房地产投资浅论(培训分享课件)

房地产投资浅论Contents目录房地产投资简介房地产投资特征房地产投资过程房地产投资方式工程可行性研判是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金〔没有包括其他资源〕。所谓房地产投资房地产投资形式多种多样：房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购置住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购置或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。“黑盒子〞？“黑盒子2〞“黑盒子3〞工程时机之间的互斥性时机本钱时机本钱是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值；也可以理解为在面临多方案择一决策时，被舍弃的选项中的最高价值者是本次决策的时机本钱。问题1：投资选择问题2：投资平安——风险PartOne房地产投资简介01什么是房地产？房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称。两者具有整体性和不可分割性。房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束〞，即房地产权利是由一束权利组成的，房地产所有权是最完全、最充分的权利，包括由此派生出的租赁权、抵押权、典当权、地役权等。几个根本概念资金时间

价值复利名义利率实际利率通胀率财务杠杆我们所投入的并不是一成不变的。我们能借助外力/工具撬动更大的目标。1、资金的时间价值：

资金的时间价值，是指在一定量资金在不同时点上的价值量的差额。也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。资金时间价值是资金在周转使用中产生的，是资金所有者让渡资金使用权而参与社会财富分配的一种形式。根本概念比方，将今天的100元钱存入银行，在年利率为10%的情况下，一年后就会产生110元，可见经过一年时间，这100元钱发生了10元的增值。人们将资金在使用过程随时间的推移而发生增值的现象，称为资金具有时间价值的属性。资金时间价值是一个客观存在的经济范畴，在企业的财务管理中引入资金时间价值概念，是搞好财务活动，提高财务管理水平的必要保证。实际上，当通货膨胀很低的情况下，可以用政府债券利率来表示资金时间价值。理论上，资金时间价值相当于没有风险、没有通货膨胀条件下的社会平均利润率；虽然个体投资不是必然会盈利，但是从社会范围上相当多数的个体投资统计下来，投资是在盈利的。那么这种盈利背后的本质是什么？谁奉献了增加的价值？2、单利与复利：复利率的计算爱因斯坦说：复利是世界第八大奇迹。世界上最伟大的力量不是原子弹，而是复利！复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利。复利计算的特点是：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的计算公式是：S=P〔1+i〕^n1.01365=0.99365=37.80.03复利的威力就是乘幂的威力！简单的说，实际利率是从外表的利率减去通货膨胀率的数字，即公式为：1+名义利率=〔1+实际利率〕*〔1+通货膨胀率〕，也可以将公式简化为名义利率－通胀率〔可用CPI增长率来代替〕。

一般银行存款及债券等固定收益产品的利率都是按名义利率支付利息，但如果在通货膨胀环境下，储户或投资者收到的利息回报就会被通胀侵蚀。实际利率与名义利率存在着下述关系：名义利率不能完全反映资金时间价值，实际利率才真实地反映了资金的时间价值。以r表示实际利率，i表示名义利率，p表示价格指数，那么名义利率与实际利率之间的关系为，当通货膨胀率较低时，可以简化为r=i-p。3、名义利率与实际利率利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。资产回报率与贷款利率〔或借贷本钱〕之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。4、财务杠杆借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向与负向两种。财务杠杆的正向作用。当资产总回报率大过借贷本钱时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益率越大。财务杠杆的负向作用。当资产总回报率小于借贷本钱时，财务杠杆是不利的。此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。

PartTwo房地产投资特征02低流动性强环境约束性高风险性长周期性高投入高本钱对象固定和不可移动性房地产投资的特征一、对象的固定性和不可移动性房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。二、高投入和高本钱性房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少那么几百万，多那么上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高本钱性主要源于以下几个原因：一是土地开发的高本钱性。由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的本钱提高。土地开发配套道路环境市政区域开发土地价值开展进程及现金流量变迁规律图------土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向阶段

划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入------建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期1～2年成长期2年左右持续发展期3～4年稳定期下一个周期税收土地收益资产经营区域运作费用基础设施建设公建投资缴税基础设施建设地区形象建设区域规划成熟与巩固1989-1996：起步期1997-2003：开展期2004至今：成熟期阶段特征城乡结合部出现住宅开发热，望京成为大社区成为现代化、国际化的城市副中心发展举措编制总体规划及详细规划土地一级开发、大市政建设调整规划，增加居住和配套用地建设餐饮、教育等基本配套设施自然环境的保护和改善多家世界500强中国总部进驻继续完善商贸、交通、文娱设施发展结果总人口约10万，聚集大量中低收入者大规模经济适用房建设基本无商业、商务物业区内消费外流总人口约14万，中高等教育水平人数增多区域功能仍为单一的居住功能（卧城）交通、配套设施发展滞后商务办公以商住公寓为主，总量约15万㎡总人口约33万。中高收入者占比约7成，外籍人占约1/3沃尔玛、家乐福、宜家家居等知名商家入驻，商业配套趋于完善成熟，生活配套多元化办公物业总量增至约250万㎡区内消费成熟区域功能大规模经济适用房社区大规模商品房社区基本生活配套逐步实现住宅档次升级，中高档住宅为主商业、办公等物业趋于成熟，第二CBD规划出台北京城市建设进程三环路建设通车（20世纪80年代初开始，1994全线通车）四环路建设通车（1998.10-2001.6）五环路建设通车（2000.11-2003.10）城铁13号线建设通车（2003.1.9通车）湖光中街立交桥通车（2007.12）阜通东大街立交桥通车（2007.12）机场快轨通车（2008.7）地铁15号线（望京西-后沙峪段）通车（2010.12）望京的开展过程2004200720212001望京地区物业建设年代开展示意图二、高投入和高本钱性二是由于房屋建筑的高价值性。房屋的建筑安装本钱，通常也高于一般产品的生产本钱，这是由于房屋的建筑安装要消耗大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息本钱。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的本钱量。三是房地产经济运作中交易费用高。一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资本钱。三、长周期性整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资工程而言，它的开发阶段一直会持续到工程结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：一、因为房地产投资不是一个简单的购置过程，它要受到房地产市场各个组成局部的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的屡次完整的运动才能获得利润。二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。三、如果房地产投资的局部回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。四、高风险性

