法学选修-经典法律案例评析-经济法-房地产调控法律分析

第五章

第二节经济法——房地产调控法律分析上节内容回忆消费者具有哪些权利？平安保障权知悉真情权自主选择权公平交易权依法求偿权求教获知权依法结社权维护尊严权监督批评权教学内容及目标了解我国房地产调控的措施及效果理解“国八条〞的含义及作用试分析我国房地产行业走势对房地产调控提出建议房地产调控一、房地产开展状况社科院：2021年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看：泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、黑、银川、乌鲁木齐。〔一〕房地产泡沫较高2021年9月：北京、上海、深圳、广州，每平方米房屋单价超过2万人民币。房价居高不下，有钱人以房居奇，百姓望房兴叹！〔二〕房价高〔三〕房地产乱象：1、买房就像买大白菜！2、日涨幅5000元/平方米！二、我国房地产调控回忆1994年7月18日国务院下发了?关于深化城镇住房制度改革的决定?，开始进行房改。房改的根本内容可以概括：1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。2.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司效劳。3.停止分房为住房补贴。4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供给体系和以高收入家庭为对象的商品房供给体系。5.建立住房公积金制度。6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。7.建立标准化的房地产交易市场。〔一〕房地产调控的启动阶段1.时间：2003年初至2004年底2.调控措施〔1〕2003年6月5日人民银行〔2003〕121号文件：加强房地产的信贷管理；房地产自有资金不低于总投资的30％，导致众多房地产开发商资金链断裂〔2〕2003年8月12日国务院〔2003〕18号令：房地产业是支柱产业之一，政府在房地产业的职责：经济适用房、廉租房的供给〔3〕2004年3月国土资发〔2004〕71号〔8.31大限〕：从2004年8月31日起，经营性土地使用权，必须以“招拍挂〞方式出让〔4〕2004年4月26日国发〔2004〕13号：将房地产自有资本金比例提高到35％作为开发的条件〔5〕2004年8月30日银监发〔2004〕57号：个人住房贷款首付比例由20％提高到30％；同时提高贷款利率〔二〕房地产调控的全面展开1.时间：2005年至2006年初2.调控措施〔1〕2005年3月26日国办创造电〔2005〕8号〔老‘国八条’〕：对住房价格上涨过快，控制不力，要追究责任人的责任〔2〕2005年4月27日国务院常务会议提出八条意见〔新‘国八条’〕：严格控制房价〔3〕2005年5月11日国办发〔2005〕26号〔国六条〕：保证中小套户型供给，期房限转，两年内转手全额征收营业税〔4〕2005年10月18日国家税务总局：对二手房交易征收20％个人所得税〔三〕调控的深化1.时间：2006年初2021年初2.调控措施〔1〕2006年5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台了针对房地产业新的“国六条〞。仅是一个大的框架，并相对温和，但中央对房地产业的宏观调控再一次绷紧了大家的神经。〔2〕2006年5月29日国务院办公厅出台?关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见??〔国办发〔2006〕37号〕，人称9部委"十五条"，对"国六条"进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。〔3〕2006年5月31日国税总局〔国税发74号文件〕对"国六条"中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006年6月1日后，个人将购置缺乏5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购置超过5年〔含5年〕的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。〔4〕2006年7月6日建设部联合国家开展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。〔5〕2006年7月24日建设部联合其他5部委下发171号文件，被业内称为"外资限炒令"，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

〔6〕2007年1月24日国家税务局：?关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制〞转为实打实的“清算制〞。土地增值税执行清算也会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为。同时通知的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义。〔7〕2007年6月27日国家税务局?关于取消局部地方税行政审批工程的通知?取消涉及基建工程以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。〔8〕2007年8月13日?国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见?(国发〔2007〕24号)有助于解决低收入家庭的住房困难问题。

〔9〕2007年9月中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20％；对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％；对已利用贷款购置住房、又申请购置第二套〔含〕以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。〔10〕2007年10月8日国土资源部下发?关于进一步加强土地供给调控的通知?每宗地的开发建设时间原那么上不得超过3年廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供给总量不得低于住宅供给总量的70%。〔11〕2007年10月10日国土资源部?招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定?(39号令)强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放，以少量资金囤地的行为将被明令禁止，限制开发商靠买房人的钱滚动开发。〔12〕2007年3月18日至2007年12月21日一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.47%，一年期存款基准利率从2.52%逐步提高到4.14%10次上调存款准备金率，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准。〔13〕2007年12月30日国务院办公厅国办发〔2007〕71号城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或小产权房。〔14〕2021年1月25日由14.5%调至15%

