物业管理前期介入的必要性

物业管理前期介入的必要性

随着房地产市场的成熟和竞争的加剧，越来越多的房地产开发商将房地产管理作为促销降低成本。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段,为了进一步完善我国的物业管理,保证物业能正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理,许多业内人士、学者和专家提出了物业管理前期介入的观点。所谓物业管理前期介入,即开发商通过招标或邀请物业管理公司,使其在正式接管物业之前,从物业管理和运作角度为房地产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见,并配合监理公司对工程质量进行监督,以保证设计的合理,施工质量的提高,为以后的管理打下良好的基础。1在物业管理前期介入的必要性我国的物业管理大都是在物业交付使用后才开始,诸多的物业管理问题或纠纷通常也是在房屋的使用过程中产生的,但究其根源,可以追溯到项目规划、设计、施工乃至销售等工作环节,因此实施物业管理前期介入,对优化设计、加强管理、规范工程施工等方面都有积极作用。1.1物业管理与产管理的间隔存在漏洞在工程建设设计阶段,设计人员往往按照国家建筑设计标准来设计,但建筑物本身及周边环境的复杂性,再加上设计阶段与物业资产管理和物业运行管理之间存在间隔,导致设计图纸上的使用功能不可避免地与业主的实际需要存在差距,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷,给业主带来麻烦。若物业管理公司结合用户使用要求和自身要求及管理经验,协助规划设计单位对设计进行必要的调整,可以有效弥补设计的不足,避免开发商与用户发生冲突,节省重新改造费用,最大限度地体现物业设计的合理性。1.2《物业管理企业做好物业使用工作,是我国物业管理企业为物业改建筑施工是确保工程质量的关键阶段。若工程材料质量低劣、管理不善或不按图纸施工,都能引发质量问题,造成事后频繁维修,不仅增加物业管理工作量,而且给住户带来不便。物业管理企业在物业管理和使用方面拥有优势,对所管物业可能发生的各种问题或通病都有较深入细致的了解;而且物业管理企业派专业人员入住施工现场,从业主的角度监督施工,从物业管理角度提出整改建议,确保工程质量,降低维修费用。1.3工程建成后的使用维护开发商、设计单位在物业配套设备的选购、施工中往往会忽略物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便。物业管理的前期介入,使物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,监督并促使改进发现的问题,而且所发现的问题都在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。1.4树立物业品牌先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上,树立物业品牌。同时,大力宣传该物业的独到之处和对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准,达到吸引更多的消费者前来购置理想的物业,并可以使产权人的房产得到增值。1.5建立原始档案,进行立体管理物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路,收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料,建立原始档案,为以后顺利管理带来便利。此外,在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计,制定相应的管理细则,并进行人员的招聘和培训等,实施入住前的宣传与教育。2房地产管理的初步干预存在三个问题2.1物业管理的对象物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。物业管理的对象是物业,指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业;物业管理的对象是人,即物业的业主和用户。物业管理前期介入是参与到房地产规划、设计、施工、验收及销售环节,监督工程并提出相应整改意见,这有悖于物业管理的内涵。2.2管理费用被处置的风险物业管理公司是房地产开发商通过招标或邀请的方式提前介入,一般情况下,物业管理公司前期介入的管理费用是由房地产开发企业承担的,而房地产开发企业指定的物业管理公司在物业交接时,该费用通常由物业管理公司先垫付,但物业管理公司认为前期介入的投资大,还有被解聘的风险,开发商也不愿意补偿这些费用,这样就容易出现扯皮现象。2.3社会分工与社会主义建筑一种融合的《物权法》物业管理公司前期介入项目开发,尽管是从物业管理的角度对工程设计、施工、设备安装的质量、销售进行全面监控,及早发现问题、解决问题,但破坏了已经存在并进一步深化的社会分工,影响物业管理社会化、专业化的正常进行,而且它行使的职能与国家推行建筑工程监理制度中“在设计阶段,监理的内容包括审查和评选设计方案”和“在施工阶段,监理人员也有职责来监督和控制工程的质量、投资、进度”等相冲突。同时,物业管理前期介入使监管部门增多,若发生质量问题,就容易相互推卸责任,反而造成质量难以提高。2.4商选人时,物业公司前期介入难,管理难以到位一般来说,业主、开发商、物业管理公司成三角关系,物业公司的选用本应由业主委员会决定,而物业管理前期介入中,物业公司是由开发商选聘(目前很多物业公司作为房地产开发商的下属机构),因为开发商指定物业公司前期介入,并没有得到业主的同意,这会在一定程度上损害业主的利益。另外,物业管理很难严格按照接管验收标准行使验收权,导致各种隐患和问题不能及时改善和解决,不利于后期物业管理。而且,业主在组建业主管委会后,往往会对开发商指定的物业公司不是很满意,就会要求业主管委会另聘物业管理公司,从而产生新的纠纷。3物业更合理化虽然物业管理前期介入能有效避免规划、设计、施工过程中所造成的缺陷,保证工程