二手房评估报告

致委托方函致肖燕女士：受您的委托，我们对您持有的位于重庆市万州区白岩路后街金座的房地产抵押价值进行评定。估价对象重庆市万州区白岩路后街金座，构造为砖混，建筑面积110平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2066年。估价目的是为拟定房地产抵押贷款额度提供参考根据而评定房地产抵押价值。估价时点为-估价成果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全方面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，根据国家有关房地产评定的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价办法，对上述估价对象进行了评定。估价对象在估价时点-5建筑物面积：110平方米房地产总价：元大写金额：柒拾柒万叁仟玖佰贰拾肆点捌元整单位价格：元/平方米重庆红高粱房地产评定有限公司二0一三年五月二十五日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈说的事实是真实的和精确的；2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们根据中华人民共和国国标《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制订的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承当对估价对象建筑构造质量进行调查的责任，也不承当对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业协助。7、本报告估价成果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。8、本评定报告由重庆红高粱房地产评定有限公司负责解释。9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。估价师签字注册房地产估价师注册证书号签名陈思陈思陈露陈露估价的假设和限制条件一、估价的前提条件1、本报告评定价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时点为-52、本报告估价目的是为拟定房地产抵押贷款额度提供参考根据。如变化估价目的，本估价成果应进行调节。3、估价对象技术经济指标阐明：根据《房屋全部权证》【渝房权证市私字第5630402号】，估价对象建筑面积为110，房屋用途为居住用房。4、本报告仅对估价对象房屋做普通性查看，未对其进行构造、装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋与否有内部缺点作鉴定。本报告以估价对象的建筑质量达成国家或行业规定的原则规定为前提。5、本报告估价成果是估价对象于估价时点的抵押价值。根据《房地产估价抵押指导意见》：抵押价值=市场价值-法定优先受偿款，法定优先受偿款涉及：拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、法律规定的其它情形。二、估价成果和估价报告的使用1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。2、在本报告使用期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其它影响估价对象价格的因素变化较大时，估价成果需做对应的调节。3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所造成的可能损失，由使用方负责。4、本报告分为《房地产估价成果报告》和《房地产估价技术报告》两部分，估价方仅提供应委托方《房地产估价成果报告》，《房地产估价技术报告》留作备案存档及行业行政主管机关检查。估价的有关技术问题由重庆红高粱房地产评定有限公司负责解释。三、需要特殊阐明的事实1、本估价报告所根据的与估价对象有关的法律文献均为委托方提供，本评定公司未向政府有关部门核算。2、本报告中的数据全部采用电算化持续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的状况。但此种状况不影响计算成果及最后估价成果的客观精确性。（此页下列无正文）房地产估价成果报告一、委托估价方姓名：肖燕居民身份证号：50095地址：重庆市万州区白岩路后街金座二、估价方重庆红高粱房地产评定有限公司房产资质级别：三级资质证书号：营业执照：43-1/1法定代表人：叶晨联系人：叶晨联系电话：固话：6地址：重庆市万州区白岩路后街金座三、估价对象（一）估价对象产权登记状况房屋权利状况位置重庆市万州区白岩路后街金座房屋全部权证号渝房权证市私字第5630402号房屋产权人肖燕建筑构造砖混构造建筑面积110平方米所在层8/26共有权人无房屋共有权证号无设定他项权利无（二）估价对象使用状况1、估价对象综合状况建筑结构砖混建成年代装修情况精装修综合成新率7产权性质商品房他项权利无使用状况出售房屋用-居住用房主朝向北总楼层26所在楼层8/26建筑物类型多层住宅户型结构三室一厅一卫户内平面布局合理小区环境普通车位状况地下停车场临街状况临街2、估价对象装修设备状况（三）估价对象区域状况估价对象位于万州区白岩路后街金座，其所处地理位置交通便捷，周边市政设施齐全，商服配套设施较齐全，能满足该居住性物业的规定，详见下表居住社区成熟度居住用地比例较高居住社区规模较小社区入住率高社区发展完善程度完善居民构成商住区小区品质中档社区交通便捷度道路通达度临交通型主干道公交线路205、505、202、109区域重要道路白岩路距公交站点距离近距主干道距离近距地铁（城铁）站距离无公建配套状况周边商服配套重百、百盛附近文化教育机构高笋塘小学、三峡学院附近医疗机构三峡中心医院幼儿园小燕子幼儿园、爱米亚幼儿园附近公园三湾公园其他重庆农村商业银行、中国邮政基础设施配套状况七通一平(市政供暖)估价对象所处环境普通四、估价目的为拟定房地产抵押贷款额度提供参考根据而评定房地产抵押价值。