房地产合作开发与项目并购

房地产合作开发与项目并购尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用1赛普咨询2017年12月投资进入和退出方式—交易模式设计的起点尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用2投资进入方式：直接增资土地评估后增资（原股东利益得到补偿）股权转让联合拿地资金借贷不同投资进入方式的财税问题投资退出方式：分利润分收入提取固定利润按比例分房清算退出股权转让退出房地产并购金三角——三权替代尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用3资产转让物权房地产债权转让利得还是利息场外非标还是场内标准股权债权中小房企并购的目标公司的理想架构尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用4中小房企以自然人股东直接持股项目公司为主，也有通过投资公司持股项目公司的间接持股张顺张孝张孝张顺投资公司项目公司项目公司非直系亲属股东结构，比较复杂；法人、合伙企业和自然人等混合股东中小房企并购的目标公司主要问题尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用5一人持股公司与两人持股公司公司层面的问题股东层面的问题项目公司的资本公积和留存利润如何处理项目公司的亏损如何处理项目公司预缴税款如何处理项目公司债务如何处理转让税金如何确定如何避税1.房地产项目并购必须掌握的基础知识尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用61.1 项目并购主要方式1.2 万科的股权收购1.3

项目并购一般流程股东变化的税收影响——财税【2016】140号尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用7八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。1.1项目收购的主要方式——方式替代是关键尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用8资产收购——收购项目（房地产项目直接转让）股权收购合并（兼并）目标公司并购资产+协议管理合作开发：与土地方合作项目公司：合作建房或股权收购与资金方合作联合竞买境外融资各类机构：信托、基金、证券、保险等1.1

项目收购的主要方式——方式替代是关键尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用9成本复制：通过拆迁的资产收购是最佳结构找到收购方式之间替代，是交易结构设计的关键替代类型：（1）合并报表与整体合并的替代：合并报表优于整体合并，杠杆效率最高；（2）合作开发与并购之间的替代：高周转项目的楼面地价五倍溢价以上项目合作开发优于收购（3）资产收购与股权收购之间的替代：通过拆迁的资产收购是最佳结构（4）股权收购与债权收购之间的替代：非标债权转让不征增值税，不良资产收购都有折扣1.2万科股权收购方式尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用10股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，万科将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。收购新设项目公司方式，收购现有项目公司方式，收购现有非项目公司方式。三种方式的风险由低到高，选择时，应当按照风险由低到高的方式进行。1.2.1

收购新设项目公司方式尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用11由土地方与万科新设立项目公司，土地方将土地使用权变更到新成立的项目公司名下（或者由土地方新设立项目公司，然后将新设立的项目公司部分股权转让给万科）。优先选择由土地方与万科新设立项目公司，土地方将土地使用权变更到新成立的项目公司名下方式（与项目公司模式类似）该方式的前提是：新设立项目公司并将土地使用权变更到项目公司名下，获得当地政府主管部门批准。一般要求此前土地方还没有设立过项目公司，并将土地使用权过户给该项目公司。万科需要控制新设立公司的工商注册登记、股权变更等手续，控制项目公司印章、帐户，以便控制可能产生的或有负债。变更登记尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用12《公司法》第三十三条第三款规定，公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。《公司登记管理条例》第三十五条第一款规定，有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明。变更登记尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用13••有限责任公司股东转让股权的，在转让股权之日起30日内申请变更登记。申请时需要提供如下材料：1、法定代表人签署的《公司变更登记申请书》（公司加盖公章）；2、公司签署《公司股东（发起人）出资情况表》（公司加盖公章）；3、公司签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》（公司加盖公章）及指定代表或委托代理人的身份证复印件（本人签字），应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。4、有限责任公司提交股东会决议（由全体股东签署，股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章）；有限责任公司未就股东转让股权召开股东会的或者股东会决议未能由全体股东签署的，应当提交转让股权的股东就股权转让事项发给其他股东的书面通知、其他股东的答复意见，其他股东未答复的，须提交拟转让股东的说明。5、股权转让协议或者股权交割证明（由转让双方签署，股东或发起人为自然人的由本人签字；自然人以外的股东或发起人加盖公章）；6、新股东的主体资格证明或自然人身份证明；7、公司章程修正案（公司法定代表人签署）；8、法律、行政法规和国务院决定规定变更股东必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件；9、公司营业执照副本。1.2.2

