成都锦里商业街区策划方案

11成都锦里筹划方案一、工程名称：锦里 二、地块核心竞争力：此地块开发游/购/吃/住/玩一条龙的综合工程,与旅游产业链紧密相连,使成都的商业物业上台阶,是最大限度表现地块竞争力的方式.三、投资方案：游街区。四、首期投资方向：商业风情街+民俗广场+停车场+局部别墅，首期共建约一万多平方米的商业物业。五、营销主题：感受锦里的文化底蕴目录前言第一章地块根本概况及筹划要求„„„„„„„„„„„„1一、 地块根本概况二、 政府、进展商筹划要求筹划边界条件细则其次章筹划思路及方法„„„„„„„„„„„„„„„„3一、理论争论二、概念选购三、市场调研四、两性一化原则五、多方案假想商业步行街一般性商铺宾馆建筑群主题旅游点中高档住宅第三章根本调查与市场分析„„„„„„„„„„„„„„7一、 锦里经济进展的根本状况综述2二、 锦里进展的根本状况三、 锦里进展变化状况四、 锦里的目标人群分析五、 查报告六、 锦里周边产业链的状况七、 结论结论目标消费人群分析第四章概念选购根本评述„„„„„„„„„„„„„„„49一、旅游地中心镇的进展模式争论二、个案分析：山东泰安商业物业进展模式三、个案分析：江苏周庄商业物业进展模式四、商业物态分布及发育模式五、可供借鉴之阅历和教训结论概念选购结论第五章理论争论根本评述„„„„„„„„„„„„„„„69锦里市场不确定因素锦里旅游产业链评述十一、商铺价格推测理论争论结论第六章假想方案评述„„„„„„„„„„„„„„„„75一、商业步行街二、一般性商铺三、宾馆建筑群四、主题旅游点五、中高档住宅第七章、推举之综合方案„„„„„„„„„„„„„„76一、 投资模式二、 首期开发物业〔附图一〕投资概算三、 销售单位计算四、 设立投资风险掌握五、 购置商用物业全部权的目标客户群六、 别墅投资概算七、 产权式酒店八、 结论第八章综合方案的操作要点„„„„„„„„„„„„„„81一、“附图一”的概念规划设计要点工程可行性争论及概念设计结论地块根本概况及筹划要求地块根本概况作为成都武侯祠博物馆〔三国历史遗迹区、锦里民俗区、西区〕的一局部，锦里占地3000014000550米，以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、休闲消遣为一体。350余米，是一条以川西古镇的建筑风格为特色，集旅游购物、休闲消遣为一体的特色休闲街区。锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一政府、进展商筹划要求筹划就是解联立方程，即整合政府要求、进展商要求、商铺投资者要求、商铺经营者要求、当地老百姓要求以及旅游者的要求，从整体上到达最优。为此，我们从一开头便认真分析了这些简单的因素，确定筹划条件如下：筹划边界条件细则:政府要求本工程出品牌要求首期投资到达平衡或盈利解决旅客在本镇过夜及夜生活贫乏问题解决本镇的互动性旅游体验集聚性解决土特产购物、饮食、休闲问题要求本工程有景观意义,是本地上档次产品,有实操性工程投资能产生集聚生长，可持续进展筹划思路及方法理论争论商业用地的根本争论方法大致有以下三种：1、产业链争论：即依据工程所在地的主要产业构造及其上下游产业的关系进展争论，力求使工程的开发与当地主要的产业链挂钩和链接，形成良好的互动关系。2、商圈争论：即依据工程所在地区商业分布所形成的格局及其辐射和影响的范围来确定工程在当地商业进展中的地位、作用和价值。本方法适用于商业密度较大的大中城市。3、区位争论：即依据工程所处方位的重要性来分析和推断工程的地位、作用和价值，但此法一般要与产业链或商圈争论挂钩和联系，从不同的角度和侧面来分析工程的地块价值及核心竞争力。依据锦里产业链进展快速的态势，我们拟承受产业链争论与区位争论相结合的方法，对工程地块的价值和核心竞争力进展深度分析和研判，找寻出最正确的投资组合方案。概念选购概念选购，也叫做“全球化思想选购”，这种争论方法是总结和领先用于争论筹划领域的。这种方法的根本理论框架是建立在争论同类工程的规律性和特别性的根底之上的，由于成功和失败的工程都会具有一样的规律性，争论这些一样或相类似的成功或失败的案例，有助于觉察和找出本工程的最正确开发方案，借鉴其成功或失败的阅历及教训，避害趋利，从而到达抱负的开发目的。