房地产项目开发到销售流程完整版

第第页房地产项目流程一、项目审批1、开发部对市场进行项目调研，依据市场行情，在各部门配合下完成项目内部\o"搜索更多关于“可行性研究”的信息"\t"/QuestionDetail/201207163253847434/1/_blank"可行性研究报告（从财力，人力，是否盈利）。2、总经理通过，申报董事会通过，下达回总经理进行项目实施。3、项目实施：开发部买地通过拍卖的形式，或政府划拨，投标书，投标成功签订《土地出让合同》，同时准备好对外《可行性研究报告》，凭合同和报告交发改委审批，获得立项批文。4、工程部牵头测绘勘探公司进行实地勘探出总评图上报规划局出建设用地规划许可证。5、开发部拿相关证件（用地规划许可证，立项批文等）去国土资源局办理土地证。6、开发部聘请设计单位出图纸，其他部门配合，如销售部提供客户需求建议。7、工程部对接图纸，聘请图审单位进行图审（是否符合国家法定法规，是否有差错，是否可以更节省等）。8、审核通过开发部上报规划局审核（消防，白蚁，防雷，卫生，绿化，环保，人防）质检局出合格报告。9、规划局审核通过发放建设工程规划许可证。（注：具体办理流程见附件五）10、开发部先聘请监理单位（招标形式），再聘请施工单位（招标形式），开发部协助施工单位去建设局办理施工许可证。11、开发部准备好前面的四证，图纸及申报资料，预测报告；销售部准备好买卖合同,两书《住宅质量保证书》，《住房使用说明书》。（注：买卖合同，两书：公司聘请相应的法律顾问和律师起草，上报总经理通过，下达销售部或办公室拿到工商局备案，备案编号，开发部找测绘公司对每套房子进行测绘，收到房产预测报告。）12、开发部收集所有资料去建设局申请预售证。（四证两书，图纸，测绘报告，买卖合同等其他预售证申请的具体资料见附件一）。13、开发部确定相应的物业公司。（自己的物业公司或是通过招标协议的形式确定物业公司）14、建设局通知房交中心开始办理房产初始化过程，销售部经理和内勤根据房产预测报告及相关资料在房交中心系统中输入项目资料，完成房产初始化过程。15、房产交易中心通知建设局完成复核后建设局发放预售证，竣工后发附件。16、物价局备案。17、建设局五证二书备案。☆注：房地产公司前期需要做哪些工作并如何办理请见附件二二、施工▲施工前的准备：开发部寻找合作单位，签订相应的合做合同。（电力局，自来水厂，宽带，电信，网络电视等）同时办理好临时用电用水问题。工程部通知施工单位配合这些合作单位进行衔接。▲建设单位，设计单位，监理单位，施工单位进行图纸交底，施工过程中各部门造成冲突的处理方式：不管谁发现问题都要通知建设单位，建设单位联系设计单位要求修改，改好再告诉建设单位，建设单位通知施工单位。建设单位要求变更，通知设计单位。施工单位提出修改（为达到要求）告知建设单位。建设单位要求追加但不影响设计，不用改图。监理单位提出，通过联系函，通知书告知施工单位和建设单位（工期，质量问题）。工程竣工备案工程验收：⑴首先四方验收（施工单位，监理单位，物业，建设单位）进行预验收整改。⑵预验收通过后，把相应的资料准备起来交质检站，质检站接到申请后会通知相关部门（人防，消防，绿化，环保，白蚁，防雷等部门）加上我们这边施工单位，设计单位，勘探单位，监理单位，建设单位五个单位一起组成验收队，相关部门会提出一些整改意见进行整改，整改完后各自出具证明。五个单位出一份5方验收报告《建设工程竣工验收报告》，最后质监局根据各部门的证明（有统一表格形式）以及五方验收报告出具《质量监督报告》。⑶让测绘公司出具房产实测报告。⑷把所有资料存建档案馆，出具竣工档案质量认定书。⑸去物业专项维修资金管理中心代缴纳物业专项维修资金（房产公司垫付）⑹存档后把认定书拿去建设局领出预售证的附件。注：以上属于竣工验收备案四、销售1、开盘⑴条件：五证二书齐全，准备好销售的策划方案销售方案包括销售策略，市场行情；销售的价格区间；销售推广方案；销售的奖罚。总监，总经理及策划公司制定销售的策划方案，上交总经理审核再上交董事长（下达相应的指标）下达总监，经理，内勤协助编制详细价格表，总经理审核通过。⑵网签合同：销售经理和内勤去完善网签合同信息的修改和补充⑶销售现场布置：经理负责案场的场地布置（销售现场的装修风格，样板房，模型实物，电子展示，案板房，广告宣传等）。⑷销售记录：①销售日记的记录：销售经理对销售节点，重大事项，结顶交房时间，人事变动等的记录。