〔15〕2021年3月25日由15%调至15.5%

〔16〕2021年4月16日由15.5%调至16%〔四〕政府救市2021年5月沈阳市公布普通住宅价格新标准，上调市内五区普通住宅标准至6700元/平方米，使得大局部商品房交易契税从4%将为1.5%。2021年6月成都政府出台政策：1.契税减免以及财政补贴；2.公积金贷款优惠政策；3.可异地申请住房公积金按揭贷款。公积金贷款首付2成，贷款最高额度至30万元，贷款最长期至30年。2021年7月长沙市政府出台?关于促进我市房地产业健康开展的假设干意见?2021年8月厦门、福州、重庆、河南2021年9月西安市政府出台?关于恢复房地产业开展的假设干意见?对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。南京、芜湖2021年10月杭州市政府网站公布了?杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定开展的假设干意见?，出台“24条〞地产新政，内容涉及许多方面。2021年10月24日上海市出台?关于促进本市房地产市场健康开展的假设干意见?(以下简称14条)。

各地救市特点：中央默认力度不一形式多样2021年楼市遇冷、政府救市2021年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院公布?促进房地产市场健康开展措施?〔“国三条〞〕：自2021年10月27日起，对居民首次购置普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。自11月1日起，首次购置90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。压抑了近一年的购置欲望集体爆发！〔五〕09年房地产市场火爆没有最贵，只有更贵！〔六〕09-10年新一轮调控第一拳〔12月9日〕：营业税征免时限2年变5年第二拳〔12月14日〕:国务院要求遏制房价过快上涨第三拳〔12月17日〕：拿地首付不低于50%第四拳〔10年1月〕：二套房贷首付不得低于40%第五拳〔1月12日〕:存款准备金率上调0.5个百分点2021“两会〞期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了〞。但“两会〞刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王〞。温总理在“两会〞上“坚决抑制局部城市房价过快上涨〞的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚投票〞。在3月15日这一天，北京总共成交6块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王〞和“总价地王〞。但还不到几个小时的工夫，“单价地王〞就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。房价总理说了不算，总经理说了算！第六拳〔〕-国务院新四条实行更为严格的差异化住房信贷政策。增加住房有效供给。加快保障性安居工程建设。加强市场监管。

国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知

国发〔2021〕10号〔国十条〕〔一〕统一思想，提高认识。〔二〕建立考核问责机制。〔三〕实行更为严格的差异化住房信贷政策。〔四〕发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。〔五〕增加居住用地有效供给。〔六〕调整住房供给结构。〔七〕确保完成2021年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。〔八〕加强对房地产开发企业购地和融资的监管。〔九〕加大交易秩序监管力度。〔十〕完善房地产市场信息披露制度。第七拳：国十条第八拳：9月29日调控〔国十条升级版〕禁止异地购房首套房贷一刀切比例30%暂停发放第三套房贷局部城市限购房套数囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款推进房产税改革试点第九拳：各地调控细那么纷纷出台南京和深圳最严厉，看存量不看增量南京：限制购置第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标〞；申领预售许可证必须申报价格，申报价格个月内不得调高，个月后需要调高的必须重新申报。深圳：本地人可购置两套，外地人只能购置一套上海、杭州、广州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能购置一套杭州：本地人和外地人只能购置一套广州：本地人可购置两套，外地人只能购置一套

楼市三字经〔七〕〔新国八条，史上最严厉限购令〕1、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康开展的责任。2021年各城市人民政府要根据当地经济开展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地第一季度公布的调控目标银川市住房保障局出台的调控细那么明确了该市2021年的“房价控制目标〞，新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。昆明确保2021年该市新建商品住房年度价格涨幅低于该市年度GDP和人均可支配收入增长水平贵阳市出台的楼市调控细那么明确了该市2021年的“房价控制目标〞，为“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值〞。各地第一季度公布的调控目标北京--新建普通住房价格与2021年相比稳中有降,加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高.上海--全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平,新建保障性住房面积高于商品住房面积.上海今年GDP增长目标为8%左右.广州--新建住房价格涨幅预期要低于11%,即全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅.深圳--全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度,约低于10%.西安--新建住房价格增长幅度不高于当年西安市经济社会开展目标和人均可支配收入增长幅度,约低于15%.重庆--让房价增长率不超过全市GDP的增长率,不超过城市职工年均收入的增长率,不超过城市人均收入的增长率.贵阳--根据该市经济开展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,严格控制2021年新建住房价格增幅不高于去年全国平均值.2、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购置、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