本工程拟选取和参照全国旅游中心镇进展的模式和业态作为争论的对象。市场调研市场调研分“文献争论”和“市场调查”两大局部：1、文献争论。当地的文化、历史变迁、政府工作报告，城镇规划和十五进展规划、商旅开觉察状及趋向、统计年鉴以及相关的文件、书籍和文献等资料，找出与工程相关的要素进展深度分析和争论，把握当地的产业构造和进展态势，从而做出准确的决策分析和研判。2、市场调查。主要是对工程所在地商业业态的分布、现状及进展趋势进展争论和把握，包括商业格局、旅游景点景观的分析、商铺和房地产的价格及走势等等。通过询问、专访和勘察等多种方法，了解和把握大量的一手调查材料和数据，为工程筹划方案供给科学、准确和牢靠的依据。多方案假想“大胆设想，留神求证”也是我们常用的工程争论方法之一，也是头脑风暴的一种具体运用的方式。即：尽可能将本工程可能开发的方案全部或大局部排列出来，再进论证、评述和选择，从而找出最正确的组合方案。对本工程我们拟从五个方面做出假想方案：1、商业步行街；2、一般性商铺；3、宾馆建筑群；4、主题旅游点；5、中高档住宅；.23根本调查与市场分析锦里根本状况综述20041031日，成都“锦里”民俗休闲一条街正式开市，老街、宅邸、府第、民居、客栈、商铺、万台座落其间，青瓦错落有致，青石板路曲折前行，让人恍假设时空倒流。川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化如清风扑面而来。这条350米，承受清末民初的四川古镇建筑风格，与武350米的“锦里”的古色中流连忘返，还可以住进高挂着丝绸灯笼的栈，在彻夜辉煌的灯火中感受时空变换的奇特。二、锦里旅游资源根本状况这是一条集中展现巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街。三国历史在这里留下了浓墨重彩的一笔，每天络绎不绝的各地游客打动不了这里千年不变的古朴和清幽。锦里被解释为：锦上添花，里藏天地。如不迈进大门三步，你怎知里竟别有天地？这天地，有否锦上添花，行人的笑容中自有答复。锦里最美应是黄昏时。落日余辉闲闲地照在房楼上，灯火尚未阑珊，游人喧嚣的声音渐渐远去。红红的灯笼都会亮起，迎来送往着一拨拨的老朋友。锦里一条大街上，最吸引的我的还是遍布满街的各式各样的酒吧，虽然带有点现代气息，但这丝毫不影响它们和古镇融为一体。来到古镇，游客们也都很情愿在酒吧坐坐，因此酒吧是拥挤和吵闹的。其实在酒吧的外面，简易的几张方桌，两条长椅相对而摆，一盏大红灯笼就悬挂在头顶上。酒吧一家挨着一家，人们尽情地享受这难得兴致。耳畔传来的是此起彼伏的歌声，或是流行音乐、或是山寨民歌。在这样一个处处都布满了欢愉的地方，一切都是那么得动人动听。锦里锦里2009年，锦里延长段“水岸锦里”开肆迎客。曲折曲折的院落、街巷与水岸、湖泊、荷塘、石桥相照应，主题会所、主题餐饮、主题商店坐落其中，水波灯影，别有一番意境三、锦里资源特色成都版清明上河图——“锦里”，是感受浪漫休闲的精神驿站，是体验三国文化与成都民俗的魅力街区。古街定期进展传统婚礼、民乐、戏剧、民间服装秀等民俗表演，并依据中国传统节日举办特色主题活动，如元宵节、端午节吃粽子大赛，七夕情人节主题活动，中秋赏月会等，让你在一种原汁原味的川西民俗文化气氛中去享受最满足的休闲消遣方式。[传奇中锦里曾是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便著名全国。今日的锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延。在这条街上，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分呈现了三国文化和四川民风民俗的独特魅力。[这条截曾是那个时代成都最美丽且最时一匹匹始终送到遥远的中原、这条截曾是那个时代成都最美丽且最时一匹匹始终送到遥远的中原、传奇中，锦里的来历织锦的手工业者集中到人们就把这条街叫锦里。江南，乃至随着那些披着夕阳的驼队上最古老最具有商业气息的街道之一，五、锦里市场调查1、男女比例正渐渐接近：依据66453.6%46.4%。