房地产金融练习题和答案

PAGEPAGE4房地产金融练习题+答案第一部分.练习题第一章绪论一、单项选择题(每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（D）。A.回收期长B.风险性C.运行的地域性D.保值增值性土地的需求不断上升，而供给却有刚性，这一特点决定房地产资金的(C)。A.回收期长B.运行的地域性C.保值增值性D.风险性房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和（B）。A.中介公司B.政府C.监管机构D.行业协会我国目前已形成以(D)为主的房地产金融体系。A．投资公司B．证券公司C．政府主管部门D．各商业银行房地产信贷部(B)是房地产金融的主要内容。A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款C．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（A）。A.地域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性某一房地产价格水平的高低，主要取决于（C）。A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区本类房地产的供求状况D.本类房地产的供求状况房地产的(B)，决定了所形成的产品只能就地出售和经营，因而具有明显的地域性。A.单件性B.不可移动性C.使用的长期性D.资金占用量大一般情况下所有的人都需要房地产金融提供服务。这表现为房地产金融的（D）。A.安全性B.长期性C.政策性D.广泛性房地产金融市场中货币市场的融资工具是(B)。A.长期贷款B.短期贷款C.股票D.长期债券房地产金融市场的客体要素为(C)。A.中介公司B.政府C.资金D.房地产企业二、多项选择题(每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分。)房地产的形态有（ABC）：A、土地B建筑物C房地合一D附着物E定着物开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是房地产的（AB）。A、经营者B建设者C、所有者D、购买者E抵押人消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对象主要是（CD）等。A、经营者B建设者C、消费者D、购买者E抵押人房地产业是由房地产的（ABCD）等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济中的重要行业。A开发B经营C销售D服务E居住房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括（ABCD）：A房地产业投资大、借款多、周期长B房地产受区域因素影响较大C房地产具有投资和消费的双重性D房地产受国家政策与城市规划影响E房地产投资收益性率高根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，可以将我国的房地产金融发展分成（BCD）等特征非常鲜明的阶段A房地产金融萌芽阶段B住房建设资金管理阶段C房改金融阶段D房地产金融阶段E房地产调控阶段一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（ABDE）特征：A完善的法律体系B完善的市场结构C较低的贷款利率D丰富的市场产品和大规模的交易E高效的市场效率和严格的风险管理目前我国的房地产金融市场极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。概括来讲有（ABCD）：A资金来源单一B贷款品种可选择性差C法律体系不完善D市场发育滞后E人民银行经营机制有待转变房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称，其主要特征包括(BCD)。A．宏观性B．多样性C．长期性D．安全性E．风险性下列属于房地产金融的业务种类的是(ACDE)。A．房地产信托B．房地产股票C．住房储蓄业务D．房地产抵押贷款E．房地产开发与经营贷款从经济适用住房的经济属性看，经济适用住房是一种(BCE)。A．福利房B．商品房C．微利房D．集资建房E．面向中低收人家庭出售的住房金融机构应当成为房地产业的(BCD)。A.决策中心B.信贷中心C.结算中心D.信息中心E.研究发展中心三、填空题（每空0.5分）房地产是指土地、建筑物及固着在其上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。消费性房地产金融服务，最基本的产品就是按揭和保险。市场化房地产金融服务，是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色色的市场参与者。目前，我国调控房地产业的措施以行政命令为主，并辅以一定的法规和经济措施。在西方国家，主要是通过金融、税收等政策措施间接调控房地产市场。住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。2004年3月，“831”大限提高拿地“门槛”，房地产2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，出台《国十条》，提出限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施。四、名词解释（每个3分）房地产、金融、资金清算、房地产金融、开发性房地产金融服务、消费性房地产金融服务、市场化房地产金融服务、房地产业、房地产市场的区域性、住宅合作社、公积金制度五、简答题（每题5分）简述房地产业的特点及其重要性。简述房地产金融的作用。简述房地产业同金融业的关系。简述国外房地产金融发展的三种主要形式。简述我国房地产金融发展历程。简述成熟的房地产金融市场的标志。六、论述题（每题10-15分）分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。第二章房地产金融基本知识一、单项选择题土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款的(A)。A.安全性B.流动性C.长期性D.多样性C质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利D质权人享有妥善保管质押财产的义务E权人对质押物所生孳息享有收益权质押与抵押的共同点包括（BCDE）。A质押品和抵押品都可以拍卖B二者都是以取得所押（抵押或质押）财产的价值为目的C质权和抵押权都因债权的存在而存在，与债权不可分离D都以所押财产的价值优先受偿E两者都属于物权的担保方式关于质押与抵押的区别正确的是（ABCE）。A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给质权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押自登记之日起生效。B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。D质押物必须是质押人所有物，抵押物可以是第三方的财物E质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。抵押人不占有抵押物，也没有保管义务。质权人具有的权利有（ABCE）。A质权人享有占有质物的权利B债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿C在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保D质权人可以在任何情况下变卖质物清偿E质权人有权收取质物所生的孳息根据《担保法》规定，可以质押的权利包括（ABCD）。A汇票、支票、本票、债券B依法可以转让的股份、股票C依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权D依法可以质押的其他权利E存款单、仓单、提单、罚单保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此以下正确的的是（ABCE）。A保证人负无限责任B保证易于设定和执行C保证没有特定的财产D保证就是确保无风险E保证执行可能很容易也可能非常困难保证的性质包括（ABCDE）。A人身性B从属性C代偿性D转移性E独立性保证合同的主要内容应包括（ABCE）。A被保证的主债权种类、数额B债务人履行债务的期限C保证的方式及担保的范围D合同双方的经营能力E保证期限及双方认可的其他事项三、填空题债务是资本使用者给中介服务机构或直接给资本供应者在一定时期按一定方式偿还债务的承诺。股权由资本供应者拥有，股权的拥有说明资本使用者有偿还债务的义务，同时也有权取得剩余的收入。我国房地产金融资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。房地产周期是由房屋的供应滞后现象产生的。房屋空置率是房屋在推向市场一定时期（一般为1-2年）后，空置房屋（没有出租或销售）占房屋总量的百分数。利息是借款人付给贷款人所借款项的租金，对借款人而言是资金的使用成本，对贷款而言是资金的是时间价值。名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率，或者说是借贷机构所承诺的利率。利率或贴现率为投资者未来期望收益的现值同投资时市场价的比值，二者起源于资金的时间价值。利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例（通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。