收购现有项目公司方式尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用14合作方已经设立项目公司，并将土地使用权变更到项目公司名下，合作方将项目公司名下部分股权转让给万科的方式。项目公司的股东构成可能比较复杂、可能已经开发销售项目、可能已经发生复杂的资产负债等情况，需要由合作方完成对项目公司股权清理、债务清偿，使项目公司达到万科股权收购的基本条件，如果不能达到，则不进行股权收购。万科需要控制股权收购发生的工商变更登记手续。股权变更登记完成前不付款，或者只支付部分款项，但支付比例不应超过30%，而且合作方应当提供相应的担保。1.2.3

收购非项目公司方式尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用15土地使用权在合作方持股的非项目公司（即该公司名下还有其他房地产项目甚至还有房地产之外的业务），万科收购该公司股权的方式。万科在收购前，需要合作方对该公司进行资产剥离、债务清偿等，使该公司达到万科股权收购的基本条件，不能达到的，不收购。一般不提倡采取此种股权收购方式，必须采取的，除完成上述规定的事项外，合作方必须提供项目土地使用权抵押、将其在该公司的股权质押等担保。在股权完成工商变更登记之前，不付款项或者只付20%的应付款项，但合作方必须提供等额担保。1.2.4收购非项目公司方式，被收购公司必须满足的股权收购条件尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用16土地使用权在被收购公司名下，否则，需要将土地使用权变更到被收购公司名下；资产、负债限于合作项目及项目用地本身，若有合作项目及项目用地之外的资产、负债，如其他房地产项目的资产、负债或者其他非房地产项目的资产、负债，应当由合作方进行资产剥离、清偿债务；股权结构简单，如存在多个股东，应当由合作方进行股权清理，将股东数缩减到2-3个；项目没有与他人合作过，如果项目已经与他人合作过，则土地方需要依法解除原合作关系，不能解除合作关系或者原合作方对土地方解除合作关系有争议的，不作为收购对象；项目尚未开发销售，如项目已经开发销售的，不宜作为收购对象；土地证没有抵押，如果存在抵押，需要由土地方负责解除土地抵押关系；没有未清偿债务。如果被收购公司存在到期未清偿债务，需要由合作方清偿，存在未到期债务，需要合作方提前清偿，万科不采取承担债务的方式收购股权；或有负债风险能够有效控制，按本指引的方式，或有负债可以得到有效控制；否则，不宜作为被收购对象。1.2.5

股权收购模式的基本原则尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用17被收购公司具备股权收购基本条件原则–

被收购公司不具备收购股权收购基本条件的，合作方要通过资产剥离、股权清理、债务清偿等方式使被收购公司达到股权收购的基本条件，

不能达到则不收购。优先收购新设项目公司模式原则1.2.6

股权收购的优缺点尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用181）优点手续简单。一般只需签订股权转让协议并办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）,不涉及土地使用权的过户及建设手续的更名等手续；费用节省。无须缴纳土地使用权转让契税、交易费。开发快捷。无需再另行成立房地产公司。2）缺点债务风险特别是或有负债风险难以控制。需要通过约定项目公司在收购前的一切债权债务均要由原股东负责清理、承担并应提供相应的有效担保，或留下一定比例的转让金作为保证金等方式尽可能降低风险。1.3

项目收购的一般流程尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用19意向书尽职调查制定策略制作文件保密协议独家谈判交割合同谈判及签署1.3.1并购意向书应主要签订什么内容？尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用20（1）明确并购标的（2）被收购方提供资料和信息约定条款（3）费用分摊条款。律师费、律师事务所的费用（4）计价方式：假设开发法、成本法、市场法和收益法（5）进度安排（6）排他协商条款（7）诚意金条款（诚意金不是定金）（8）意向书终止（解除）条款（9）争议解决条款（10）法律适用条款（涉外时）（11）保密的条款1.3.2诚意金条款的补充尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用21（1）不能把诚意金写成定金。（2）不能把诚意金支付给对方（3）诚意金打入银行共管账户（该账户应争取到收购方名下，如果放在被并购方名下，则不能对抗法院的执行）2.