3、企事业和政府工作人员居多：199646％为企事业人员，20％为专业技术人员，10％为政府人员，少有农民、军人、学生和离退休等类型的游客。工作人员，10.14％为工人，7.17％为离退休人员，5.06％为效劳业人员，2.95％为个体经营者，1.27%为学生，少有农民、军人等类型。虽然游客的职业仍以企事业、商贸、科教和政府人员居多，但也开头消灭较高比例的离退休人员和少量的学生客源。4、本省游客比例上升，而外省游客比例下降：1996年调查结果显示：来锦里的游客40％为本省游客，60％为外省游客；但2002年调查结果则刚好相反：60％为本省游客，40％为外省游客；这说明锦里因地域和交通条件的限制，对本省游客的吸引力要比外省游客大，这也可以从另一个侧面说明外省游客和外国、港5、停留过夜的时间有所延长19962002年抽样结果比较：年份年份1－2日3－4日5日以上199672％28％——200256％43％1％从上表可看出，20023－499％以上；但据我们了解有局部游船的旅行团因没有适当的旅馆接纳，而不得不选择返回游船过夜。6、旅游消费水平分析565278元，这与全省609349565元的消费中，各项消费所占比例见下表神农架游客消费比例分布表消费工程长途交通费住宿餐饮购物巡游消遣区内交通邮电其他所占比〔%〕19.319.221.82013.13.40.21.91.1进入锦里的游客以汽车为主要交通工具，交通费用不算太高，而购物的份额占到20%，反映了本地区的土特产品具有较大的吸引力，旅游商品的开发具有良好的前景，此外巡游费6.7%的水平，可见锦里的文化小吃对游客具有猛烈的吸引力。一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度项目出游人均花出游率人均花出游人均花出游人均花成都全国率费费率费率费23.8%471.5元20.24% 321.6元27.4%462.4元22.2%297.9元26.9%676.5元14.7% 525.2元24.3%743.3元23%487元(资料来源：中国国内旅游抽样调查资料)从上表可以看到成都市居民出游率一般要比国内平均水平要高，但平均花费水平低过全2000年以来的旅游黄金周显示的数据说明：已经奔小康的大局部中国人20007.44重的城市，走近商业小吃街买一些自己宠爱的小吃入口，大多数〔约65%〕的中国人的旅游理念是：观光为主，吃、住不太讲究，只求到过；现在这一理念随着经济收入的提高正在转变，正朝着休闲、渡假方式转变。7、依据旅游收入与旅游人数进展消费分析：锦里旅游收入与旅游人数及人均消费状况工程1996199719981999200020012002旅游收入〔万元〕120738904500620073181029112204旅游人数〔万人〕1116.218.619.130.943.950.1人均消费〔元〕109.72240.12241.93324.61236.83234.42243.59240元/和水平都还是相当的低，只要略为提升旅游接待效劳的水平就会有明显的成效和改善，市场潜力相当之大。8、旅游消费行为分析旅游者的消费行为来自于他们最初的知觉选择，这种选择包括对传播媒体中旅游产品信息的接收和留意，然后才有认知反响，从而打算是否购置该旅游产品。依据不完全统计，旅游者得知目的地的途径是：报纸60.6%，电视42.4%，朋友21.2%，播送12.1%，其他24.2%。明显，在播送、电视、报纸和杂志等四大媒体中，报纸和电视的信息传播与产品促销能量较大，读者和观众多，因而值得在今后的宣传促销中连续加以重视。在今后的宣传促销中，还可利用杂志这一宣传手段，虽然杂志涉及的人群不如报纸众多，但却是开拓某些专旅游市场的重要手段。如一些读者面广泛的经济性杂志、生活杂志、安康性杂志、女性杂志及某些专业杂志，都对学问阶层、各种专业人员、女性有较大的影响。旅游者外出旅行的另一项促进因素是他们的出游目的。与我国国内旅游仍处于观光旅游阶段的大趋势一样，锦里的旅游者中，观光巡游、公商事务类客人居确定多数，度假及安康疗养型客人较少，反映出近期内尚缺乏开展大规模度假旅游的经济支持条件。