实际利率是票面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息率。贷款期限不同，利率不同，这种因期限差异造成的利率差异可以称为期限结构溢价。利率集有四个组成部分：无风险短期实际利率、通胀溢价、期限溢价以及差价。差价是弥补各种风险、转手费用等的费用。将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人（抵押人）所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税前收益同自有自金的比值。有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值之和的贴现值等于现值的贴现率。“信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，抵押价值以抵押人本人所有的份额为限；共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。房屋的抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期限。贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任的一种担保制度。同抵押、质押相比，保证是以保证人的全部资产提供的担保，而前二者则为物的担保。四、名词解释房地产周期、汇率、利息、利率、名义利率（票面利率）、贴现率、利率集、实际利率、期限结构溢价、未来值、净现值、资产收益率、权益收益率、有效（内部）收益率、信贷、担保贷款、保证贷款、质押贷款、抵押贷款五、简答题1. 简述影响房地产金融市场的社会经济因素。2. 说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。5. 简述信贷与抵押贷款的关系？6. 设定抵押的条件是如何规定的？7. 不可设定抵押的房地产有哪些？8. 设定抵押时的注意事项有哪些？9. 什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型？10. 拍卖房屋有哪些注意事项？11. 质押有哪些特征？它与抵押有何异同？12. 质押的参与人有哪些，其有何权利与义务？13. 权利质押合同包括哪些主要内容？14. 权利质押有哪些效力？15. 保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何？16. 保证有何特征，有哪些性质？17. 保证人有哪些条件？承担保证责任的财产范围有哪些？六、论述题分析说明20世纪90年代以来我国GDP增长、物价变化、利率升降和房价变化的规律。第三章抵押贷款的运作一、单项选择题房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是(D)。A．固定利率抵押贷款B．可变利率抵押贷款C．等本还款抵押贷款D．等额还款抵押贷款我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是(C)。A．借人资金B．银行存款C．自有资金D．同业往来资金某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0．5％，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为(C)元。A．1268B．1293C．1332D．1423抵押贷款发放额度与抵押价值相比通常为(C)。A．50％B．60％C．70％D．80％(B)是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。A．贷款机构B．中介服务机构C．担保和保险机构D．政府有关机构以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用(B)。A．书面或口头形式B．书面形式C．双方确定的任何形式D．由房地产管理部门指定的形式二、多项选择题下列(ABDE)属于房地产抵押贷款市场的参与者。A．保险公司B．商业银行C．信托公司D．律师事务所E．政府有关机构抵押人进行二次抵押的原因为（ACDE）：A取得低利率贷款B增强盈利能力C改善贷款状况D减少贷款成本E减少月还款额在抵押贷款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人应遵守以下约定（ACDE）：A保证所占管房屋的安全性、完整性B保证所占管房屋由自己使用C随时接受抵押权人检查D不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为E借款人向贷款人认可的保险机构投保，贷款人为保险事故赔偿的第一受益人在以下（ABCE）情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。A贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息B借款人在贷款合同终止前已宣告解散或破产C借款人未按土地出让合同规定完成有关建设项目D借款人自行决定将抵押房屋出租E借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能影响贷款人（抵押权人）利益三、填空题月还款额通俗地称为月供，是指每月应还银行的本息和。本金是借款人（抵押人）所欠银行债务的总额，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分。每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数。每一阶段的分摊系数取决于本金、利率、期限和摊还方式。还贷常数是年还款额与总借款额的比值。抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。为了减少各种罚费，抵押一般首先向原银行申请再抵押。期前还款（也称提前还款）就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前不履行合同，提前还贷的行为，属于违约。四、名词解释杠杆原理、月还款额、本息均还法、先息后本法、本金、分摊系数、有效利率、贷款比率、还贷常数、再抵押、等额还款、期前还款五、简答题简述杠杆作用的形式。简述本息均还法和先息后本法的差别。简述抵押贷款中参与人间的关系。请用图示简要说明抵押贷款的运作过程。简述抵押房屋的使用管理。简述违约后抵押房屋如何处理？利率调整后月还款数额的计算方法。简述四种类型的抵押贷款。六、计算题1、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率6％，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金还款方式下，第一个月末和最后一期期末还款额分别是多少？解：⑴月等额本息还款方式贷款月利率i=6％/12=5‰M1=40×104元20×12=240月根据公式月还款额＝则月还款额元第1月偿还利息金额I1=i*M=5‰×40×104=2000元第1月偿还本金额Q1=R1－I1=2865.72－2000=865.72元第1月末贷款余额M2=M1－Q1=40×104－865.72=399134.28元⑵等额本金还款方式每期所还本金额元根据公式第1个月应付利息I1=i*M=5‰×40×104=2000元则第1月末还款额R1=Q1+I1=1666.67+2000=3666.67元最后一期应付利息I240=5‰×[40×104－（240-1）×1666.67]=8.33元最后一期期末还款额R240=Q240+I240=1666.67+8.33=1675元2、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款200000元，期限24个月，贷款月利率为4.875‰，借款人选择按月等额本息方式还款，合同约定每月还款额为8447.33元。计算前两个月月末偿还本金额、利息金额和贷款的余额。解：根据In=iMn,第1个月末应偿还利息金额为：I1=200000×4.875‰=975（元）因为每月还款额为8447.33元根据Qn=Rn－In，第1个月末偿还贷款本金为：Q1=8447.33－975=7472.33（元）根据Mn+1=Mn－Qn，第1个月期末贷款本金余额为：M2=200000－7472.33=192527.67（元）同理，第2个月末应偿还利息金额为：I2=192527.67×4.875‰=938.57（元）第2个月末偿还贷款本金为：Q2=8447.33－938.57=7508.76（元）第2个月期末贷款本金余额为：M3=192527.67－7508.76=185018.91（元）3、某家庭为购买一套住宅，银行为其提供了15年的住房抵押贷款，贷款额度为196000，该贷款的年利率为6%，月还款常数为0.65%，问：（1）该家庭按等额偿还贷款本息月还款额应为多少？（2）抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？解：M=196000k=0.65%n=15*12=180月I=6%/12=0.5%（1）按月等额还款月还款额应为：A=M*i/[1-(1+i)-n]=196000*0.5%/[1-(1+0.5%)­180]=1653.96元或用A=Mi(1+i)n/[(1+i)n-1]结果相同（2）实际每月的还款额为：M*k=196000*0.65%=1274元借款人每月欠还的本金为：1653.96-1274=379.96元抵押贷款到期后，该家庭应偿还的剩余本金为：F=A*[(1+i)n-1]/i=379.96*[(1+0.5%)180-1]/0.5%=110499.30元*注：等额分付终值公式推导：F*(1+i)=A*（（1+i）+…+(1+i)n）