五、估价时点-六、价值定义本报告中的估价成果是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供参考根据，所评定出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点的房地产抵押价值。快速变现价值是在市场价值基础上，考虑了快速变现因素的价值。七、估价根据1、有关政策法规和文献：《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《都市房地产转让管理规定》、《都市房地产抵押管理方法》、《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产抵押管理方法》（重庆市政府第5号令）、《重庆市房地产转让管理方法实施意见》等。2、技术原则《房地产估价规范》【国标GB/T50291—1999】《城乡土地估价规程》【国标GB/T18508—】3、评定有关的资料《房屋全部权证》【渝房权证市私字第5630402号】复印件4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。八、估价原则本次估价在独立、客观、公正的普通性原则外，还遵照以下实操性原则。1、正当原则估价对象房地产符合都市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的规定，即应以估价对象正当使用、正当处分为前提进行。估价对象已获得《房屋全部权证》，含有正当性。2、最高最佳使用原则在正当前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适宜均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达成最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。3、替代性原则根据经济学原理，在同一种市场内效用相似的商品的价格将趋于一致，这一原理同样合用于房地产市场。本次评定中采用市场比较法进行价格测算时，即是根据该原则。通过调查获得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参考实例，以近期内成交的价格为客观价格，拟定估价对象在估价时点的价格取值根据。4、估价时点原则由于房地产市场是不停变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往含有不同的价格水平。本次评定对房地产的市场状况及其本身状况的界定，均以其在估价时点的状况为准。5、谨慎原则房地产抵押估价应恪守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不拟定性因素的状况下作出估价有关判断时，应当保持必要的谨慎，充足预计抵押房地产在实现时可能受到的限制、将来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易状况和估价对象的租赁收益状况不高估市场价值。九、估价办法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评定目的及估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法和收益法作为本次估价的基本办法。这是出于下列考虑：一是现在估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，因此采用收益法。九、估价办法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评定目的及估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法和收益法作为本次估价的基本办法。这是出于下列考虑：一是现在估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，因此采用收益法。具体估价环节以下：1、市场比较法：是根据替代原则，选用同一供需圈内、同一性质、同一构造类型的近期内已发生交易的三个交易案例，参考该案例的交易状况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。2、收益法：是预计估价对象将来的正常净收益，选用适宜的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。3、将上述两种办法的计算成果进行综合分析，拟定估价对具体估价环节以下：1、市场比较法是根据替代原则，选用同一供需圈内、同一性质、同一构造类型的近期内已发生交易的三个交易案例，参考该案例的交易状况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。2、收益法：是预计估价对象将来的正常净收益，选用适宜的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。3、将上述两种办法的计算成果进行综合分析，拟定估价对象房地产的总价格和单位价格。