尽职调查的重点内容尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用222.1

项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容？2.2

尽调未到主管部门审查原件2.3

尽调报告未进行法律评价和提出建议2.4

未到项目现场进行核查2.1

项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用23目标公司转让方基本情况核心资产尽职调查的程序和方法尽职调查报告2.1

项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用24人行的贷款信息查询工商查询股权状态产权交易中心查询资产状态诉讼及被执行信息查询图纸查询资产状态目标公司尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用25目标公司合法设立存续情况、资质目标公司股权结构、股东出资情况目标公司章程审查（反收购条款、决议程序）目标公司各项财产权利

（开发项目、其他）目标公司主要合同（与地产项目有关、其他）目标公司债权债务文件（含担保）涉及诉讼、仲裁、行政处罚劳动人事事宜其他目标公司尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用26第十七条有限责任公司的股东向股东以外的人转让股权，应就其股权转让事项以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知其他股东征求同意。其他股东半数以上不同意转让，不同意的股东不购买的，人民法院应当认定视为同意转让。经股东同意转让的股权，其他股东主张转让股东应当向其以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知转让股权的同等条件的，人民法院应当予以支持。经股东同意转让的股权，在同等条件下，转让股东以外的其他股东主张优先购买的，人民法院应当予以支持，但转让股东依据本规定第二十条放弃转让的除外。第十八条人民法院在判断是否符合公司法第七十一条第三款及本规定所称的“同等条件”时，应当考虑转让股权的数量、价格、支付方式及期限等因素。•目标公司尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用27第十九条

有限责任公司的股东主张优先购买转让股权的，应当在收到通知后，在公司章程规定的行使期间内提出购买请求。公司章程没有规定行使期间或者规定不明确的，

以通知确定的期间为准，通知确定的期间短于三十日或者未明确行使期间的，行使期间为三十日。第二十条

有限责任公司的转让股东，在其他股东主张优先购买后又不同意转让股权的，

对其他股东优先购买的主张，人民法院不予支持，但公司章程另有规定或者全体股东另有约定的除外。其他股东主张转让股东赔偿其损失合理的，人民法院应当予以支持。目标公司尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用28•••第二十一条

有限责任公司的股东向股东以外的人转让股权，未就其股权转让事项征求其他股东意见，

或者以欺诈、恶意串通等手段，损害其他股东优先购买权，其他股东主张按照同等条件购买该转让股权的，人民法院应当予以支持，但其他股东自知道或者应当知道行使优先购买权的同等条件之日起三十日内没有主张，或者自股权变更登记之日起超过一年的除外。前款规定的其他股东仅提出确认股权转让合同及股权变动效力等请求，未同时主张按照同等条件购买转让股权的，人民法院不予支持，但其他股东非因自身原因导致无法行使优先购买权,请求损害赔偿的除外。股东以外的股权受让人，因股东行使优先购买权而不能实现合同目的的，可以依法请求转让股东承担相应民事责任。第二十二条

通过拍卖向股东以外的人转让有限责任公司股权的，适用公司法第七十一条第二款、第三款或者第七十二条规定的“书面通知”“通知”“同等条件”时，根据相关法律、司法解释确定。在依法设立的产权交易场所转让有限责任公司国有股权的，适用公司法第七十一条第二款、第三款或者第七十二条规定的“书面通知”“通知”“同等条件”时，可以参照产权交易场所的交易规则。目标公司——外部股权转让尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用29《公司法》第七十一条：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东