式2式2-式1：F*i=A*（(1+i)n-1）推出

F=A*（(1+i)n-1）/i【式1两边同乘（1+i）可得式2】4、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款10万元，期限24个月，贷款年利率为6%，按月等额本息方式还款方式下借款人第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金方式下，第一个月和最后一期期末还款额分别是多少？解：设月实际利率为i1+5%=（1+i)12,i=4.074‰（即计算等效利率）（1）、每月还款额R=i*M*(1+i)n/[(1+i)n-1]=4382.16元第1个月末应还利息额为I1=100000×4.074‰=407.4元第1个月末偿还贷款本金Q1=4382.16-407.4=3974.76元第1个月末贷款本金余额为M2=100000-3974.76=96025.24元（2）、每月还款额R=M/N=1000000÷24=4166.67元第1个月期末应还利息为I1=[100000-（1-1）×4166.67]×4.074‰=407.4元第1个月期末还款额：R1=4166.67+407.4=4574.07元最后一期应还利息：I24=[100000-（24-1）×4166.67]×4.074‰=16.97元R24=4166.67+16.97=4183.64元七、论述题1.试分析利率变化对不同抵押贷款类型抵押权人利益的影响。第四章个人住房贷款一、单项选择题个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率(C)。A．自法定利率调整的次月起调整B．自法定利率调整的当月起调整C．从次年起按新的利率调整D．未归还部分按利率调整尽管债务人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，这种贷款的风险程度是（C）A次级B可疑C关注D损失债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也肯定造成较大损失，这种贷款的风险程度是（B）A次级B可疑C关注D损失债务人的还款能力明显出现问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还债务，即使执行担保，也可能会造成损失，这种贷款的风险程度是（A）A次级B可疑C关注D损失二、多项选择题与银行其他信贷品种不同，个人住房贷款具有（ABCE）特点：A是银行主要消费信贷品种B必须设立担保C基础是抵押权D不可以实行证券化E业务具政策性且成本较高、效益较好目前，个人住房贷款归纳起来主要有以下类型（ABC）：A政策性个人住房抵押贷款B自营性个人住房抵押贷款C个人住房组合贷款D住房装修贷款E个人住房改造贷款当前，我国个人住房贷款业务发展环境（ACDE）A住宅业是我国新的经济增长点B城市化加速推升房价C住房制度改革有利于住房信贷发展D住房需求增长需要信贷支持E金融开放需要业务创新三、填空题目前我国个人住房贷款期限最长不超过30年。贷款成数是指贷款额与所购住房购置价格之比。月房产支出与收入比=（本次贷款每月还款额+月物业管理费）/月均收入抵押率是指贷款额与作为抵押物的住房价值之比；质押率即贷款额与质物价值之比。家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。其高低能说明家庭负债状况，也能间接地说明还债能力。四、名词解释个人住房贷款、借款人资信评估、房价收入比、贷款成数、抵押率、质押率、抵押物变现能力五、简答题1.简述个人住房贷款的概念、特点及种类。2.简述个人住房贷款的发放程序。六、论述题1.试述个人住房贷款的申请、审查和审批程序。2.试述银行个人住房贷款的贷后检查内容与方式程序第五章房地产开发贷款一、单项选择题借款人要求对贷款展期的，提出书面申请的时间应当在全部贷款到期前（A）A1个月B2个月C3个月D6个月流动比率一般以（B）为最佳。A1:1B2:1C1:2D3速动比率一般以（C）为好。A1:2B2:1C1:1D3存货周转率反映存货（），用来说明存货的（）。A周转次数、收益性B运转次数、流动性C周转速率、安全性D周转次数、流动性二、多项选择题以下属于房地产开发贷款的操作流程的是（ABDE）。A递交申请、受理审查B项目评估、评级授信C抵押登记、债务清偿D核查审批、借款发放E贷后管理、收贷撤保借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好，其中的证照主要有（ABCE）。A建设用地规划许可证B建设工程规划许可证C国有土地使用权证D房屋租赁许可证E建设工程开工证房产开发贷款其特点是（ABCD）。A单项贷款规模大B受市场因素影响大C贷款对象较少D风险性较高E贷款收益率最高房产开发贷款具体的调查包括（ABCE）。A对借款人资格的核查B调查核实项目情况C核实确定担保方式D调查抵押物状况E借款人资金实际到位情况房产开发贷款审查的主要内容包括（ABCE）。A调查部门提供的数据、资料是否完整B贷款投向是否符合规定C项目的评估情况D贷款是否合法、合理，贷款人是否可靠E贷款期限及担保的合法性、合规性、可靠性评估报告是评估工作的最终成果，应以“实事求是、客观公正”为原则，报告要求（ACDE）。A有事实、有数据B有问题、有证据C有分析、有结论D结构合理、重点突出E简明扼要、条理清楚项目的开发成本构成包括（ABCE）。A土地费用B前期工程费C房屋开发费D人工费用E不可预见费和税费及其他借款人非财务评价就是对借款人的基本情况进行必要的客观评价，主要包括借款人的（BCDE）。A主管部门、组织形式B历史沿革C产权构成D职工人数及构成E主要开发项目及业绩三、填空题1.房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。2.趋势分析法是将企业连续几年的会计报表的有关项目进行比较，以观察企业财务状况、经营情况的变化，分析其变化原因并预测其发展趋势。3.流动比率是企业流动资产与流动负债的比值，它可以说明企业短期债务的偿债能力。4.速动比率是速动资产与流动负债之比。所谓速动资产是指扣除存货后的各项流动资产。5.盈利能力比率指标反映获取利润的能力，它是用来衡量企业的能力和投资效益的指标，主要包括销售利润率、投资利润率等指标。在股份制企业，还应考核每股获利额、市盈率等指标。6.财务内部收益率要大于基准内部收益率，在基准内部收益率下，财务净现值要大于零。7.贷款可以展期一次，展期期限不得超过原贷款期限的一半。四、名词解释房产开发贷款、贷款程序、项目评估、贷后管理五、简答题简述房地产开发贷款的程序和流程。房地产开发贷款的项目评估应包括哪些方面？贷款银行对贷款人的评价应包括哪些内容？房地产开发贷款贷后管理应包括哪些方面？六、论述题1.试述房地产开发贷款的项目评估内容？第六章收益性房地产贷款一、单项选择题1.如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（A）。A.期望收益率B.内部收益率C.营业率D.保本占用率2.预测就是充分利用现有资料、信息求取（C）。A盈利B贴现值C未来期望收益D未来值3.（D）是说明一投资项目能获取足够的收益、偿还债务和取得利润的可能性，它是借贷双方决策的关键因素。A投资预测B估价C投资估算D可行性4.某一（房地产）投资的风险，即资产的减值，是（C）风险。A个别B系统性C非系统性D组合二、多项选择题1.房地产商业贷款的原则有（ABC）。A.安全性B.流动性C.盈利性D.政策性E.无偿性2.影响盈利水平的因素主要包括（ABCD）。A购买价格B未来现金流C融资可能性及融资期限D税赋3.营业费用可以分成（ABDE）。A管理费用B消耗费用C租金D财产税及其他E维持费A商业风险B金融风险C购买力风险D流转风险5.收益性房地产投资过程包括（ABCD）。A机会的发现B初步预测C风险分析D粗略的投资分析E收益的分成6.影响房地产投资收益净收入的因素有（ABDE）。A利率水平B营业税C担保形式D财产税E房地产税7.决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中理性因素包括（ACDE）。A知识水平B投资偏好C对社会的洞察力和判断力D对信息的处理能力E经营管理水平8.