从游客对锦里的综合评价看，在食、住、行、游、购、娱六要素中，其中对“巡游”一70%，可见游人被锦里惊奇而丰富的小吃所吸引。游客对住宿和购物的评价一般，这是由于本地区的住宿条件和购物环境均落后于区外的大中城市。评价较低的是交通和消遣，认为交通“好”的为零，评价为“中”的也只有12%，因而，交通状况的转变刻不容缓。尽管锦里旅游业起步不久，又受到交通等因素的制约，但是游客对锦里的总体评价仍旧较好。六、影响锦里旅游进展的敏感因素：1〕 季节变化对旅游进展的制约与影响：锦里旅游市场具有格外明显的旅游季节变化，其他旅游市场虽然也有淡旺季之分，但两季的差异性没有那么明显，一般不会造成停业和歇业现象。但锦里地区的旅游，旺季是在5－9月，41011－121－3月份。其季节的影5个月之久，其中两个月连商铺都会关门停业，10个月来计收；二是影响大，冬春季节，游客一般不愿出门，也不愿到街区买东西。治理因素对锦里旅游业进展的制约和影响旅客效劳水平低旅游效劳水平尤为重要。良好的效劳可以弥补硬件设施的缺乏，而低下的效劳水平可能直接损坏游客对锦里的印象。目前，锦里林区旅游行业的效劳水平较低，效劳不够标准、标准。讲解系统不完善以自然生态资源为主体的旅游景区必需配备旅游讲解系统，但目前锦里的旅游讲解系统格外不完善。主要表现在：缺乏游客效劳中心；没有可供旅游者便利使用的旅游指南；没有完善的旅游标识系统；没有详尽标准的旅游地图；旅游产品构造不合理锦里的旅游产品比较单一，以群众化自然观光旅游为主，游客的消费水平高。且群众化观光旅游对于锦里的原始奇特性往往具有比较大的破坏性。锦里具有丰富多样的自然景观和独特的生态环境，应当加大自然生态旅游、休闲度假旅游、体育旅游等提高层次和特地层次的旅游产品的开发。七、锦里旅游市场的目标人群分析〔一〕客源市场细分旅游市场营销活动是以旅游消费者的需要为根底的。由于旅游消费者的年龄、性别、收入、休闲时间、居住地址、兴趣爱好和旅游欲望与需求不同，锦里旅游区不行能包揽满足于天下全部旅游消费者的全部旅游需求，因此，应当依据本区客源的实际状况进展市场细分，马上整个旅游客源市场按不同的消费类型、不同的消费特点划分为不同类别的市场，把旅游需求根本一样的消费群体作为一个细分市场。市场细分的目的，一方面是为了更好地满足锦有利于开展旅游营销，觉察市场时机，扩大本区客源市场。因此，我们将锦里客源市场划分为国内客源市场和海外客源市场两局部，然后此根底上进一步细分。〔二〕锦里旅游的先锋人群在兴旺国家中，游客的经济力量和休闲时间均较为充裕，出游的时间和空间跨度比较1020多天，旅游内容相当丰富、消费水平也比较高，从几百美元到几千、上万美元不等。而国内的大局部游客没有时间和经济力量支付昂贵、长时间的旅行。因此，国内市场一般以近距离旅游为主，甚至形成了一种“双休日休闲游”。一般而言，短距离的旅游活动发生在双休日较多，依据国内有关学者的争论，我国居民双休日休闲游的市场需求特征如下表：动机回归自然修养消遣求知求观光健身购物形式山野风光温泉浴消遣场产业旅游名胜古迹健身房大商业区森林游憩日光浴夜总会拓展训练运动场购物中心乡村风光疗养所生态旅游度假村组织形式团队家庭伙伴伙伴团队伙伴伙伴伙伴单人家庭家庭单人单人家庭伙伴时间1－2日1－3日1日1－2日1－2日1日1日年龄老中青少青少青少老中青少中青中青客源周边周边本地周边周边本地周边本地本地“双休游”的特点表现在以下几方面：市场范围有限：双休日有48小时闲暇时间，考虑到保证必要的休息及交通工具、交100公里～150公里为宜。对于旅游景点来说，则其市场100公里～150公里。其范围内的大、中城市为主要吸引节点。根本消费为主：由于消费者多为工薪阶层，受经济条件制约，根本花费比重大于附加花费比重，享受型不多。游客消费主要在吃、住、行上。依据调查，一次短途旅游，人均200～30070％为自费出游。自然景观重返率高：双休日出游的游客距景点不远，对已经生疏而不大的人文景观再次光临的兴趣不大。而对简洁到达的自然景观，由于从中能感受到自然界的纷繁与变化，又能放松身心，重游的打算比较大。因此，对于重返率高的景点在价格定位上可实行低价多销的战略。客流的双向性：指消费者在大、中、小城镇间相互流淌。大城市居民可到小城镇，赏识小城