由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。五、强环境约束性建筑物是一个城市的构成局部，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。六、低流动性房地产投资本钱高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。PartThree房地产投资过程03投资分析〔决策〕土地开发权获得〔解决“面粉〞问题〕房地产生产开发〔创造价值的主要过程〕房地产销售经营〔变现的主要过程〕房地产投资过程实际上就是房地产工程开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多，是一个相当复杂的过程，房地产投资过程与开发过程是类似的，不过其侧重点不同。投资分析的大致过程：市场分析财务分析可行性分析定位、需求、客群、竞争……现金流、利润率、回收期、融资需求……综合分析、政策、环境、社会影响、风险……土地开发权的获得的主要方式：取得全部使用权公开土地市场招标挂牌拍卖自用用地开发招标翻建、改造收购股权收购增资扩股在建工程转让取得部分使用权合作开发租赁土地开发权的获得的主要方式：公开土地市场

招拍挂自有用地开发收购合作开发租赁取地周期较短权属清晰，条件成熟土地获取无风险直接获取本钱较低廉工程来源多元化获取本钱相对可控工程来源多元化获取本钱可控资源整合强强联合获取本钱低廉操作方式较简便直接获取本钱高昂局部城市受政府供地影响，竞争剧烈，来源有限调规流程漫长、复杂受政策影响开发方向受限需关注隐形交易本钱需关注目标公司的债权债务风险享有局部权益与合作方的契合度租约稳定性开发模式受限土地开发权的获得的大致过程：公开土地市场

招拍挂政府供应土地投标或报名竞买支付地价款签署出让合同自有用地开发明确利用路径规划调整主体授权……招标划拨取得

土地收购预审

立项尽职调查可研收购谈判决策（资产评估，国资）签订协议付款工商变更房地产建设开发的大致过程：公司设立土地获取工程立项规划方案征询规划方案审定开工前准备工程招标开工手续工程现场管理竣工验收预售登记办理买卖合同产权办理物业管理国有土地使用证建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证前期准备建筑施工销售经营融资融资房地产销售经营的大致过程：营销筹划办理预售证销售团队(组建)培训销售道具开盘推广蓄客销售交房产权办理PartFour房地产投资方式04房地产投资两种途径与四种方式根本建设式楼宇购置式合作开发式购置股权式根本建设途径房地产开发途径根本建设式即指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产工程。这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产工程建设的主要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对根本建设方式进行的房地产工程建设有严格的条件限制，这些条件主要有三个方面：一是投资主体的限制——一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位；二是工程性质和用途的限制——一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产工程。如国家投资的公用事业工程等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设工程；三是各地已停止办理经营性工程国有土地使用权协议出让手续。除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性工程的国有土地使用权已不可能。楼宇购置式具体做法：投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，那么投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。评价：这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产工程进行全面考查，在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此根底上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的工程，与其谈判达成购置合约。缺乏：拟购房产所在工程已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的工程的状况，只能在现有市场中进行选择，不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产工程，那么又存在着预购商品房的风险。合作开发式具体做法是：如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，那么选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的工程公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人那么取得双方合作开发的房地产工程楼宇的全部产权。双方各得其所。评价：合作开发式的本质仍是对双方合作开发工程之楼宇的购置。这种方式区别于楼宇购置式的主要优点是投资人的可控制性增加了。在合作开发式中，投资人直接进入工程开发的过程之中，可以对合作开发的房地产工程依不同的合作开发方式，实施不同程度的控制。通过合作开发，投资人可以对合作开发的房地产工程的本钱、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。缺乏：合作开发房地产工程涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购置式相比要更复杂一些。如果进行合作开发，投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立工程公司的合作开发方式和成立工程公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，那么停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。购置股权式具体做法：由投资人或其关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产工程或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。评价：这种方式比较前两种方式而言，最大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资人不发生直接购置或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费，主要是土地增值税后置。缺乏：1、投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接，不能直接表达投资人作为权利人；2、必须充分调查被收购公司的债权债务，并合理处置，并有担保措施，以免因不可预见因素造成后续开发不利影响；3、通过股权收购溢价局部无法进入开发本钱。PartFive可行性研判05可研的必要性房市有风险，投资需谨慎——房地产投资的高本钱、长周期、不可移动、低流动性时机本钱——资金有限，投资时机、投资方案之间的互斥性无法实验——“工程〞的魅力所在，没有完美、无法预期、无法重来、不可复制性导致工程与工程间的差异无法防止可研=方案模拟+方案比选+多因素综合评估可研报告的根本框架工程位置规划条件工程来源及已开展工作土地获得方案工程现状条件公共配套设施区域开展规划区域土地市场分析商品房市场分析片区市场分析典型工程分析SWOT分析客户定位产品定位定价策略概念规划示意工程价值挖掘开发进度方案资金筹措方案运作模式安排各类物业收入预期测算假设本钱估算收益分析现金流分析敏感性分析风险分析对策项目概况及背景介绍项目现状及区域规划市场

分析项目

分析与

定位开发计划与运作模式项目投资回收投资估算及效益分析风险分析及应对可研涉及的根本概念现金流量〔CashFlow〕在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资