以下说法正确的是（ABCE）。A净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。B净营业收入是判断债务偿还能力的标准之一C净营业收入也被称为还债前收入D税前收入等于净营业收入减去债务E应税收入=净营业收入-折旧-利息三、填空题1.收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。2.“净收入乘数”，即净收入提高的倍数，它说明在每盈利1元所付代价相同、利率保持一定的情况下，净收入提高所引起的房地产价格升高的倍数。它能说明市场运行情况以及有无通货膨胀等。3.最大毛收入等于出租面积和由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。4.之所以称为终结而非售价，是因为终结不仅包括销售，同时还包括再融资。5.资本化就是在一定利率水平条件下，由预测未来收入的贴现值求算房地产价格的过程。房地产当前价值就是今后若干年内预测收入的贴现值。6.收入还原法的基本假设是：资产价值等于所有未来收入的现值。7.将房地产价格与毛收入的比值定义为毛收入乘数。8.净收入乘数是资本化率真正的倒数。9.随着时间的推移，房地产需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为资本重建。10.保本点就是营业费用与债务之和同可能的毛收入的比值，它能说明抵押贷款的安全性。11.回收期是某一投资收回原投资所需的年限，它是回收期间初始投资同年收益的比值。12.现值盈利指数，即所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比值。13.失败风险就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。9.一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益用终结清单来表示，终结不仅包括销售，同时还包括再融资。四、名词解释收益性房地产贷款、房地产评估五、计算题1.某一项目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入2000元，第二年到第四年都有5000元的收入。不考虑资金的时间价值，分别考虑4.5%，10%的折现率计算项目的可行性。(保留整数)解：（1）不考虑资金的时间价值M=2000+5000×3-15000=2000元该项目可行（2）①考虑4.5%的折现率M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元该项目可行②考虑10%的折现率M=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000=-1878元该项目不可行六、简答题1.简述影响收益性房地产投资及贷款决策的因素。2.简述贷款人对贷款的评价应包括哪些方面的内容。3.简述并比较房地产评估中两种收益还原法。七、论述题1.系统说明借款人评价与决策的过程、方法和内容。第七章住房公积金贷款一、单项选择题住房公积金的管理机构是(D)，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。A．中国人民银行B．省、市人民政府建设行政主管部门C．住房公积金管理委员会D．住房公积金管理中心(C)年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，对住房公积金作了明确的规定，包括住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督等内容。A．1997B．1998C．1999D．2000住房公积金是为了推行住房商品化，实施房改政策而推行的政策性储蓄，它的一个重要特征是(C)A.风险性B.自愿性C.强制性D.惩罚性职工住房公积金按月缴存到住房公积金管理中心委托的银行所设立的住房公积金专户，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年月平均工资的(B)％。A．3B．5C．6D．8新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起(B)日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受托银行办理住房公积金账户设立手续。A．10B．20C．30D．40职工持证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金，中心应当自受理之日起(A)日内作出准予提取或不准提取的决定，并通知申请人。A．3B．5C．7D．10职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议，可申请受委托银行复核。对复核结果有异议时，可申请住房公积金管理中心重新复核，受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起(A)日内给予书面答复。A．5B．10C．15D．30从资金来源看，住房公积金贷款是一种(C)。A．信用贷款B．基金贷款C．委托贷款D．无息贷款住房公积金在本质上是一种(D)。A．信托贷款B．按揭贷款C．信用贷款D．基金贷款我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于(C)。A．商业性住房金融B．福利性住房金融C．政策性住房金融D．保障性住房金融(A)年我国率先在上海实行住房公积金制度。A．1991B．1992C．1993D．1995新加坡中央公积金的储蓄利率和贷款利率采取(A)的形式。A．固定利率B．浮动利率C．自有利率D．银行利率新加坡成功地解决了国民住房问题，它采取的住房金融制度类型是(C)。A.抵押银行制度B.合同储蓄制度C.住房公积金制度D.住房合作社制度缴存住房公积金的职工，在购买自住商品房时，可向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，中心应当自申请受理之日起(C)日内作出准予贷款或不准贷款的决定，并通知申请人。A．5B．10C．15D．30住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于(C)，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅确定。A．40％B．50％C．60％D．70％房地产保险产生的直接原因是(C)。A．房地产价值高B．房地产寿命期长C．房地产面临的风险大D．房地产是基本生产生活必需品二、多项选择题直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市，应当设立住房公积金管理委员会，住房公积金管理委员会需履行的职责有(CD)。A．负责住房公积金的核算B．负责住房公积金的保值和归还C．确定住房公积金的最高贷款额度D．编制、执行住房公积金的归集、使用计划E．根据有关法律法规规定，拟订住房公积金的具体缴存比例住房公积金制度在推动住房制度改革、加快租房建设，扩大住房需求等方面发挥巨大作用，表现为(ACDE)。A．有利于筹集建房资金B．转变职工住房状况，防范房地产住房危机C．促进住房消费的增长，活跃住房消费市场D．推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力E．利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构，抑制通胀缴存住房公积金的职工在(ABDE)情况下，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。A．离休、退休的B．偿还购房贷款本息的C．建造、翻造、装修自住住房的D．房租超出家庭工资收入规定比例的E．户口迁移所在的市、县或者出境定居的我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，归职工个人所有，并具有(BDE)的特点。A．自觉性B．专用性C．福利性D．强制性E．互助性下列说法错误的是(BD)。