同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。外部股权转让必须符合两个实体要件：全体股东过半数同意和股东会作出决议。公司外部转让出资的基本原则：第一，以人数主义作为投票权的计算基础。我国公司制度比较重视有限公司的人合因素，故采用了人数决定，而不是按照股东所持出资比例为计算标准。第二，以全体股东作为计算的基本人数，而不是除转让方以外股东的过半数。转让方基本情况尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用30主体资格公司章程（决策程序）资信状况核心资产尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用31项目批复征地拆迁规划审批土地获取建设施工项目销售3.房地产项目并购的主要疑难问题32尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用•3.1签约主体问题•3.2或有债务的处理问题•3.3人保和物保并存时担保权行使规则•3.4土地闲置问题•3.5瑕疵出资股东的股权问题•3.6未经其他股东过半数同意的股权转让合同的效力问题•3.7工程结算报告争议问题3.1

签约主体问题33尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用土地使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封，或者是存在租赁权、地役权等权利瑕疵。–审核房地产产权证内是否标注有他项权利的登记，并到房地产管理部门核实产权证的真伪–《产权状态承诺函》或《抵押担保合同》股权本身存在质押担保等第三人权利，对在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权转让方未缴足出资因而不具有完整的股东权利等。–采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同3.1

签约主体问题34尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用第二十七条

股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，受让股东以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理。原股东处分股权造成受让股东损失，受让股东请求原股东承担赔偿责任、

对于未及时办理变更登记有过错的董事、高级管理人员或者实际控制人承

担相应责任的，人民法院应予支持；受让股东对于未及时办理变更登记也

有过错的，可以适当减轻上述董事、高级管理人员或者实际控制人的责任。3.1

签约主体问题35尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用第二十四条

有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第五十二条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。前款规定的实际出资人与名义股东因投资权益的归属发生争议，实际出资人以其实际履行了出资义务为由向名义股东主张权利的，人民法院应予支持。名义股东以公司股东名册记载、公司登记机关登记为由否认实际出资人权利的，人民法院不予支持。实际出资人未经公司其他股东半数以上同意，请求公司变更股东、签发出资证明书、记载于股东名册、记载于公司章程并办理公司登记机关登记的，人民法院不予支持。第二十五条

名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理。名义股东处分股权造成实际出资人损失，实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的，人民法院应予支持。3.1

签约主体问题36尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用第二十五条

名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理。名义股东处分股权造成实际出资人损失，实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的，人民法院应予支持。3.1

签约主体问题——物权法第一百零六条37尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用第一百零六条

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。3.2

或有债务的处理问题38尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同；延期支付3.3 人保和物保并存时担保权行使规则39尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权情形的，债权人应当按照合同约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。包含三种情况：（1）按照合同约定实现债权，即如果当事人在担保合同中约定了担保人承担责任的顺序，则债权人应当受该约定顺序的约束；（2）没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，而后在不能完全受偿范围内再向保证人主张，即保证人仅对物的担保以外的债权额承担保证责任；（3）如果是第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，债权人可以选择行使保证债权或担保物权。3.4

土地闲置问题40尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（不可抗力、政府原因除外）。措施：（1）向主管部门打报告，是因什么原因导致未动工，让他给我们一个批复；（2）采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同3.5 瑕疵出资股东的股权问题——尚未实缴股权可否转让41尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用认缴制下对于认缴而尚未实缴的股权是否可以转让？股东持有的股权份额是按照股东认缴的出资额来确定的。股东即便尚未出资就将股权转让出去，是依据其认缴的出资额来确定股权转让的份额。只是股权转让作价时要考虑未出资的情况。认缴出资人根据公司章程已经取得股东资格，至于是否实际缴纳，属于履行出资义务的范畴。因此该股东享有股东权利，该权利可以转让，但合同中应约定出资义务由谁如何履行。3.5 瑕疵出资股东的股权问题——尚未实缴股权可否转让42尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二十二条规定，当事人之间对股权归属发生争议，一方请求人民法院确认其享有股权的，应当证明以下事实之一：（一）已经依法向公司出资或者认缴出资，且不违反法律法规强制性规定；（二）已经受让或者以其他形式继受公司股权，且不违反法律法规强制性规定。依此规定，不论原始股东是否出资到位，只要获得股东会决议通过，并在工商部门登记，受让人取得股东资格。3.5 瑕疵出资股东的股权问题——出资义务约定43尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用没有如实出资（未出资或出资不足）的股权转让后，出资责任谁来承担依据《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十八条规定，

