西南大学9087《房地产经营管理》在线作业答案

1、5.当期最长不超过

一个月

两个月

三个月

六个月

2、2.下列房地产可以设定抵押权的是

权属有争议的房地产

用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

权属明确的出租房地产

已依法公告列入拆迁范围的房地产3、4.以下说法不正确的是

租赁合同可以提前终止

任何情况下租赁合同都不可以提前终止

租赁合同提前终止可由出租人提出

租赁合同提前终止可由承租人提出4、不同的促销工具对购买者知晓、了解、信任和订货等不同购买准备阶段的作用是不同的，其中在信任阶段，对购买者影响最大的是

广告

销售促进

宣传

人员推销

5、某公司在实验设计时，首先选择若干经销商并检查其每周销售情况；然后举办展销会并测量其可能的销售额；最后，将该销售额与以前的销售额相比较，作出最后决策。这种实验设计是

简单时间序列实验

重复时间序列实验

前后控制组分析

阶乘设计6、不是反映房地产开发资金占用情况的主要指标的是

销售收入增长率

流动资金周转率

流动资金占有率

自有资金增长率7、从本企业购买某产品的顾客占该产品所有顾客的百分比称为

A.顾客忠诚度

B.顾客选择性

C.顾客渗透率

D.价格选择性多项选择题8、5.做好延伸服务通常要达到哪些要求

效果

态度

合理

满意

9、4.物业管理投标主体为

物业服务企业

业主代表

业主委员会

专业管理公司

10、1.广义的物业包括哪些含义

财产

资产

拥有物

房地产

11、1.房地产税收与房地产收费的区别在于

主体不同

依据不同

目的不同

对象不同12、4.当物包括

动产

不动产

财产权利

争议财产13、3.下列说法正确的是

房地产抵押合同是主合同

房地产抵押合同是从合同

房地产抵押合同生效后，对抵押物没有限制性

房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性

14、1.抵押人对抵押财产仍然享有哪些权利

占有权

使用权

收益权

处置权

15、5.租赁合同的终止包括

自然终止

法律终止

约定终止

人为终止

16、4.对物业价值重新评估的方法有

市场比较法

头脑风暴法

成本法

收益法

17、4.关于时机选择，下面哪些说法是正确的

房地产周期的上升阶段，是房地产开发的时机切入点

房地产周期的高峰阶段，是房地产开发的时机切入点

房地产周期的低谷阶段，是房地产开发的时机切入点

房地产周期的高峰阶段，是房地产销售的时机切入点

判断题18、5.台湾地区在房地产税法执行过程中，优先适用母法，其次适用子法的规定。A.√B.×

19、3.德国的多数城市都制定了一个叫做“房租明镜”的价目表，最后价格可以超过这个项目表所规定的浮动范围。A.√B.×

20、5.狭义的信息资源把计算机及通信基础设施，以至信息技术人才都包括在内。A.√B.×

21、4.对物业管理项目而言原材物料的储备定额由经常储备量和季节储备量构成。A.√

B.×22、1.西方对资源的理解一般指自然资源。A.√

B.×23、4.盈亏平衡分析要评价NPV和IRR。A.√B.×

24、2.传统的风险分析方法是从分析损失入手的。A.√

B.×25、房屋的残值是房屋失去使用价值后，所剩余的物质的价值。A.√

B.×26、房地产租赁价格由租赁成本、税费及利润构成。A.√

B.×27、惩罚是一种典型的负强化。A.√

B.×28、销售成本取决于销售价格。A.√B.×

29、销售利润率是指房产销售利润额与销售额之比。A.√

B.×30、广义的房地产市场是指房地产商品交易的场所。A.√B.×

31、市场功能是指市场机体所具有的职能。A.√

B.×32、经理是企业的最高行政领导人。A.√

B.×33、有限责任公司由5个以上50个以下股东共同出资设立。A.√B.×

34、“认地不认人”不是土地使用权转让的原则。A.√B.×

35、出让土地使用权的市场称为一级土地市场。A.√

B.×36、行为科学不属于现代企业管理理论。A.√B.×

37、企业人事培训有干部培训和工人培训两种。A.√

B.×38、适应性检查可分为特殊适应性检测和业种适应性检测两类。A.√B.×

主观题39、5.日本住宅市场的产业化使

、

、

、

成为潮流。参考答案：

环保节能<\/U>、绿色建材<\/U>、智能技术<\/U>、生态住宅<\/U><\/FONT>40、2.美国的房地产税主要包括