A．每一个职工只能有一个住房公积金账户B．单位应当于每月发放职工工资之日起10日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内C．单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例D．新参加工作的职工从参加工作的当月起开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例E．单位应自单位合并、分立、撤销、解散或破产之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更或者注销登记住房公积金制度是一种特殊的储蓄制度，其特殊性表现在（BDE）。A.随意性B.限制使用C.以盈利为目的D.定向使用E.强制性三、案例分析题(每题2分。由单选或多选组成。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0．5分。)(一)某单位职工准备购买一套商品房，用于自住，该职工拥有本人的个人住房公积金账户，请回答以下问题。1．住房公积金的本质属性是(C)。A．福利B．奖金C．工资D．劳保2．住房公积金全部归职工个人所有，计入职工个人的住房公积金账户，用于(ABC)自住住房。A．建造B．翻建C．购买D．小修3．我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由城市住房公积金管理委员会拟订，经各级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不得(A)。A．低于5％B．高于5％C．低于8％D．高于8％4．住房公积金制度是一种社会综合保障制度，住房公积金管理费用率是(D)。A．[当年管理费用支出额÷(住房公积金支出额×住房公积金增值收益率)]×100％B．[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年归集额×住房公积金归集率)]×100％C．[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年实际缴存额×住房公积金增值收益率)]×100％D．[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年归集额×住房公积金增值收益率)]×100％5．住房公积金贷款与一般个人住房贷款有(ABDE)的区别。A．性质和资金来源不同B．贷款对象有所不同C．抵押人和贷款风险不同D．贷款条件有所不同E．住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠(一)1．C2．ABC3．A4．D5．ABDE四、名词解释住房公积金、住房公积金制度、住房委员会、住房公积金贷款五、简答题1.简述住房公积金制度的概念、特点。2.我国住房公积金是如何管理的？3.简述住房公积金贷款的贷款程序。4.简述住房公积金贷款的担保形式、特点和操作流程。六、论述题试述我国住房公积金制度的历史、现状及面临的问题。第八章房地产保险一、单项选择题房地产抵押贷款保险的目的是保护(C)。A．抵押人的利益B．保险机构的利益C．放款机构的利益D．开发商的利益有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额是80万元，同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额为180万元，其房屋价值为250万元。若发生火灾事故，被保险人最多能得到(C)万元损失赔偿。A．80B．180C．250D．260在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约，贷方会因此遭受损失而形成(C)。A．流动风险B．违约风险C．利率风险D．提前还款风险(B)是房产保险人与投保人之间签订的正式保险合同，是最完整的保险合同形式。A．批单B．保险单C．保险凭证一D．投保单个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确(D)为保险的第一受益人。A．抵押权人B．商业银行C．贷款委托人D．住房公积金贷款委托人被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的，保险人可以先按合同向投保人赔偿，然后代表投保人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为(D)。A．间接索赔权B．后续求偿权C．代替求偿权D．代位求偿权进行房屋投保时，被保险房屋的价值(D)。A．由保险机构认定B．根据市场价值确定C．根据购买时价值确定D．由专业评估机构经评估确定受风险不同的影响，房地产开发企业发行的债券利息率一般应(A)政府债券的利息率。A．高于B．低于C．等于D．不高于(C)是在保险单或保险凭证未出具之前，房地产保险人或保险代理人向房产投保人签发的证明房产保险人已经承保的书面证明。A．投保单B．批单C．暂保单D．保单以房屋作为标的物的保险是一种(A)。A．财产保险B．信用保险C．实物保险D．价值保险由于抵押物产权问题而产生的风险是(C)。A．抵押物价格风险B．抵押物风险C．抵押物产权风险D．抵押物违约风险(D)是房地产保险投保人、保险人在意思表达一致基础上的法律行为。A．房地产保险合同的变更B．房地产保险合同的终止C．房地产保险合同的履行D．房地产保险合同的订立保险是通过有关组织的资金运作，使面临特定危险的人以一定的代价获得（D）。A.实物产权B.权利保障C.额外收益D.经济保障房地产保险中，投保雇主责任保险的是（A）。A.房地产开发商、承包商B.施工人员C.房屋购买者D.房屋出租人房地产保险的被保险人（或受益人）在发生约定的保险事故时，根据合同向保险人提出保险金赔偿要求的法律行为称之为（D）。A.赔偿B.索取C.理赔D.索赔(B)是与房地产保险合同有经济利益关系，而不一定直接参与房地产保险合同的订立的人。A．当事人B．关系人C．辅助人D．经纪人判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系，从而确定保险赔偿责任的基本原则是保险中的（D）。A.最大诚信原则B.保险利益原则C.补偿原则D.近因原则在房地产保险中，保险标的损失属于保险责任内的损失，且依法应由第三者承担赔偿责任，则（D）。A.保险人无需赔偿，但保险人可进行代位追偿B.保险人不必赔偿C.保险人进行赔偿后，可进行物上代位D.保险人进行赔偿后，可进行代位追偿(A)是以自己的信用为保险标的，要求保险人担保自己的作为或不作为的一种保险，承保的是自己不能履行合约时给债权人造成的损失。A.保证保险B.房地产信用保险C.职业责任保险D.预付款保险二、多项选择题房地产保险合同终止是指保险合同成立后因法定或约定的事由出现而使房地产保险合同当事人的权利和义务消灭的法律事实，包括出现下列(ABCD)情况，房地产保险合同终止。A．自然终止B．履约终止C．合同无效D．合同解除E．变更终止保险责任是房地产保险人根据保险合同的规定承担房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任，房地产保险责任包括(ABCD)。A．责任赔偿B．费用负担C．保险金给付D．损害赔偿E．人道主义赔偿房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件，取得保险人的保障，向保险人交付的价金，而制定房地产保险费率应遵循的原则有(ABDE)。A．保证偿付能力的原则B．促进防灾防损的原则C．诚实信用的原则D．费率相对稳定的原则E．公平合理的原则投保人在办理房屋投保手续时，应一次性交清保险费，保险费是保险合同生效的重要因素，保险费数额取决于(ABC)。A．保险费率B．保险期限C．保险金额D．保险种类E．保险标的物类型已经投保的房屋，遭到下列(BD)情况时，保险公司应予以赔偿。A．地震B．火灾烧毁C．战争破坏D．泥石流冲毁E．核反应污染从严格意义上来说，房地产保险可按保险对象划分为(BCD)。A．房地产价值保险B．房地产人身保险C．房地产责任保险D．房地产财产保险E．