②销售台账的记录：认购单信息，买卖合同的主要信息和销售员名字。③客户台账的记录：客户来访登记详细到性别，联系方式，地址来访时间等。⑸其它需准备的东西①小定单，认购单：认购单不同于合同，可以变更可以撤销而合同可撤销不可更改，合同是网签的，不可更改。②楼书：楼盘介绍，楼盘名片③销售说辞：与客户的互动比较多④用户问卷：了解客户需求，客户信息，以销售员提问聊天的形式获得（目的为了解客户，为以后广告投放和销售提供信息考量销售员的技能）。⑤优惠审批单，变更审批单，退房申请单，备案申请表，撤销合同申请表等。⑥销控表：对内对外的销控表，对外销控表上墙。⑦与银行，公积金中心，签订合作协议。⑧准备好发票（内勤通知财务部要准备好发票）⑹房产信息录入：要把每套房子的信息输入公司系统，对销售员的使用权限进行设置，只能看到自己的客户，防止泄密挖走客户的可能性。合同第十六条，出卖人不能按约定时间交付权属证书，逾期90天的买受人有权退房。⑸备案①备案的申请：销售员填写申请备案，申请资料主要有以下：▲商品房备案资料：1、商品房购房合同原件（所有签定合同）2、购房者身体证复印件，（如果是军人，就用军人身份证），结婚证。3、委托房产公司备案提供委托书原件。（授权我们去办理）4、需预告的提供预告登记申请表。5、有共有人需提供共有协议，共同共有的需提供结婚证复印件（如果买受人是两个人以上，买受人需要签一个房屋共有协议（买受人两个或以上，确认买受人买房份额1、共同共有2、按份共有，按比例）。注：夫妻关系可以按份共有，也可以共同共有；非夫妻关系只可按份共有。）6、如未满十八周岁的未成年人提供户口簿复印件，父母双方的身份证复印件，结婚证复印件，监护证明，未成年人和父母不在一起的需提供出生证明复印件。7、购房者为单位提供营业执照复印件、法人身份证复印件、委托书原件、董事会决议原件，公司章程复印件，单位有国资成分的需要上级主管部门的批复（都加盖购房者公章）8、购房者为港澳台及境外人员或单位需提供购房合同公证书原件、安全局备案证明原件，身份证明外文的需翻译协会翻译原件，在金工作或学习证明、境内居留满一年证明，本人无房承诺书。9、买方营业执照上港澳合资、外国法人独资、中外合资台商等的需到国家安全局备案，购房合同公证处公证原件。10、备案时所提供的复印件都需房产公司加盖公章11、房款进账单复印件加盖公司公章12、新购商品房状况申请审核表②备案办理中：▲交易所确认无误，在合同上盖章（有一个备案号）发一张备案证明，完成备案。▲备案好6份合同：交易所一份留底，购房人自己一份，税务局一份，土管局一份，房产公司留一份备案，如有贷款，银行一份（老模式要六份）▲备案证明1份，：原件给客户，复印1份给银行作为按揭贷款办理资料。★注：备案证明和合同原件给客户时有一个移交手续，用本子登记，是谁移交，相应信息的登记；办理贷款时要把备案完的合同和备案证明复印件一并交给银行。合同的撤销1、根据客户的要求填写退房申请表（填写理由，客户签字确认）。2、销售部经理核对签字上报总经理审批（总经理审批同意后收回全部合同和备案证明）。3、由销售员再填写退款单销售经理确认上报总经理审批。4、财务部根据总经理审核同意的退房申请表和退款单退款，开具冲红发票。5、双方填写撤销合同的申请表，客户签字再经理签字，办公室凭总经理签的退房申请表盖章。6、双方到房交中心办理撤销（带上合同，备案证明，撤销合同申请表，红字发票，身份证等）。⑸预告证和预抵押的办理★注：预告证房屋预告登记证预抵押抵押权预告登记证预告证的办理▲填写申请表，一般在购房合同填写时一起填写，合同去房交中心备案时预告证一起做掉，我们帮购房户保管（办理房产证的时候要收回，我们暂时替客户保管），如果要撤销合同时，要把预告证也带来，先撤销预告证再撤销合同。▲预告证办理需要准备的资料：1、预告证申请表2、申请人身份证明原件及复印件3、已登记备案的商品房买卖合同4、当事人关于预告登记的约定5、登记部门认为需要提交的其他有关材料▲房交中心办理程序：1、受理2、核准收费3、审批4、缮证5、发证6、归档预抵押证的办理▲商品抵押权预告办理需要带的资料有：1、申请表2、申请人身份证明原件及复印件3、贷款合同4、抵押合同5、预购商品房预告登记证明6、当事人关于预告登记的约定7、登记部门认为需要提交的其他有关材料★注：预抵押证主要用于有贷款的客户，无贷款的无需办理预抵押证；如果在交房过程中，客户已经把房款交清给银行，银行会开具房款已结清的证明，凭证明把预抵押证领出来，到房屋交易中心注销掉，后面的他项权证也不用办理了。