、

、

。参考答案：

所得税<\/U>、一般财产税<\/U>、房地产收益税<\/U><\/FONT>41、1.市场营销组合的基本要素是

、

、

、

，简称4P模型。参考答案：

产品<\/U>、价格<\/U>、地点<\/U>、促销<\/U><\/FONT><\/FONT>42、2.已知某投资项目的现金流量如下表所示，求该投资项目的静态投资回收期。现金流量表（单位：万元）年份012345678现金流入量--200300200200400400400800现金流出量1000----------------净现金流量-1000200300200200400400400800参考答案：

计算过程如下表：<\/P>计算过程表（单位：万元）<\/P>年份<\/P><\/TD>0<\/P><\/TD>1<\/P><\/TD>2<\/P><\/TD>3<\/P><\/TD>4<\/P><\/TD>5<\/P><\/TD>6<\/P><\/TD>7<\/P><\/TD>8<\/P><\/TD><\/TR>现金流入量<\/P><\/TD>--<\/P><\/TD>200<\/P><\/TD>300<\/P><\/TD>200<\/P><\/TD>200<\/P><\/TD>400<\/P><\/TD>400<\/P><\/TD>400<\/P><\/TD>800<\/P><\/TD><\/TR>现金流出量<\/P><\/TD>1000<\/P><\/TD>--<\/P><\/TD>--<\/P><\/TD>--<\/P><\/TD>--<\/P><\/TD>--<\/P><\/TD>--<\/P><\/TD>--<\/P><\/TD>--<\/P><\/TD><\/TR>净现金流量<\/P><\/TD>-1000<\/P><\/TD>200<\/P><\/TD>300<\/P><\/TD>200<\/P><\/TD>200<\/P><\/TD>400<\/P><\/TD>400<\/P><\/TD>400<\/P><\/TD>800<\/P><\/TD><\/TR>净现金流量累积<\/P><\/TD>-1000<\/P><\/TD>-800<\/P><\/TD>-500<\/P><\/TD>-300<\/P><\/TD>-100<\/P><\/TD>300<\/P><\/TD>700<\/P><\/TD>1100<\/P><\/TD>1900<\/P><\/TD><\/TR><\/TBODY><\/TABLE>

因为在第5年净现金流量累积开始出现正值，所以<\/P><\/v:stroke><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:formulas><\/v:path><\/v:shapetype><\/v:imagedata><\/v:shape>=（累计净现金流量出现正值的年份-1）+上期累计净现金流量的绝对值／当期净现金流量<\/P>

=（5-1）+100／400=4.25年。<\/P>43、1.已知某房地产投资项目的现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为

=10%，求该项目的内部收益率，并判断项目是否可行。现金流量表（单位：万元）年份0123456现金流出量25025002600400450500500现金流入量------70080013001300净现金流量-250-2500-2600300350800800参考答案：

1）当

<\/v:stroke><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:f><\/v:formulas><\/v:path><\/v:shapetype><\/v:imagedata><\/v:shape>=10%时，NPV1<\/SUB>=518.71万元<\/P>2）当

<\/v:imagedata><\/v:shape>=12%时，NPV2<\/SUB>=-274.25万元<\/P>3）根据内插法的公式<\/P><\/v:imagedata><\/v:shape><\/P>该项目是可以被接受的。

44、3.延伸服务的种类主要包括哪些？参考答案：

主要包括：（1）家政服务中的清洁；（2）家政服务中的保姆；（3）知识更新；（4）文化娱乐；（5）提供后勤保障服务；（6）中介服务；（7）特殊时段的服务。45、（二）什么是权益型房地产投资信托？参考答案：