以上均是下列(ABCE)等事故发生时，所造成的损失由保险公司负责赔偿的险种为房地产财产损失保险。A．暴雨B．暴风C．火灾D．遭窃E．爆炸根据风险成因来划分，房地产住房抵押贷款风险可分为(BCDE)。A．利率风险B．信用风险C．贷款条件风险D．抵押物处分风险E．抵押物价格风险房地产保险的作用是(BCE)。A．促进住房消费的增长B．意外不幸，实现经济补偿C．增强投保人的信用，促进资金融通D．抑制通货膨胀E．为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础保险单的主要内容为(BCE)。A．投保方式B．保险标的C．保险期间D．投保途径E．保险价值如果允许(ACD)参与到房地产金融市场体系中，将有利于整个房地产风险的分散。A．保险公司B．律师事务所C．投资基金D．住房公积金E．会计师事务所最大诚信原则的内容包括（BDE）。A.诚实B.告知C.信用D.保证E.弃权与禁止反言个人购买住房可选择的房地产保险种类有（ABE）。A.家庭财产保险B.房屋抵押贷款保险C.公众责任保险D.预付款信用保险E.房地产买方保证保险三、名词解释保险、房地产保险、保险合同、房地产保险产品四、简答题简述保险的含义、特征、性质、职能和作用。简述保险的四种基本原则。简述保险合同的含义、特征和要素。简述房地产业务保险的内容。房地产保险是如何运作的？第二部分.答案第一章名词解释房地产:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。金融:是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。资金清算:是金融机构之间办理资金调拨、划拨支付结算款项，并对由此引起的资金存欠进行的清偿。房地产业：是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。房地产金融:1、广义上是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。2、狭义的是金融服务于房地产业的行为。3、本课程的概念不包含资金清算部分的广义房地产金融，特别是指与房地产经营有关的金融行为。开发性房地产金融服务：为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，对象为经营者、建设者消费性房地产金融服务：为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动市场化房地产金融服务：是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动。房地产市场的区域性：房地产具有地区性和不可移动性，仅能供应一定区域范围的市场，满足一定区域范围客户的需求。住宅合作社：是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。房地产业：是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。公积金：公积金制度：是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度简答题1、简述房地产业的特点及其重要性。1）房地产业投资大、借款多、周期长2）房地产受区域因素影响较大3）房地产具有投资和消费的双重性4）房地产受国家政策与城市规划影响2、简述房地产金融的作用。1）房地产金融是房地产业发展的保障，房地产的开发、销售等都是在金融部门的支持下进行的。2）房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段，房地产金融被称为房地产市场的“调节器”。3）房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径。4）房地产金融政策调整储蓄、投资和股市间的关系。3、简述房地产业同金融业的关系。按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖：1）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强2）房地产业与银行业相互促进3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行，实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。4、简述国外房地产金融发展的三种主要形式。1）建筑业协会BuildingSociety是房地产金融业最初的专门形态，实质是“互助”和“集资建房”，最初是地方性组织，后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构。2）土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，其发展经历了三个阶段：a.早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众b.中期阶段（1850-1873）取消了原来只有地主才能参加的限制，并发展了抵押土地证券化，还是主要为本地居民服务。c.后期阶段（1874—）中央银行成立，地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而得以形成链条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。3）公积金制度始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。5、简述我国房地产金融发展历程。建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段：1）住房建设资金管理阶段（1949-1978年）计划经济时期：福利住房制度是国家将应发放给职工的住房费用，集中统一使用，建造房屋，然后分配的过程。50年代后期提出自建公助，六七十年代国家对住房投资的重视程度继续降低，越来越重生产，轻生活2）房改金融阶段（1978-1990年）1978年后我国开始住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段前期探索阶段企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。租金改革阶段，最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个环节。这个时期房地产金融主要以房改金融为特点3）市场化房地产金融阶段（90年代以后）房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。6、分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。⑴房地产金融市场的资金来源单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统性风险。⑵房地产贷款品种可选择性差⑶房地产金融市场的法律体系不完善⑷房地产金融市场发育滞后⑸银行的经营机制有待转变⑹房地产金融风险意识有待提高解决思路1）房地产开发的预先介入机制。2）全程管理机制。3）科学决策机制。4）呆坏账预警处理机制。5）建立科学决策的方法和指标。7、简述成熟的房地产金融市场的标志。完善的法律体系完善的市场结构丰富的市场产品大规模的交易高效的市场效率严格的风险管理第二章名词解释房地产周期：汇率：就是一国货币对别国货币的汇兑比率。利息：对借款人来说就是资金占用的成本，而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益。利率：是资金占用的单位成本即价格。名义利率（票面利率）：借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。利率集：就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率。从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。