⑴银行贷款▲陪同客户去银行签贷款合同（带上备案好的合同，备案证明复印件，身份证，户口本，结婚证/单身证明，收入证明等）▲三方签字盖章，银行，客户本人，开发商（贷款合同在没有办理好产权证或是产权证未交给银行前，开发商都具有担保责任）▲贷款合同一式4份：一份银行留底，一份开发商，一份房交中心，一份客户自己。▲客户填好预抵押申请表（房交中心有格式化的表格）。▲我们凭贷款合同和预抵押申请表去房交中心办理预抵押证，办好把证交给银行（或银行自己办理）。⑵公积金贷款★同银行贷款一样（同上）⑶组合贷款▲客户去公积金中心申请组合贷款。▲公积金中心签发联系函给银行。▲客户凭联系单和贷款资料去银行办理组合贷款。▲银行将根据客户提供的资料把贷款意见反馈给公积金中心。▲客户去公积金中心签订客户，银行，公积金中心三方的贷款合同。▲客户领出贷款合同，填写预抵押申请表。▲去房交中心办理预抵押证。▲预抵押证办出来交给公积金中心。⑹放款▲结顶报告出来后银行放款（银行会联系客户，但不一定通知我们）。▲财务根据银行进账单，开具收款发票，（即预付款发票，下次客户来给客户，通知客户）。★注：内勤和财务的衔接①内勤和财务要核对哪些已经放款，哪些没有放款。②核对完，内勤要对没有放款的进行处理，为什么没有放款？③为什么没有放款有几种原因：指标没了，过段时间再放；购房户资料提供不全；预抵押证没拿来等。④内勤根据不同的原因做相应的处理，催款，跟进，以达到早日放款。（☆注：销售部各岗位分别在房屋销售过程中应注意的具体问题见附件四）交房▲交房前的准备工作：门牌证的申领，开发部到地名办填一张申领表，申领门牌证确保供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件。一户一表（开发部去水电部申领，内勤提供买房户信息等代办理）内勤要把交房前客户已经付掉的办证的票跟财务核销（85元预告证，预抵押证办证费用之前由销售员在财务部领出去，办好发票拿回来内勤保管）财务部要开出总额发票★注：交房时要换发票，开总额发票，把之前的收回，把所有发票和合同带过来，验合同验发票。发票定金：认购预付款：合同签订首付，或一次付清，或是银行打进来。总额：办理房产证用，交房时开总发票。财务部和内勤准备结算清单，我们房款最终要有个结算，因为面积的差异造成总房款的差异，要在结算清单上写明代收费用（物业维修资金，预告证，预抵押证，他项权证，房产证，土地证，契证等的费用），交房这天为止，实际交了多少，还差多少，多退少补。房屋明细，代缴费明细，已交多少，差多少。财务准备好一张收据（收到产权证，契证，他项权证等证件办理费用的收据，证办出来后要和客户换发票）。销售内勤准备好交房通知书：▲时间（由总经理召开交房会上确定的，会召集各部门讨论交房内容）▲要带多少钱，结算清单直接附上或是直接告知要带的金额。▲物业管理费多少填上，并且备注物业代收垃圾清运费多少（和物业公司联系好）注：物业费不是销售部财务收，是物业财务收▲需要带的资料写明（身份证，合同上几个人就来几个人，必须本人，之前开的发票，收据，结婚证等）▲附上交房流程表▲以挂号信，EMS邮政的方式邮寄，根据合同上的地址，有特殊情况如退回的，销售员要电话联系。内勤要准备好办理房产证和土地证转移登记的申请表，盖好章的两书。物业公司要准备好物业合同，收钱（财务发票，垃圾清运费等是代收）钥匙的转交工作（房子竣工验收后施工单位把钥匙交给工程部，工程部转交给物业部）。工程部或销售部准备验房单。准备好钥匙移交单。交房流程审批单准备好，主要是责任明确（交房时需要各流程的经手人签字）。工程部，销售部，物业公司要先去排查一下（以业主的角度去验收，东西有没有少，有什么地方不好的要通知施工单位再来处理下）。联系银行，交房当天派人来收款。通知施工单位派人配合交房。现场保洁，保安工作要联系好（总经理和销售经理协调）。场地的准备（会场布置，交房地点定哪里，销售经理和策划公司一起协调）。▲交房现场流程：一、销售员接待①要求购房户出示购房合同及购房户身份证原件（为了证明来交房的人是购房户本人）。注：如果有交房通知书信件退回的，电话通知过来的购房户，要让客户签收一下。②检查下相应要准备的发票有没有。③填写交房流程审批表（每过一流程就要签字）。④销售员让客户签房产证，土地证转移登记申请表。经手人在交房流程审核表上签字进入下一环节，购房户拿着流程审核表去财务部。