出资不实的股权转让后，原始股东和受让人都有出资义务，之后原始股东和受让人之间清理债权债务关系。3.5 瑕疵出资股东的股权问题——转让股权的投资成本44尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用零投资建议按照代缴股本的金额计缴印花税

根据国家税务总局公告2014

年第67

号确定个人股东转让股权的所得税时，根据后续出资义务约定确定扣除原值：如果后续出资义务由受让方承担，应以转让方的实际出资为基础确定收入额和扣除原值；如果后续出资由转让方承担，则转让方需要在转让前缴足认缴资本，应以此为基础确定收入额和扣除原值。3.5 瑕疵出资股东的股权问题——对股东借款的影响45尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121

号）规定，为规范企业利息支出税前扣除，加强企业所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十六条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百一十九条的规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业接受关联方债权性投资与其权益性投资的比例，金融企业为5∶1；其他企业为2∶1。目前，关联方融资情况越来越多，企业权益性投资越小，债权性投资越大，允许税前扣除的利息按比例计算后，企业按照发生额支出利息费用，存在企业所得税风险。认缴制下，当注册资金不到位影响税额计算。3.5 瑕疵出资股东的股权问题——对股东借款的影响46尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函〔2009〕312

号）的规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实际缴纳的资本额与在规定期限内应缴资本额的差额（即在“待缴资本”科目中的金额）应

计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。3.5 瑕疵出资股东的股权问题——认缴资本的税收问题47尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》（国税函〔2010〕79

号）

规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。由于企业在设立及经营中注册资本与留存收益之间的比例会影响股权转让缴纳所得税的大小。《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号），注册资本的大小会影响到资产计税基础的计算，进而影响清算所得应纳税额的大小。解除未出资或出资不足股东资格的法定程序48尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用未如实出资、未转让的原始股份依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十七条规定，适用“有限责任公司的股东未履行出资义务或者抽逃全部出资，经公司催告缴纳或者返还，其在合理期间内仍未缴纳或者返还出资，公司以股东会决议解除该股东的股东资格，该股东请求确认该解除行为无效的，人民法院不予支持”。原始股东的发起人之一未出资，其他发起人是有连带责任的，公司直接以股东会决议解除未全面履行出资义务股东的资格，程序合法。若股东失踪，经其所在公司催告缴纳，其合理期间内仍未缴纳，所在公司以股东会决议解除未出资股东的股东资格，该解除行为应认定有效。出资人未依法全面履行出资义务49尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用第八条

出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。第九条

出资人以非货币财产出资，未依法评估作价，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。出资人未依法全面履行出资义务50尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用第十条

出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。出资人未依法全面履行出资义务51尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用第十一条

出资人以其他公司股权出资，符合下列条件的，人民法院应当认定出资人已履行出资义务：（一）出资的股权由出资人合法持有并依法可以转让；（二）出资的股权无权利瑕疵或者权利负担；（三）出资人已履行关于股权转让的法定手续；（四）出资的股权已依法进行了价值评估。股权出资不符合前款第（一）、（二）、（三）项的规定，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令该出资人在指定的合理期间内采取补正措施，以符合上述条件；逾期未补正的，人民法院应当认定其未依法全面履行出资义务。股权出资不符合本条第一款第（四）项的规定，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当按照本规定第九条的规定处理。股东抽逃出资52尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用第十二条

