一部分：成都市宏观环境现状分析

2004年房地产发展现状与趋势预测分析报告第1页共7页第一部分：成都市宏观环境现状分析宏观经济环境20０4年，全市国民经济保持良好发展势头，国民经济呈现出工业生产快速增长,投资规模继续扩大,消费稳中趋活,居民消费价格涨幅有所回落,对外经济发展加快,财政金融经济运行良好等特征，据统计局相关资料显示,全市规模以上工业累计完成增加值达425．37亿元,固定资产投资达1０8５．2亿元,社会消费品零售总额达875。28亿元，全市财政总收入286。３1亿元,增长26。５％,进出口总额为33．6５亿美元，增长３３.7％,进出口相抵，顺差３．7１亿美元。全年全市地区生产总值突破2１00亿元大关，达218５．７亿元,比上年增长1３．6％为近十年以来最高水平.房地产作为国民经济发展的重要产业之一，2004年成都市房地产业发展在国民经济发展贡献中也起到了举足轻重的地位与作用。２０04年共计完成投资为291。41亿元，增长18.8％,其中商业营业用房完成５5．15亿元,增长83.4%；住宅完成185．６亿元，略有下降；办公楼完成9．86亿元,增长1８。１%；其他用房完成40。8亿元，房地产投资的火热局面也将形成一定的资金人才吸聚效应,为房地产的发展奠定雄厚的经济基础。另一方面,居民的人均可支配收入呈快速增长趋势。1-１１月份，居民人均可支配收入达到９3２６。6元,消费性支出为７35８。5元，同比增长14。2％，其中居住消费支出为899．9元,同比增长16。2%，但居民居住支出的比重则较去年下降了2％,仅为9.6％，这说明居民收入水平得到了全面提高,居民生活质量得到了极大的改善,随着经济的不断发展，居民购买能力也将得到不断的提高,目前成都市的用以衡量人民生活消费水平的恩格尔系数维持在40%以下,且呈下降趋势。国民经济的良性发展，以及人民生活水平的日益提高，将为房地产行业的发展创造一个优越的宏观经济环境，可以预期，2００5年，成都市房地产市场仍将持续快速健康地发展下去。宏观政策环境近几年来,房地产行业存在着投资过热,投机性购房比例上升、房地产市场价格不理性上涨等现象,也相应地带动建材、电力、水泥等行业不良发展和产业结构恶化;从第一季度统计数据显示，房地产投资增幅达４３％高居不下;而第一季度的GＤP增长率也达到9。８％，远远高于政府预期的目标7％，与此同时，居民消费指数已上升到２.8%，经济发展面临通货膨胀压力,在一定程度上存在局部过热现象，国家宏观调控势在必行。针对目前房地产行业发展中存在的开发商自有资金比例少(很少超过35%),７0%-8０%的资金来自于银行贷款，房地产开发的投资结构不合理，银行信贷风险呈上升趋势，投机性购房比例快速上升;全国土地供应市场秩序混乱，土地开发利用率低，且存在大量农转非的空置土地等情况，政府面对土地、资金、开发商、消费者，打出了一系列宏观调控组合拳,并着重对房地产开发的所必需的土地与资本两大方面进行了管制。可以说,20０４年是中国房地产的政策年.（一)金融货币政策首先是中国人民银行于20０４年4月12日宣布,银行存款准备金率将提高0。５个百分点,现执行7%存款准备金率的国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、中国农业发展银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司和有关外资金融机构，２004年4月２5日将执行7．5％的存款准备金率，该政策的出台将直接导致全国金融机构可利用（发放）的资金减少1100亿,各金融机构的信贷口袋顿时缩减了许多.其次是国务院于４月２7日发出通知,决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例,房地产开发（不含经济适用房项目）由2０%及以上提高到3５％以上，该此调整直接作用于房地产市场,对房地产开发企业的自有资金提高了要求,房地产开发的门槛被进一步提高。从长期来看，房地产市场的发展将面临洗牌,房地产业结构将得到进一步优化,房地产行业也将得到健康的发展。再次是５月３1日，银监会开始全面清理在建和拟建项目固定资产贷款。对刚刚经受了货币总量减少冲击的房地产商而言，银监会发起的全面清理带来的冲击将更大一些。第四是关于银行按揭方面的。今年2月1日，中国银监会先是发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规定商业银行对个人住房贷款的发放,应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在５0%以下（含50％）,月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）;房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过３0％.5月１日以后，各大银行又纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，其中主要是对个人购买第二套（含两套以上）的住房按揭贷款以及高档别墅、商铺等贷款，更加谨慎，旨在抑制过度的炒房投机行为,降低银行自身的信贷风险。最后是通过加息来弥补提高存款准备金率传导机制的滞后性缺陷，其通过压制金融机构的信贷总体规模来实现降低基础货币的扩张系数的做法难以在短期内难以控制信贷的规模，必需通过其他的政策辅助,但是，受到国民经济中存在的二元结构即一方面投资过热,另一方面需求不景气的两难问题,加息政策迟迟未出台，直到1０月29日,央行终于宣布了加息的消息,其中金融机构一年期存款基准利率将上调0。27个百分点,由现行的1.９８%提高到2.25%,一年期贷款基准利率上调0．27个百分点,由现行的5．3１%提高到5。５8%。此次央行还同时调整了个人住房公积金贷款利率和个人商贷利率。其中，个人住房公积金贷款上调0.1８％；而５年含以下个人住房商业贷款利率上调0.1８%,5年以上商贷利率上调0.2７%.从这次利率调整的幅度以及带来的影响来说,是微小的，温和的。从消费者角度,以50万元2０年期的房贷为例计算,５年以上房贷利息由5.