子公司；

2.南方避险增值基金、南方稳健成长证券投资基金、天元证券投资基

金、开元证券投资基金同为南方基金管理有限公司管理的基金。截至2006年3月16日，第一大股东与公司股权关系的方框图如下:

（3)公司股权分置改革有限售条件股份情况

A、公司股权分置改革有限售条件股份可上市交易时间

限售期满新增可上有限售条件股无限售条件股份数

时间说明

市交易股份数量份数量余额量余额

2006年12月5日331,957,492165，314，491331,957，492注1，2

2007年12月5日165，314,4910497,271,983注2

B、公司前10名有限售条件股东持股数量及限售条件

序持有的有限售可上市新增可上市交

有限售条件股东名称限售条件

号条件股份数量交易时间易股份数量

2006年12月5日186，026，380

1华润股份有限公司351，340，871注1、注2

2007年12月5日165，314,491

2刘元生51，471，5712006年12月5日51,471,571注1

万科企业股份有限公司

326，527,8512006年12月5日26,527,851注1

工会委员会

陕西证券股份有限公司

416,559,2482006年12月5日16,559，248注1

（注3）

5深圳市投资管理公司7,176,2222006年12月5日7，176,222注1

深圳市核电实业开发有

64,762,0172006年12月5日4,762，017注1

限公司

中国平安保险（集团)

74,762,0172006年12月5日4,762,017注1

股份有限公司

新疆金科电子信息开发

84，293，0672006年12月5日4，293，067注1

公司

9蛇口社会保险公司4，277,3992006年12月5日4,277,399注1

深圳发展银行股份有限

103,849,6512006年12月5日3，849，651注1

公司

注1：公司原非流通股股东承诺持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在十二个月内不上市交易或者转让；

注2：华润股份有限公司承诺，前项承诺期满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占公司股份总数（按截至相应股份获得上市流通权前一交易日总股份数计算）的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十。且出售价格不低于公司股权分置改革中发行的认沽权证行权价的120％（出售价格将按权证行权价的调整方式在法定限售期内进行调整）；

注3:陕西证券股份有限公司已重组为西部证券股份有限公司，其在中国证券登记结算公司深圳分公司相应信息未变更。第六部分：长期股权投资核算方法对利润分配的影响1．2004年1月1日取得10％股权，因不具有重大影响，故采用成本法核算

借：长期股权投资5000

贷:银行存款5000

2．2005年7月1日取得20%股权，因对A公司具有重大影响，转为权益法核算

1）在增资使长期股权投资的核算由成本法转为权益法时，应以成本法下长期股权投资的账面价值作为按照权益法核算的初始投资成本，并在此基础上比较该初始成本与享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，确定是否需要对长期股权投资的账面价值进行调整.

首先，成本法下对2005年7月1日的投资帐务处理为

借：长期股权投资16500

贷：银行存款16500

其次，进行比较，两次投资成本5000+16500=21500（万元），两次投资可享受的公允价值为60000*10％+75000＊20%=21000（万元）,因投资额大于享有的公允价值,故而在权益法下无需对投资成本进行调整.

2)追溯调整应享有的净利润份额

借：长期股权投资1000（10000*10%）

贷：盈余公积60（6000*10％*10％)

利润分配—-未分配利润540（6000*10%-60）

投资收益400（4000*10%）

3）追溯调整应享有的其他股东权益变动

A公司2004年1月1日净资产60000万元，至2005年7月1日为75000万元，其中包括该段时间的净利润10000万元和其他权益变动5000万元。

借：长期股权投资-其他权益变动500（5000＊10%）

贷：资本公积—其他资本公积500

4)2005年年末，按权益法核算应享有的净利润份额

借：长期股权投资-损益调整1200（4000＊30％)

贷：投资收益1200

3．2006年1月1日，继续投资取得30%股权，因对A公司具有控制权，改为成本法核算因追加投资原因导致原持有的对联营企业或合营企业的投资转变为对子公司投资时,长期股权投资账面价值的调整应按企业合并形成的长期股权投资的方法处理，以成本入账，故而需要把权益法下确认的相关损益、权益调整冲回

1）2006年1月1日新投资应确认

借：长期股权投资25000

贷：银行存款25000

2）追溯调整确认的损益

借：盈余公积220

利润分配——未分配利润1980

贷：长期股权投资2200（1000+1200)

3)追溯调整确认的资本公积

借：资本公积500

贷：长期股权投资-其他权益变动500

至此,长期股权投资-成本账面金额为5000+16500+25000=46500万元。

4．2007年1月1日出售股权,对A公司失去控制，仅具有重大影响,改为权益法核算

1）出售股权时

借：银行存款30000

贷：长期股权投资23250

投资收益6750

2）权益法下追溯调整以前期间应确认的利润

第一次投资10%剩下的5%的调整,

借：长期股权投资-损益调整（10000+4000+12000）＊5％=1300

贷:盈余公积130

利润分配——未分配利润1170

第二次投资20％剩下的10%的调整

借：长期股权投资-损益调整（4000+12000）*10%=1600

贷：盈余公积160

利润分配——未分配利润1440

第三次投资30%剩下的15％的调整

借：长期股权投资—损益调整12000＊15％=1800

贷：盈余公积180

利润分配——未分配利润1620

3）年末调整应享有的净利润份额

借：长期股权投资-损益调整10000*30％=3000

贷:投资收益3000

至此，长期股权投资的账面明细如下：

长期股权投资—成本23250

—损益调整1300+1600+1800+3000=7700

5．2008年1月1日出售股权，对A公司不再具有重大影响，改为成本法核算

因收回投资等原因导致长期股权投资的核算由权益法转