实际利率：是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。期限结构溢价：因期限差异造成的利率差异未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。净现值：各期未来收益贴现值总和与初始投资的差。资产收益率：是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。计算公式：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益-经营费用）/资产购买价格权益收益率：是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平，其数值为税前收益与自有资金的比值，即：权益收益率=税前收益/自有资金=（净营业收入-年还款额）/自有资金有效（内部）收益率：是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。信贷：是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。担保贷款：是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。保证贷款：保证贷款（狭义的担保贷款）——在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式；质押贷款：是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系抵押贷款：抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”，以非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”（mortgage）。简答题简述影响房地产金融市场的社会经济因素。通货膨胀的变化、银行利率的变化、所得税法的变化、货币汇率的变化、日用品价格的变化房地产证券和其他投资工具回报率的变化、金融政策、社会福利制度说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法（计算方法见PPT）。利率：是资金占用的单位成本即价格。贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的，二者的比值就是贴现率。现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。如何准确界定资产收益率、权益收益率和有效收益率的概念？资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化；权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平，也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例——首次付款比重与已偿还贷款比重之和。有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率。如何准确界定信贷、担保贷款和抵押贷款的概念？信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容，牵涉面广，需注意的细节多，贷款周期较长，管理比较复杂。简述信贷与抵押贷款的关系？信贷与抵押贷款都是借贷关系，但二者有着重要的区别：⑴信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证；⑵抵押贷款的安全性要高于信贷，即信贷不容易，而抵押贷款较容易；⑶房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。设定抵押的条件是如何规定的？可设定为抵押物的房地产包括：⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；⑶依法获得的房屋期权；⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。不可设定抵押的房地产有哪些？⑴权属有争议或不清的房地产；⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；⑶用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；⑷列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；⑸被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；⑹未依法登记领取权属证书的房地产；⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；⑻行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；⑽划拨土地使用权。设定抵押时的注意事项有哪些？我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题：⑴共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。⑵出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。⑶房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。⑷新增添附物问题房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型？贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。物上请求权包括：⑴停止侵害请求权⑵请求恢复原状或提供额外担保⑶消除危险请求权⑷排除妨碍请求权⑸损害赔偿请求权拍卖房屋有哪些注意事项？⑴拍卖应办理的手续拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任⑵房屋拍卖后的清偿顺序A支付处分抵押房屋的费用，B扣除抵押房屋应承担的税款，C偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，D剩余金额返还抵押人，E若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。⑶重复抵押时价款的分配同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实现。因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。⑷房屋拍卖时的优先购买权法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权：A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人；D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。质押有哪些特征？它与抵押有何异同？特征：⑴质权人对质押财产享有占有权⑵质权人对质押物所生孳息享有收益权⑶质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利⑷质权人享有妥善保管质押财产的义务与抵押的异同：⑴质押与抵押的共同点A都属于物权的担保方式；B都以取得所押财产的价值为目的；C质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离；D都以所押财产的价值优先受偿。⑴质押与抵押的区别A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。D质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。质押的参与人有哪些，其有何权利与义务？⑴质押的参与人