“十二五〞期间，完成3600万套保障房方案。2021年保障性住房和棚户区改造共方案建设1000万套〔2021年商品住房为900万套，今年保障类的住房供给将首次超过市场类住房〕其中：各类棚户区改造工程400万套；经济适用房和两限房200万套；公租房220万套；廉租房180万套。今年要完成1000万套建设任务，除去无偿划拨土地的价值，预计总投资在1.3万亿—1.4万亿。其中近220万套公共租赁住房和180万套廉租房，投资金额在3000亿-4000亿左右“十一五〞期间，中央累计安排保障性安居工程专项补助资金为1336亿元3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购置住房缺乏5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。〔2021年房地产业营业税为2391.27亿元〕加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发工程，进行土地增值税清算和稽查。〔2021年土地增值税为719.43亿元〕严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供根底。4、强化差异化住房信贷政策。二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的根底上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差异化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

二套房的认定：有以下情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差异化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购置住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购置过一套(及以上)住房，又申请贷款购置住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。5、严格住房用地供给管理。各地要增加土地有效供给，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价〞方式供给中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。2007年住宅用地实际供给为5.7498万公顷普通商品房为4.3985万公顷，占76.5%2021年住宅用地实际供给为5.5093万公顷普通商品房为4.7050万公顷，占85.4%2021年为7.6461万公顷普通商品房为6.4433万公顷，占84.3%国土资源部新闻发布会：2007、08年房地产用地供给实际供给在7、8万公顷，2021年到达了10万公顷，2021年是15万公顷？

到2021年土地储藏前十名的房企，其土地储藏之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储藏面积为5100万平方米，碧桂园土地储藏面积为4360万平方米，分列前两名。2021年前三个季度，恒大地产销售面积为453.7万平方米，按此销售速度推算，恒大的土地储藏够其销售8.5年；2021年前三季度，碧桂园销售面积为233.53万平方米，按此销售速度推算，碧桂园的土地储藏够其销售13年。6、合理引导住房需求。各直辖市、方案单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。当地户籍居民家庭限购2套。提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套。无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。限购令的现状：限购城市将达70个北京版限购对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效?北京市工作居住证?的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。质疑：户籍歧视、合理性、合法性、躲避：房产去名、公司购房、假离婚7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标，没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差异化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。8、坚持和强化舆论引导

对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。〔八〕上海、重庆房产税分析1、征税对象重庆个人拥有的独栋商品住宅。个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价到达上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍〔含2倍〕以上的住房。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套〔含第二套〕以上的普通住房。上海本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房非本市居民家庭在本市新购的住房2、计税依据重庆应税住房的计税价值为房产交易价独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。应税住房用于出租的，按交易价征收房产税，不再按租金收入征收房产税上海计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。3、税率重庆独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍〔含3倍〕至4倍的，税率为1%；4倍〔含4倍〕以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套〔含第二套〕以上的普通住房，税率为0.5%。上海适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍〔含2倍〕的，税率暂减为0.4%。上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布2021年度新建商品住房平均销售价格为28426元4、税收减免重庆扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在方法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米。新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。上海本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积〔指住房建筑面积，下同〕人均不超过60平方米〔即免税住房面积，含60平方米〕的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出局部的面积，按规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算方法另行制定。本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行方法规定计算征收的房产税，可予退还。本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。三、房地产调控存在的问题〔一〕违法现象严重限购令国土资发[2004]71号?关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知?“商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供给必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权〞?中华人民共和国城市房地产管理法?第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。国办发〔2006〕37号?国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见的通知?“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。〞?中华人民共和国城市房地产管理法?第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。?担保法?第三十四条〔二〕无视行政相对人利益国办发[2006]37号“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房〔含经济适用住房〕面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的工程凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。〞?中华人民共和国行政许可法?第八条公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。〔三〕调控措施缺乏专业性、可操作性国办发[2006]37号“对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处分，直至