十、估价成果根据估价目的，遵照估价原则，按照估价程序，运用科学的估价办法，在认真分析现有资料的基础上，通过周密精确的测算，并结合估价经验，具体考虑了影响房地产价值的各项因素，拟定估价对象在5月25日的估价成果为：（币种：人民币）建筑面积：110平方米房地产总价：元大写金额：柒拾柒万叁仟陆佰伍拾柒点伍元整单位价格：元/平方米十一、估价人员注册房地产评定师注册证书号签名陈思陈思陈露陈露十二、估价作业日期5月25十三、估价报告应用的使用期本报告估价成果自5月26日至5月26日间有效。房地产抵押估价技术报告一、个别因素分析见第一部分估价对象概况。二、区域因素分析估价对象位于重庆市万州区白岩路后街金座自然因素万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边沿，面积3457平方公里（耕地面积100万亩，其中田万亩；不不大于25度坡地万亩，其中旱地万亩），都市面积平方公里。区内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106米，西北部高升乡凤山材肖垭口，海拔高度为米，境内相对高差分别为米、米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，极少平坝和台地，且零星散布。境内河流纵横，河流、溪涧切割深，落差大，高低悬殊，呈枝状分布，均属长江水系。长江自西南石柱、忠县交界的长坪乡石槽溪（海拔118米）入境，向东北横贯腹地，经黄柏乡白水滩（海拔106米）流入云阳县，流程公里。境内流域面积在100平方公里以上的河流有江北的苎溪河、渡河、石桥河、汝溪河、浦里河，江南的泥溪河、五桥河、白水溪河共八条，溪沟93条，总水域面积为万亩（平方千米）。社会因素国民经济持续快速增加。经初步核算，实现万州生产总值630亿元，经济总量列全市第4位;按可比价格计算，比上年增加%，比全国、全市分别高和个百分点，增速列全市第4位。分产业看，第一产业实现增加值亿元，增加%；第二产业实现增加值亿元，增加%；第三产业实现增加值亿元，增加%。按常住人口计算，人均万州生产总值39715元。按平均汇率计算突破6000美元，达成6065美元。产业构造进一步优化。三次产业构造比由的::调节为::，第二产业占万州生产总值的比重比上年提高个百分点。市场物价过快上涨势头得到遏制。全年城乡居民消费价格指数为%,比上年增加个百分点，与全市持平，比全国平均涨幅低个百分点。以发展高效农业、绿色农业、生态农业、循环农业为重点，推动规模经营，提高发展水平，农村经济稳步增加。实现农林牧渔业增加值亿元，比上年增加%。其中，种植业亿元，增加%；畜牧业亿元，增加%。一是粮油双增。全年粮食播种面积万亩，增加%，粮食总产量万吨，比上年增加%，粮食平均亩产公斤。油料播种面积万亩，增加%，油料产量万吨，增加%。蔬菜播种面积万亩，增加%，蔬菜产量万吨，增加%。二是畜牧业平稳增加。出栏生猪万头，增加%。肉类总产量万吨，增加%。三是农村劳动力转移有序推动。全年新增转移劳动力万人，累计转移农村劳动力万人，劳务总收入亿元。四是农户万元增收强力推动，农业市场主体不停壮大。全年万农户实现万元增收目的。全年哺育种养专业大户3920户；新发展工商注册登记的农业公司386家，总数达成1130家；新发展涉农微型公司1091家，总数达成1402家。成功引进上海灏天丝绸、上海全嵩农业公司、台州商会、重庆雁谷农业公司、香港亿田食品、重庆渝云峡川生态农业开发有限公司等农业产业公司入驻万州。工业经济较快增加。按国家制度规定，从1月起，规模以上工业统计口径由年主营业务收入500万元及以上调节为万元及以上,我区规模以上工业公司新口径达成154户。全年完毕规模以上工业总产值亿元，比上年增加%。其中，经开区总产值亿元，比上年增加%，重点公司总产值亿元，增加%；大中型公司总产值亿元，增加%。全年实现工业增加值亿元，同比增加%。工业继续保持10强区县。产值过亿元工业公司增加到62户，其中，50亿元级的2户，10亿元级的10户。加强产业投资引导，狠抓重大投资项目和新兴产业项目建设，重视民生项目投入，固定资产投资保持平稳较快增加。全年完毕固定资产投资额亿元，比上年增加%，其中城乡固定资产投资完毕亿元，增加%。分产业看，第一产业投资亿元，增加%，占固定资产投资的%；第二产业投资亿元，增加%，占固定资产投资的%，其中工业部门投资亿元，增加%，占固定资产投资的%；第三产业投资亿元，增加%，占固定资产投资的%，其中，文教卫生投资亿元，增加%，占固定资产投资的%。房地产市场平稳发展。国家宏观调控政策成效逐步显现，房价过快上涨势头得到初步遏制。全年完毕房地产开发投资亿元，比上年增加%；房屋施工面积万平方米，增加%；竣工面积万平方米，增加%；销售面积万平方米，增加%。全年商品房销售额亿元，增加%。商品房空置面积万平方米，增加%。旅游，投资，贸易，交通、邮电，金融、保险和证券等行业也发展迅猛，为全区经济作了有力支撑。三、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行并使价值达成最大化的使用方式被使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适宜均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达成最高最佳使用状态，房地产价格评定据此进行。估价对象实际用途为居住用房，根据估价对象所处的位置和所在区域土地运用方向的具体状况，本次估价以现状用途下估价对象的最高最佳使用条件为前提。四、估价办法选用和思路根据评定对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、并遵照房地产市场价格评定的拟定原则以及估价目的，选用市场比较法和收益法进行评定。在相邻和类似供需圈内与估价对象规模、档次相似的物业，与其含有可替代性及有关性，市场稳定且有交易案例，因此可参考上述物业近期交易状况，选用市场比较法进行有关修正后得到估价对象的价格。