公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定该股东抽逃出资的，人民法院应予支持：（一）制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配；（二）通过虚构债权债务关系将其出资转出；（三）利用关联交易将出资转出；（四）其他未经法定程序将出资抽回的行为。解除未出资或出资不足股东资格的法定程序53尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用未如实出资，转让后的股份依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十八条规定，“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。受让人根据前款规定承担责任后，向该未履行或者未全面履行出资义务的股东追偿的，人民法院应予支持。但是，当事人另有约定的除外”。股份转让后，涉及该股份未如实出资纠纷的，股东会决议后公示催告解除股东资格，无效，公司不能直接以股东会决议解除股东资格，应该起诉至法院。3.6 未经其他股东过半数同意的股权转让合同的效力问题54尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用有限责任公司的股东要转让股权，需经过其他过半数的股东的同意，如果没有走这个程序，股权的转让的合同是否有效？最高人民法院有三种观点：一种观点，认为效力待定的合同；一种观点，认为是附履行条件合同；第三种观点，是大多数法官的观点，认为是完全有效的合同，如果一方不履行合同的话，要承担相应的违约责任。3.6 未经其他股东过半数同意的股权转让合同的效力问题55尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用有限责任公司的股东要转让股权，需经过其他过半数的股东的同意，如果没有走这个程序，股权的转让的合同是否有效？最高人民法院有三种观点：一种观点，认为效力待定的合同；一种观点，认为是附履行条件合同；第三种观点，是大多数法官的观点，认为是完全有效的合同，如果一方不履行合同的话，要承担相应的违约责任。3.7 工程结算报告争议问题56尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用《建设工程施工发包与承包计价管理办法》16条：发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第20

条：当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。4.并购流程的核心控制事项57尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用时点数问题承债式并购付款的节点控制4.并购流程的核心控制事项—工商变更与交割58尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用交割清单的问题股权变更日、交割基准日与清算基准日的问题或有负债的避免问题转让方拒绝工商变更或交收的问题5.并购估值59尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用•5.1

常见的估值方法：•5.1.1成本逼近法•5.1.2收益还原法和现金流折现法•5.1.3市场比较法•5.1.4假设开发法•5.2价值调整（对赌协议的定价和价值）5.1.1

成本逼近法60尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用成本逼近法又称原价法、成本法，用于旧房地产估价时又称为重置成本法。成本逼近法是求取评估对象在评估基准日的重新构建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。特点：以成本累加为途径、估价时点现实价格、选用社会必要成本、一般低于市场价值土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益估算取得待开发土地的成本尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用61从农村取得土地国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用支付给政府的土地使用权出让金。从城镇取得土地为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。支付给政府的土地使用权出让金。征地费用构成土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍计算。青苗补偿费地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。耕地占用税。耕地开垦费。新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5％～3％)。政府规定的其他有关税费。62尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用城市房屋拆迁安置补偿费的构成63尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用被拆除房屋及附属物补偿费。购建拆迁安置用房费。安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。政府规定的其他有关税费。估算土地开发成本64尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用基础设施建设费主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照明、卫生等小区开发配套费用——根据需要决算资料测算。公共配套设施建设费指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用—该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定测算。估算管理费用65尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取得费用与开发费用的一定比例计算。估算投资利息66尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。估算税费和投资利润67尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用主要指销售阶段应缴纳的税费，按照国家有关税收政策和法规来确定。主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。利润率68尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算：直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本）成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）销售利润率（计算基数：开发完成后的房地产的销售价格）土地增值收益的确定69尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用土地增值收益主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的。如农地转为建设用地，新用途的收益将大大高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会所有。计算：前几项之和为成本价格，乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。市场比较法2.2

不动产投资的价值分析在评估一宗不动产价格时，将待沽不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出待沽不动产在评估基准日的正常合理价格。由市场比较法得到的价格称为比准价格，该价格经过市场调节后，得到市场价值。基本原理：替代原理。效用相等的不动产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。条件：需要对交易情况、交易日期、区域、个别因素等进行修正。交易实例的搜集（成交价格、日期、付款方式、交易实例不动产的状况、交易双方的基本情况和交易目的、交易情况等）70尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用市场比较法造成成交价格偏差的因素动产投资的价值分析71尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用有利害关系的人之间的交易急于出售或急于购买的交易交易双方或某一方对商场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易特殊方式的交易交易税费非正常负担的交易相邻不动产的合并交易受债权债务关系影响的交易。收益法2不动产投资的价值分析72尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用又称收益还原法或收益资本化法。是预测估价对象的未来预期收益，然后将其转化为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本质是以不动产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。按照资本化方式的不同,区分为直接资本化法和报酬资本化法.直接资本化法:将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法.报酬资本化法(现金流折现法):不动产的价值等于其未来各期净收益的现值之和.收益法2.2