权益型房地产投资信托直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资方式主要有两种：一类是直接收购房地产进行经营管理；另一类为投资房地产公司，通过间接方式投资房地产资产。46、（一）房地产信托与房地产投资信托有何区别？参考答案：

一是业务范围不同。房地产信托可以包括各类型房地产商业信托和金融信托，而房地产投资信托基金只是金融信托的一种。二是资金运用形式不同。信托机构既可以融通资金，也可以融通财物；房地产投资信托基金主要是进行资金运用。三是当事人不同。房地产信托业务的当事人主要是委托者、受托者和受益者；而房地产投资信托基金业务的当事人除了上述三者外，还必须有一个保管者。四是体现关系不同。房地产信托主要指一种法律关系；而房地产投资信托基金则是指一种集合各种金融资本参与房地产领域的一个组织，依据的则是投资公司法或者投资基金法。47、4.管理信托参考答案：

管理信托是指代收地租或房租一类的信托，这种信托有时还要承担交付固定房产税、房屋的火灾保险费以及修缮房屋等工作。48、3.房地产信托参考答案：

房地产信托是指房地产信托机构以投资者身份，借助于金融机构为中介，直接或间接对房地产经营开发的投资行为，房地产信托存在资金信托和财产信托两种模式。49、1.信托参考答案：

信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。50、2.房地产抵押合同有哪些特征？参考答案：

主要有六个方面的特征：一是房地产抵押合同是从合同；二是房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在；三是房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让时连同主合同债务一同转让；四是房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权；五是房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性；六是抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。51、4.出租人的义务包括哪些？参考答案：

出租人的义务主要包括：一、出租方有保障承租人对房屋合法使用的义务；二、出租方有保障承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务；三、在终止租赁关系前，不得将租约所指房屋出租给第三方使用；四、房屋需要大修，要求承租方迁出时，有为承租方解决临时房屋的义务；五、有接受租户监督的义务。52、（三）房地产抵押代理实务有哪几种类型？参考答案：

房地产抵押是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。主要包括土地使用权抵押、在建工程抵押、预购商品房抵押和现房抵押四种类型。53、（二）商品房置业交易程序包括哪些步骤？参考答案：

主要包括：一、签订认购书；二、签订预售或出售合同；三、办理合同登记备案手续；四、验收房屋，办理交房手续；五、产权过户。54、（一）代理客户置业流程中如何了解客户需求和置业目的？参考答案：

作为代理客户置业的经纪人首先要确实知道客户的全部需求，才能前往客户认为理想的地区去物色房屋。客户的需求包括想买的房屋类型及式样、产权状况以及房屋的特点。经纪人还要知道上述需求当中哪些是必须的，哪些是想要的。其次要明确置业者的购房目的，即用于自用、保值还是投资。（1）自用。若是自用，所要考虑的是地点和环境、房屋的大小与格局以及购房者的经济承受能力。（2）保值。若是保值，就是说有一笔资金投在房子上，房子用来出租。（3）投资。若是投资，房子的选择就十分重要。55、4.房地产市场调查内容有哪些？参考答案：

一是市场环境的调查，包括（1）国家的房地产政策和法规；（2）经济指标、国民经济的结构和发展水平；（3）人口政策和家庭人口的构成情况；（4）房屋经济管理体制及其改革情况。二是房地产市场需求的调查，包括（1）房地产市场需求的潜量；（2）房地产市场对本企业产品的需求总量；（3）房地产市场对某类房地产产品的供求状况；（4）房地产市场需求的因素。三是消费者的调查，包括（1）消费者的特征，包括职业划分、受教育程度、家庭结构及消费者的购买行为；（2）消费者的收入状况、购买能力；（3）消费者的购买倾向，包括户型、面积、位置、价格、环境、配套设施、物业管理等。四是竞争者的调查，包括（1）竞争者及潜在竞争者的实力与优势、劣势分析，包括企业规模、生产能力、经营方式、管理水平；（2）竟争