０4％加到5．31%后，贷款者的房贷月供每月多了75．2元，而20年下来要多交利息１８０39．７元。对以自住为目的的普通购房者来说,影响并不大，更多的是心理层面的影响；而对以赚取房产买卖价差为主的买房投资者来说,加息必然增加供楼还贷的成本，造成投资利润下降。对于目前成都11%的炒房投机者来说，可以得到很好的遏制。对于开发企业贷款来看,1０0０万贷款每月仅多还了２000元,影响甚微，而且本次还给予了各金融机构一定的利率浮动限度的权利，这将使得一些资产负债率低、企业信用高的企业仍然有机会获得贷款的机会，优化信贷结构。金融政策一览表时间发文部门政策行业信贷规模２004年３月３日银监会商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）200４年６月3日中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知２００4年9月2日银监会商业银行房地产贷款风险管理指引行业信贷风险时间发文部门政策2004年４月11日中国人民银行提高存款准备金率0。5％2０04年4月27日国务院将房地产开发的自有资本金比例从２0％提高到３５%200４年１月1日中国人民银行扩大金融机构贷款利率浮动空间2０04年10月28日中国人民银行提高金融机构存贷基准利率，放宽人民币贷款利率浮动空间，同时允许存款利率上调个人信贷政策时间发文部门政策20０4年3月3日银监会商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）融资政策2003年银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（二)土地政策首先是2004年４月30日国务院办公厅发出紧急通知,决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿工作。主要内容如下：(1)继续深入开展土地市场治理整顿；(2）严格建设用地审批管理;（３)切实保护基本农田；（4)严格执行土地利用总体规划和年度计划;（5)严格执行耕地占补平衡制度；（６）积极推进国土资源管理体制改革其次是国家加大了对土地市场的调控力度,要求各级土地机关在8月3１日前完成对目前长期闲置的土地以及违规转让与开发土地全面整顿清理之前，期间暂停农业用地转建设用地的上报审批,并取消工业园区建设项目，土地开发面积增幅回落。再次是国土资源部、建设部等部门对土地开发检查制度的建立与完善,从对规范房地产土地市场秩序出发,整顿土地市场.如国有土地资源部建立的全国土地的垂直管理系统,可以很好地防止土地市场的暗箱操作弊端、继续推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度、针对目前不少开发商采取建设大层高住房项目，出售后，可以由买家增加成两层使用的工程专项检查制度。皆在规范土地市场秩序,提高土地的利用效率，切实保护农田,维护广大人民的利益.第四是国务院办公厅今年发出的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理；以及《关于严格执行拆迁补偿管理暂行条例》,一方面减少动拆迁活动,将有助于减少过多开发的新项目，减少拆迁规模也可以适当降低大规模的购房需求，调整供需，平抑房价,另一方面也增加了开发的成本。土地政策一览表时间发文部门政策20０4年3月1日国土资源局国土部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通知20０4年3月16日国土资源部国土资源部关于下达〈20０４年全国土地利用计划的通知２０04年4月29日国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的通知2０04年9月22日人大常委中华人民共和国土地管理法修正案2004年１0月２8日国务院国务院关于深化改革严格土地管理的决定2００4年1１月１日国土资源部土地利用年度计划管理办法修订版2004年11月1日国土资源部建设项目用地预审管理办法２0０4年11月1０日国土资源部关于完善农用地与土地征收审查报批工作的意见（三)经济适用房政策５月１３日,由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则,真正让广大中低收入群众受益。而成都也实行了相应的经济适用房管理办法，并在最近几年提供超过500万平米的经济适用房,对于缓解目前房地产供需关系紧张，平抑房价，维持房价稳步发展有着举足轻重的作用。相关连接:购买经济适用房将严格控制购买面积，在该《规定》中明确指出，购买经济适用住房严格控制在中、小套型,多层住宅建筑面积不超过９０平方米（高层住宅增加10平方米公摊面积,不超过建筑面积１00平方米）。二人户限购5８平方米以下住房;三人户限购７２平方米以下住房;四人户及以上限购9０平方米住房。超购面积,不得享受政策优惠，购买人应在办理产权登记时向政府补交与市场价的差价(补差的标准由市住房委员会办公室公布)。(四）城市发展规划新规从远期城市发展规划看，成都新一轮的城市规划编制即２004－20２0年城市发展规划将在原有规划基础之上，将成都打造成为一个沿南北方向纵深发展，北达绵阳，南接乐山,东至内江与南充,并与重庆形成城市联盟体，达到资源共享的城市共同体。从远期规划来看，成都市的发展大方向依然是城南与城东，另外城北的发展也占据一席之地,而文化底蕴较为浓厚的城西在远期规划中受远期规划战略方向的影响可能受到一定的发展限制。而从近期城市发展规划来看，即2００3—２0０５年城市发展规划，尤以2003～２004年度规划为重点,将以建设东、南新城;打造中央商务;促进产业发展；畅通城市交通；弘扬历史文化;创建“环模城市"；构筑战略高地为目标,加强城东与城南两个副中心的建设,继续旧城改造，促进城市CＢＤ建设,发展高新技术产业，并加快东郊工业企业的结构性调整。在城市交通方面，也不断的优化一环，二环，并最大限度地发挥三环的快速转换功能，事实建设地铁1号线,启动地铁2号线，建立立体化交通系统