估价对象同类物业租赁市场活跃，成交租金透明，因此，选用收益法计算估价对象的收益价格。本案由于职业需要在此采用三种方案进行估价，其最适合估价仍为市场比较法，允许成果允许有少量偏差。五、估价测算过程一、求取未设立法定优先受偿权利下的市场价值1.选用可比实例（选用于估价对象处在同一供求范畴内且和估价对象类似房地产正常交易案例作为可比实例）（一）市场法（权重）1.求取未设立法定优先受偿权利下的市场价值1.可比实例A佛光丽锦社区用途为成套住宅三室三厅二卫建筑面积平方米砖混构造建成所在10层6号（共30层）。交易日期为2月。正常交易，配套设施有水、电、天然气等.交易价格为9154元/平方米。2.可比实例B香榭丽晶社区普通住宅建筑面积㎡砖混构造建成所在位置6层2号（共29层），交易时间为2月。正常交易。配套设施有水电天然气等。交易价格为8498元/平方米。3.可比实例C江南新区社区普通住宅建筑面积121㎡砖混构造建成所在位置7层8号（共28层）,交易时间为5月。正常交易。配套设施有水电天然气等。交易价格为7851元/平方米。（一）市场比较法1、计算公式比准价格=比较案例价格×交易状况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正2、比较案例选择及测算根据替代原则，选用近期交易的三个比较案例。详见表一。表一市场比较法可比状况阐明及测算过程比较因素估价对象案例A案例B案例C交易价格（元/月待估10007001000位置重庆市万州区白岩路后街金座佛光丽锦社区香榭丽晶社区江南新区社区交易日期交易情况正常正常正常正常区域因素描述交通条件临交通型主干道，便捷临交通型主干道，便捷临交通型主干道，便捷临交通型主干道，便捷公共交通的通达程度高公共交通的通达程度高公共交通的通达程度高公共交通的通达程度高社区成熟度比较高比较高比较高比较高公共配套完善完善完善完善个别因素描述所在楼层/总楼层8/2610/306/297/28景观良好优良良好良好主朝向北南北东西南北户型三室二厅一卫三室三厅二卫三室二厅一卫三室二厅二卫装修状况精装修精装修精装修精装修交易状况修正100100100100交易日期调节100100100100区域因素修正交通条件100100100100社区成熟度10010098100公共配套10010097100个别因素修正所在楼层/总楼层100100100100景观100103100102主朝向100101102100建筑面积（m2）100100100100户型10010098100装修状况10010095100修正系数（Π）比准市场比较法评定单价（元/平方米）8501权重阐明：计算环节：1.比准价格=比较案例价格×交易状况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正2.比准价格计算表可比实例交易价格交易状况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数比准价格A9154元/平方米100/100100/100100/100100/1049154元/平方米B8498元/平方米100/100100/100100/100100/958498元/平方米C7851元/平方米100/100100/100100/100100/1027851元/平方米3.计算成果的拟定三个可比实例豫估价对象都含有较强的可比性，取三个可比实例比准价格的简朴平均数作为市场法的计算成果。则：估价房地产单价=（9154+8498+7851）/3。为8501元/平方米。即评定总价格为935110元。（二）收益法（权重为）收益法是运用适宜的资本化率，将预期的估价对象房地产将来各期（普通为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价办法。收益法的计算办法以下：P=ΣFt/(1+i)t其中，P为评定值；Ft将来第t个收益期的预期收益额；i为折现率。报告中采用的公式为：P=a/i×[1-1/(1+i)n]其中，a为年净收益；n为收益年期；i为资本化率。1、年有效毛收入周边项目租赁状况调查表所在位置佛光丽锦社区香榭丽晶社区江南新区社区物业属性住宅住宅住宅装修及配套精装齐全精装齐全精装齐全楼层10/30层6/297/28户型三室二厅二卫三室二厅一卫三室二厅二卫月租金元·平方2(1000)（700）（1000）租赁时间-6-6-8附：通过走访调查理解到估理解到估价对象所在区域周边类似社区110㎡左右的房屋租金每月在700—1000月元/月。考虑到估价对象社区的面积配套等因素，综合考虑取月租金客观收益为1000元。象年有效毛收入计算过程以下：由于本案为整套住宅假设空置率为0年有效毛收入=月租金×年月份数=1000×12=1元2、年运行费用运行费用重要涉及维修费、保险费、管理费用有关税费等。估价对象物业管理费元/平方米·月，约占有效毛收入的3%；另外，经测算保险费和维修费等约占有效毛收入的%.总计年运行费用约占年有效毛收入的%。年运行费用=年有效毛收入×年运行费用率=1×％=420元3、年净收益净收益为有效毛收入减去运行费用，则估价对象年净收益为：年净收益=年有效毛收入-年运行费用=1-420=11580元4、拟定资本化率资本化率采用安全利率加上风险调节值的办法来求取。所谓安全利率，是指无风险的资本投资收益率，以银行一年期存款利率作为安全利率（近期银行一年期存款利息率为%），考虑到估价对象的用途、利润、风险，结合近期重庆市万州区区房地产供求现状以及同类物业的投资风险和行业酬劳率，拟定资本化率。于估价时点，资本化率为％5、拟定估价对象收益估价根据委托方阐明及现场调查，估价对象的建成年代为年，砖混构造居住房屋经济耐用年限为70年，则截止到估价时点，估价对象建筑物经济寿命剩余使用年限为64年。报告中采用的公式