不动产投资的价值分析在NPV法则下，净现值衡量了未来收益的现在价值和目前的市场价值或投资成本之间的差额。NPV=未来现金流的现在价值-投资用ATCF代表税后现金流，ATER代表税后的权益回报

I代表投资的权益成本nNPVIATCFi ATER(1 r

)

i

(1 r

)

ni

173尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用r是要求的税后必要收益率NPV法则告诉我们，如果NPV>0或NPV=0，这个项目就是可行的2.2

IRR动产投资的价值分析74尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用内部收益率法（internal

rate

of

return，IRR）内部收益率就是未来流入的现金流的现值的与投资额恰好相等时的折现率，即NPV等于0时的折现率

，当IRR大于或等于必要收益率时，项目才是可行的IRR越高越好？75尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用项目一项目二初始投资40，00040000第一年收益10，0005，000第二年收益20，0005，000第三年收益15，00020，000第四年收益20，00040，000IRR

测算21%19%NPV

测算12，05013，142利润型项目：IRR只是参考指标，重点看NOV、净利润、净利润率现金流型项目：重点看IRR，保证不低于集团要求的基本折现率即可资本化率的估计2.2

不动产投资的价值分析直接资本化法：资本化率(capitalizationrate）是不动产的某种收益与其价格的比率。资本化率=年收益/价格收益乘数：房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数。收益乘数=价格/年收益76尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用资本化率的估计77尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用报酬资本化法：预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。净收益：归属于土地或不动产的除去各种费用后的收益。一般以年为单位。净营业收益：是有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于不动产的收入，未扣除税收和抵押贷款还本付息额。资本化率的估计78尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用资本化率可以通过风险溢酬法、市场提炼法、加权资本成本法来取的。（1）风险溢酬法（累加法或者安全利率加风险调整值发）。它将收益率视为含无风险收益率和风险补偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。风险溢酬法安全利率加风险调整值法资本化率可能由以下几部分组成：79尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用无风险回报率6%流动性风险溢酬2%经营风险溢酬4%管理风险溢酬1%未来可能增值的潜在收益回报率-1%资本化率

R012%（2）市场提炼法2.2

不动产投资的价值分析市场提炼法直接从市场上取得资本化率的一种方法，在净营运收入（NOI）可以确定的情况下，只需要确定资产的销售价格即市场价值（MV0）就可以以此估计资本化率：NOIM

V0R0（3）加权资本成本法80尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用假设开发法假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。81尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用调查待开发房地产的状况82尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用土地的位置土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等规划设计条件土地权利包括用途、规模、档次等确定市场法收益法长期趋势法选择最佳的开发利用方式估算后续开发经营期预测开发完成后的房地产价值测算后续开发建设的必要支出和应得利润计算待开发房地产的价值假设开发法的基本公式83尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－取得待开发房地产的税费－

开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润注意：投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费的计算是难点。开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租、预租，和有营业等。7种开发方式84尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用生地开发为熟地生地开发为房地产毛地开发为熟地毛地开发为房地产熟地开发为房地产在建工程续建成房屋将旧的房地产装饰装修改造或改变用途成新的房地产。熟地价值的公式熟地价值＝开发完成后的房地产价值－取得熟地的税费－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润在建工程价值的公式在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－取得在建工程的税费－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建利润85尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用假设开发法的具体估价方法有，动态分析法和静态分析法。房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。其方式有如下两种：①采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为动态分析法;②采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为静态分析法。86尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用动态分析法与静态分析法的区别87尊重·专业·责任·分享·价值◎2017赛普版权，仅供星河地产培训使用1）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在动态分析法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。静态分析方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，不考虑预售及延迟销售；而动态分析法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，要将它们折算到估价时点上，然后再相加减。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单