二、财务部接待先对结算清单和客户进行确认，客户主要核对面积的调整，发票上的已付款和结算清单上已付款是不是一致，根据结算清单核对，无误客户签字（结算清单需要销售经理，财务部经理，及业主三方签字，前两者是在交房准备工作中已经完成签字。）根据结算清单上的款项差额进行支付，财务部开一张财务交款单，客户凭交款单去现场银行交款处交款，银行收到钱会在交款单上盖章，表示银行钱已经收到，不管用什么方式付款，都要有凭证。换票（有些票没换过的要换掉，给客户的票要有总额发票，预告证发票，预抵押发票，物业专项维修资金发票，产权证，契证，他项权证等代收费用的收据，确保发票和收据都换了，原则是钱先给再给票。）流程表签字去下一环节物业物业接待签物业合同（其他附带要填一些表格）收取物业管理费，垃圾清运费。发票和收据开给购房户开具一张验房单流程审核表上签字去工程部四、工程部工程部或是工程部指派人员陪同验房。把验房结果填写到相应的验房单上。①没问题②需要整改，如果是理解有误的，需要解释；如果真的有质量问题，工程部通知施工部，什么时候整改完毕。对验房单上的信息进行确认，客户签字。开具钥匙移交单（验房没问题的开移交单，或是小问题想先领钥匙的开钥匙移交单，如有问题想要整改好了再领钥匙的就先不开钥匙移交单）。流程审核表上签字去物业物业凭钥匙移交单进行移交，客户领了钥匙进行签字，签流程审核表。物业复印一份钥匙移交单给销售内勤，流程审核表原件要给销售部（可以日清或是其他形式转交）★注：针对延期交房的①和购房户达成赔付协议（双方协议不按购房合同赔偿金额进行赔偿）或表单(按合同上金额进行赔付）。②协议或表单上的金额要明确。明确赔偿后的责任（收了钱以后不能来追讨）。③由法务部起草协议或表单（格式，标准写好了要上报总经理签字）。④在结算单上要写明此笔赔偿金额，其他程序都正常。产权证的办理及发放▲房产证的办理①内勤和销售部经理去房交中心进行房产初始化登记，首先填写初始化登记申请，提供相应一系列的资料，预售证附件的原件等。房产初始化需要的资料：1、申请表2、营业执照及法人代表身份证复印件（加盖单位公章）及组织机构代码证复印件（加盖单位公章），介绍信原件及经办人身份证原件复印件（加盖单位公章）3、土地证原件及复印件（如已抵押在银行需提供银行同意办证的证明和经银行确认与原件相符的土地证复印件，银行加盖银行公章，骑缝章）4、计委立项批文原件或发改委（或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件）5、建设工程规划许可证及设计要求，审定意见书，红线图原件（或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件）6、房屋建筑竣工验收备案表原件7、金华市规划局建设工程竣工规划专项审核意见书原件（或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件。2006年7月1日之前的项目无此件，但项目中如有架空层，阁楼等不计入容积率面积的则仍需提供）8、质监报告原件9、白蚁预防合格证原件10、房产测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑面积测绘报告原件11、图纸12、税务局的《地税自建房税收审核证明》。13、土地，规划与现门牌不符的提供门牌证原件及复印件（如无门牌证需地名办证明）14、登记部门认为要提交的其他材料②房产证转移登记申请在办理房产转移时，所需资料有：1、房产转移登记申请表（我公司盖章确认过）2、申请人身份证明原件及复印件3、备案号的合同原件4、当事人关于预告登记的约定(我们代客户保管的预告证要交还房交中心，内勤要去银行或公积金中心把预抵押证领出来和转移登记这张表一起交给房交中心。)5、登记部门认为需要提交的其他有关材料③办理房产转移登记时，还要先办理契证（准备一份合同原件），去税务部缴纳契税，办理契证发你完税凭证和契证，契证复印件要交一份给交易中心。④房交中心凭契证复印件发放房产证。☆注（房产证办理流程和所需材料及费用详解见附件三）▲土地证的办理①内勤准备好相关资料，要有土地总证，房产证等，去国土资源局办理。②或委托相关办证单位代办理，提供相关资料即可。（现在土地证已和房产证合二为一叫产权证）▲他项权证办理他项权证主要是给银行换取预抵押证，提供相应的证件资料，有些要三证（房产证，土地证，他项权证），有些一证（他项权证）就可