质押的参与人包括：债权人，享有债权和质权者；债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人；出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方。质物按其性质可分为动产质押和权利质押。法律对出质人有严格的资格规定。⑵出质人与质权人的权利和义务

法律上对出质人的权利与义务、质权人的权利与义务都有严格的规定，应得到相应的保证和执行。随着我国法律体系建设的逐步完善，具体的安排还会更加清晰、严格。权利质押合同包括哪些主要内容？根据《担保法》第65条的规定，权利质押合同应包括如下内容：

⑴被担保的主债权的种类和数额⑵债务人履行债务的期限⑶质物的名称、数量、质量、状况

⑷质押担保的范围⑸质物移交的时间⑹当事人认为应当约定的其他事项⑺补正《担保法》第64条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。权利质押有哪些效力？对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。同时，还应特别注意如下方面：⑴优先受偿的效力⑵对出质人权利的限制⑶质权人占有权利证书的权利⑷质权人必须履行应尽的义务⑸权利质押权的消灭保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何？对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。同时，还应特别注意如下方面：⑴优先受偿的效力⑵对出质人权利的限制⑶质权人占有权利证书的权利⑷质权人必须履行应尽的义务⑸权利质押权的消灭保证有何特征，有哪些性质？⑴保证的特征

保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此：A保证人负无限责任，B保证易于设定和执行，C保证没有特定的财产，执行可能很容易也可能非常困难。⑵保证的性质

人身性从属性代偿性转移性独立性保证人有哪些条件？⑴保证人须具有民事主体资格⑵保证人须具有代为清偿债务的能力保证人承担保证责任的财产范围有哪些？⑴公民作为保证人承担保证责任的财产范围⑵企业作为保证人承担保证责任的财产范围第三章名词解释杠杆原理：利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。月还款额：通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。本息均还法：是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法，即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息。其计算公式：每月摊还本金=贷款额/贷款期限（月数）=M/n

每月摊还利息=（n+1）*M*i/2n每月还款额=每月摊还本金+每月摊还利息=M/n+（n+1）*M*i/2n这里，M为贷款额，n为贷款月数，i为贷款的月利率。先息后本法：是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。本金：是借款人所欠银行债务总额，其初始值就是借款人从银行所获得的借贷总数额。分摊系数：在抵押贷款中，一般要求借款人在期限内按照一定的期段（通常是一个月）偿还一定的本金，即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款，这个过程称为“摊还”amortization，或者“分期偿还”。每一期摊还的本金额占本金的百分数称为分摊系数，记作K，它是由本金、利率、期限和摊还方式决定，是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。有效利率：对借款人，有效利率是使自有资金安全、高效，财务杠杆作用明显的借款利率，即使自己的权益收益率保持合理水平的借款利率，当然是希望越低越好。对贷款人，有效利率就是能使自己的贷款安全、高效，获得合理回报（扣除了通涨、风险补偿等）的利率水平，当然希望是越高越好。双方通过谈判，达成抵押贷款合同所确认的利率。贷款比率：是贷款额占总资产（房屋购买价格）的比率，也称为贷价比，反映财务杠杆作用的大小。还贷常数：是年还款额与总借款额的比值，即：还贷常数=年还款额/总借款额再抵押：抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。等额还款：固定利率抵押贷款要求每月还款额相同，因此称为等额还款或等额偿还。期前还款：借款人基于自己的利益在贷款未到期前提前还贷的行为，属于违约的一种，但一般其承受的罚则被认为并不对双方造成特别重大的伤害，因此一般是可以许可的。（除非双方有特别的约定）简答题简述杠杆作用的形式。⑴杠杆正作用

当资产收益率大于贷款利率时（即D>0），形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越大则作用越强，提高贷款比率越有利。L越大越好！⑵杠杆中性作用

当资产收益率等于贷款利率时（即D=0），形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。⑶杠杆负作用

当资产收益率小于贷款利率时（即D<0），形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。L越大越不好！简述本息均还法和先息后本法的差别。⑴二者的月还款额不同；⑵每月还款额中本金、利息所占比重不同；⑶两种还款方式中利息总额不同；⑷在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。简述抵押贷款中参与人间的关系。⑴借款人、放款人、房地产开发商的关系

借款人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立起来的，相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系，房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实际使用权、房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。在这里，放款人是由房地产开发商拉进来的，其与借款人的关系随着借款人清偿完所有债务而结束。⑵借款人、放款人、保险公司的关系

三者关系在整个抵押贷款运行过程中建立，在出现保险标的事故时得到强化，在保险事故理赔完成或者借款人清偿了所有债务后结束。保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障，以避免或降低贷款人所单独承担的风险，也